服务月是指在一个月的时间内，组织或个人以服务为主题，开展各种活动来回馈社会。接下来是一些服务月活动得到社区居民积极响应和参与的报道和报道，大家一起来看看。
一、房屋外观：
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二、设备运行：
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三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：
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四、环境卫生：
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五、绿化：
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六、交通秩序与车辆停放：
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七、保安：
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八、消防：
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九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：
小修。
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急修。
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十、第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。
近几年来，随着xx经济建设的不断发展，人民生活水 平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开 发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展 与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化 物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设，制定一套规 范的、符合xx实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是 及时且必要的。
在xx经济快速发展的同时，xx的城镇建设也得到了 突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化， 一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、 文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区 有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各 村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。
(一) 商业住宅小区
习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经 济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发， 完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园 和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区 业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于xx镇的商业小区而 言，物业管理也需要因地制宜。
(二) 农村拆迁小区
各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小 区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐， 引发一系列问题。
1、 安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕， 还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。 小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上 造成了隐患。
2、 卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式 变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在 多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想 的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。
3、 绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。 然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至还 出现为了争点方寸之地令邻里之间产生矛盾。村里没有 办法，只能让铲车铲掉重新种上绿化，但紧跟着村民又 会种菜，于是，在村委和村民之间就会进行一场你栽我 铲，你铲我栽的持久拉锯战。这种治标不治本的方法， 造成了资源的严重浪费。
4、 维护问题:俗话说:“三分建、七分管”，房屋时一年新、 二年旧、三年乱、四年破。由于缺乏定期的、专业的房 屋维护，很多拆迁小区的房屋状况都出现了一定的问 题，影响了房屋的使用年限。 所有这些凸显出来的问题，都在提醒我们，在全镇实施 统一规范的物业管理是非常迫切的，它对全镇经济建设、精 神文明、文化素质的提升起着重要的作用。
1、 为全镇的小区合理规划物管区域
物管是区域化管理，首先明确各区域边界，物管区域划 定与规划相匹配，考虑物业共用设备设施、建筑规模、社区 建设，以方便人们生活、生产，合理利用区域资源。以便于 管理为原则，形成一定规模面积与一点能够数量的常住人 口，有独立或相对分界线的居住小区。
2、 为老居住区域完善物业管理基础设施，协调部门关系。 政府在镇区老居住区加大投入，改善小区的基础设施和 生活环境，改变一般散沙的现象，完善至物管的基本状态， 并要与国土、房管、建设、卫生、公安、规划等部门协调好， 做到全体配合，各自做好本职工作，不越位、错位和缺位， 共同推进老小区的物业管理。
3、 加强宣传，增强居民物业管理意识 物业管理是新生事物，存在一个逐渐熟悉与接收的过 程，政府应当以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》 等法律、法规和政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高 居民对物业管理法的认知度，逐步使其树立依法管理的意 识。通过周边物业管理示范小区，使居民清楚认识到小区引 入物管的优点，使之逐步树立有偿服务的意识，通过讲座、 讨论、问答等多种交流方式，生动形象地普及物管常识，提 高居民群众对物管的认识程度，使其逐步树立自治管理意 识。
4、 制定小区物业管理实施细则 虽然物业管理有了《物业管理条例》，但条例主要针对 新建商住小区，对拆迁安置小区管理关注不多。我们应该在 《物业管理条例》这一大框架下，根据本地区特点，以《物 业管理条例》为指导，制定适应于本地区的、可操作性强的 物业管理办法与细则，从而以法律手段推进xx的小区物业 管理。
5、 成立物业管理科，全程跟进小区物业管理 xx是个经济发达的工业重镇，新兴的生态名镇。城镇 建设标准按照城市的格局在规划和建设。各式小区在快速建 设成长中，随着居民收入水平与消费水平的提高，对工作于 居住环境的要求也随之提高。一支专业的物业管理队伍，为 xx镇创造一个优美、舒适、安全、方便的人居环境。同时 也体现出xx政府为民造福，加强城镇管理的一个重要举 措。
1、 简易物业管理
在各项设施、规模等还不完善的情况下，社区或村委可 采用简易物业服务。由小区内失业人员、低保和离退休人员 组建服务队，提供公共秩序、安全防范、环境卫生保洁为主 的服务，在镇物业管理科的督导下，具体由各村委、社区负 责。
