房产中介工作认知范文(必备4篇)

房产中介工作认知范文 第1篇

一、土地增值税已成为重要税种

我国1994年1月1日开征土地增值税，十几年来，对促进我国土地使用制度改革，推进房地产业健康发展，增加财政收入，发挥了作用，土地增值税与营业税、企业所得税已成为重要税种。进行一项土地增值税清算鉴证，被鉴证单位营业税1000万元，企业所得税1000万元，土地增值税也会达到这个水平。另外，土地增值税税率高，30%甚至是40%，房价高的地区无疑增值税要很高，这些都说明土地增值税是重要税种。

二、审核鉴证难点多

1.普通住宅鉴别

鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的关键，因为鉴别为普通住宅房地产企业将享受增值额20%以下免征土地增值税优惠，而非普通住宅是不能免征土地增值税的，鉴别中有一个难点问题，即应由税务部门来实施，还是应由社会中介组织来实施，目前规定与从税务机关得到的答复存在不确定性。另外一个难点，就北京地区而言，历史上有两个普通住宅鉴别标准，一个是北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室《关于土地增值税若干征收管理问题的补充通知》（京地税二[1996]431号）规定标准：按单栋楼号平均每户建筑面积120平方米以下为普通住宅；另一个是北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住[2005]528号）规定标准：小区建筑容税率（含）以上，单套建筑面积140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格倍以下，同时满足三条标准的为普通住宅。鉴别普通住宅怎样使用这些文件标准，是废止[1996]431号文，还是[1996]431号文与[2005]528号文共同使用等，没有十分明确规定。

笔者认为，普通住宅的鉴别应由税务部门来实施，税务部门代表政府有权威性，过去也是由税务部门向房地产开发商提供《普通住宅审核表》来实施的。至于怎样使用文件标准来鉴别普通住宅，笔者认为，北京市2005年5月30日公布了普通住宅新的三个标准，那么，2005年6月1日之前房屋竣工的土地增值税清税项目，鉴别普通住宅应执行京地税二[1996]431号文件规定，而之后房屋竣工的执行京建住[2005]528号文新规定。这符合实体法从旧，程序法从新的法律规定原则。国家对全国范围的普通住宅问题也曾作出规定：2005年6月1日起，应同时满足住宅小区建筑容积率以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价低于同级别土地住宅平均交易价倍以下的为普通住宅，这也说明2005年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鉴别要使用以上、120平方米以下、倍以下三个标准规定。

普通住宅鉴别，还存在一个不能忽视的问题，普通住宅标准仅对商品住宅而言，不适用非住宅（商铺）。

2.容积率的计算

2005年5月国家规定了满足三条标准的房屋为普通住宅，其中住宅小区建筑容积率要在以上，这是一个平均化、综合性标准条件，笔者觉得还不够妥当。房地产企业往往成片开发房屋，各种属性栋楼俱在，需要每栋楼去鉴别是普通住宅还是非普通住宅为宜，使用栋楼容积率更为妥当些、贴切些。然而，如何计算栋楼容积率呢？小区平均化、综合性容积率，按照国家规划部门《审定设计方案通知书》总建筑面积与用地面积相除求得，栋楼容积率可按房屋实测报告书商品住宅实测可售面积（不包括非住宅实测可售面积、未公摊实测面积）与栋楼分摊的用地面积相除求得，栋楼分摊的用地面积可采用土地出让合同分摊用地面积数。

3.可售面积问题

土地增值税审核鉴证，须臾离不开房屋实测报告书中可售面积。当预售的房地产开发建筑面积达到可售总面积85%以上时，要进行土地增值税清算，计算售房平均单价也要使用可售面积。栋楼分为商品住宅可售面积，还有商品非住宅（底商）可售面积，地下车位整体转让某单位的，还应分出地下车位可售面积。商品住宅可售面积是最重要的，应依据实测报告书数据，摘取加计确认，不要把实测报告书单独列示的未公摊面积加计入，向购房人（业主）出售车位的，车位可售面积也不要加计入。

