房地产是指土地、房屋及其附属设施等不动产的买卖、租赁、开发等经济活动。在下面的房地产总结范文中，我们可以看到不同项目的特点和亮点，可以借鉴到自己的工作中。
尊敬的人事部经理：
你好!感谢你在百忙之中抽空审阅我的求职信 ，期望您给我一个自我展示和实现价值的平台。
作为大三在校的大学生，专业是房地产经济学，因为即将面临毕业，所以借此假期间寻找合适的实习单位，以检验和锻炼自己在大学以来的知识和能力。虽然工作经验不足，但我会虚心学习、积极工作、尽忠尽责做好本职工作。诚恳希望得到贵单位的接约或给予 面试 的机会，让本人有展示自我能力的机会。
大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人更多的努力来展示自己更多的才华。不仅工作上可以让贵公司满意，而且也可以快速融入到贵公司的环境当中，处理好身边的人际关系，以便更好地投入到工作当中。
作为一名上海大学的应届毕业生，对于房地产相关方向的课程学习包括房地产经纪学，房地产估价，以及房地产经营与营销等等课程。不仅如此在大学四年中我也在寒暑假期间进行过有关销售以及银行业务相关方面的实习，在这些实习的过程中学习到了良好的'沟通技能，而且在校期间也学习了有关autocad等建模类的程序软件，可以进行相关的操作。在世博会期间也进行过志愿者活动，对于万科场馆的设计很感兴趣对于万科的理念也在场观众有了一定的了解。并期望能够进入到万科中贡献自己的一份力量。
物色一个掌握扎实专业知识并具有一定工作能力和组织能力的部下，是你的愿望;谋求一个充分发挥自己专业特长的工作单位，并能得到你的关照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作顺心;合适的工作单位，有助于我施展才华。或许我们会为着一个共同的目标而站在一起，我选择了你，你选择了我。真诚期盼和感谢你的选择!
祝您工作顺利!
此致
敬礼!
如果要将保持房占有的x2分布并促进房占有按x2分布演进，必须在住房相关税费上采取“重保有，轻交易”的原则。才能保持和促进住房占有演进中的x2分布，即住房面积越大，保有阶段的税费征收得越多，人们在购房时就会按自己的需求购买相应面积的住房，不会以投资目的购买过大面积的住房，抑制房地产以投机为目的的住房占有;在住房保有阶段，为了避免交纳保有阶段的税费，对于不需要的住房，会尽量转售，这样就增加了住房市场的供给，刺激住房流通。房地产税费的调整对房地产价格有着直接有影响。
1收费的去向。
1.1纳入预算。收费过高的原因很多，收费并不是中国独有的。从一般的情况而言，在世界主要的市场经济国家中，预算内的税收(所谓“正税”)是以法律为依托的、规范的政府筹资的主要方式和调节经济与社会生活的手段;同时，各级政府还可以通过一定的法律程序决定开征一些规费，即政府机关对居民或法人提供特定服务时收取的手续费或工本费(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供区域的或社区的某些公共服务项目时，还可按“使用者付费”原则向接受服务者收取一定数量的使用费，如高速公路、地铁的收费，污水或垃圾处理的收费等(也要有法定收费条款规定。此类收入有时可占地方政府收入不小的比重)。而且，正税、规费、使用费收入，都应反映在政府预算收入中。当然，在预算中可形成与某些资金对应的相对独立的部分，有时还貌似“预算外”，但政府总体预算的“完整性”是始终不可动摇的，即不允许将政府资金由政府部门、单位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支总账上。同时，企业也可以有“收费”，但这属商业行为，与政府财力运作系统无关。上述情况是当今世界上市场经济国家的通例。不纳入预算却归于“预算外”分散管理的政府收费，在那些坚持政府收入规范化和预算“完整性”原则的市场经济国家是完全不能理解的，只是在某些国家传统体制中，作为高度集中管理于另一极端上的“补充”而存在，并且在我国经济体制转轨过程中膨胀起来;至于那些连报表上都不反映的“预算外资金”，只能划为更不透明的所谓“制度外”政府财力的收费和摊派等，则大抵可说是我国经济体制转轨过程中独特的现象。
1.2转入使用阶段。居民购买物业，要交物业管理费，这一点是天经地义的。然而，在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施“四源”建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用，不买房的居民则不用缴纳，哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。
应当取消收费按“谁投资，谁收益”的原则。许多房地产收费本应该纳入使用阶段，但是为了征收方便，在交易阶段计入住房的成本，这造成了严重的公共消费不均，部分居民负担了所有居民应该承担的收费。在住房的税费调整过程中，交易阶段发生的费改为保有阶段是最直接的方法。
1.3按件收费。大部分收费是按价征收的，这可以满足各政府的财政需求。但是，这种做法不符合“重保有，轻交易”的税收原则。文件登记、交易手续、房产评估的成本并不会因为交易价格的大小而有较大变化，这些收费如果按件收费，不仅可以降低征收额，提高征收效率，还可以避免征收过程中的暗箱操作，更好地促进住房流通。
2最重要的保有税——物业税。
物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看，房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。在美国，1986年房地产税占总收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税，城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。房地产税的这种征收办法，在住房作为福利分配物的年代，无可厚非，在土地无偿使用和住房福利分配的背景下，房地产不作为财产，也无从评估，但是在住房商品化的形式下，显然不符合“重保有”的原则。
地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷，对涉外企业和外籍人员征收，是因为土地使用权是有价物。土地使用权是通过有偿出让或转让得到，应该视为财产，在土地使用税转为土地出让金或土地使用费后，地产税并不是一个可以省略的税种。
发展中国家征收房地产税存在最大的阻碍是计税的依据。在我国不存在对每宗房地产评估的条件，但是，我国许多城市已经完成城市土地的分等定级，基准地价完全可以作为房地产税的计税依据。
3问题最多的交易税——土地增值税。
我国从1994年新税制中开设土地增值税，从征收实际来看，未能受到预期效果，并受到诸多方面的责难。“我国现行土地增值税税率过高，尤其是第一级税率定为30%太高;没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来;没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响;逃避税现象严重，税收收入少;影响了房地产投资者的投资愿望等。”
我国开征土地增值税，过多从组织财政收入和限制房地产投机交易的角度考虑，而忽视了我国现有的经济情况和征收能力。我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家，房地产增值的确很快，而其中又主要是自然增值部分，的确有限制房地产热的必要。但是，由于自然增值部分与人工投资改良增值部分，实际上极难准确划分开来，加上房地产估价制度和土地管理制度的不健全，容易给纳税人提供逃税可能，出现虽然有较高的税率，却收不到税的情况，而且投入的征税成本较大，对外商从事房地产投资也造成较大冲击，与中国加入wto的身份不符。从我国现实情况来看，开征土地增值税是得不偿失，不如暂时停征该税种。
土地增值税虽然有征收的依据，一般来说，也有征收的房地产经济环境，但是，土地增值税严重违背了“重保有、轻交易”的原则，土地增值税是先天不足的一个税种，必然是一种应该遗弃的税种。它不仅限制了正常的房地产交易，而且“鞭打快牛”的现象难以克服。
4结语。
从上述分析可知，采取“重保有、轻交易”的原则来设计相关的税费，对房地产市场来说是“治本”的方法，而采取土地增值税是“治标不治本”的方法。
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用。
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用。
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题。
1.没有确立全面系统的成本控制观念。
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系。
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位。
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施。
1.成本控制观念更新，实施全面成本控制。
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性。
构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。
3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制。
施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。
大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。
4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门。
房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。
四、结束语。
总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济?《辞海》(版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊。
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系。
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
摘要：房地产金融对房地产业快速发展起到了重要作用，但我国对房地产金融的研究起步较晚，房地产金融领域专业人才培养严重不足。根据多年从事房地产金融的与实践体验，提出了在能力本位教学思想下，通过引入“学生主体参与教学”和案例教学法、完善教学环节，以不断激发学生学习兴趣，发挥学生主观能动性等教学改革思路与实践，并对进一步完善该课程的设置及教学提出建议，希望能够培养适合我国房地产行业发展所需要的综合性人才。