2、 专业物业管理 条件好，设备齐全的小区，可通过业主大会，选聘专门 的物业管理公司进驻小区进行管理。具体筹备由村委社区负 责，镇物业管理科做好统筹和协调工作。
3、 业委物业管理 在条件成熟的区域，业主自己选出一个比较精良的管理 委员会，全权负责整个小区的物业管理，民主的制定各项规 章制度。所有业主都要自觉爱护房屋及公共设施;维护安全 与环境卫生。如有业主违约，将会按照既定的规章制度按约 处理。如此民主自治的物业管理，形成成本低，效率高的双 赢局面。
综上所述，我镇的小区物业管理应当是“三位一体”的 管理模式，即业主、物业公司、村(社区)在平等合作的基础上，追求效用和业主利益最大化的物业管理。这是政府加 强公共社会管理、关注民生的具体体现。抓好典型，以点推 面，条块结合，以块为主，巩固成果，统一管理，从而形成 齐抓共管、共管共建的局面，最终实现平安和谐社区这一目标。
为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施方案。
深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，确保xxxx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。
根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。
（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化物业管理。
（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。
（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。
（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。
区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。
1x月xx日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化的试点小区。
2.x月xx日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。
月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。
区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批可推广、可复制的好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。
（一）成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。
区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。
区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。
区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力。
区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。
市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。
区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。
区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。
市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。
区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电相关业务工作。
相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。
无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容，时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室（联系人：，联系电话：）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。
项目产品及服务：金融保险职业技能培训、金融保险职业咨询、金融保险职业技能培训课件教材。
培训形式：实地培训（走出去、请进来）、卫星电视广播远程培训、网络在线培训、函授自学。
目标用户群：在校大中专学生、金融行业从业人员、有志进入金融行业的社会人员。
市场需求：
在经济全球化背景下，各国金融业的竞争本质上是金融人才的竞争。中国入世后，高级金融人才明显不足。
目前，政策金融的人才需求已经饱和，而且还在不断膨胀，个人金融国内还没有生成其生长发展的土壤，原因主要是：国内居民金融意识不强，所以在个人金融方面只有一些很基本的业务，所需求的人也只是一些很普通的，薪水很低的员工。
而公司金融则不同，大量的企业的金融意识在迅速强化，而且目前国内缺乏大量的这方面人才，主要有资产评估，风险评估，项目评估，风险投资，证券投资，融资业务，财务规划等方面的人才，而这些职位目前大部分由一些金融意识落后的“老人”们把持，当然公司金融和个人金融又很大一部分可以重合，比如投资理财，所以，随着国内人们金融意识的提高，这个领域的人才需求更加旺盛。
随着世界排名前200位的金融机构纷纷进入中国，市场对金融人才，特别是高级金融人才的需求不断看涨。预计到“十五”期末，国内金融从业人员总量将比目前增加29%，需要补充一大批跨学科复合型知识结构的金融人才。
金融职业技能培训现状：
目前金融培训品种单一的现状与国内金融业的大环境以及金融产品的缺乏不无关系。但随着国内金融行业逐步与国际市场接轨，将会产生越来越多的金融产品和衍生产品，金融业务必将逐渐趋向多样化，对金融从业人员的专业化程度、语言能力、业务操作能力都将提出全新要求，这自然会催生出多样化的培训市场。因而国内的金融培训市场潜力巨大，培训机构面临着不可多得的“淘金”机遇。
目前，我国金融培训的操作机构可以分为四大类：
1、金融机构所属的培训部门，主要针对内部职工进行培训；
2、大专院校下属的金融培训机构，一般面向社会招生；
3、社会培训公司，大多针对证书考试进行培训；
4、“海外兵团”国际金融培训认证机构，国际认可度高，国际影响力大，较为权威，但由于国内外金融财务规范目前还存在一定差异，因而国际培训认证缺乏本土化优势，此外，国际培训认证费用偏高，非普通个人及中小企业用户所能接受。
虽然目前国内外金融培训的操作机构不在少数，但涉及到以提升职业技能为目标的本土权威培训认证机构几乎没有，因此该项目具有如下竞争优势：
背景优势——该项目依托的教育部教育管理信息中心是金融保险职业技能培训学院建设、运作的主要管理部门，各高等学校和各类用人单位必须配合执行。
资源优势——联合大型国有银行一起来操作，因而该项目具有全国的唯一性和独有性，任何培训机构都不可能拥有这样的资源，因此该项目具有垄断性。
市场优势——由于该项目作为国家级项目由教育部信息中心牵头，各级毕业生就业主管部门和高校领导必须高度重视，积极配合加强宣传并落实负责此项工作的部门和人员有很强的权威性，因此对毕业生在消费心理上有很强的示范效应。此外，通过大型国有银行的示范辐射效应易于为金融机构所接受。
产品优势——我们的产品及服务：金融保险职业技能培训、金融保险职业咨询、金融保险职业技能培训课件教材专业权威，培训及咨询方式灵活多样，能够全方位、立体化的为用户提供培训和相关服务。
我们选择xxx商场作為入驻目标，是因為看好贵店的强大实力、经营方式、经营类别和日趋增长的人气。贵店以x万平方米的超大面积位居x城市商业之冠，而shoppingmall的经营模式更是当今世界上最流行的商业模式；贵店的人气越来越旺，又欣闻贵店在店庆当天日销x万元，创造了本行业的一个奇跡，可见xxx商场的人气；贵店在20xx年有奥运明星来助阵，20xx年当红明星又蒞临xxx商场，可见贵店的影响力；市委领导、省委领导都不止一次到xxx商场来视察，可见政府及领导对贵店的重视！
