物业前期介入整改方案范文(精选5篇)

物业前期介入整改方案范文 第1篇

应业委会对服务品质改善的要求，公司决定对服务品质在原有的基础上进一步提升，计划在一个月之内将各项品质提升到新的状态，实现物业服务品质的持续改进，提高业主满意度。为此将开展物业基础服务管理品质提升专项工作，目的在于提高全员服务意识、强化项目内部管理、提升岗位服务技能，为业主提供周到便捷的服务，具体实施方案如下：

一、专项工作阶段划分

(一)动员培训阶段;

(二)自查自纠阶段;

(三)整改阶段;

(四)检查验收阶段;

(五)专项总结阶段。

二、各阶段工作重点及要求

(一)动员培训阶段(6月1-5日)

1.召开专项会议，研究制定品质提升方案，布置相关工作。

2.编制《广州海伦堡物业基础服务管理品质提升方案》。

3.由刘总牵头，卢经理组织实施。

4.本次专项工作要求全员参与，所有的会议、培训等工作，都必须留存书面资料，每名员工必须有记录。

(二)自查自纠阶段(6月6-10日)

1.客服部加强物业助理的巡检工作，申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;

2.前台及各部门加强礼仪礼貌的培训，严抓仪容仪表及前台接待规范用语;

3.工程部安排专人分系统进行点检，拿单返单进度要及时有效;

4.安管部加强巡逻，特别是夜班，巡逻要查明查细，同时加强对出租屋的盘查和登记;

5.做好每周周检记录，并及时处理;

6.三方对讲系统进行维护和检修。加快对电梯监控系统的修复，对每个大堂加设监控枪口、门禁系统进行报价;

7.对电梯、用电、消防全面检查;

8.加强对清洁方面的监管，卫生达到年前的状态。

(三)整改阶段措施(6月11-30)

1.工程部对园区内路灯进行点检，保证路灯点亮率达到95%以上;

2.工程部要保证各楼层灯泡点亮率达到一半以上;

3.清洁部加强清洁卫生改善，垃圾清理要及时高效，公共部位及楼层的卫生要让业主能直接感受到有提升;

4.安管部提升岗位形象,在小区内增加固定保安岗位，同时严抓晚上乱停乱放现象;对违规乱停乱放的车主一定要强制执行

5.加强对监控系统维保单位韩升公司的监管，对全园区监控及时检修与更换，在25号前完成电梯监控和公共区域现有的监控恢复工作，其他时间必须保证20__物业小区品质提升方案以上的完好运行率;

6、门禁系统主板报价修复。

7.工程部必须保证供水、供电系统及电梯的正常运作;

8、客服部加强物业助理的巡检工作，申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;

9.客户前台加强礼仪礼貌的培训，严抓仪容仪表及前台接待规范用语

10、前台对业主的投诉、求助及时处理，无法及时处理的向业主回电话进行解释。对业主在前台报修的，必须给业主一个报修回执单，加强业主监督。一般的报修，一周之内完成回访;

11.绿化部要保证绿化带的清洁卫生以及绿化修剪和种植养护。

12.消防系统修复，保证工作正常。

13.修复广播系统,修复喷泉系统,增加保安岗位.

(四)检查验收阶段(7月6日)

1.专项工作验收由由业委会组织，楼长参与，物业刘总配合。

2.验收方式采取现场检查、岗位询问、业主回访等方式综合进行。

(五)专项总结阶段(7月9日)

1.召开物业基础服务管理品质提升工作总结会。

2.总结本次专项工作中存在的问题及解决的问题办法、方式等，为今后的工作提供经验。

物业前期介入整改方案范文 第2篇

为了进一步整顿和规范物业管理小区，做好物业管理对改善居民的居住环境，促进和谐社区建设具有重要意义。根据《福州市房管局关于印发的通知》要求，现结合我市具体情况，制定以下工作方案。

一、成立领导小组，加强组织领导

针对当前物业管理存在的热点、难点问题，加强领导，由市建设局牵头，会同社区、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组，负责研究制定工作方案，并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为，提升行业形象，促进物业管理和谐健康发展。组长：陈桂凤(建设局局长)、副组长：庄强(建设局副局长)、成员：陈乃秋(建设局房地产开发管理科科长)、陈蒲儿(建设局房地产开发管理科职员)、林学贵(建设局房地产开发管理科职员)、王丽香(建设局房地产开发管理科职员)，专项行动工作领导小组下设办公室，挂靠福清市建设局房地产开发管理科。联系人：林学贵电话85197229。