关键词：房地产金融；教学改革；实践。
1、树立能力本位的教育思想，发挥学生的主观能动性。
能力本位的教育思想把教育目标定位于学生本人以及他们内部心理和外部行为将要发生的变化，不但强调理论知识、专业技能是学生必备的素质，同时也强调由理论知识、专业技能所形成的素质结构受主体职业情境和工作角色的影响，主张加强对后者的培养。正是基于这样的教育思想，在房地产金融课程的教学过程中要求实现两个转变：
1.1由以教师为主转向以学生为主。
房地产金融学习既要有扎实的理论基础，又要有丰富的实践经验，因此，房地产金融这门课程应立足于微观经济行为分析。授课过程中，积极引进“学生主体参与教学”的教学方法，引导学生参与教学全过程，通过采用情境教学法，从学生熟悉的事物入手，提高学生的学习兴趣和参与意识，激发学生的主观能动性。
1.2由单纯知识传授转变为综合素质提高。
房地产金融是以金融学基本原理为基础，借助管理学、技术经济学、市场营销学等相关课程及其他相关学科的支持，主要研究住房抵押贷款、住房资金融通、抵押贷款证券化和住房金融政策等内容。为了使学生能全面掌握房地产金融的相关知识，重点加强了金融创新等内容的教学。
2、改进教学方法，激发学生的创造性。
多年以来，我们的教育一直老师是课堂的主体，学生只能处于完全被动地位，这种填鸭式的教学方法已越来越不适应今日高等教育的需要。教师的主要职能应是交给学生开启知识大门的钥匙，教师不再主要是传授知识，而是帮助学生发现、组织和管理知识，引导他们而非塑造他们。
2.1采取多种教学方法，激发学生的创新能力。
（1）改进课程教学方法，实施全过程案例教学法。
所谓全过程案例教学，是将房地产金融案例教学的思想观点方法手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。
（2）采用启发式的新型教学模式。
启发式教学思维模式在讲解过程中，让教师做导演，学生当主角，教师通过不断的提问、引导、启迪，充分调动所有学生学习的积极性，激励学生独立思考，阐述其独特见解，这种教与学相结合的启发式思维模式在房地产金融课程及其它一些专业课程的教学实践中已被经常运用，且取得了较为令人满意的教学效果。
（3）结合房地产业界流行观点组织小组讨论。
结合现实，组织学生对业界流行观点进行讨论，讨论过程中教师并不评判观念的“对”与“错”，而重在引导学生从不同的角度进行讨论。“重过程而非结果”是这种课堂讨论的特点，以此培养学生创新意识、独立思考或创新能力。
2.2改革考试形式，综合考评学生分析问题和解决问题的能力。
在此课程教学改革中，明确教学的重点是培养学生分析问题和解决问题的能力。因此，本课程改变了一张试卷定成绩的考核方法，根据考试、作业、讨论、专题小论文、专题小设计等综合评定成绩，以培养学生分析和解决问题的能力。
3、以学生为中心，与学生交朋友，营造良好学习氛围。
“以学生为中心”是现代教育的基本理念。在多年的教学实践中，我深刻地认识到只有经常与学生沟通，充分理解学生，及时发现和弥补教学中存在的不足，才能使教学顺利地进行，从而达到教学的目的，提高教学质量。
在教学中教师的宗旨是“一切为了学生”，课堂上，教师坚持微笑教学，给学生营造一个愉快轻松的学习空间。对于某些学生在课堂上出现一些不应有的现象，不是一味的严肃批评，而是视情况不同，分别对待。通常情况下，做到动之以情，晓之以理，不伤害学生的自尊心，有时还来点幽默的调侃，活跃课堂气氛，这样既照顾了学生的面子，又达到了教育的目的。同时，作为一名年轻的教师，要注重发挥容易与学生沟通的优势，用课间休息的时间，与学生交谈，同他们交朋友，倾听他们对课程内容安排的要求、对教学方法改进的建议等，了解他们真正关心或者想学的东西，在必要时适当地调整教学内容和进度。此外，在课程结束时让学生写学习总结，要求他们也对教师的教学给予中肯的评价，使教师了解自己的优、缺点，为今后教学工作的提高创造条件。
由于比较关注同学生的感情沟通，很多学生不仅课后愿意和教师聊天、交友；更重要的是他们很喜欢听课，态度认真，课堂效果好；同时他们学习有疑问也愿意同教师讨论，请教，这样对提高教学质量大有好处。
4、几点建议。
4.1加强对教师的培养，尤其应为教师创造更多的参加实践的机会。
教师在教学中发挥着主导作用，是知识的传播者和学生效仿的主体，教师的知识水平和知识结构对教学活动起着举足轻重的作用。目前高等学校中讲授房地产金融的教师大多数人没有直接参与过房地产开发与经营的实践，讲起课来难免有脱离实际之嫌。因此，除应加强教师理论素养的培养外，应为教师创造更多的参加实践的机会。
4.2请房地产业界人士介入教学，增强学生的感性认识。
可以邀请房地产业界各个方面的资深人士到学校讲学，增加学生对房地产及房地产业的感性认识，并可感受真正企业家所应具备的企业家精神，激发学生的学习热情和创业精神。
4.3提供有利的教学质量保证计划。
开课时间应选择在三年级上半学期。学生先修过经济学、金融市场学、财务管理学等相关课程后再学习本课程，将会收到较好的教学效果。开课班级人数一般应控制在40人左右。
4.4有关部门提供更多的现代化教学工具。
投影仪多媒体、电化教学等现代化教学手段的运用，能够帮助学生形成更加直观的印象，提高学生的学习兴趣，如城市土地级别图、楼盘实景图以及有关房地产金融的科教片、电视片等都不失为好的教具。另外，建立模拟市场研究、房地产金融实验室，为学生提供更多的成本较低的研究、实践机会。
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摘要：经济日渐发展使得房地产市场经济在国民经济发展中具有越来越重要的作用，财政税收政策在其中具有非常重要的作用。本文对财政税收政策对我国房地产市场经济影响作了分析，提出了财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策，为促进我国房地产市场经济更好发展打下良好的基础。
关键词：财政税收政策；房地产；市场经济；影响；对策。
一、前言。
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响。
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化。
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策。
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度。
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策。
（一）保证房地产市场供应量充足。
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节。
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待。
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语。
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
参考文献：
关注理论体系建设，就是为学科发展服务。高等教育经济学作为教育经济学发展到一定阶段的产物其理论体系依然处于构建之中，一系列体系构建的问题摆在了我们面前。我国高等教育经济学发展至今本学科理论体系构成现状如何？每个研究领域在整个学科体系结构中的地位如何？如何建构一个合理的理论体系？这些都是我国高等教育经济学理论体系建设过程中亟待解决的问题我国高等教育经济学从教育经济学的母体中分离出来后经过众多学者的不断探索，其理论体系的构建己经初具规模，并继续不断丰富和深化，为本文对其进行统计研究奠定了基础。但是，我们也可以发现目前我国高等教育经济学理论体系还不够成熟，有待于进一步完善，对目前我国高等教育经济学理论体系的现状进行审视与分柝有利于学科的进一步发展。
我国教育经济学与高等教育经济学理论体系结构的比较，教育经济学研究的领域和高等教育经济学研究的领域不尽相同。教育经济学的学科体系应该涵盖更为一般、广泛的问题它的研究对象应该存在于教育的一般领域不仅包括高等教育中存在的问题，普通教育、成人教育、民办教育都脱离不开它的疆域。而高等教育经济学是教育经济学科的一个特殊领域或分支领域使教育经济学的支流主要研究高等教育活动中存在的经济问题。二者既有区别又有联系。笔者对目前国内外较有代表性的32部着作(国外9部我国23部)中的各基本内容进行统计分柝计算它们在教育经济学体系中所占的比例，得出教育经济学理论体系的逻辑框架，并对其中5部以“高等教育经济学”为名的着作所反映的理论体系的主要内容进行统计分柝与教育经济学的体系结构进行对比，希望发现目前教育经济学与高等教育经济学在理论体系结构上的异同点，以教育经济学体系结构为鉴，寻找高等教育经学体系中有待完善的地方。
1.我国高等教育经济学与教育经济学理论体系的比较。
从他们的理论框架中我们可以发现高等教育经济学的研究领域既与教育经济学有重合的领域又有自己独特的研究范畴。将上表高等教育经济学的研究领域按比例大小排列：投资理论、概述、教育与社会经济的关系、供求关系及其调节、成本一收益理论、筹资收费问题、产业理论、后勤管理研究、学生就业问题研究及产学研研究。我们进行对比发现，教育经济学将关系到学科理论体系建设的“元研究”放到了重要位置(该内容在所有着作中占到了81.5%，在我国着作中占到947%)而我国高等教育经济学对这部分内容却关注甚少，这也反映出我国教育经济学在学科体系建构过程中具有明显的学科指向性，而高等教育经济学却以问题研究的思路来构建理论体系缺乏对“元研究’的思考其理论体系还不成熟和不完善。高等教育经济学理论将教育投资问题不约而同地放在了重要位置，而教育与经济的关系、供求关系理论、成本一收益理论、筹资等问题也引起了足够的重视，这些在教育经济学范畴内也是重要内容。
高等教育经济学不同于教育经济学的研究范畴主要表现在高等教育产业研究、后勤管理研究、学生就业问题探讨以及产学研研究等充分体现出高等教育经济学不同于教育经济学的独特研究领域，显示了高等教育的特点。同时我们也注意到我国高等教育经济学主要以问题研究为主各着作的理论体系也主要从问题研究出发进行构建，即使其中遵循了学科构建的规范，其要素也不完整，由此可见我国高等教育经济学作为一门学科的理论体系还不够规范与完善。
2.我国高等教育经济学与国外高等教育经济学理论体系的比较。
(二)理论体系结构的分类。
纵观我国学科发展从宏观上来说，我国目前着作中所反映出的学科理论体系大致可以分为两类：
1.经典型或传统型.
经典性或传统型的体系主要是指在学科发展一开始在借鉴前苏联学科体系的基础上所形成的具有中国特色的理论体系。这种体系由学科最基本的一些研究领域构成能够较为全面的学科研究的各个方面一个明显的特点就是读者通过对它的学习可以对该领域的基本范围和基本问题有一个全面了觯但是这种体系结构下一般不会对问题研究的太过深入常常是一些概述性或常识性的探讨，研究方法也较为传统和规范。我国大部分着作都属于这种类型。
2个性型或专着型.