我们与贵店采取扣点联合经营方式，扣点的额度另行洽谈；本店后方管理由我方负责，大局管理遵守xxx商场的统一安排。都市休闲农庄是国际上最流行的一种全新的休闲业种，它以田园风光、庄园风情為主要风格，迎合城市人追求“绿色”“田园”的一种心态，综合了城市人比较感兴趣的农村生活状态，把“自耕自种自留地”、“动物家园”、“领养小动物”、“小桥流水”、“别有洞天”、“钓金鱼”等一系列的全新休闲方式综合起来，形成了一站式享受田园乐趣的业态。在繁华的都市中打造出一片全新的天地！
你可以在这里领养小动物，可以给自己领养的小动物命名，给自己的小动物喂食；你还可以在这里种自己的自留地，开荒、播种，让你体验完全的农家生活乐趣！你还可以来这里钓金鱼，钓多少就可以带走多少！当然，这一切都是需要付费的。
装修风格以农村的绿色基调為主，中间有草地、小型鱼塘、自留地、小木屋、宠物基地等等一系列的设施。大概需要500平方米的面积。我们将不定期的对店内设施进行更新及维护！
同xxx商场的中高档定位一样，我们的目标客群以追求时尚的都市白领（女性為主）、3—14岁的少年儿童為主，以中年的政府官员為辅！积极迎合他们追求田园风情乐趣、热爱小动物的心理！这部分客群的消费能力比较强，他们会不惜金钱来追求一种自然的休闲状态。而儿童会根据自己的喜好选择游戏的方式，他们普遍对小动物有好感，而父母对他们的行為除了支持之外，也没有其他的办法！所以我们的目标市场是两种顾客行為：一种是刻意追求形的；一种是兴趣支配形的！
x城市经济实力雄厚，在全国城市综合实力50强评比中，x城市列居18位；在全国国内生產总值超百亿元的城市中，x城市位居第10位；在全国55个人均国内生產总值超万元的城市中，x城市位居榜首。x城市人的消费能力更是位居全国之首！
x城市市位于x省的西部，气候干燥寒冷，年封冻期长达5个月。也就是说，在这长达5个月的时间里，人们的活动范围只限在室内，而室外也狠少见到绿色，市民在这5个月里最向往的就是绿色！
繁忙的都市生活使城市人接触自然的机会越来越少，狠多人都有在夏天到农村去的想法，而我们正是迎合这种想法，把一个完整的农村搬到城市来，同时把农村不受欢迎的部份全部剔除掉！这里是一个整洁的、有序的、具有优美风光的田园！
都市休闲农庄这种业态的休闲方式在欧美是比较流行的，在我国也只有延海的几个城市有类似的店铺。这种模式在x城市还是一个空白，我们就是要抓住这个市场空白的机遇，在别人还没有想到的时候，我们已经付之于行动！而x城市人本身对各种方式的体育运动项目就没有多大兴趣，在年收入较高的基础上，他们更热衷于追求一种全新的休闲方式，而都市休闲农庄也就应运而生！
贵店的美食娱乐广场是在x城市最大的一家室内休闲娱乐场所，受到了x城广大消费者的欢迎和认可！但是这里的休闲项目是有欠缺的，贵广场注重的是娱乐项目，而对于休闲来说，除了陶吧、玩吧之外，再没有吸引人的地方，都市休闲农庄会弥补这种状态，全力打造一个室内的田园、城市中的农村、一个别有洞天的“桃花源”！
我们采取的是店长负责制原则，在本店将设店长一名，全权负责本店的管理。
我们有固定的清洁员，负责店内的所有卫生；有养育员，负责小动物的喂养；有负责店内卖各种动物食物的相关人员；有负责安全的安全员。
我们的小动物选的是一些温顺的动物，不会对顾客进行人身攻击。
我们会积极配合xxx商场的各种促销活动，也会在适当的时间搞自己的促销活动。
我们采取整合营销方式（imc）进行前期的市场拓展，把所有广告的触点整合起来，以错落有致的媒体广告、交相呼应的软性新闻為主，进行大幅度的市场推广，同时，也希望贵店给予一定的支持！
前期我们将在本市各大知名媒体上进行大幅度的广告轰炸，以提高品牌知名度，树立良好的品牌形象，力争做到家喻户晓，路人皆知！
x城市地区没有强势媒体，这是x城市人都知道的，所以我们整合了各种媒介信息后，选择能够互补的媒体进行广告宣传。初步打算在x城市晚报、x城市电视臺、x城市广播电臺等媒体上发布广告。
软性新闻最大的好处就是能够提升品牌的美誉度和知名度。
我们将通过x城市晚报、电视臺、网站等一系列的媒介，进行软性新闻报道，把都市休闲农庄变成市民关注的交点！让人们进行口头传播。
在每年的元旦、春节、劳动节、儿童节、端午节、国庆节、中秋节、圣诞节等重大节日推出各种促销活动。包括票价打折、钓鱼比赛等等。
综上所述，我们前期所做的一切都是希望能把都市休闲农庄这个项目做好，并能与x城市商业龙头xxx商场合作；前期，我们曾到全国各地的零售企业做过市场调查，这个项目在省内还是个空白，我们期望著能与xxx商场积极合作，添补这个空白，把这个市场做起来，真正的把它作成x城市人的“都市休闲农庄”。
为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：
本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境；以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。
1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。
《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。
1、房屋建筑管理维修。
（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）。
（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。
（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。
2、共用设施设备维修养护。
（1）、备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。
（5）、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；
（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。
3、维护小区公共安全秩序。
（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。
（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
（3）、对火灾、治安、公共卫生等突发事件制订应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4、保洁服务。
（1）、在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日产日清。
（2）、小区道路、小区范围内绿化带（及附属物）广场、停车场等每日清扫1次；
（3）门厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；
（4）人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦2次；
（6）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。
（7）、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（8）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
5、绿化养护管理。
（1）、安排专业人员实施绿化养护管理。
（2）、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
(一)提高认识，高度重视。此次物业管理服务提升年活动的责任主体是各镇街，各责任单位要高度重视，把思想认识统一到全区物业管理发展大局上来，把提升管理服务水平摆在行业发展全局的核心位置。
(二)加强领导，精心组织。成立xx市xx区物业管理服务提升年活动领导小组，负责统一安排部署提升年各项工作。各镇街也要深入贯彻落实提升年主题活动要求，成立组织，对规范提升活动精心谋划、统筹协调，周密制定具体方案，全面安排部署，科学有效实施，务求取得实效。
(三)统筹兼顾，全面实施。紧紧围绕活动重点内容，统筹安排，协调推进，确保此次活动覆盖所有住宅小区，并在本辖区内组织现场观摩和经验交流，对好的做法和经验，及时总结推广。区住建局要适时组织召开全区现场会进行观摩交流学习。
(四)完善制度，建立机制。各镇街要结合此次活动，督促辖区物业企业建立健全公开公示、服务承诺、标准管理、平台运行等规章制度，建立以业主为中心的管理机制，真正做到文明服务、规范服务，树立物业服务行业文明和谐新形象。
