某房地产营销推广方案范文（17篇）

2.房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，对于经济发展和社会稳定具有重要作用。以下是小编为大家准备的房地产销售技巧分享，希望对大家有所帮助。

房地产营销推广策划方案精彩

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

(一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。

(二)简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

(三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

(四)创意新颖原则：要求策划的“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。

因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，

封面：

策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

策划书正文部分主要包括：

(一)策划目的。

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。

企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

(二)、分析当前的营销环境状况。

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析。

房地产市场总体概述；

区域竞争性楼盘分析；

楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

(三)市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；

项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；

楼盘价格定位不当；

目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；

促销方式不佳，客户不了解楼盘；

广告投入太少，难以启动市场；

销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；

售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

(四)营销目标。

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为xx天。

(五)营销战略。

1、营销宗旨。

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。

以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略。

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。

1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

5)价格策略：这里强调几个普通性原则；

销售当时的市场环境；

周边楼盘的质量及销售状况；

楼盘自身的客观条件；

销售战略及销售进度安排；

发展商的成本及营销目标；

以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

(1)、原则。

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。

强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。

强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

(2)、广告目标。

建立并树立项目品牌形象。

明确提出将项目包装成何种效果。

有力促进楼盘销售。

(3)、广告方式。

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

(4)、广告风格。

自始至终将楼盘推广语、logo等贯穿楼盘销售推广过程中；

重点突出项目的各项优势；

注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；

强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

(5)、卖点整合。

项目适合炒作的概念。

楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

(6)实施步骤可按以下方式进行：

策划期内前期推出产品形象广告。

各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(入伙期)。

节假日、重大活动前推出促销广告。

把握时机进行公关活动，接触消费者。

积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

5、具体行动方案。

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。

营销推广方案

现阶段洋房、别墅产品销售取得阶段性突破，商业街商铺去货较慢。面临的主要问题表现在以下几个方面。

xx温泉历史文化资源及其丰富，拥有良好的旅游硬件资源，但旅游接待配套服务体系不完善、功能单一的矛盾特别突出，旅游购物、餐饮、住宿、休闲娱乐及游客服务等配套资源不尽人意，无法满足旅游者不同消费层次的需求，从而阻碍市场发展，进而阻碍温泉特色小镇建设及文旅产业发展。

xx在温泉文化旅游发展产业定位上有较强优势，但旅游消费形态几乎无异，差异化不明显。核心旅游产品不突出，品牌形象没有建立，竞争优势乏力。

目前经营温泉旅游线路产品的大型旅行社不多，xx传统消费人群多为自助旅行者，且以长沙及周边地区市民居多，客源市场单一。加之，旅游接待配套不足，旅游消费结构单一，缺乏丰富的、较高层次的消费形态。没有人气，无论是旅游市场还是商业投资市场信心匮乏。

目前，xx的旅游消费主要为温泉短期度假旅游，但从整个大行业市场来看，温泉小镇的民俗文化有相关联配套发展的优势。产品结构单一，资源转化利用不够、配套体系不完善、核心产品优势不突出等，将是我们建设研究雅居乐依云小镇商业街区要研究和关注的课题。

从市场营销工作来看，当前面临的是解决三大问题，首先是按景区标准全面规划旅游服务体系，将商业街包装成民俗文化街，并导入到旅游线路中，通过系统培训，提高旅游服务意识，规范服务行为，全面提升旅游服务质量。其次是加强区域内旅游资源的联系与互动，通过协调和政府政策杠杆，实施资源整合营销。最后是提升社会认知度，加强渠道建设，培植示范项目，使雅居乐温泉小镇成为全国知名、业内叫响的旅游目的地和商业投资地。