这种类型的体系的主要特点是体系完全不或不完全按照传统型体系进行构建而是作者根据自身的研究兴趣或研究优势对学科某一(些)领域或某一(些)方面以独特的研究角度和研究方法来对问题进行细致和深入地研究，得出一些有创新性的结论形成富有个性化的体系结构。这种结构的作品常以专着的形式出版，其体系结构的个性化特征极为明显。如张万朋的《高等教育经济学》，主要对高等教育产权、经济规制、产业融资、后勤社会化和高等教育投资问题进行探讨。
1以西方人力资本理论为理论基础强调中国特色。
我国的高等教育经济学起步较晚，这便有了借鉴国际先进理论的机会。在学科理论体系构建之初我国高等教育经济学就吸收了西方人力资本理论的合理内核，探讨我国高等教育与经济的关系、高等教育供求关系及其调节、高等教育成本——收益问题、教育投资和经费等问题。同时，在理论构建上并非生搬硬套，而是运用人力资本理论来解决我国面临的实际问题。特别是在社会主义市场经济体制下，我国高等教育乘市场浪潮参与市场运行机制，由此产生了一系列现实问题。在这样的大背景下，我国高等教育经济研究以理论为本，放眼实际对许多高等教育领域中显现的重大问题进行探索，如高等教育的产业问题、高等教育产品的属性问题、产学研研究、产权制度研究、后勤管理研究、学生就业问题等等。这些内容既丰富了理论体系扩展了研究内容，又显示了中国的特色。
2以问题研究为主注重解决现实问题^。
由于西方教育经济学理论体系的构建是以问题研究为思路的。我国在借鉴西方理论来构建自己的理论体系时不可避免地带有明显的以问题研究为主的特点。我国高等教育经济学主要研究领域我们可以发现其理论体系的逻辑结构不够严密，缺乏一个贯穿整个理论体系的主线，即逻辑起点，理论体系的结构总体上是问题式的。我国的'高等教育经济学理论体系可以分为两大部分，一部分是以高等教育经济学概述、高等教育与社会经济的关系、高等教育供求关系及其调节、高等教育成本——收益理论和高等教育投资理论为主要研究内容的传统理论部分；一部分是以后勤管理理论、产学研研究、学生就业研究、筹资收费问题研究甚至包括产权制度研究、高等教育产业理论研究等问题理论部分。问题研究成为我国高等教育经济学研究的重头戏也说明我国高等教育经济学理论体系的现实指向性。
3强调与社会的外部联系，突出社会服务功能^。
高等教育区别于普通教育的一个明显特征就是社会服务功能。高等教育经济学作为研究高等教育领域的经济现象和规律的学科，必然会将高等教育的这一功能作为研究的重点。如高等教育资金筹措、学生就业问题、产学研研究、后勤社会化、高等教育的规模效益和区域经济问题都是高等教育经济学特有的研究内容，体现了高等教育经济学的“高等’性注重从高等教育的社会服务功能、科研功能的角度来探索高等教育经济理论。另一方面，高等教育经济学的研究成果是直接为高等教育和社会服务的，正是由于高等教育经济学具有明确的社会指向使得研究获得的所有结论和成果可以直接为社会服务，为高等教育的运行服务。
4研究方法注重实证兼用规范分析。
注重实证研究和规范分析是高等教育研究的一个明显特点。高等教育经济学中有相当一部分内容运用实证研究的方法来验证问题，明确事实。从大的范围来说主要有：高等教育对经济发展的作甩高等教育投资的经济效益问题(包括高等教育规模效益现象研究、资源合理配置问题等）高等教育经费筹资多渠道的可能性、教育投资的合理比例、负担与补偿、成本与效益。在实证研究的具体方法中，我国高等教育经济学主要采取调查统计、量化研究、数理模型、经济学模型等多种方式。高等教育经济学的另一部分属于规范研究的范畴他们涉及道德规范、价值判断等问题。主要有：高等教育的性质、高等教育的运行机制、财政资助问题、公平与效率问题等实证研究和规范研究在各自适合的领域发挥着积极的作用，但是在许多情况下，二者的融合所获得的结论优于单独使用其中的一种。我们应该走实证研究与规范研究相结合的道路，彼此补充，互为支撑，更加有利于学科理论建设。
三、主要存在问题及展望。
(一)理论体系亟待逻辑化。
1.逻辑起点的确定。
每一门科学都有特定的理论体系而每一种体系都应该有各自的逻辑起点，它在学科体系的建设中起着至关重要的作用。一般认为构建学科理论体系首先应当确定逻辑起点借助逻辑推导，从抽象上升到具体，构成严谨的逻辑系统。我国的高等教育经济学研究倾向于问题研究其理论体系不严密也不完善，并且缺乏学科理论体系的逻辑起点。笔者认为，高等教育经济学的逻辑起点应该是教育服务。无论是从逻辑学中队逻辑起点的规定性还是从高等教育经济学理论体系的构建思路来看，将教育服务作为高等教育经济学的逻辑起点都具有科学性值得我们进一步探索。
2概念体系的重构。
可以说一门学科的理论体系成熟与否，其核心是概念体系的建构是否科学，概念体系是理论体系的核心。总结高等教育经济学的基本概念发现，现有的基本概念体系存在不完整、逻辑层次不明显的特点。因此应该从对概念体系的现状研究出发剖析目前概念体系存在的问题。笔者观点从“高等教育服务”这一逻辑起点出发明确高等教育服务存在的环境及运行机制理顺基本概念之间的逻辑性和层次性，构建科学的概念体系.
3理论体系的重建。
理论体系应该具有严密的逻辑范畴，它是通过作者的认识逻辑而展开。概念是基于人们对现实事物的理性认识而产生的抽象要素，概念与概念之间的层次递进关系构成了概念体系的逻辑，沿着这种逻辑对理论内容的展开就构成了理论体系的逻辑正是基于这样一种逻辑行程对现有的理论体系进行重构以凸显理论体系的整体性、系统性和逻辑性.
(二)研究视角多样化。
目前，我国高等教育经济学的研究视角主要集中在经济学、教育学的范畴当中，具有一定的局限丨性科学、成熟的理论体系应该以系统性和逻辑性为其重要标志，因此，理论体系的建构需要有系统论的观点和逻辑性的视角。将高等教育作为一个系统探讨高等教育与社会系统环境特别是经济环境发生联系时产生的现象问题和理论问题，对该学科研究传统所累积的庞大理论知识进行合理的重建，运用系统化的方法把己经获得的各种理论知识——现象、概念和原理构成一个科学的理论系统.