4.应付工程款与预提费用

国家_在国税发[2006]187号文规定：“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文进一步规定：“各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中”，这里“或应付”所说的应付费用，笔者认为是指会计核算计入“应付账款”科目中的预提费用事项，并不是指“应付工程款”一类应付款。预提费用不得列在扣除项目金额中扣除，规定正确，而符合条件的应付工程款，即有严密合同协议，有洽商变更增项减项手续，有工程监理审批，特别是有的还获得了工程款正式发票，应该允许列在扣除项目金额中扣除。

房地产企业开发事项需求资金大、周期长，出现成本已经发生，而款项未支付工程款是很正常的，没有一家房地产企业能够在不发生负债的状况下完成开发。允许正常应付工程款列在扣除项目金额中扣除，也体现了税负公平性原则，不能只要求房地产企业在清算中将收益入足，而不要求房地产企业在清算中将合理合法的成本――应付工程款入足。

5.四项成本新规定

国家_在国税发[2006]187号文中首次提出“四项成本”问题，即“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费，建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不完整的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文则规定：清算项目中四项成本每平方米扣除额，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》单方造价金额的，税务机关应核定扣除额。

四项成本新规定是国家针对多年来土地增值税征收还不尽人意而提出的，仅对商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四项成本。社会中介组织人员鉴证中，要将住宅与非住宅四项成本分开，计算出商品住宅四项成本，去与国家规定的标准成本对照，圆满完成土地增值税鉴证。

6.出具鉴证报告的计税单位

笔者近期看到几篇筹划土地增值税的文章，有的筹划追求“避税”，将必须分开进行土地增值税计算的两个计税单位，等划为一个计税单位去计算、去“避税”，节省的税实际是偷到的税。

社会中介组织在进行土地增值税鉴证中，一定要划清计税单位，按计税单位的具体情况去出具鉴证报告，该分开出报告的，要分开出报告，需要合在一起出报告的，且不能多余的分开去出报告。按划分的计税单位去出报告，大致有两类情况：

（1）单栋楼开发清算项目。有非住宅（底商）的，当住宅部分为普通住宅的，应将住宅与非住宅（底商）作为两个计税单位分开出具报告；当住宅部分为非普通住宅的，可以将住宅与非住宅（底商）合为一个计税单位出具报告。没有非住宅（底商）的，则住宅为一个计税单位出具报告。

（2）多栋楼（分期分批开发、开发小区开发等）开发清算项目。应按单个栋楼入手划清计税单位出报告。首先，划清单栋楼住宅计税单位与非住宅（底商）计税单位，进而划清住宅计税单位是普通住宅还是非普通住宅计税单位，再对配套设施医院、学校、幼儿园、邮电通讯、会所等进行划分，有偿转让的划分为一个计税单位，移交政府或公用事业单位用于非营利性社会公共事业的划分为另外一个计税单位。多栋楼开发清算项目，按单栋楼计税单位出报告为宜，对于开发期间同一、栋楼属性一致、楼层结构相同、成本规模相同、同为普通住宅或同为非普通住宅、同为有偿转让或同为用于非营利性社会公共事业，可以合为一个计税单位出报告，但要持谨慎性原则，还要注意与主管税务部门沟通。杜绝将不一致性的栋楼计税单位合为一个计税单位出报告，避免税收流失。

三、审核鉴证专业技术要求高

一是要求社会中介组织人员对企业仍在使用的《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》有较深的理解，特别对开发成本六项成本，即取得土地使用权支付的费用、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用分类知之较深。社会中介组织人员要懂得会计、税法，也要懂一些工程预算及技术问题，要懂经济类法规，还要了解一些建筑法规，会编成本支出会计分录，也要会看一些建筑图纸。