商业街定位

xx温泉民俗风情文化街

u 销售同步：街铺返租，带租约发售。景区通行卡/业主亲情卡概念包装赠送。

提高旅游服务意识、规范旅游服务行为。通过管委会和当地政府加强旅游服务知识、技能的培训，引导商家经营环境提档升级，共同创造良好的旅游服务环境及氛围。

策划筹建自营示范店(街)，引导发展温泉旅游配套产业，为提升xxxx旅游服务软实力奠定基础和增强市场信心，同时，更为街区现有商家提供借鉴及参考。

通过组织当地传统民俗活动，挖掘、演绎“温泉”元素，利用节假日、重要纪念日时点，策划主题活动，展现xx地方文化魅力，扩大影响，有效聚集人气。

有轨电车开通、商业街开街、xx传奇博物馆、国际陶艺展、温泉养生十大基地联盟

整合旅游资源，长沙西旅游环线旅游互动，推出特色旅游线路。

第一阶段20xx年6月—20xx年10月 品牌导入期

第二阶段20xx年10月—20xx年12月 招商强化期

第三阶段20xx年1月—20xx年3月 成果展示期

第一阶段：2017年6月—2017年10月 品牌导入期

主题： 百年xx温泉民俗依云小镇

1、唤起人们对xx历史文化的记忆

2、通过商业及招商推广、商务公关、事件营销等系列活动，描绘xx之未来图景。

3、xx，体验温泉民俗风情。

1、完成所有平面设计、招商手册设计、招商物料准备，包括街片区沙盘展示

2、配合招商工作，意向商家考察活动。

3、完成导视系统方案设计、施工。

4、与市旅游协会合作，借餐饮分会、乡村旅游分会成立之际，进行对口宣传招商。

5、与省、市协会联合举办温泉民俗风情商业街招商推介会。

6、通过当地政府，统一向街区商户进行旅游服务规范教育宣传。

事件主题紧扣温泉民俗风情，配合招商工作予以展开，借用商业街的包装升级改造进度予以展开。使依云小镇商业街成为中国体验温泉民俗风情最佳目的地。

商业：1、行业对口商家项目推介活动。

2、外地重点区域行业组织推介活动。

3、意向商家考察，对口商家联谊活动。

第二阶段：20xx年11月—20xx年12月 招商强化期

主题： 百年xx温泉民俗依云小镇

1、巩固商业街商业信心，扩大街区商业影响力

2、延续一阶段的主题，引爆人们的好奇心，激发对商业街项目的向往

文化——强调温泉民俗文化精髓

商业——强化品质生活愿景，刺激商家投资欲望

1、开街筹备及宣传造势

2、示范店试运营

3、举行系列事件营销，具象街区民俗风情场景。

4、临时游客中心设置开街倒计时牌。

5、 和旅行社合作推出体验旅游项目。

事件营销根据既定计划和商业街开街造势目的展开，围绕温泉民俗风情、品质文化生活两大系列主题予以展现。

1、商家开业前集中培训;

2、制定开街促销政策，落实联盟整合促销。

3、国内知名旅行社负责人考察周。

第三阶段：20xx年1月—20xx年12月 成果展示期

主题： 百年xx温泉民俗依云小镇

2、通过商家的联盟联动，培育消费市场，提升消费占有率，持续增依云小镇人气。

事件营销

事件营销围绕温泉民俗风情、电影娱乐、文化博览三大主题展览，尽量选择具有广泛群众基础，有娱乐性，有参与性和互动性的事件。

商业：1、策划娱乐活动、小范围主题商业活动刺激老街为主的片区商业消费，树立商业核心地位。

2、利用年度大型活动聚集人气，促进整个镇区商业繁荣。

1、xx温泉/民俗风情系列主题商品

主题商品分两个层面：

a、狭义层面

创意：温泉特色、民俗文化特色、自营店行业特色

形式：易携带，有工艺价值和收藏价值的产品

时间：20xx年7月—10月

目的：以旅游商品作为传播载体，强化温泉民俗文化商业街符号，丰富小镇特色商品，推广依云小镇小镇。

b、广义层面

创意：借助产品流通，多渠道宣传依云小镇。

形式：协商辖区或xx地区快消品制造商(具体为饮料、小食品、电信运用商充值卡)使用标有“依云小镇—xx温泉民俗风情”介绍或标识的包装袋。

时间：20xx年9月—12月

目的：进一步强化依云小镇符号，多渠道、多载体推广依云小镇。

2、商家联谊会

将前期招商签定的意向客户和正在洽谈的客户邀请到依云小镇进行现场考察，并举行联谊活动。活动中，选举产生商业街商业互助会理事。

时间：20xx年9月—10月

目的：催生意向商家落地，制造商业影响力，实现商业街片区招商。

3、外地推介会

招商政策、物料出来后，先意向性区域联系，根据反馈及招商需求，进行点对点营销，联系当地主要行业商会、商业团体组织、旅游行业协会组织进行联动，举行招商项目推介会。

时间：20xx年8月—11月

城市：xx地级市

目的：主题文化、主题客栈、主题餐饮、主题娱乐招商引进。

4、老电影主题吧

展示经典老电影物件，开通电影主题讨论，老电影观摩服务。

时间：20xx年10月

目的：示范店项目，强化商业信心，同时，作为文化旅游体验窗口，并与xx传奇馆形成东西方位互补。

5、xx温泉主题信用卡

由公司作为主打机构，联系中国农业银行或长沙银行发行“xx温泉小镇”主题信用卡，凡持卡用户，在全国温泉景区和依云小镇商业街商家消费享受8折优惠。同时，在联盟单位张贴依云小镇宣传资料和xx温泉主题信用卡使用说明资料。