(五)强化宣传，营造氛围。各镇街要广泛宣传提升年活动目的和主要内容，动员群众积极关注并广泛参与物业管理服务提升活动，引导树立正确的物业管理消费观念，增强主人翁意识，自觉维护物业服务市场秩序，形成良好的活动氖围。
在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在20xx年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到32.8%，35.1%的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。
小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：
1.在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的.问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。
2.在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。
物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。
1.管理人员须花大力气开展培训与思想教育。
只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能;同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。
2.组织安保人员认真学习有关的安全。
保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
3.严格贯彻执行安保法规,落实各项安全制度和措施。
物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。
4.管理好安保监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备)，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。
增强安全意识。
任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。
1.物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。
2.在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式(例如破门前)时，寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证，以规避风险，减少损失。
应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理;对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。
加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难;加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。
当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。
为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。
1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。
（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；
（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；
（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。
1、业主投诉处理的工作时限：
（2）工程维修方面的投诉处理时限：
其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；
（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限
其他公共部分维修，不得超过3个工作日；
（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限：
（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。
（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。
（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。
（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。
为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。
（一）"礼宾助理"服务实施细则
1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。
（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；
（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；
（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。
（二）工作时间标准：
1、业主投诉处理的工作时限：
（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；
情节严重，不超过2天；
（2）工程维修方面的投诉处理时限：
其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；
（3）小区公共部分维修方面的'投诉处理时限
其他公共部分维修，不得超过3个工作日；
（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限：
（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。
（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。
（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。
（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。
（三）工作质量要求
一、为引导住户逐步适应市场化的物业管理模式，管理好安置房小区，推进和谐社区建设，制定我区安置房小区物业管理办法。
二、安置房小区物业管理分前期物业管理和小区业主委员会成立后选聘物业公司管理两个阶段逐步规范。具体按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》执行。
三、从住户开始缴纳物业管理服务费的月份起，设立五年的安置房物业管理服务费补贴过渡期。在过渡期内，区财政拨付专款对安置对象缴纳的物业服务费进行补贴。
四、财政补贴对象为取得并实际保有的我区负责拆迁安置项目的拆迁安置房产生的物业服务费。如安置对象将安置房转让给第三人的，不再对转让后的安置房产生的物业服务费补贴。
五、以五年过渡期为限，财政补贴比例逐年递减。第一、第二年补贴应缴纳物业服务费的50%，第三年补贴应缴纳物业服务费的40%，第四年补贴应缴纳物业服务费的30%，第五年补贴应缴纳物业服务费的20%。应缴纳的物业服务费由物价部门按政府指导价下文确定。
补贴民政部门确认其不属五保户、低保户对象的年度，依照前条规定过渡期标准执行。五年过渡期后，安置对象本年度经民政部门确认属五保户、低保户的，财政对其应缴纳物业服务费实行全额补贴，民政部门确认其不属五保户、低保户对象的年度，财政不对其应缴纳物业服务费实行补贴。
七、安置对象应事先按时向小区物业管理公司全额缴纳物业服务费，凭缴纳票据领取物业服务费补贴（具体操作办法另行制定实施细则）。
八、本办法由区建设局、区财政局负责解释。
甲方：
乙方：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