二、明确任务，落实工作责任。

坚持_标本兼治、综合治理_的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法，加强整改整治，以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观，行业管理得到加强的目的，力争专项行动取得明显成效。

三、分步组织实施，措施落到实处

(一)前期准备与动员部署阶段(8月初至8月10日)

1、动员阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业服务企业统一思想，形成共识，制定具体工作方案和分布实施计划。

2、对全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。

3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠，并根据自查情况，制订物业项目整改提升方案，明确具体工作目标、内容及责任人。物业项目整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。

(二)自查自纠阶段(8月中旬至10月初)

1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠，如实填报_整顿和规范物业服务企业自查检查表_对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕，并向协调小组提出整改书面报告。

2、根据示范项目考评标准，采取靠前服务、跟踪推进的`办法，加强对物业服务企业新申报创建示范项目的指导。同时，对现有已评上省、市级示范项目将采取_回头看_措施，加强检查监督。

3、加大日常巡查力度，对发现问题要责令物业服务企业限期整改，同时把物业企业及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况，作为今年资质审验考核评定的主要内容。

(三)整改、抽查阶段(从10月中旬至11月中旬)

1、责令物业企业做好整改工作，对整改工作不落实的，将采取相关措施，督促物业服务企业落实。

2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。

四、严格工作要求，务求阶段实效

(一)加强领导，强化组织实施

1、提高思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业，是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作，各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。

2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查，跟踪项目进展、掌握工作动态，对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的，采取约谈、通报、曝光等方式，督促物业项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的，要依照相关规定予以处罚，记入企业信用档案，直至吊销资质证书。

(二)强化监督检查。加强对物业服务企业项目合同履约情况动态监管，每周安排不少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题，下达书面整改通知书，督促物业服务企业限期整改到位，并做好各项迎检工作。

(三)扶持行业发展。加大行业扶持力度，扶优扶强，引导、指导物业服务企业晋升资质等级，扩大经营规模，拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。

(四)加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流，上下情况沟通，同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目，曝光、通报违法违规行为，规范各方主体行为，引导业主支持和主动参与物业管理活动，营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。

物业前期介入整改方案范文 第3篇

一、2012年上半年工作小结

（一）转变作风，优化环境，切实提高房管形象

1、精心组织，周密安排。根据市局“转作风、优环境”专项活动动员大会的精神，分局专门召开班子会议进行专题研究，确定了《市房产管理局分局深入开展“转作风、优环境”活动方案》，分局和城东、城南、城西房管所分别召开“转作风、优环境”专项活动动员会议，要求做到“规定动作要到位，自选动作有特色”。同时分局还制作“转作风、优环境”专项活动宣传栏1期、宣传标语12幅，营造了浓厚的活动氛围。

2、领导包案，破解难题。分局通过调研确定7个领导干部包案破解难题项目、牵头领导和完成时间，分别是由莫光辉局长牵头负责破解廉租住房房源筹集难题；林玲副局长牵头负责破解非住宅直管公房招拍挂难题；谢建武副局长牵头负责破解物业服务企业考核难题；郑克所长牵头负责破解业主委员会规范化运作难题；金涛所长牵头负责破解房屋安全修缮管理难题；周毓雷所长牵头负责破解提高行政处罚报结率难题；陈时忠副所长牵头负责破解商品房销售监管难题。目前各个难题正在按照有关规定有序推进，有的已经取得一定成效。

3、“双百挂钩”，深入基层。根据市局统一布置，分局继续承担“双百挂钩”活动城东、城南、城西片，与区80个社区和企业结对联系，分局中层干部以上均参加了挂钩结对，并能做到每月不少于2次到联系点开展工作，通过走访、座谈会等形式，增强房管部门与企业和社区的沟通联系，宣传房管法规知识，转变工作作风，改进工作方法，切实达到贴近企业、贴近社区、贴近服务对象目的。如分局城南所积极帮助五马社区对公安路30号危旧房进行了修缮，该危房系公私混杂房，建筑面积约500平米，涉及住户20余户，房屋建造年代久远，结构破损严重，急待修缮改建，但因个别公房住户及私房业主不积极配合，修缮工作一直无法开展，分局城南所蹲点干部会同五马社区向有关住户作了大量深入细致的思想工作，最终取得理解，列入公房大修点，已于3月份组织进场施工，受到了社区和住户的好评。