时间：20xx年9月—10月

6、依云小镇温泉民俗文化街美食节

以商业街商业片区餐饮区为载体，举办美食活动。

时间：20xx年12月

目的：进一步强化老街商业，丰富旅游业态，增强商户信心。

7、电影首映式

20xx年年度大片首映式。

时间：2018年1月

目的：制造社会影响力，聚集市场人气。

p2p营销推广方案

提高趣钱的曝光度，提升趣钱的知名度，增加会员注册量，网站的忠诚度，增加网站的流量，增加市场占有率。

二、时间

时间待定，

三、方案详情

方案一、地推活动

时间：待定

地点：以南山区区，福田商圈，罗湖区为主

所需人员：20人左右

所需宣传单：10000份左右

所需费用：

兼职人工费用：80/元/人/次*20人=1600元/天

宣传单印刷费用：4000元，

其它费用（餐饮）：500元/天

共计：6500元左右

预期效果：

所选派发地点都是上班人群比较集中的区域，选在人群集中的时间派发，按传单的时效性来预算，受众人群5000人左右，网站点击人数1000左右。新增会员200-500左右。对我们网站的曝光度，影响度，点击量会有明显的提高。 （附：如配以小礼品或小零食，及充值卡效果会更明显。小礼品小零食针对女性用户效果更佳）

方案二、网吧广告和桌面

针对市内四区以上班族，交通便利，年轻人居多的中大型网吧及大学校园附近的网吧。

根据客户分析，网吧上网大部分是青年。那么玩游戏的占了百分之六十或者更多，很多ie都不会打开，要不就是对网站不感兴趣，一般就是qq或者是游戏。还有百分之四十，是针对一些搞搞空间看看新闻或者是听听歌这部分用户。还有小部分是在当地的站点逛逛比如人才网，生活信息网，当地交友网和新闻站点。网吧可以从网吧海报广告，桌面广告，ie广告，网吧其它等等。要包下当地的大部分网吧成本也是不低的。所有针对那部分用户来做，应该做能够吸引用户的东西当然违法的除外。

费用：每台电脑每个月从2元-10元分地段与规模不同而不等。

方案三、 户外广告和车身广告

这个也是现在市面上和当地最常见也是效果最好的一种宣传手段，特别是车身广告在整个城市展示站点的内容这一点。先不说带给站点有多大的流量，但是至少品牌做到了。

出租车屏幕广告

时间：待定

时长：3个月 所需费用：待询价和定

公交车内壁挂广告（车窗上面横的）

时间：待定

时长：3个月

预期效果：

所选线路10条，所经线路以市内繁华商业体和白领居住区为主，覆盖区域广，受众人群广，这些区域上班族居多，购买能力强，年轻人多，90%左右是我们的目标人群，预计受众人数10-20万人左右。

所需费用：待询价后定

方案四、采用活动聚会拉横幅和t恤

不定期（如每月1次）的举办线下活动如公益，爬山、聚会等。

站点独有的t恤和在参加活动的汽车上面拉上横幅。这就是现实活广告。我相信如果您看见一群人相同的着装，全是帅哥靓女也有想参加的冲动吧。

方案五、地方报纸dm或夹报宣传

南方都市报dm，以消费力较强的区域为其发行范围，其消费趋向更为明显，受众以28-50岁人群为主，所占比例高达46%，且受过高等教育的人群超过一半，对中青年、高学历人群的吸引力更强。

方案六、商家联盟

不爱出门的用户来说这个时候我们的网站将会变身成为他们了解当地市场的一个很好的地方。（细节需要商议）

另外与商家协商，在与我们合作的商家里摆放我们的易拉宝，同时赠送我们总部制作的带有我们logo字样的小礼品。让进店消费的人都能看到我们的名字及网址，提高趣钱的曝光度，增加我们的潜在消费会员。