本物业名称：
乙方所购房房屋销售(预售)合同编号：
建筑面积：12856平方米。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下合约：
第一条双方的权利和义务。
一、甲方的权利和义务。
4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;。
8.每叁个月向乙方公布物业管理费用收支帐目;。
10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;。
11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;。
12.自本合约终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务。
1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;。
2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;。
3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》;。
5.雨润、御墅天筑区域以外的道路、酒店、商业休闲服务设施、基础配套设施为甲方单独投资建设，权属为甲方所有。
6.别墅内配置的地源热泵中央空调设备、风管、风机不得在室内装饰时随意改动管线走向和位置，因随意改动所造成的设备损坏或报废其责任和维修费用由用户自理。
7.别墅内配置的智能化系统，不得在室内装饰时随意改动系统管线走向和位置，因随意改动所造成的设备损坏或报废其责任和维修费用由用户自理。
8.如地方政府要求甲方更改部分公共设施方案，并由地方政府统一建设部分公共设施，则乙方不得追究甲方违约责任。
11.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本合约;。
14.乙方自备车辆如需长期进入并停放小区内，必须在小区物业管理公司进行登记，办理出入证明，严格遵守物业管理的车辆行驶及停放规定，如经物业管理公司同意进入并需临时停放的车辆，须按物业公司的规定停放在指定位置并交纳相关停车费用;非甲方或物业公司指定的地点(如道路、广场)一律不得停放，否则甲方及物业管理公司有权拒绝乙方车辆进入小区内。
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理主要工作内容。
1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。
2、综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。
3、全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4、参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5、参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
6、参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。
7、参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
8、物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。
施工图设计阶段的物业服务介入、参与人员。
前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。
1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择。
2）门、窗的材质。
3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸。
4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求。
5）空调外机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集。
6）烟道、排气道的位置，餐饮业态建议集中区域布置。
7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性。
2）给业主造成的影响。
3）各种设备产生的噪音对业主的影响。
4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内。
5）各种设备设施的能源消耗。
6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响。
7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性。
施工阶段。
（一）参与人员。
前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。
（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议。
1）供方门、窗质量及售后服务评价。
2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。
1）房屋质量控制。
2）隐蔽工程检查验收记录。
3）设计变更记录的收集。
4）设施、设备的安装调试及操作培训。
5）成品保护。
6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量涵盖弱电-安防-监控-消防-物业-通信-布线-楼宇自控的证书可在全国鉴定考试网查询全国通用无需年检 外来工作者可直接申请当地的人才引进。
为了使少年厨星活动现场顺利开展，确保现场安全的正常工作秩序，特制定现场突发事件方案。
2.0适用用范围。
适用于管理范围内各类突发事件的处理。
3.0职责。
3.1活动现场总指挥物业经理，副总指挥秩序维护部主管负责负责指挥突发事件的处理。
3.2秩序维护部班长负责落实主管下达的命令，具体处理。
突发事件。
4.0通则说明。
突发事件；指辖区范围内发生的火警、治安、损坏（破坏）以及其它不可预知的，需秩序维护部参与处理的事件。
5.0工作程序。
5.1火警。
5.1.1误报。
a当消防中心收到火警信号时，应立即呼叫巡逻岗前往查看。
b巡逻人员到达现场，发现是误报时，应立即用对讲机通知消防中心关闭报警电源，工程部维修技工到场对已动作的设备复位，然后在报警主机上消音复位。
c查找误报原因。
d消防中心当值监控人员填写突发事件登记表，呈交主管审阅。
5.1.2失火。
a发现失火后，应保持冷静，立刻用对讲机报告消防中心和主管，要求增援；（非当班人员用电话或最近的报警设施）。
b就近提取灭火器前往扑救，初期火灾时应尽力把火扑灭，但切勿把身置于危险中。
c火势较难控制时，应遵照上级指示报警。
d全体人员按辖区范围消防演习实施方案行动。e当火被扑灭后，安排客户返回物业。
f清理现场，查找失火原因。
g拍照存档并填写报告，注明损失情况。
h通知保险公司理赔。
5.2。
5.2.1队员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段。
（如打、砸、抢、偷等）强行索取或破坏公司和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安职责，迅速制止犯罪。
5.2.2当发生突发事件时，要保持冷静，设法制服罪犯，同时立即呼叫救援。
5.2.3秩序维护员在听到救援信号后，要立即赶往现场，然后视情况向有关领导汇报。
5.2.4若犯罪份子逃跑，一时又追不上时，要看清人数、衣着、相貌、身材特征，所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要及时报“110”。
5.2.5有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场、任何人不得擅自挪动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查或现场勘查完毕前，不能离开。
5.2.6记录业户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问业户是否有任何线索、怀疑对象等情况。
5.2.7事主或现场如有人员受伤，要立即尽快送往医院救治并报告公安机关。