科学的理论体系都应有严密的逻辑性。它们都应当是采用一定的逻辑方法，按照逻辑的必然联系组成的严密系统。爱因斯坦曾对理论体系的概念逻辑进行论述。他说“在发展的第一阶段，科学并不包含别的任何东西。我们的日常思维大致是适合这个水平的。但这种情况不能满足真正有科学头脑的人因为这样得到的全部概念和关系完全没有逻辑的统一性。为了弥补这个缺陷人们创造出一个包含数目较少的概念和关系的体系在这个体系中，'第一层’的原始概念和原始关系作为逻辑上的导出概念和到处关系而保留下来，这个新的'第二级体系’由于具有自己的基本概念(第二层的概念）而有了较高的逻辑统一性。对逻辑统一性的进一步追求使我们到达了'第三级体系这种过程如此继续下去，一直到我们得到了这样一个体系：它具有可想象的最大的统一性和最少的逻辑基础概念，而这个体系同那些由我们的感官所作的观察仍然是相容的。
(三）研究领域丰富化。
1.加强微观领域研究。高等教育经济学从研究层次来看，应该从包括宏观、中观和微观三个层次进行构建，并结合实际问题完善理论体系；但从分析结果来看，目前我国高等教育经济学的理论框架主要以宏观和中观领域的教育经济问题研究为主，而对教育经济学的微观领域仍然缺乏研究兴趣，特别是教育内部的经济问题如学校、班级教育中显现的一系列经济现象关注较少。
2重视主体研究。从上文分析我们还可以明显发现，我国高等教育经济学发展至今，主要集中在对教育的客体研究上，而对教育主体即人所引发的经济问题的研究力度不够。一些教育经济学着作己经注意了对教育者即教师问题的研究和探索，但受教育者即学生在参与教育活动中所产生的经济问题还没有引起足够的重视即使有学者关注也是势单力薄，没有形成一股整体力量来推动其发展。论文也会从人的角度提出这一现实问题，引起学者们的注意。
3.吸收话语体系中的成熟理论纳入到理论体系中来.我国高等教育经济学学者的许多探索在话语体系中己经掀起了研究热潮并且取得了丰硕的成果但这些内容却至今还没有纳入到理论体系中来是理论体系的发展与话语体系发展相脱节。如教育产权问题、高等教育的制度研究、高等教育运行机制、教育融资问题研究等在话语发展的舞台上绽放了动人的光彩尽快将这些研究成果纳入到理论体系中来无疑对完善教育经济学学科的理论框架具有积极的意义。
前言：在现代社会经济中，房地产业几乎是任何一个国家国民经济的重要产业，是构成整个社会财富的重要内容。它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量，尤其是推动城市发展的重要支撑力量。因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定长远的影响。我国房地产泡沫的产生、市场的大起大落也都与政府的经济发展政策和宏观调控政策有着密不可分的联系。我将从分析房地产商品的供给需求特点出发，谈谈政府对房地产市场调控的手段及其效果。
关键词：房地产市场供需分析政府调控的内容政府调控的效果。
我国住房制度改革后，政府已经基本退出了房地产供给市场，改由房地产商根据市场行情来决定房地产商品的供给量。房地产商品的供给影响因素主要有：土地供给、开发资金、房地产价格以及预期。房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，动辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金和几年的时间。开发商不可能单凭自己的资金进行房地产投资，必须通过金融手段融资保持企业的良性循环。因此，信贷成本的高低、贷款数量的多少、资金的来源直接决定了他们的开发能力，进而影响到房地产商品的供给量。房地产价格是影响供给的重要因素，房地产价格越高，房地产商供给的积极性越大；房地产价格越低，房地产商供给的积极性越小。房地产商供给量的变化会受到价格预期和产业政策预期效果的影响。例如，当房地产商预期房价上涨，需求增多时，他们加快房地产的开发和新项目的投资；当预期产业政策等发生变化时，也会酌情进行供给量的调整。
从我国目前的房地产市场情况来看，将房地产商品的需求区分为自住消费需求和购房投资需求。自住消费需求指消费者购房的目的是满足日常起居或者改善居住条件；投资需求则是投资者为了将房产出售或者出租获利。影响这两类需求的因素主要有：人口、可支配收入、信贷成本、房地产价格以及预期。消费需求一般只考虑购房时一次交易成本及贷款的利息成本，对资金占用时间的长短不太敏感，且需求比较稳定；投资需求除了考虑购房时的交易成本还要考虑出售或者出租的成本，要求资金占用时间尽量短，以降低利息成本。投资需求不稳定，起伏较大。
二政府的调控的内容。
土地使用的整治。超额供地探索出让方式，国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
尽管国家对土地供给进行了严格的控制，但是房地产商购置土地的面积以及完成开发土地面积还是在波动中上升。尽管政府调控土地供给的初衷是好的，法律法规的制定是日趋完善的，与之配套的行政手段也是及时的，但这也加剧了房地产商“土地越来越难获得”的预期，于是在法律法规制定修订的过程中，房地产商加快对“有争议的土地”的开发，地产投机、寻租行为异常活跃，大量购置并囤积土地以备后用，以至于房地产市场上出现了“调控力度越大，房地产商供给的愿望越强烈，地产投机的活动越活跃”的异常情况。
2调整住房供给结构。
政府调控住房供给结构的政策主要体现为：控制和限制豪华住宅的开发比例，鼓励和要求经济适用房和普通居住房的开发。从实际操作的政策来看，政府虽然明确表达了“控制和限制豪华住宅的开发”的意愿，但是由于豪华住宅的真实需求无法得知，这种调控意愿只能通过行政命令来模糊化控制，而无法通过制定法律法规来实现。行政命令与法律法规相比，具有明显的持续时间短和由于执行者理解不同造成执行力度不同的缺点，而豪华住宅的开发能够彰显房地产商实力并带来高额的利润，所以在实际上调控过程中，全国各地开发豪华住宅的态势并没有明显缓解。
3金融方面。
房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，房地产商一般不可能单凭自己的资金来进行房地产投资，必须通过金融手段融资保持企业的良性循环，因此银行贷款成为调控房地产供给的重要工具。我国在近年来的宏观调控中也非常注重运用此手段。调控主要从两方面进行：一方面是中国人民银行提高银行准备金率和贷款利率来收缩银根；另一方面主要是政府出台行政命令控制贷款规模。因为运用金融政策调控，特别是运用提高银行准备金率的手段进行调控时，不仅仅紧缩了房地产业的银根，对市场经济的其他行业也造成了影响，因此，为了保证其他行业正常稳定的发展，利率调控必须慎之又慎。另外，虽然提高房地产贷款利率会增加开发成本，但是在房价急速攀升的情况下，房地产商对贷款成本的增加不太介意。更重要的是，开发商后期资金的来源还可以通过“卖楼花”、“排号费”、“首付款”等手段得到补充。
高房价地区三套房停贷，此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定，就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
三政府对房地产市场调控的效果。
产商的高度关注。消费者关注的是房价能否回归理性；房地产开发商却担心连续的政策调控会给房地产市场带来较大影响。
1消费者：盼降怕涨犹豫观望。
此次调控让消费者喜忧参半，喜的是他们认为提高二套房首付比例，对限制炒房和投资为目的的房地产交易应该有较大作用，可以有效遏制房地产恶性炒作。有的消费者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房价上涨，使房价在一定程度上有理性回归，这样他们买房就没那么困难了。忧的是房价万一不降反升该怎么办。而对于那些想换房的人来说，同样是疑虑重重，他们希望房价能有所下降，但是随着二套房首付比例的提高，本来想换房改善居住条件的愿望就无法在近期实现了。
2开发商：影响销售但房价不会大幅下跌。
国家此次的重拳调控房地产市场，旨在抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给，抑制房价不断恶性上涨，稳定市场。那么此次调控会对我市房地产市场带来什么影响呢?一些业内人士认为，此次政策调控，如果各方都能认真执行国家政策，就必然会造成房价下跌。那些改善型购房者占了房产消费者的相当大比例，他们要靠贷款买房，由于二套房首付的提高，就不得不搁置购房愿望；还没买房的消费者也可能会预期房价会跌，就不会买房而进入观望期，这必然会让房地产市场销售大幅下滑。政策如果长期不变，房地产开发商不收回一定量的资金，他们如何运营？随着成交量的逐步下滑，在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。但是下跌的幅度有多大，就比较难预测了。
四结论。
房地产市场的正常运行，不仅关系到广大人民群众的基本物质要求是否得到有效满足，对国民经济运行总体态势更有重要影响。房地产经济的发展一方面能带动和促进国民经济的发展，同时也可能成为泡沫经济的载体，给国民经济带来极大的危害。由于我国房地产业起步较晚，其市场主体、管理体制等方面都还不太健全，单纯依靠市场的力量无法实现房地产业稳定健康的发展。因此，在市场经济条件下，政府适当干预和调控房地产市场、促进我国房地产业持续健康发展，责无旁贷。但由于我国房地产业存在的诸多问题，加强政府对房地产业的宏观调控还任重道远。
参考文献。
摘要：房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文从房价及相关问题入手进行分析，以期帮助读者进一步认识房价及房价问题的本质，推动住房价问题研究不断深入。