4、加强学习，强化教育。3月初，中央下发了《中国_党员领导干部廉洁从政若干准则》（简称《廉政准则》）。为了全面把握《廉政准则》的基本要求和主要内容，房管分局于5月20日邀请市纪委一室王绍寅主任详细解读《廉政准则》。王主任结合工作实际，通过大量案例，从当前党风廉政建设总体情况、反腐倡廉案件新形势新特点新趋势和党员干部如何慎独慎微三方面，对《廉政准则》作了深入浅出的阐述，通过学习增强干部职工防腐倡廉能力，时刻做到警钟常鸣。

（二）强化保障，加强监管，切实落实房地产调控政策

1、注重民生，全力推进为民办实事项目。1-6月，分局新增廉租住房保障家庭户数（补贴）367户，完成年度任务158%，廉租住房保障人数（补贴）888人，廉租住房保障面积（补贴）平方米，1-6月累计发放廉租住房补贴资金万元，完成年度任务。此外，分局通过采取“调、购、建、改、租”五项举措千方百计筹集廉租住房房源，目前已经筹集到廉租住房221套，并于6月下旬启动了2012年度廉租房实物配租工作，制订完成了《区2012年度廉租住房实物配租实施意见》并上报市局审核，7月份将正式开始受理，预计会提前完成年度任务。此外，分局还积极配合、协助区房改办开展2012年度区经济适用住房申购工作，目前正在对申请受理1543件进行审核。

2、加强监管，强化房地产市场调控力度。分局根据_、省政府一系列房地产市场调控措施，认真抓好市政府14号文件贯彻落实，严格执行商品房预售许可制度、商品房买卖实名制、存量房网上签约管理制度等。5月8日开盘的海港大厦作为区房产新政出台后的第一个销售监管示范项目，而且是现房销售项目，分局实行特事特办，重点支持，积极主动召集建设单位、销售单位、公证处、市拆迁办和市房屋交易产权登记管理中心等研究讨论加强商品房网上销售监管的具体工作，确保了开盘公正、公平、公开地顺利进行，在社会上取得了良好的声誉。5月12日到5月25日，根据省厅《转发住房和城乡_关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房市发[2012]103号）文件精神，分局牵头开展区在建和预售商品住房清理工作，对全区2008年1月1日至2012年4月30日期间在建和预售商品房进行调查清理，共检查房地产开发项目183个，其中已取得预售许可证商品住房项目正常公开销售项目40个，销售住宅4806套，建筑面积平方米;在建未取得预售许可证商品住房项目2个,建筑面积平方米。对清理过程中发现的金城房地产开发有限公司违规销售行为责令限期改正，并予以行政处罚，规范房地产开发企业销售行为。同时，为了加强监察队伍建设，分局根据“走出去，请进来”的培训思路，组织分局及房管所监察业务骨干赴昆明参加_组织的业务培训学习，为下一步房产监察体制的完善提供了人员保障。1-6月份共有海港大厦、东紫园等13处楼盘公开销售，建筑面积平方米。此外，房产监察大队受理房开违规销售、预售投诉共8件。其中书面投诉5件，电话投诉3件，已办结8件。违规立案行政处罚1件，罚款3万元。

（三）履行职责，规范程序，切实推进房产管理业务统一

1、认真抓好直管公房安全管理。分局和各房管所始终将直管公房安全管理作为房管部门安全工作的第一责任，通过定期检查、入户宣传、建立房屋安全档案等举措，切实解决直管公房安全中存在的突出问题、安全事故隐患和管理漏洞，消除直管公房安全隐患，进一步提高房屋使用人的安全意识。上半年对辖区直管公房进行了全面细致的现场勘查，发现472户住宅公房存在转租现象，其中15户还存在群租现象，现已整改331户，剩余141户未整改到位的安排了专人进行督查整改。同时对现场勘查发现安全隐患的239户进行了限期整改，其中新配备更新灭火器137户，室外电线更换10户，疏散通道堵塞4户，增设灶台防火隔栅板4户。有效地保障了直管公房的使用安全。