5.2.8保安主管做好现场记录，并写出书面报告上级主管部门。
5.3打架、斗殴。
5.3.1执勤中发现业户之间有争吵、斗殴的现象时，要及时制止。
5.3.2制止原则；
a劝阻双方住手、住口。
b将争吵或斗殴的双方或一方业户拉离现场。c持有器械斗殴则应先制止持械一方。
d有伤员则先送伤员去医院。
53.3在制止争吵、斗殴双方时切记不要动粗，不允许恶言相向，如个人力量单薄，应请求增援，并迅速报告管理处领导、主管领导、由管理处出面调解。
5.4损坏（破坏）。
5.4.1台风雷雨天；台风雷雨要及时巡查门窗、水沟、电房等重点部位，预防水侵、雷击、停电事故，如有异常，及时报告。
5.4.2辖区范围内成品保护；出入辖区范围大件物品的运送，必须严格执行辖区范围有关管理制度，确保成品不被破坏，当损坏发生后，必须请当事人留下，呼叫领班前来确认、并作好记录，同时上报处理。
5.5异常情况。
5.5.1冒烟；发现冒烟后，及时查找冒烟部位及原因，立即采取措施处理，并报告管理处。
5.5.2冒水；发现冒水，及时堵漏并报告工程部处理。
5.5.3异味；发现异味，查找气味，采取措施处理，并报告管理处。
6.0交通事故。
6.1无人受伤的交通意外；
a维持秩序，使现场恢复畅通。
b记录事件。
c如有需要拍照以做记录。
d如有交通意外导致物业或设施部份有可能危及其他人的，应将该范围封锁。
e如有需要通知工程部维修人员到场采取行动。f如有需要，张贴警告标志。
g秩序维护部主管将事件详细记录并存档，同时填报突发事件表呈交物业服务中心。
6.2导致有人员受伤的交通意外。
a指挥交通，给予尾随车辆警告。
b在适当情况下将伤者移离危险位置。
c致电“110、120、122、”报警，等待支援。
一、房屋外观：
1._________。
2._________。
二、设备运行：
1._________。
2._________。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：
1._________。
2._________。
四、环境卫生：
1._________。
2._________。
五、绿化：
1._________。
2._________。
六、交通秩序与车辆停放：
1._________。
2._________。
七、保安：
1._________。
2._________。
八、消防：
1._________。
2._________。
九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：
1.小修。
(1)_________。
(2)_________。
2.急修。
(1)_________。
(2)_________。
十、_________。
第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。
一、乙方交纳费用时间：_________;。
二、住宅按建筑面积每月每平方米_________元;。
三、非住宅按建筑面积每月每平方米_________元;。
四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米_________元;。
八、每次交纳费用时间：_________。
第五条其他有偿服务费用。
1.机动车。
(1)_________。
(2)_________。
2.非机动车。
(1)_________。
(2)_________。
二、有线电视：
1._________。
2._________。
三、_________。
四、_________。
第六条代收代缴收费服务。
受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第七条维修基金的管理与使用。
一、根据_________规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向_________交纳维修基金_________元。
二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。
四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
五、_________。
第八条保险。
一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理;。
三、_________。
第九条广告牌设置及权益。
一、_________。
二、_________。
三、_________。
第十条其它约定事项。
一、_________。
二、_________。
三、_________。
第十一条违约责任。
五、_________。
第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向_________仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第十六条本协议正本连同附件共_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送_________(物业管理行政主管部门)备案。
第十八条本协议自签字之日起生效。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________。
代表人(签字)：_________代表人(签字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
附件。
1.《物业使用守则》。
2.《房屋装饰装修管理协议》。
为落实市十三届人大三次会议审议透过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。
2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的`房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监督。
管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
甲方是指：房地产开发单位或公房出售单位(产权单位)。
乙方是指：购房人(产权人)或承租人。
本物业名称：_________。
房屋买卖(预售)合同、租赁合同编号为：_________。
乙方所购买(租赁)物业基本情况：_________。
物业类型：_________。
建筑面积：_________平方米。
座落位置：_________。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲乙双方签订《房屋买卖(预售)合同》或《房屋租赁合同》的同时，就前期物业管理服务达成如下协议。
第一条双方的权利和义务。
(一)甲方的权利和义务。
1、有权委托物业管理企业实施前期物业管理。
2、有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。
3、监督所委托的物业管理企业的物业管理服务行为，保证所委托的物业管理企业按本协议规定实施物业管理，并对物业管理企业的行为承担责任。
4、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方。
5、按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件规定代收维修基金。
6、负责建立健全本物业的物业管理档案资料。
7、在保修期内按规定承担保修责任，甲方可委托物业管理企业提供保修服务并承担相应费用。
8、依据本协议向乙方收取物业管理费用。
9、与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。
1o、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。
11、按规定组织召开业主大会或业主代表大会。
12、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
13、甲方委托的物业管理企业可委托专业公司承担本物业专项工程任务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三人。
14、自本协议终止之日起7日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。