关键词：房地产结构，房地产价格，房地产价格变动因素。
1.1房地产市场具有较高的市场集中度。
房地产企业不同于一般的小型企业，房地产企业容易受到地域性的影响。比如北上广这些大城市地区的房价普遍偏贵，主要是因为这些地区的经济发展比较快，人口流动大，因而房地产的价格也较高。对于同一个地区，也会有很多不同的房地产商家。但总的来说，一个地区比较有名的房地产商家比较有限，市场的集中程度比较高，因而相比较那些小型的企业，它的垄断程度比较高，实力较强的垄断性企业很容易垄断一个地区的房地产市场。
1.2房地产市场具有较高的进入障碍。
由于房地产市霰旧淼募中度，房地产市场本身对进入的企业的要求极高。这种进入障碍主要分为行政性市场障碍和经济性市场进入障碍。行政性市场进入障碍主要是指房地产商想在一个地区开发一个项目必须办理相应的证明，这些证件的办理需要涉及到房屋管理、城市规划、工商管理、国土资源、建设、交通、税务、节能、环保等多个不同的部门，地产开发之前需要将这些所有需要的证件都办理好，通过各个部门的审批也不是一件十分容易的事，而且耗费的时间也比较长。在早几年前，土地的使用权都是实行土地拍卖制度，房地产企业实行的是土地有偿出让制，在这种情况下，很多房地产商获得了大量的`土地，因而使得后续的一些商家想从事这方面的工作却没有土地，这种局面的形成，使得房地产价格一直居高不下。
房地产价格是一个人（或机构）从另外一个人（或机构）手中获取房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示。这首先是由于房地产价格形成机制上的多样性、评估价格、抵押价格，其次是价格产生时点的不一致性[供应价格，再次是房屋属性的不一致性，最后就是表现形式上的多样性（平均价格、同质价格、中位数价格、理论价格）。当然，还可以有总价和单价、名义价格和实际价格的区别等等。大家做到一起讨论房价问题，必须先在房价的内涵上有一个一致的认识，并以此作为分析讨论的基础。
房地产价格的影响因素，包括了社会因素（人口数量、结构和发展变化趋势，家庭规模、结构和发展变化趋势，传统、文化偏好和潮流），经济因素（宏观经济发展状况与通货膨胀，居民人均可支配收入水平，贷款可获得性与资金使用成本），政治因素。同时房地产本身的属性特征即物理属性（区位与邻里、建筑型式、建筑密度、楼层、朝向、层高、装修状况、周边公共服务设施状况、基础设施状况等等）和法律属性也对房价产生着巨大的影响。分析房价发展变化规律，必须区分宏观社会经济与政治因素变化，以及微观的房地产属性特征变化的影响。例如，分析当前房价上升的原因，既要考察宏观因素的影响，也要考察微观因素的影响，两者不能混淆。
房地产价格的变化规律，主要体现在：与宏观经济之间保持着长期均衡的关系。决定当前房地产价格的租金、资本化率和预期因素，无一不受经济基本面指标的影响，房地产价格长期与经济基本面指标背离，就会形成房地产价格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，gdp增长了17.4倍，但地价和房价则分别上涨了56.1倍和40倍，逐渐积累起了巨大的资产价格泡沫。房地产价格的上升，大部分时间是在抵消通货膨胀的影响，这是由房地产投资能较好的抵御通货膨胀风险这个特点所决定的。房地产位置固定的特点，也使得各区域市场的房地产价格变化规律不完全一致，甚至有时有相反方向的变化。
房价的影响因素受到多个不同方面的影响。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可转让性和有效需求性等因素，都是影响房价变动的主要因素。根据经济学的角度进行分析，均衡价格理论对房价的形成和波动起着决定性的作用。在市场价格均衡的状态下，买房者的买房需求等于开发商的供给，此时的状态刚好达到一个平衡的状态，有效需求价格与有效供给价格相等，就不存在价格波动的情况。按照均衡价格理论来说，竞争的价格和数量完全取决于供给和需求的均衡点，房价是供需力量的对比关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。但是市场上的影响因素多种多样，因此很难达到均衡的状态。
从房价的形成来看，房价的均衡可以分为短期均衡价格和长期均衡价格。从短期来看，房地产的投资比较大，比一般的企业的投资数额是大得多，房地产的开发时间比较长，这也就决定了房地产的供给弹性比较小，此时的房地产价格主要与市场需求有关，市场需求增加，房价上涨，需求减少，房价下跌。短期内的房价与需求呈正相关系。从长期来看，用经济学的原理进行分析，房地产的价格在价值规律、供求规律、竞争规律和政府宏观调控等多重市场的相互作用下，房地产商和购房者都有较多的时间调整自己的决策和行为，房地产供给跟随需求的变化而变化，最终呈现出均衡价格和均衡数量。
4结束语。
以上可知，房地产企业在某种程度上具有寡头垄断企业的优势，房地产的价格也受到多方面因素的影响。面对房地产行业发展新常态，宏观政策应继续加码稳增长政策，同时引入更加长效的房产税等措施，进一步促进房地产行业的发展，并推动房地产行业的健康持续。
参考文献：
以来，随着市场的迅速升温，房地产价格大幅上涨。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。
进入以来，自中央经济工作会议后，楼市调整政策频出。二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、国十一条以及央行上调存款准备金率等为当前火热的楼市注入了一剂良方。特别是209月30日由深圳率先推出的限制购房令，继而蔓延至全国各大城市，对房地产投资更是带来了极大的影响。统计显示，年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%，增幅回落20个百分点左右。从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。
二、行为经济学的主要观点。
（一）什么是行为经济学。
行为经济学就是要从人的现实决策过程中出发，建立符合心理学事实的个体决策模型，以此来分析具体的经济行为和经济现象。它强调的是，经济学的假设前提必须和实际情况一致，通过大量的心理学实验和现场实验研究，对主流经济学家所坚守的公理化假设进行可复制的实验，并在这些重复的实验中寻找一些具有规律性的东西，接着用数学把规律表达出来，以便给经济学的演绎推理更为科学，也更具预测性的模型奠定基础。
（二）行为经济学的发展。
传统的行为经济学代表人物之一的herbertsi?mon通过对认知心理学的研究，提出了“有限理性”假说，该假说指出了经济活动当事人在决策时不仅面临复杂环境的约束，而且还面临自身认知能力的?约束，即使一个当事人能够精确地计算每一次选择的成本收益，也很难精确地作出选择，因为当事人可能无法准确了解自己的偏好集合。
现代行为经济学抓住了经济学中的核心问题一对选择的分析。20世纪70年代，kahncman和tver-sky通过大量的实验证据表明，理性人的假设是不符合实际的生活事实的，与此同时，他们还提出了自己的效用函数一基于期望理论的价值函数和概率权重函数，这为行为经济学的发展提供了模型构建的土壤。他们的理论概括主要有四点：
1.人们并不具备完全理性，人们生活的真正决策遵从启发性原则，并受到框架效应等多重因素的影响，而这些因素最终都影响到人们的选择。
2.价值函数被定义在相对某一个参照点的损失和收益水平上。这表明人们关心的更多是财富水平的变化，却不是单纯的绝对财富水平。
3.收益和损失函数都将呈现出递减的敏感性。该特征与新古典中的边际效用递减规律相似。
4.损失厌恶的存在性。
（三）选择行为经济学角度的意义。
由于行为经济学的前提是承认人的有限理性，因此对于现实生活中的一些有限理性现象给予了较好的解释。其中之一则为羊群行为。从理论角度来说，羊群行为很难有相对精确的概念。一般来说，羊群行为是指人们的行为趋同，即人们在观察到其他人的决策后，行为会受到其他人的影响。
传统经济学角度来看，单个微观主体的行为决策本身对整体的宏观政策不会产生多大的影响，但是在当今社会中，信息量大、传播速度快、受众面广，使得羊群行为的具有规模化的效应，而单个微观主体的行为决策正是经过羊群行为效应的扩大化进而对宏观政策的整体产生了不可忽视的抵消作用。
行为经济学角度看房地产的投资需求。
（一）心理账户对房地产投资需求的影响。
1.人们根据资金的来源、资金的所在和资金的用途等因素的不同对资金进行归类，这种现象被称为“心理账户”。传统的经济学理论假定资金是具有替代性的，也就是说所有资金都是等价的，事实上，在人们眼中资金通常不是那样可以替代，1000元彩票带来奖金和1000元的工资收入是有区别的。人们会倾向于把他们的投资武断地分配到单独的心理账户中，并根据投资所在的账户分别作出决策。这也导致了心理账户另外一个重要的特征，即狭隘的框定效应，即人们会在面对个人投资时会与之前的投资行为和结果分离，而不会综合之前的投资结果来评估是否值得再次投入。
2.由于有限理性的前提及心理账户的存在，这类投资者通常会将自己的收入分在三个不同的账户，在图形上表现为三个不同的曲线。由于曲线状态的不同导致有不同的投资收益，再根据这一点来决定自己的收入应该如何分配。
（二）短期损失厌恶对房地产投资需求的影响。
1.期望理论的重要发现之一是人们在面对收益和损失的决策时表现出不对称性。kahncman和tver-sky的实验得出的结论是：人们并非厌恶风险，当他们认为合适时，他们会选择赌上一把，但如果不是厌恶风险又是什么？他们认为，人们的动机主要是躲避损失，而不是那么厌恶不确定性，人们厌恶的是损失，损失总显得比收获更突出、感受更强烈。损失厌恶（lossaversion）是指人们面对同样数量的损失带来的负效用为同量收益的正效用的2.5倍。期望理论认为，损失厌恶反映了人们的风险偏好并不是一致的，当涉及的是收益时，人们表现为风险厌恶；当涉及的是损失时，人们则表现为风险寻求。