方案七、活动宣传

活动宣传方式方法很多。比如做一些公益活动，做一些对于市场来说有利的事情。让更多的朋友能够认识我们的公司和网站，这个时候在当地树立良好的口碑。

方案八、 实体店dm推广

向实体店铺发放宣传单，宣传单做的一般就可以，但不能太差，并且附上电脑和手机登陆网址的步骤和注册步骤等。可以以搞活动的名义，限定几天内免费注册的方式，相信会有收获的。

方案九、小区dm推广

向小区发送宣传单，小区群体要以年轻人为主，因为年轻人才喜欢上网，上手机。注意，这种宣传单设计非常重要咯，要把你的优惠和特色产品凸显处理，让小区人第二天打开信箱一看就会被吸引的`感觉。

方案十、校园推广

放书签（反面标注网址等信息），还可以雇一些兼职大学生，现在大学生基本上都有自己的班级群，微博，校内等，让兼职大学生每天访问我们的网站，把我们的产品信息更新到他们的微博，qq，发到他们的群里，及本地的群里，发的越多他们的利润就越多，对于我们网站的传播，他们是很好的渠道。

方案十一、赞助活动

赞助就一定要给钱的，先了解一下本地最近有搞什么活动，免费大力度的为他们宣传一下，其实是借机炒作，人们会因为此事而关注我们的网站的。 。

方案十二、线下餐饮商家联盟

制作牙签盒，餐厅纸巾盒，菜牌，对外的遮阳伞等传印制，并免费提供给所有的餐馆使用。

方案十三、积极参加各类活动及组织

主动积极的参加或是赞助各类型活动，如金融类的论坛展会，高端的游艇会等等。

方案十四、定制

纯净水定制，可在各种活动中赞助和派发。以获得宣传机会增加影响力。

利用公司本来的资源优势可在各卖场设点售卖此纯净水。以保持成本，

同时增加各类营销机会。

1. 目标客户分析

（1） 自主创业工体户，我市将高校毕业生创业贷款纳入下岗失业人员小额担保资金扶持

范围。而这些贷款者都是经过精心筛选的，也有些不了解p2p贷款平台以及大龄的个体户贷款的就存在问题。（如各类商品交易市场，批发市场、商业街区等交易市场以及各类商品产业集群区的经营商户）

（2） 手头有大量闲钱无处投资的人群

现在全国实行的城中村改造，使得许多的村民通过房屋的租赁和拆迁有了大量的闲钱。而退休干部，每个月都有工资积攒和儿女给予的生活费，无处花销。还有就是奋斗的中青年队伍，辛苦挣得钱，想要有一个稳妥的且更方便的升值平台。这些都为我们提供了优质的潜在客户。其中，70后及80后年代人，该群体受教育程度高，容易接受新兴的投资理财方式，而且都有一定的资金积累。这些人把钱放在银行里或民间借贷里所获得的利息，以及时间都有不方便的地方，又因为这群人是对电子方面最有认知的群体，所以他们是最早也最有希望成为p2p网贷平台的客户。

推广期

线上宣传：前期主要以qq，msn，e-mail、在线留言、微博、微信、贴吧、博客等。方便客户随时反馈问题。满足客户要求。

注。

线下宣传

在金华市区与贷款公司合作，派发p2p网贷平台的宣传单，让急需贷款的人们第一时间了解到p2p商贷网站的业务模式。

招募人员，到主要繁华街道或工业区，派发宣传单

推广目的

进行网贷平台的产品宣传和服务的“销售’

发布网贷平台的产品和服务信息

提升网贷平台的访问量和注册用户

树立、提升企业的品牌和形象

免费的推广方式有： 1.软文推广（各大门户网站、专业咨询网站的投放软文）

1、微信推广

执行方式：开通公众平台账号,注册官方类微信，加盟类微信，销售类微信，客服类微信等。

制作二维码：微信号宣传图片，公司官网，微博，博客，论坛等放置二维码，设计二维码宣传单张，海报，名片等。

线上推广：各大门户、官网博客‘社交网站、互推、公众账号等

线下推广：名片、宣传单的二维码、关注陌生人

营销推广方案

香气最初是埃及人宗教仪式的一部分，他们燃烧熏香、没药（树胶和一种从亚非林木里提炼出的树脂乳香）和乳香，后来开始使用香精油和药膏。在17世纪，香水开始风靡社会。18世纪，随着古龙香水的出现，香水制造业取得了革命性的进展，迷迭香、橙花油、香柠檬油和柠檬配制而成的混合剂，不仅提神还被广泛运用。