2、认真抓好C、D类危房监管。上半年，分局和各个房管所分别对《防汛防台工作预案》进行修订，调整领导机构和工作人员。5月份各房管所分别按照《防汛防台工作预案》进行了一次实地救灾演习，检验预案的可操作性。5月25日分局根据市局要求在城西房管所进行了一次防汛抗台演练观摩活动，市局林宏华副局长带领相关处室负责人和有关直属单位领导观摩了此次演练，并给予了充分肯定。与此同时，分局和房管所修建科对辖区内484处平方米危旧房进行了现场勘查，发放C、D级危房整改、疏散通知1466份。1-6月份，新增C、D级危房监管181处，建筑面积48840平方米，排除C、D级危房361处，建筑面积84317平方米。直管公房申报维修873户，完成竣工验收633户，维修建筑面积约18935平方米，修理经费支出元。

3、认真组织开展“平安物业”创建活动。为了积极推进区“平安物业”创建，争取点上突破，面上推进的平安创建目标。分局在总结前阶段首批10个“平安物业”示范点创建的基础上，1月25日向全区公布了金汇昌家园等50个物业管理小区为区第二批“平安物业”示范点。同时，分局认真贯彻落实区政府意见，在全区开展“物业管理优秀管理处评选”活动，全区共有46个物业管理小区参加评选，经过层层筛选，量化打分，最终产生“区十佳物业管理处”10个和“区优秀物业管理处”10个。活动的开展为区“平安物业”的创建工作全面展开起到了积极作用。全区现有60%的物业管理小区（大厦）达到我市平安创建的要求，争取在年底全区85%的物业管理小区达到“平安物业”的标准。此外，分局还进一步规范调整业主大会组改建程序，1-6月份指导各房管所完成32个业主委员会的组改建备案，配置物业管理用房105平方米、移交物业管理用房平方米，对中心区F31地块安置房物业管理项目进行了公开招投标。

4、认真抓好房屋装修和房屋租赁监管工作。1-6月份，住宅装修备案1066件，建筑面积平方米;非住宅装修备案(300平方米以下)162件,建筑面积平方米;处理非住宅违规装修(300平方米以上)39件,建筑面积平方米;房产租赁登记备案716件,建筑面积平方米,经济收入4114797元。行政处理结案4件;行政处罚结案9件,罚金36400元。

5、认真抓好维稳工作。上半年，分局和各房管所认真贯彻落实《条例》有关要求，及时将矛盾化解在基层，避免事态进一步恶化。内部不稳定因素如修建工程处退休人员要求继续实行门诊医疗包干费1600元/年人问题；借用人员反映工资、养老保险金、住房公积金调整等有关问题；城西房管所干部职工反映2009年工效挂钩不合理问题；房管所退休职工强烈反映要求享受公务员退休工资福利待遇问题；分局干部职工强烈要求参照公务员管理问题。分局和各房管所在市局统一指导下，一一予以妥善化解，切实做好内部维稳工作。针对经租房产问题，分局和各房管所认真配合市局做好调查、回复、接待和劝访等工作。此外，1-6月份，分局收到各类件72件，其中局长批办1件、局长信箱2件、市文明办转办6件、市局室转办16件、市（区）长热线8件、区局转办3件、经租房件20件、其他件16件。除经租房件外均已办结。针对区政府指定“百名干部包百案”蒲鞋市街道李林光件分局也已经认真予以化解。

（四）完善体制，健全组织，切实夯实发展基础

物业前期介入整改方案范文 第4篇

随着城市化进程的加速，我国城市的住宅小区日益增多，而小区的管理和整改成为了一项亟待解决的问题。作为小区居民生活的基础设施，物业小区整改不仅关乎居民的生活质量，更牵动着整个社区的和谐发展。针对当前小区管理存在的诸多问题，制定一套合理有效的物业小区整改方案势在必行。

一、整改需求分析

目前很多小区存在着停车位不足、垃圾分类不到位、绿化不够美观等问题。针对这些问题，需要对小区现状进行全面调查和分析，明确小区整改的重点和难点。通过居民问卷调查、专家评估等多种手段来获得数据支持，为后续整改工作提供科学依据。