2.我们发现在房屋价格上涨中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我们预期控制房价上涨或房价下跌将出现房地产投资者抛售房产的局面，从而使房地产市场回归理性区间。但从短视损失厌恶理论的阐述中，我们知道人们普遍厌恶遭受损失。相对于收益，人们对损失更加敏感。人们常常感到放弃某一物品所遭受的效用上的损失量，大于获得同一物品所得到的效用上的增加量。这就可以解释在房产价格预期下跌或已经下跌后房地产投资者将如何选择要价以及是否接受某个出价。
在繁荣期过后，当房产价格下降时，或预期未来房产价格下降时，特别当房产的市场价值将低于当前房产投资者为其所支付的价格，损失厌恶将导致房地产投资者决定通过一个高于无损失情况下的保留价格来减少损失，这样设定的要价就会较高，在市场上待售的时间也将延长，而最终达到的成交价格也就相对较高。
同时，面临较小损失或是已有一定收益的房地产投资者在对要价的边际上所提高的幅度要比在面临较大损失时高出很多。从而即便在房地产市场出现下行的风险，许多房地产投资者倾向于在市场上观望，并使要价保持在期望的售房价格之上，最终将无法做成任何交易，使房产的成交量大幅下降，房产价格也不会有较大的波动。这说明了在损失厌恶的情况下，房地产投资者的售房保留价格比购房者的保留价格更缺乏向下的弹性。
（三）时间偏好对房地产投资需求的`影响。
1.传统经济学认为效用是随着时间的变化而以指数的方式来贴现的。这就意味着人们的偏好在时间变量上应该是一致的，无论何时，人们对效用的权衡都应该是相同的。事实上，关于时间跨度的研究至今都未能表明时间偏好在时间上具有稳定性，而且在对待不同的事物上，时间的贴现率也明显不同。甚至是同一事物，人们也会倾向于推迟执行马上需要投入而报酬滞后的任务，热衷于能够立即带来报酬而投入滞后的任务。loewenstein曾提出，对于时间偏好，应分为三部分动机：一是冲动性，即个人不经过思考，无计划地行动的倾向；二是强制性，即制订计划并遵守计划的倾向性；三是抑制性，即欲望和情绪会触发冲动的行为，抑制这些自动的或“条件反射”的反应的能力。
2.由于我国目前处于经济高速增长期间，通货膨胀较快，贫富差距较大，人们对未来生活的不确定性增加，随之之后的结果就是自己在权衡不同时间内的成本和收益的情况下，更注重近期效益，注重短期投机而不是长期投资。房地产市场的火爆体现出在宏观经济不确定的形势下，人们更多倾向于投资不动产，一方面是因为房地产市场投资回报率过高，带来丰厚的短期收益，不断吸引更多投资者进入该市场，另一方面心理账户的存在人们开始确认了房地产投资曲线，从而在整体经济环境的大背景下，随着时间的推延，人们降低了对房地产投资收益的时间贴现率，更加注重房地产短期回报。
四、结语。
从目前国家对房地产调控的手段来看，正是通过行政与经济手段相结合，一方面通过行政手段打击投资者不理性的投资行为，降低他们的非理性预期，从而改变对房地产投资的曲线，同时弥补了经济手段的时滞性的缺陷；另一方面通过经济手段积极改变房地产市场供给与需要严重不平衡的情况，通过公租房、廉租房的建设增加房地产市场的供给，同时积极提高居民收入，缩减贫富差距，从而使房地产市场可以真正健康稳定地发展。
在金融市场中，金融工具属于客体部分，要想使金融市场当中资金需求主体与资金供应主体间的资金融通得到有效实现，通常需要金融工具作为辅助。本课题笔者在分析房地产金融工具创新的类型及发展特点的基础上，进一步对加强房地产金融工具创新的.有效策略进行了探究，希望以此为房地产业的发展提供有效依据。
0.引言。
金融工具也称之为信用工具，主要作用是使资金融通，并使信用活动得到有效实现[1]。各类金融工具均是为了适应借贷双方的不同需要而产生的，并且每一种工具均具备属于自身的特点。房地产金融工具通常分为两类：其一为金融市场共有的，例如股票与票据等;其二是房地产金融市场特有的，例如住房奖券与房地产抵押债券等。在房地产金融市场当中，将房地产金融工具创新视为创新的核心。鉴于此，本课题对“房地产金融工具创新问题”进行分析与探究具有较为深远的重要意义。
1.房地产金融工具创新的类型及发展特点分析。
1.1房地产金融工具创新的类型从不同角度为出发点，房地产金融工具创新可以分为很多种类。以国际清算银行所提出的方法为依据，并依照金融工具的中介功能及应用进行分类，房地产金融工具创新通常具备五个类型：
(1)价格风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在价格风险的情况下，便会使用此种工具创新[2]。
(2)信用风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在信用风险的情况下，便会使用此种工具创新。
(3)流动性增强型。该类型工具创新能够使投资者具备的资产流动性变强，也可以使金融机构具备的资产变现性增强。
(4)引致信用型。此种工具创新能够为使用者提供帮助，在增加某些信贷市场机会的条件下，便能够使使用者获取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股权型。该工具创新的主要功能是提供股权式融资的机会，比如对股权融资进行分享等。
1.2房地产金融工具创新发展的特点。
在各种金融创新工具的产生下，房地产金融工具创新发展特点主要体现在四大方面：
(1)不可逆性。指的是产生创新的原因消除之后，金融创新工具仍旧存在。
(2)组合性。大部分金融创新工具，都是由金融机构以投资者的需求为依据，进而在原有产品的条件下，对风险、收益、期限及选择性等进行重新组合。(3)市场化利率。各种金融创新工具均可以提供市场利率及与市场利率存在联系的收益等。
(4)具备“金融创新群”。在一个基础创新产生之后，围绕着这个基础创新而产生的诸多其他创新，由诸多创新联系起来便形成了创新群。
2.加强房地产金融工具创新的有效策略探究。
目前，我国房地产金融工具创新主要存在的问题为其主体缺位，所存在的工具创新不是基于金融与经济发展中由经济体系内部力量发动的，而是在房地产体制改革及政策调整等诸多外部力量作用下而推动的[3]。所以，对房地产金融工具创新主体进行重塑便显得极为重要。要想实现重塑，一方面，需要对专业银行的目标进行明确，主要为将利润作为目标，将市场作为导向，通过自主经营、自担风险及信贷资金的平衡，使得金融企业的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融机构内部形成有效的激励创新机制，发扬创新精神，营造良好的创新氛围，并培养专业素质强的创新人才。
2.2加强引导和监管力度。
一方面，监管部门必须对金融风险的监控进行强化。将创新可能引发的风险控制在能够承受的范围内。另一方面，需对货币政策及宏观调控的落实给予充分重视，保证其实施的成功性，并对货币性金融工具的创新进行重点监管。另外，以创新工具货币性的强弱为依据，尽快将其归纳进不同层次的货币定义当中，并采取有效的控制措施。
2.3重视技术主导型创新。
目前，我国具备的金融工具创新大多数是避免管制型的创新，这样便使创新科技含量较低、应用效果不甚理想。因此，对技术主导型创新给予充分重视便显得极为重要。这样，不但可以保证创新的科技含量提高，而且还能够在较短的时间内大大增加创新供给，进一步使日益增长的创新需求得到充分满足。
2.4加强房地产金融市场的竞争力度。
现状下，我国金融市场所存在的“条块分割状态”还没有发生根本性的改变，同时由于我国不同银行间存在不正当的竞争行为，再加上中国工商银行、中国农业银行、中国银行及中国建设银行这四大国有银行呈现了垄断金融市场的局面，因此对房地产金融市场的竞争力度进行强化便显得极为重要。首先，基于金融监管方面，便需要对国有银行及非国有银行的区别对待给予取消，使全部金融机构均具备同等的运行环境。其次，对金融业市场准入进行放宽，推广合作制金融结构与股份制金融结构[4]。最后，对金融机构种类进行多元化创新，使房地产金融机构体系更具完善性。相信做好以上三点，房地产金融市场竞争力度将能够得到有效强化，进一步为房地产金融工具创新奠定良机。
三、结语。
通过本课题的探究，认识到加强房地产金融工具创新对房地产金融市场而言，有着十分重要的作用。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。如：重塑房地产金融工具创新主体、加强引导和监管力度、重视技术主导型创新及加强房地产金融市场的竞争力度等。笔者认为，除此之外，要想实现房地产金融工具创新，还需与我国实现国情充分联系起来，然后实施有针对性的创新策略。相信做好以上这些，我国房地产金融工具将能够有效实现创新，进一步为我国房地产业的发展起到推波助澜的作用。
参考文献：
[4]周学东.论当前金融研究工作需要关注的若干问题——寄语江苏省“金融创新与发展”研究基地[j].金融纵横,20xx,03:3-6.
一、我国海洋环境现状二十世纪九十年代中期以来,我国海洋环境状况主要表现为:人海污染物质显著增加,河口、海湾和近岸海区污染严重,环境质量逐年退化:近海污染范围不断扩大,石油、氮、磷等营养盐类污染明显:海域海水富营养化明显加重,赤潮、溢油、违章倾倒等污损事件频频发生;外海水质基本良好,重金属污染得到较好控制,油污染重点向南部海区转移,营养盐和有机污染呈逐渐上升趋势,突发性污染事件频率加大,慢性危害日益显露,海洋自然和生态破坏加剧,海洋环境污染主要来自陆源排污,无序、无度地开发是自然与生态破坏的`根本原因.