19世纪，随着工业和艺术的发展，香水进一步演变。品味的转变和现代化学的发展为香水奠定了基础。到21世纪初，香水的种类多达2万多种。

20世纪以来香水产业空前繁荣，诞生了像兰寇等香水品牌企业，同时世界许多著名的服装公司、化妆品公司纷纷推出自己的香水，如香奈儿、迪奥、波士、贝纳通、雅顿、雅诗兰黛、纪梵希、露华浓等。由于香水从原料选择、耗时的制作工艺到调香技艺要求的严格，香水自诞生之日就奠定了它成为奢侈品的地位，而香水生产企业也将香水赋予深刻、独特的内涵，或绚丽奢华、或妖娆浪漫、或自然清新……香水商出售的不仅仅是产品，更是一种生活品质和品位。

一、奢侈品在我国的消费现状

20xx年，中国在首饰、服装、皮具、香水等奢侈品上的消费已经达到80亿美元，成为仅次于日本的全球第二大奢侈品消费国。预计，到20xx年，中国将有2.5亿消费者有能力购买奢侈品，消费总额将达到20xx亿元人民币。由此可见，香水行业的发展潜力在中国是非常大的。

二、香水在中国的消费现状

中国的香水行业还远远不及国外，还处于很不成熟的幼年时期，首先，中国的经济发展水平影响了国民的消费观念，在一定程度上制约了香水行业的发展；其次，在中国几乎找不到一家国产香水企业是真正在做自己的产品的，他们所谓的系列产品，总能找到许多国际知名品牌香水的痕迹。中国香水生产企业亟需改变这种模仿的方式，建立自己的香水文化，加大科研投入，积极进行产品的开发和创新。

学生香水使用阶段

随着经济的发展，人们的可支配收入增加，越来越多的消费者都会发现香水的迷人之处，中国香水市场日益扩大。这种需求随着中国消费者对品牌的香水文化的认知不断加深和拓展，也在不断升级。

房地产营销推广策划方案精彩

只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。

(1)物业的定位；

(2)建筑、配套、价格的优劣势分析；

(3)目标市场的分析；

(4)目标顾客的特征、购买行为的分析；

二、市场的调研。

或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。

在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。

(1)区域房地产市场大势分析；

(2)主要竞争对手的界定与swot的分析；

(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析；

(4)与未来竞争情况的分析和评估。

三、企划的定位。

定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。

寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。

四、推广的策略及创意的构思。

针对项目情况，确立几个与之对应的创意构思，再从中选择最适合的构思，围绕构思并配合时间节点展开推广策略的安排。

五、传播与媒介策略的分析。

有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。

1.不同媒体的效应和覆盖目标；

2.不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；

3.不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析；

4.不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；

5.不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；

6.不同地区、不同方式的夹报dm分析；

7.户外或其他媒体的分析；

8.不同的媒体组合形式的分析。

房地产

最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。 随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。

房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

2、在汉沽我们的间接竞争对手？

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3、楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1、付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。

2、年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。

3、行业分析：

行业累计销售套数累计百分比

天化5830、05%

石化52、59%

个体及私营3618、65%

银行94、66%

学校94、66%

医院52、59%

盐场63、11%

税务52、59%

规划局21、04%

保险21、04%

其它5629、02%

总计193

分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。

4、居住区域分析：

分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。

五、产品前期市场推广简要分析：

xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

六、分析|总结：

1、对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2015年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。 我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。

产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。

1、产品的调研

只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。

（1）物业的定位；

（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；

（3）目标市场的分析；

（4）目标顾客的特征、购买行为的分析；

2、市场的调研

或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程出现的问题进行有效的预测。

在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。

（1）区域房地产市场大势分析；

（2）主要竞争对手的界定与swot的分析；

（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析；

（4）与未来竞争情况的分析和评估。

3、企划的定位

定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。 寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思