二、整改方案制定

根据整改需求分析的结果，制定出符合小区实际情况的整改方案。具体包括：

1. 停车位规划：通过对小区停车位利用率的研究，合理规划小区内的停车位位置，优化停车位布局，确保停车位供需平衡。

2. 垃圾分类推广：开展垃圾分类宣传教育活动，设置分类垃圾桶并加强管理，让居民养成定期分类投放垃圾的习惯。

3. 绿化提升：对小区内的绿化进行重新设计和布局，选择更加适宜的植物品种，提升小区绿化的观赏性和舒适度。

4. 安全保障：增加监控设备、安装防盗门窗等安全设施，提高小区的安全保障水平。

5. 设施维护：定期对小区内的公共设施进行检修和维护，确保设施的正常使用和寿命。

三、整改方案实施

在整改方案制定完成后，需要建立专门的整改工作小组，负责整改工作的组织规划和实施。根据整改方案，科学合理地安排施工时间，对停车位、垃圾分类设施、绿化景观等进行改造和升级。同时，组织居民参与，让他们对整改工作有所了解并提出意见，增强整改的公众参与性和接受度。

四、整改效果评估

整改工作完成后，对整改效果进行评估。采用数据统计、专家评估和居民满意度调查等方法，客观地评价整改效果，发现问题并及时加以改进，确保整改工作的效果持久和稳定。

综上所述，物业小区整改方案的制定和实施需要全面考虑小区实际情况，充分调动居民积极性和参与度，以达到改善小区生活环境、提高社区品质的目的。只有在各方主体的共同努力下，才能打造更优质宜居的小区，促进城市社区的可持续发展。

物业前期介入整改方案范文 第5篇

我国物业管理已经经历了二十多年的发展，取得了长足的进步。在上个世纪90年代的后期，中国的物业管理已经开始进入市场化运作阶段。目前，中国物业管理进入了全面的推广时期，行业开始发育，物业管理逐渐发展成为了一个独立的经济部门。

物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等，其中居民住宅区业主群体大、物业管理涉及面广，是物业管理的核心部分和重点服务领域。

社区物业管理包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：

（1）房屋建筑主体的管理；

（2）房屋设备、设施的管理；

（3）环境卫生的管理；

（4）绿化管理；

（5）保安管理；

（6）消防管理；

（7）车辆道路管理；

（8）公众代办性质的服务等。

专项服务是物业公司为满足一部分业主的需要而提供或协助提供的各项服务工作，如在物业小区内建立商业网点、金融服务以及代理中介服务机构，组织开展文化娱乐活动等。委托特约服务是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为业主代购生活物品等。目前我国城市社区物业管理以常规服务为主，一些资质级别高的物业管理公司除了常规服务外，也注重开展专项服务和承接一些委托特约服务。

随着人们生活水平的不断提高，业主对物业公司的管理服务水平提出了更高的要求。我国物业公司的企业组建模式有房地产开发商自建、政府行政部门组建、旧街道房管所转制形成、大企业后勤部门组建、独立法人组建的股份公司等，各类型的物业公司受本身体制的制约，在管理思路和服务意识上存在着一定的差距。但是从总体来看，现阶段物业管理服务不到位、物业公司和业主之间的矛盾日益明显，已经成为了物业行业的一个普遍性问题。有关社区物业管理纠纷的各种报道屡见报端，成为了引人关注的焦点问题。

目前，业主对物业管理现状不满，普遍反映的一些问题有：物业公司服务质量低、常规性的基本服务也不到位；有的物业公司人员素质低、服务态度差；物业管理收费过高等。当然，面对业主的意见，物业公司也有自己的理由和苦衷。社区物业管理方面出现的矛盾和纠纷影响了社区居民的日常生活和社区的和谐气氛，也阻碍了我国物业管理行业的发展步伐，应当引起我们广泛的重视，通过积极的努力来化解矛盾和寻求解决问题的方案。