作者：杨得前作者单位：湛江海洋大学经管学院,524088刊名：北京水产英文刊名：journalofbeijingfisheries年，卷(期)：“”(6)分类号：f4关键词：。
一、房地产企业资金管理中存在的问题。
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容。
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施。
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论。
我国在经历了金融危机的打击之后，对于房地产开发的活动更加趋于理性化，也加强对于房地产行业的宏观调控。但是即便如此，在房地产的市场中仍然存在着许多客观因素导致的房地产企业资金使用不合理的现象，要想改变这种情况，房地产企业只有通过加强资金管理和提高内部控制的水平，才能从根本上保证企业的正常运作和资金的使用效率，从而为房地产企业带来更大的经济效益。
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的'政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的gdp考核指标有直接的联系。为了达到gdp的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求gdp的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
就我国当前房地产的发展状况来看,虽然其水平也有一定的提升,但总体来说还存在一定的局限性,这也是导致房地产企业在当前的发展过程中,无法有效保障自身利益的主要原因。因此,我们必须采取相应的技术手段,从让管理工作的各个方面得到完善,进而促进企业的健康发展。当前,我国房地产管理创新工作的改进具有十分重要的意义。首先应从管理创新的方法上入手,不断进行创新,以此来带动其他工作的创新,激发员工的积极性,提高工作的效率。其次,还应从管理理念与制度上入手,合理的`分配企业资源,改进和优化资源分配,为企业发展打下良好的基础。由此可以看出,对房地产管理进行创新是解决当前房地产行业问题和企业问题的最佳途径。
房地产行业的发展正在面临着激烈的竞争和不断变化的市场环境,而要促进房地产企业的可持续发展并在市场中站稳脚步,就必须针对房地产管理工作进行创新。因此,对房地产管理工作的改革创新也成为了当前房地产面临的首要问题,房地产管理工作的创新不仅要带动部门工作的创新,最重要的是要激发各部门之间的积极性,以提高工作的效率、充分利用资源。具体来说,房地产管理创新工作应从以下几个方面来进行。
2.1创新人才培养模式。
21世纪,人才优势是增强房地产竞争力、促进房地产可持续发展的重要因素。面对日益激烈的市场竞争,房地产企业必须重视起人才的培养,以建立具有房地产行业特色的人才培训体系。也就是说,通过建立相应管理人员培训机制,一方面根据不同层次的人才进行不同层次的培养,根据培训的实际要求来细化内容。另一方面,还应对房地产现有的管理人员进行培养,以不断提高其办事能力和综合素质。与此同时,提高企业的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地产事业中,共同努力管理好房地产企业事务。
2.2创新管理模式。
市场经济遵循的是供求规律、价值规律以及竞争规律等规则,而对着信息技术的发展,房地产企业只有不断针对自我进行管理创新,才能进一步适应信息时代的要求。因此,创新房地产企业管理模式就成为了首要的条件,我们必须在不断的探索创新的道路上,不断吸取先进的管理模式,根据我国当前的市场实际情况,采取适当的措施,促进房地产市场平稳发展。可以通过建立相应的奖惩制度和激励制度,改革和创新管理模式,充分将员工的利益与企业的利益相结合,从而促使员工积极工作,提高工作效率。
2.3创新评估体系。
良好的管理模式和管理方式必须要有一个标准的评估体系来衡量,管理评价体系是衡量企业行为,约束房地产企业和人行为的根本制度。合理的评估体系是保证房地产健康发展的重要因素。因此,我们应通过建立科学规范的管理评估体系,对房地产企业的人员、部门的行为进行规范与约束,进而形成一整套体系,保障房地产市场的稳定发展。
综上所述,对于房地产而言,科学合理的房地产管理工作不仅能够约束和限制相关人员的行为,促进企业的良性发展,更是提高房地产实力,推动企业占有市场地位的关键。因此,房地产管理的工作创新应通过合理的模式、人才培养与评估体系创新,结合当前我国房地产行业的实际情况来进行,以全面提高房地产企业的竞争实力。
房地产经济学是研究房地产市场及其经济运行规律的一门学科。通过学习和研究房地产经济学，我对房地产市场的运作机制和影响因素有了更深入的了解。在学习过程中，我逐渐明白了房地产经济学的重要性，并对其中的一些重要概念和理论有了深刻的认识。下面我将用五段式的篇章，总结一下我的心得体会。
第一段，房地产经济学的重要性。房地产经济学是一门与人们生活息息相关的学科，它关注的是人们的居住需求、投资需求和消费需求。随着城市化进程的加速，房地产市场的运作和发展对于国家经济的稳定和繁荣具有重要影响。了解房地产经济学的理论和原理，可以帮助我们更好地把握和预测房地产市场的走向，从而做出更明智的投资或者消费决策。
第二段，房地产市场的供求关系。房地产市场的供求关系是房地产经济学的基础理论。供需关系的变化是房价波动的主要原因之一。当供大于求时，房价有可能下降；当需大于供时，房价有可能上涨。了解供求关系对于判断房价的涨跌趋势十分重要。另外，供求关系的变化还会影响房地产市场的销售周期和库存水平，进而影响相关行业的发展和经济总体的稳定性。
第三段，房地产市场的政策调控。政府通过制定各种房地产市场调控政策，旨在维护房地产市场的稳定和可持续发展。政策调控的效果对于房地产市场的运行具有重要影响。房地产市场是一个受政策、经济和人民需求等多种因素综合影响的市场，政府的政策行动会直接影响市场的供求关系和价格水平。学习房地产经济学，可以帮助我们更好地理解政府的调控政策，并且根据政策预测和判断市场的发展方向。
第四段，房地产市场的周期性波动。房地产市场具有周期性波动的特点，这是房地产经济学的一个重要理论。市场的周期性波动主要受到供求、信贷政策、经济发展等多种因素综合作用的结果。了解市场的周期波动规律，可以帮助我们更好地把握市场的风险和机遇，避免在市场波动周期中遭受损失，同时也可以在市场低迷时寻找机会。
第五段，房地产市场的风险管理。房地产市场是一个充满风险的市场，因此风险管理是房地产经济学的一个重要内容。风险管理包括市场风险、信贷风险、政策风险等多个方面。在面对各种风险时，我们需要通过学习房地产经济学的相关理论和方法，建立合理的风险管理体系，有效避免和控制风险，确保自身的安全和利益最大化。
通过对房地产经济学的学习和研究，我逐渐增加了对房地产市场的了解和认识。我明白了房地产市场的重要性，了解了供求关系对市场波动的影响，掌握了政策调控的重要性，了解了市场的周期性波动规律，同时，我也学会了如何进行风险管理。通过此次学习，我深深感受到了房地产经济学的重要性，并认识到只有通过不断学习和积累才能在这个领域中获得成功。房地产经济学的知识将为我未来的职业生涯和个人生活提供重要的参考和指导。
尊敬的人事部经理：
你好!感谢你在百忙之中抽空审阅我的求职信，期望您给我一个自我展示和实现价值的平台。
作为大三在校的大学生，专业是房地产经济学，因为即将面临毕业，所以借此假期间寻找合适的实习单位，以检验和锻炼自己在大学以来的知识和能力。虽然工作经验不足，但我会虚心学习、积极工作、尽忠尽责做好本职工作。诚恳希望得到贵单位的接约或给予面试的机会，让本人有展示自我能力的机会。
大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人更多的努力来展示自己更多的才华。不仅工作上可以让贵公司满意，而且也可以快速融入到贵公司的环境当中，处理好身边的人际关系，以便更好地投入到工作当中。
作为一名上海，对于房地产相关方向的课程学习包括房地产经纪学，房地产估价，以及房地产经营与营销等等课程。不仅如此在大学四年中我也在寒暑假期间进行过有关销售以及银行业务相关方面的'实习，在这些实习的过程中学习到了良好的沟通技能，而且在校期间也学习了有关autocad等建模类的程序软件，可以进行相关的操作。在世博会期间也进行过志愿者活动，对于万科场馆的设计很感兴趣对于万科的理念也在场观众有了一定的了解。并期望能够进入到万科中贡献自己的一份力量。
物色一个掌握扎实专业知识并具有一定工作能力和组织能力的部下，是你的愿望;谋求一个充分发挥自己专业特长的工作单位，并能得到你的关照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作顺心;合适的工作单位，有助于我施展才华。或许我们会为着一个共同的目标而站在一起，我选择了你，你选择了我。真诚期盼和感谢你的选择!
此致
敬礼!
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作为大三在校的`大学生，专业是房地产经济学，因为即将面临毕业，所以借此假期间寻找合适的实习单位，以检验和锻炼自己在大学以来的知识和能力。虽然工作经验不足，但我会虚心学习、积极工作、尽忠尽责做好本职工作。诚恳希望得到贵单位的接约或给予面试的机会，让本人有展示自我能力的机会。
大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人更多的努力来展示自己更多的才华。不仅工作上可以让贵公司满意，而且也可以快速融入到贵公司的环境当中，处理好身边的人际关系，以便更好地投入到工作当中。
大学期间学习了房地产相关方向的课程学习包括房地产经纪学，房地产估价，以及房地产经营与营销等等课程。不仅如此在大学四年中我也在寒暑假期间进行过有关销售以及银行业务相关方面的实习，在这些实习的过程中学习到了良好的沟通技能，而且在校期间也学习了有关autocad等建模类的程序软件，可以进行相关的操作。
真诚期盼和感谢你的选择!祝您工作顺利!