二是要求社会中介组织人员有较高的电脑技术水平。房地产企业建一栋楼几千万元，甚至几亿元。建一片楼是几十亿元，甚至是上百亿元，相应会计核算凭证多、账册多，工程合同协议也十分庞大。这就要求社会中介组织人员会用电脑从被鉴证单位核算系统或局域网“导取”数据，筛选、分类、审核、打印输出鉴证数据底稿，实现土地增值税鉴证程序化、电算化。

房产中介工作认知范文 第2篇

作为一名初次参加人寿保险工作的新员，我感到既兴奋又紧张。这种复杂的心情来自于对实现职业理想的欣喜，同时还包含着对能否胜任这份工作的担忧。因此，我迫切地需要熟悉和了解这个新的工作环境、工作性质、特点、任务和要求，以及向资深同事学习更有效的工作经验和方法，进一步提升自己的全面素质，以便更快适应并融入这一新的大家庭当中，更好地履行作为一名客户经理的职责，胜任这项工作。

今年4月底参加了福州为期4天的新员培训，在课上我认真做笔记，积极回答老师提问的问题，课后提问消化，不但顺利完成了培训任务，培训中我还能充分利用专业知识，在学习中融会贯通。并且在6月底参加的第一、第二阶段的基础知识培训与“快捷入门”培训中我荣获了“优秀学员”的称号，那时的我心情是无比的激动，可也让我明白了人无完人这句话的含义。孔子曾经说过：“学然后知不足”。只有通过不断的学习，才能发现自身的不足之处，才能明确自己前进的方向，才能不断改造自我，发展自我。

作为一名新的`客户经理我还存在着很多的不足之处，主要表现在以下几个方面：

（一）通过这段时间的早会培训，我有了不少收获，但理论学习还不能持之以恒，运用理论分析解决实际问题的能力和水平还有待于进一步提高。今后要进一步端正学习态度，加强学习，提高认识，进一步探索学习方法，在理论深度上下功夫。全面提高自己的综合素质。

（二）自信是一种动力，自信是一种希望，自信是成功的桥梁。自信，就好像人体的骨架一样，缺少了自信，思想就衰弱；缺少了自信，人就成不了气候。而我知道我这方面还是有欠缺的,有待进一步的加强。

（三）根据这几个月来早会上同事们的工作经验，结合自己所负责的网点的特点性质，针对性的对一些可培养的对象进行进一步的交流，在今后的实际工作中，要有决心、有信心地去克服各种各样的困难，积极地想办法，解决问题。多和同事们交流工作经验，为自己进行充电。

作为一名客户经理，我已经明确我所从事的工作的社会价值，并且为我所能创造的价值而感到无比欣慰和荣幸。因此，我将不遗余力地为广大客户提供更良好地服务。加强业务学习，把加强学习同提高工作能力结合起来，把积极进取和求真务实结合起来，把工作热情和工作态度结合起来，运用到实践当中去，扎扎实实地做好本职工作，不断提高自身的综合素质，为成为一名优秀的客户经理奠定坚固的基础。努力在平凡的岗位上作出不平凡的贡献！

房产中介工作认知范文 第3篇

关键词： 物业管理前期介入 现实意义 时机选择

所谓物业管理前期介入，即开发商通过招标或邀请物业管理公司，使其在正式接管物业之前，从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见，并配合监理公司对工程质量进行监督，以保证设计的合理、施工质量的提高，为以后的管理打下良好的基础。一般认为，物业管理是房地产开发经营的后续工作，为了对物业实施有效管理，以保证物业正常使用和发挥功能，物业管理企业需要前期介入。目前我市一些富有远见的开发商虽已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，且主要是就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，因而介入管理在深度和广度上都存在一定的缺陷，难以解决开发商给物业管理带来的许多问题。

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%―30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。［1］

物业管理的中期介入。

在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家_颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。［2］

在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。［3］

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献：

［1］阮文勤.试论物业管理前期介入［J］.福建商业高等专科学校学报，2005，（2）：19-20.