(二)乙方的权利和义务。
1、参加、出席业主大会或被推选参加、出席业主代表大会，享有相应的权力。
2、监督甲方及其委托的物业管理企业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方或其委托的物业管理企业提出意见和建议。
3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》。
5、装饰装修房屋时，遵守有关规定并与甲方委托的物业管理企业签订《房屋装饰装修管理协议》。
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方或其委托的物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应给予赔偿。
7、转让房屋时应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》造成的损失、损害承担民事责任。
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
10、接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务。
第二条甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：
(一)按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务。
(二)制定物业管理制度和《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为。
(四)当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
(五)为业主、使用人办理入住手续。
(六)房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、楼梯间、走廊通道、_________等。
(七)房屋共用设备及其运行的维护和管理。
共用设备是指共用给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、_________。
(八)房屋共用设施及其运行的维护和管理：共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾箱(房)、庭院灯、停车场、_________。
(九)附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
(十)公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
(十一)公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。
(十二)经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车车位，对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗抢保险的，物业管理企业有权制止停放。
(十三)维护社区公共秩序。包括：安全监控、值班、巡视、_________。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。
(十四)与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、_________等的管理。
(十五)物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案。
(十六)负责向业主和使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经有关部门委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费、_________。
(十七)接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务。
(十八)_________。
(十九)_________。
第三条甲方保证其委托的物业管理企业按下述标准向乙方提供物业管理服务。其中，竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行;竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及《物业管理办法》、《住宅小区物业管理等级服务评定(试行)标准》制定，具体内容如下：
(一)房屋及维修管理。
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、封闭阳台、空调安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。
8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
(二)共用设备管理。
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
(三)共用设施管理。
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
(四)绿化及养护管理。
1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
(五)环境卫生管理。
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4、道路、庭院、绿地、共用场地无杂物，保持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪;雨后及时清理污水。
6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7、小区内无违章临时建筑。
8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。
(六)社区秩序维护。
1、小区内实行24小时值班巡逻制度。
2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
(七)停车场及车辆停放管理。
1、甲方委托物业企业经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2、_________。
3、_________。
(八)消防。
1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2、配备专职或兼职消防管理人员。
3、消防通道畅通无阻。
4、_________。
5、_________。
(九)按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
(十)_________。
第四条自乙方办理入住手续当月起，物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳：
(一)住宅按套内建筑面积每月每平方米_________元;。
(二)非住宅按建筑面积每月每平方米_________元;。
(四)乙方交纳费用时间：_________;。
(九)保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设务的维修养护更新费用，按《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及配套文件执行：
2、维修基金利息不敷使用时，经物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。
(十二)电梯运行费按下列约定执行：_________。
1、物业共用部位、共用设施设备维修;。
2、绿地养护;。
4、便民服务费用;。
5、业主委员会办公经费。
第五条甲方委托的物业管理企业每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。
第六条甲方委托物业管理企业负责签订利用本物业管理区内房屋、共用设施、共用场地设置的户外经营性广告及商亭、摊点等有偿使用协议并负责收取有偿使用费。
有偿使用费收入扣除成本后结余部分用于。
1、物业共用部位、共用设施设备维修;。
2、绿地养护;。
4、便民服务费用;。