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求职者：
房地产营销就是通过市场营销的理念和方法将开发商的产品信息传达给客户，将客户的需求反馈给公司，最后促使成交的过程。网络营销是以现代营销理论为基础，借助网络、通信和数字媒体技术实现营销目标的商务活动，它是由顾客价值变革、科技进步、市场竞争等综合因素促成的，是信息化社会的必然产物。
信息化时代，网络成为了信息传递的重要载体，在这样的形势下，房地产营销者有必要将自己的营销活动全部或部分建立在互联网的基础之上，对传统的直接营销方式做必要补充。具体来说，房地产网络营销首先是建立自己的网站(homepages)，然后将该营销项目在互联网上的域名地址借助各种方式让消费者获知，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业或项目的网页，对正在营销的房地产项目进行了解，同时可以在线向房地产营销网站反馈一些重要的信息。
网络营销的发展使房地产市场从一个狭小、有形、传统的小市场走向了广阔、无形、现代的大市场，可以说传统房地产营销方式已经远远不能满足日益多元化的市场需求，因此房地产网络营销已成为并将持续作为房地产业的主战场。相对于通常意义上的网络营销，对房地产这类特殊商品的网络营销的研究起步比较晚，尚未形成一套完整的成熟的科学体系，对于实际企业决策还处于一个比较肤浅的阶段。
1997年我国引入了电子商务的概念，在这之后许多行业开始开展网络营销，房地产企业也引进了网络营销这一概念。20xx年之后房地产行业普遍看好房地产网络营销的前景，开展网络营销的企业也越来越多，这一手段在我国迅速发展起来。随着互联网的普及，我国网民数量直线增长，网络已成为中国人民日常生活不可或缺的一部分。不仅如此，互联网不再局限于传统营销方式下单方向的直线传播，辐射面更广，交互性更强，这使得房地产网络营销成为了一个新兴的有魅力的潜力无穷的营销模式。
现在，房地产网络营销的观念已经被业界认可和推崇，几乎所有的房地产企业都在通过网络进行自己企业产品的营销推广。除此之外，房地产企业的品牌创新、形象树立等工作也转移到网络上进行。不可否认的是，房地产营销人员必须正确地掌握和运用房地产网络营销的概念，重视网络营销的过程才能适应市场，把握市场。
我国房地产网络营销正以迅猛的速度发展着，但因为很多客观主观条件的制约，我国房地产网络营销仍然存在一些问题。
1、网络内容简单，不能满足消费者的需要。
现在房地产网站的数量不少，且正持续扩张，但是大多数房地产企业实力比较弱，服务内容不够丰富，发布的信息许多是复制粘贴的，因此在数量和质量上都无法超过传统媒体。当然这样的信息量是肯定不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不能够调整自己适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，反而导致网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。
2、网络信息发布具有局限性。
网络上的信息不具有强制收视的效果，只能等待顾客主动上门索取，消费者可以选择看或不看，房地产企业非常被动，实质上许多宣传资源可以说是被浪费了，无法达到预期的效果。另外，虽然网络媒体具有多媒体的效果，但由于许多客观条件的制约，比如网页上可选择的广告位以及计算机屏幕的限制等等，致使网络信息的发布具有很大的局限性，弥补的关键是要设法增加网络的吸引力。对于房地产企业来说，网络营销不能单纯依靠网络广告，而是要将网络技术融入市场营销的全过程中。
3、企业自身的网络营销技术不能满足营销要求。
现在的许多房地产企业并不是亲自去建立网址，设计自己的网站，而是寻求一些机构的协助，但是帮助策划企业网络营销的机构可能对企业的经营理念、组织文化没有深入的了解，无法结合企业的现实情况和战略进行网络营销的设计。因此，许多房地产企业的网络营销并没有取得很好的效果。而亲自进行网络营销活动设计的`企业，又可能因为自身网络营销技术不能达到标准而影响营销效果。目前我国计算机网络的基础设施还较差，技术软件的使用和研发能力有待提高，企业还缺乏高水平的网络管理人员和安全保护措施，这些都在很大程度上制约了房地产网络营销的发展。
4、企业对上网营销的费用估计不足。
利用网络开展营销活动究竟需要花费多少钱财和人力，多数房地产企业目前仍然没有一个非常清晰准确的概念，但可以确定的是大家潜意识里不愿花太多的钱，甚至认为其无足轻重。但事实上，由于网络营销是建立在日新月异的网络技术基础之上的，网络技术的发展必然会使企业在网络上的投资逐步增加，为了更新和维护的网站，企业所需要投资的费用可能会更高。房地产企业需要明白，只有不断更新，才能使企业网站在网络上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，消费者会对楼盘缺乏兴趣，不能取得良好的营销效果。
网络营销简单而言，就是要解决怎样能吸引客户、怎样能被客户发现、怎样能留住客户的问题。房地产网络营销策划时除了要注意采取一系列措施规避前一章所提及的网络营销的问题之外，还要做好很多工作。
1、树立房地产品牌形象衡量一个房地产企业是否成功，很多人都愿意用“口碑”来表达，这也就是我们常说的品牌形象。一个优秀的房地产企业在开发与经营的过程中，都会将树立良好值得信任的品牌形象作为工作前提，而这样一个形象的建立和传播是需要传统营销与网络营销相结合的。
房地产网站是一种中介手段，将房地产企业的产品与消费者缔结起来，营销人员首先需要做的就是将企业及其项目的品牌推广开来，只有这样，消费者才能被吸引主动进入网站，从而接触到企业的信息，了解产品。
企业网站建设在企业不同发展阶段也应该有不同的侧重点。对于中小型房地产企业来说，为了促进房地产产品的销售，他们的重点应该是展示企业的房地产产品，在网站推广方面下功夫，同时网站的建设又应要求低廉的建设成本。而对于有竞争力的企业来说，他们的发展壮大必须依靠品牌创新和规模的扩大，其中尤为重要的是树立企业形象，向大众展示自己企业文化、经营理念等，丰富服务内容，提升网站功能，将企业的综合实力显示出来，以此达到品牌营销的目的。
2、加强网络客户关系管理。
在当今网络环境下，各个企业都可以通过互联网展示自己，从某种意义上讲，其规模的大小、资金的实力等都已经不是企业成功最关键的因素了。因为现在的消费者拥有很大的主动权，选择企业和产品时更是拥有绝对的自主权，所以加强网络客户关系的管理成为房地产网络营销必须重视的一个问题。提升网上人气是提高网络营销效果的前提条件。网络营销能否成功的另一要素就是如何跨越时空的距离，再造客户关系，不但要发掘网络上的潜在顾客，更要吸引和留住顾客。房地产网络营销也要重视发掘潜在顾客，设法了解其消费愿望，通过互联网这一平台保持与消费者的沟通联系。房地产企业可以通过会员们在网络上的信息交流把握房地产市场动态、房地产消费者的心理需求和时尚发展趋势。通过这一途径及时调整开发与经营的策略，更好把握发展方向，巩固与消费者的关系。
3、网络营销与传统营销整合。
作为新的营销理念与模式，网络营销凭借自身的优势对传统营销方式产生了巨大的冲击，但是我们需要了解网络营销覆盖的全体，并不是整个消费群，因此仍然具有一定的局限性，换言之，网络营销不能完全地替代传统营销，两者是相互促进和相互影响的。在房地产网络营销的过程中，我们必须根据企业的经营目标和细分市场，将网络营销和传统营销进行有机的整合，利用整合营销的策略实现以消费者为中心的双向沟通和传播统一，以最低的成本达到最佳的营销目标。
4、做好网络技术支持及网络持续服务。
房地产网络营销需要丰富其网站的服务内容，增加网站的吸引力。比如有的房地产企业在网站上开辟一些如购房常识之类的知识栏目和相关内容的咨询服务项目，让消费者知道什么样的楼盘适合自己居住，虽然并没有直接向消费者推荐自己的产品，但是让消费者增加了有关房地产的知识，在以后购买相关产品时首先想到该企业。
网络信息发布具有局限性，弥补的关键是设法增加网络的吸引力。比如有的公司推出网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，以达到吸引消费者注意的目的。
房地产经济学是研究房地产产业与经济之间关系的学科，它对我们理解和分析房地产市场、房地产发展趋势以及对经济的影响具有重要意义。在学习过程中，我深刻认识到房地产经济学对于我们了解现代社会、了解经济发展规律有着重要的作用。本文将以个人的学习经历为线索，分享我在房地产经济学中所得到的心得体会。
房地产市场作为一个重要的经济领域，与经济发展密切相关。我学到了房地产市场的周期性特征，即房地产市场在短期内存在着供需关系的波动，从而使房价水平不断变动。同时，房地产市场的发展也与宏观经济的发展息息相关。例如，在经济繁荣时期，人们的购买力增加，房地产需求上升；而在经济衰退时，人们购买力下降，房地产市场逐渐冷却。这让我意识到房地产市场与宏观经济的发展是相互影响的，需要我们综合分析各种经济指标，以更好地把握房地产市场的走势。
政策因素是决定房地产经济运行的重要因素之一。我学到了政府在房地产市场中运用的一系列工具，如调整土地供应、调控购房政策以及推行楼市稳定等。政府的房地产政策的制定和调整对房地产市场的发展具有重要的引导作用。通过学习房地产经济学，我深刻认识到政府在房地产市场中的角色，必须关注政策的动向，以更好地预见和适应市场的变化。
房地产经济学的学习不仅仅是对经济规律的理解，也为个人提供了一些重要的指导意见。我深入了解到房地产投资的风险和回报，了解到购房决策需要综合考虑房价、购买能力、市场前景等因素。同时，也学习到了如何根据市场环境做出房地产投资的决策，以获取更好的收益。这让我认识到作为个体投资者，我们不能只凭感觉进行投资，而是应该通过理性分析，做出明智的决策。
随着经济的持续发展，房地产经济学在实际应用中的作用将愈发重要。特别是在城市化进程中，房地产市场将承担着更多的社会功能和责任。因此，我相信通过持续的学习与研究，深入理解房地产经济学的理论与方法，将有助于我们更好地应对复杂多变的房地产市场。通过对房地产经济学的学习和应用，我们能够更加全面地了解房地产市场与经济的相互关系，从而为我们的个人和社会的发展做出更好的决策贡献力量。
总结：
通过对房地产经济学的学习，我深刻认识到房地产市场与经济发展的密切联系，政策因素对房地产市场的重要影响，以及房地产经济学对个人决策的指导作用。我相信，通过不断地学习与实践，房地产经济学将帮助我们更好地了解和应对房地产市场的变化和挑战，为我们的个人和社会的发展做出更好的贡献。
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