房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。

房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性

5、传播与媒介策略的分析

有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。

（1）不同媒体的效应和覆盖目标；

（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；

（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的.杂志广告分析；

（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；

（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；

（6）不同地区、不同方式的夹报dm分析；

（7）户外或其他媒体的分析；

（8）不同的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略

房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。

规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

7、阶段性广告和媒介宣传

房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的"三套车"纵横交错，整合传播。

（1）广告的重点；

（2）广告的主题和表现手法；

（3）各类媒体广告的创意与制作；

（4）媒体的发布形式和频率；

（5）整合传播的策略；

（6）媒体发布的代理。

8、阶段性促销活动的策略

促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。

（1）促销活动的主题；

（2）促销活动的计划和实施监督；

（3）促销活动与销售执行的引导、建议；

（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略

善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈

广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，"一条道，走到黑"往往是要走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓"知已知彼，百战不贻"。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控

广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。

一、项目简介：

本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2015年5月底办下。

铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

b、小户型市场概况。

自2001年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的"市场黑洞"，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析

一）优势

1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

郑汴路市场调研报告

调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）

调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界

调查时间：2015、4、14

郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

2015、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查发现：

1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高

2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足

3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位

6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍

7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

8、作为首次购买者，最重要的还是价格

9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净

10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售

13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力

14、本房地产知名度不高，口碑不好

15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心

郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，"注意力经济"的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！

2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

3）正在形成的"大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为"大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利

a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中"或"东区发动机"的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

b、郑东新区的辐射效应。

郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

二）劣势

1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。

目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有"只是两栋临街楼"的印象。

3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。

4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。

5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

三）、机会

1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。

4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为"大鳄"的商务配套。

a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。

租，这非常符合外地商人置业心理。

c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。

d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。

e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。

f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。

四）威胁

1）行业内的竞争

i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。

ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。 建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。

既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。

高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

房产行业解决方案：

09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

精准推广规划：

1）楼盘客群细分；

2）精准短信营销平台；

3）精准邮件营销平台；

4）数据库发送执行；

5）目标客户dm营销设计与执行。

房产代理专项规划：

1）数据库建立；

2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）

3）数据库发送执行。

商业地产集客规划：

1）商圈分析；

2）地产主题设计；

3）招商方案与执行；

4）集客策略。

中高端房产项目推广规划：

1）整合网络传播方案；

2）高端客户数据库分析；

3）数据库内容设计与推广执行；

4）项目推介会执行规划。

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。

既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。

上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。

客房营销推广方案

因xx酒店新店开业，xx区域的客源暂时没有新的变动，将来的客房市场将出现“僧多粥少”的局面，为了稳住我们酒店客房的住房率，刺激市场消费，开拓潜在客源市场，本部特作以下调整：

一、活动时间：20xx年x月xx日起—20xx年x月xx日；

二、活动地点：xx酒店；

三、活动主题：温馨享受午夜房，特价标间天天有，打折金卡新体验，会员充值任您选；

四、活动目的：在原来的基础上更新设施设备和实施新的经营战略，使客房服务多样化；

五、促销对象：住店散客；

六、活动宗旨：完善酒店客房软件管理模式及提升客房创新意识，为客人提供个性化服务；

七、活动内容：

2）特价标间：xx月xx日起，酒店每天推出特价房（18元/间），每天推出5间，如当日满房或房量较紧则停止。

3）打折金卡：xx月xx日起，推出酒店打折金卡，金卡售价3元/张，购卡后即可享受房价每间/夜打折xx元的优惠，如原房价168/间变为138/间，每张卡每天可开房3间。

4）会员充值卡：从7月xx日起，推出会员充值卡，1000元起充，充值1000元赠送200元。会员充值卡开房价格在前台最低优惠价的基础上打6。6折。

八、宣传推广：

2、媒介推广：大堂易拉宝海报1个、电梯广告1个、巨幅喷绘1幅，大力宣传本次活动内

容，

广告标题：温馨享受午夜房，特价标间天天有，打折金卡新体验，会员充值任您选；广告内容：

活动时间：20xx年7月xx日起；

活动地点：xx大酒店酒店；

1）午夜房（仅限商务单、标间）

当日凌晨1点入住——当日中午12点退房，房价为：99元/间/晚；

2）特价房

酒店每天推出特价房（18元/间），每天推出5间；

3）打折金卡

从7月xx日起，推出酒店打折金卡，金卡售价3元/张，购卡后即可享受房价每间/夜打折3元的优惠。

4）会员充值卡：

从7月xx日起，推出会员充值卡，2元起充，充值2元赠送1元。会员充值卡开房价格在前台最低优惠价的基础上打6。6折。

注：酒店将视情形定活动终止日期，以上活动最终解释权归本酒店所有。

方案二：

一、觅你酒店营销项目分析：

（一）酒店概况：

酒店于20xx年9月开业，是目前长沙市第一家以车为主题，时尚、前卫一体特色鲜明的主题商务酒店。地处五一大道，交通极其便利，与火车站仅仅5米左右，前往市中心五一广场、黄兴步行街购物休闲也便捷。拥有mini答谢房、时尚房、森林绿竹房、健身房、睡吧、觅你套房等十多种风格各异不同档次的房型。酒店通过各种方式展示mini小车的模型造型，吸引客人的眼球，充分展示了其企业丰富的车文化。