5、业主委员会办公经费。
第七条违约责任。
(一)甲方委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任。
(二)乙方违反本协议，使甲方或其委托的物业管理企业未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。
(三)甲方及其委托的物业管理企业违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息，并向乙方支付违约金_________元。
(四)乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的_________%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。
(五)因未按规定交纳维修基金，或维修基金利息不敷使用时未按规定续交维修资金，造成物业失修失养导致业主、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。
(六)甲方委托的物业管理企业不按规定使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用造成乙方经济损失或导致物业失修失养，甲方应承担违约责任并给予经济赔偿。
(七)任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方_________元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
(八)_________。
第八条本协议有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由甲方或其委托的物业管理企业先行垫付，按相关业主拥有的建筑面积比例分摊，由甲方或其委托的物业管理企业负责于工程开工起15日内向乙方收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的_________%按日交纳滞纳金，甲方也可向人民法院提起诉讼。
第九条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方或其委托的物业管理企业因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，按有关法律规定处理。
第十条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十一条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未尽的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十二条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，双方可采取以下措施：
(一)向当地仲裁委员会申请仲裁;。
(二)向人民法院起诉。
第十三条本协议正本连同附件共页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十四条在签订本协议前，甲方已将协议样本送_________物业管理行政主管部门备案。
第十五条本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
签订地点：_________签订地点：_________。
附件。
1、《物业使用守则》。
2、《房屋装饰装修管理协议》。
优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务，使物业实现保值增值。
1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。
2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。
3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。
4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。
5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。
6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。
7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。
8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。
9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，
10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。
物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。
简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。
物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。
综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。
物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：
一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；
二、公众代办性服务费的收入；
三、特约服务费的收入；
四、物业企业的综合经营的收入。
就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。
再看物业公司的支出情况：
二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；
三是核算财务费用；
四是核算所得税。
在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：
物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：
人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。
按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。
１、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度。
就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
２、经营物业的资源及管理运作。
经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。
在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。
物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。
物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。
物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：
（1）、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。
（2）、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。
（3）、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。
（4）、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本控制、财务控制、质量控制。
所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。
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