［2］张惠芸.试论物业管理前期介入［J］.天津职业院校联合学报，2006（5）；134-136.

房产中介工作认知范文 第4篇

陌生而又遥远的x，记忆中从未出现，理想家园更是一个不曾预料的意外或是偶然!

紧张的工作气氛夹杂着欢声笑语，辞旧迎新的致辞深表内心寓意，xx转眼即逝，xx不期而至，繁忙的工作每天重复，不知不觉又过了一年，对奋斗中的我来说xx年是有意义的，有价值的，也是有收获的!停下前进的脚步，回顾在理想家园半年的工作历程，有泪水也有汗水，然而更多的是成长，作为房产经纪人，x房产蓬勃发展的气势及行业的竞争，更加激发我的斗志，激励我的潜能，让我更有理由坚持在理想家园的舞台上超越自我，实现目标，在这岁末年初的时候我对自己作出xx年工作的总结和xx年未来的规划。

xx年x月来到x，也是我理想的家园，”这里我学了很多东西，也认识到了自己的不足，工作没有计划性，随心所欲是我的致命缺点，主观意识不够强，依赖别人是我工作的阻力，很多的事情值得我去忏悔，这些并没有让我停下脚步，动力却更加强大，14年的精彩不敢想象，但努力是必然的节奏，“生活不去学会享受，就得去学会忍受，要么是享受成功时目光聚集的掌声，要么是享受失败时一个人内心深处的自责!

生活不是为了工作，但是工作是为了更好的生活，xx年没有太多成就，而经验是我的财富!初踏x的家门，月会的惊心动魄，让我对自己期望很大，认为一切都那么简单，我也可以向他们一样站在公司的舞台，分享成功的喜悦，享受属于自己的荣耀，然而工作中的懒惰和不思进取的心态以及目前的现实状况，让一股傲气不曾平息的我失望至极，“希望多大失望多大，”在此，我深感到内疚!工作总结：业绩方面没有很大的进展，而且离我个人制定的目标也相差的太远，主要原因是我个人的能力不够强，我需要不断的学习，不断的进步，才能跟上团队的脚步，行业的前沿，摆正心太，才会在压力山大的工作中找出不寻常的乐趣，自信是我的挑战，是否我有恒心，做一个的经纪人，一定要有一个乐观的心态，经得起打击，永不气馁，要具有良好的应变能力、协调能力、要做到对工作热心，对客户要有耐心，对成功要有信心。没有卖不出的房子，只有买不出价格的人，而我不是，也不想。

xx年的工作计划：转眼之间已经进入新的一年，新年要有新气象，在总结过去的同时我们要对新的一年有一个好的计划，自己是一个从事房地产行业时间不长，经验不足的经纪人，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。

xx，也是一个充满挑战、机遇与压力的一年，为了提高工作效率我要调整工作心态，增强服务意识，充分认识并做好二手房中介的工作，为此，充分认识自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下计划：

第一：做好业绩，我希望自己能在完成公司规定的任务基础上，再提高40%-80%，即使市场不景气，但我还是会跟团队跟同事用行动来证明，我可以!

第二：制定学习计划，做房产中介是需要根据市场不停变化的.局面，不断的调整思路的工作，学习直接关系到业务人员业务方面的活力，我会适时的根据需要调整我的学习的方向，来补充新的能量，知己知彼，方能百战不殆。

第三：增强全局意识、增强服务意识、增强团队意识、积极主动地把工作做到重点上，我将尽我的能力做到! xx年的一些目标理想，可能还很不成熟，希望得到公司领导们的正确引导和帮助，xx年，我会更加的努力，认真负责的去面对每一个业务，也力争赢得寻求更多的客户，争取做更多的单，完善公司的工作，相信自己会完成新的任务，能迎接xx年的挑战。