二、社区物业管理存在问题分析

20xx年下半年，我们对北京、河北等几个地方的社区物业管理作了一次问卷调查2共获得了100份有效调查数据。调查问卷内容是针对业主对小区物业服务是否满意的问题，调查的项目包括：绿化环境、运动设施、通行情况、治安情况、卫生保洁、车位管理、宠物管理规定、员工素质及服务态度等。据调查结果显示，对物业整体服务质量表示满意的只占10％，认为一般的占20%，表示不满意的占70％。从这一调查结果大体上可以看出当前我国物业管理服务质量水平很低，距离业主的要求和期望值还有很大的差距。对于作为服务行业的物业管理公司，服务质量是关键，物业服务与业主的.工作和生活息息相关，服务不到位就会招致业主的不满，造成双方关系紧张，不但影响社区的稳定与和谐，而且物业公司本身的生存和发展也会受到影响。

调查了解到的物业管理方面存在的主要问题有以下几个方面：

1、物业公司与业主之间的法律关系不明确

国家有关部门和北京市政府最近几年相应颁布了一些物业管理方面的法规，对许多问题已经有了明确的限制，但在实际执行过程中却有很大的距离。按照有关法规，业主管理委员会应该是物业区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的，业主管理委员会有解聘物业管理公司的权利。实际上，许多物业管理公司并没有受到业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司。

2、物业小区设施不健全

这主要是房地产开发商遗留的问题，当初开发商承诺的设施建设和实际不符。如建房时规划的绿地面积减少，该建的设施没有建，业主共有设施被物业公司外租盈利等问题，引起业主的不满。还有，与居民生活相关的附属设施不完善，例如健身、娱乐、商业、幼儿园等配套服务设施不足，给业主的生活带来不便。

3、收费与服务不相符

部分物业小区的业主反映缴纳的物业费较高，而享受的服务不足，物业公司服务不到位。确实有个别物业管理公司自定收费标准，不与业主协商，不报物价局批准的情况，也有只收费不服务或少服务的物业公司，这是引起业主不满而产生抵触情绪的主要原因。另外，物业公司的财务透明度不够，也是导致纠纷产生的原因。按《北京市居住小区物业管理办法》规定，管理公司账目应每6个月公开一次，但真正能实行的小区很少。管理费用的开支往往是业主最为关心的问题，因为业主想知道自己缴纳的物业费用到那里去了。

4、业主的配合问题

有的小区物业管理公司收费难问题比较突出，多数是由于物业公司等原因导致业主不满而引起的。由于物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，甚至发生冲突。一些物业管理公司在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾加剧。

以上物业管理存在的问题集中地表现在物业公司的服务质量上，为了探讨提高物业管理的水平和质量问题，有必要从公司组建模式和资质等方面，对影响物业公司服务质量的因素加以分析。

三、影响物业公司服务质量因素分析

1、物业公司组建模式与物业服务水平

社区物业企业组建模式一般可以分为五类：

①由房地产开发商直接建立；

②由行政管理部门组建；

③由房管所转轨改变机制而来；

④由大中型企事业单位的后勤部门组建；

⑤由社会上的独立法人按照现代企业制度建立的股份有限公司或个人有限责任公司

从根据实际情况看，以上的分类中②和③性质相似，均为城建行政管理部门下属，二者可以合一。这样就可以将物业公司按组建模式分为四类，即：

第一类为独立法人企业组建的；

第二类为房地产开发商组建的；

第三类为行政主管部门组建的；

第四类为大企事业单位后勤部门组建的不同组建类别的物业管理公司在运行模式和服务质量方面表现各不相同。

通过对具体项目打分的方式，得出了对不同组建模式物业服务质量的评价结果。可以看出，第一类公司的物业服务质量好，在对比中评价最高。独立法人物业企业多数属于现代化住宅小区，硬件设施完善，能够满足业主的多层次需要；不论是人员素质、居住环境，还是社区文化、亲情服务等方面的综合得分都要高于其它组建模式的物业公司。

第二类的得分略高于第三和第四类。主要是因为其与开发商为一体，现阶段开发商为了提高其房地产品牌效应，增加附加值，在近期比较注重产品的售后服务，所以其服务质量就高于后两者。但因其与开发商关系过于密切，在开发商产品遗留问题以及资金的自由支配上处于被动地位，阻碍了其业务的自由拓展，服务质量也受到一定的影响。

第二类和第三类的得分最低，其主要问题是受主管部门行政管理的影响和沿用传统的管理方式，市场化程度低，其提供的服务不能很好地满足业主的需求。