（二）销售优、劣势分析：

1。mini-hotel长沙市首家以车为主题的商务型酒店，在这个领域没有直接竞争对手。

2。觅你酒店根据不同的顾客需求，推出mini答谢房、时尚房、森林绿竹房、健身房、睡吧、觅你套房等十多种风格各异不同档次的房型，既满足适应了不同品味人群的需要、同时又能逐步品尝不同类型产品所带来的特有情趣。

3。觅你酒店定位非常明确，目标群体是广大追求个性，讲究时尚的年轻e族；商务白领；情侣；旅游者等其他人士。

4。觅你酒店设施设备完善，装修风格新颖独特，服务规范周全。

5。虽然交通便利，但在一定程度上还是会受到其他竞争对手的拥挤

6。由于是新型酒店，暂时没有固定的消费群体，品牌不够强势，所以发展会员是当务之急

二、目标客户群分析：

（一）目标客户定位：广大追求个性，讲究时尚的年轻e族；商务白领；情侣；旅游者等其他人士。

（二）目标客户客户群特征分析：

1主力客户群年龄大多在20～35岁之间。

2年轻有为，生活方式新颖。

3属于本地中高收入阶层和外来度蜜月人士或旅游者。

4渴望获得新的生活方式和尝试新的生活。

（三）目标客户群心理分析

马斯洛需求层次理论将人的需求分为生理需求，保障与安全需要，归属与承认的需要，尊重需要，自我实现的需要。对于觅你酒店的目标消费者，他们并不是单纯为了解决生理上的需求，也超越了保障与安全的需要，他们来此消费是为了得到一种人性化、细微化、特色化的服务和享受，而在消费的过程中，可以凸显个人的超前生活方式，获得一种满足感。

三、营销方案建议要点：

（1）引进该行业内富有实际操作经验的能人来经营管理。

（2）加大对外宣传的力度，选择恰当的时机举行公关活动。

（3）对外树立良好形象，扩大品牌知名度和美誉度。

（4）建立一套完善有效的应付突发事件的预防机制。

（5）大力发展会员业务，扩大项目经营的范围，扩大客源的范围。

（6）在重大假日或旅游高峰时期进行有效的促销活动。

四、广告策略及媒体选择：

目前酒店正在推出“觅你秒杀活动”，通过4万张单片的发放，让越来越多的人了解到觅你酒店，其定位就是希望有广告宣传效应。在整个营销计划中必须与xx的主流宣传媒体进行良好的合作。

媒体选择方面：首先，觅你酒店合理运用互联网及电子商务功能，与快乐购合作进行电话预定抢购房间。通过电视媒体功能让大众更进一步去了解酒店。其次，通过推出大型的广告牌和路灯广告有利于品牌形象的树立。再次，可以通过报纸媒体增大市场影响力。

五、觅你酒店现有房价导览：

mini答谢房：156元/天；时尚房：216元/天；主题房：286元/天；

时尚商务房：246元/天；阅读房：266元/天；

风尚房：286元/天；时空房：286元/天；游戏房：286元/天；

精英房：346元/天；觅你套房：396元/天；

钟点房“溜溜“：66元入住3个小时（9：—16：）；

钟点房“久久“：99元=半天房=麻将房4个小时（6：—18：;：—12：）

六、具体营销方案计划：

（一）秒杀活动营销简介：

每天5：pm—5：5pm：55元/间。每天6：pm—6：6pm：66元/间。

每天7：pm—7：7pm：77元/间。每天8：pm—8：8pm：88元/间。

每天9：pm—9：9pm：99元/间。

在上述时间段里面，酒店会送出几间特价房，吸引客人入住，从而提高酒店的认知度。

秒杀方式：由于参与秒杀的客人较多，客房有限，所以酒店会让参与者通过游戏比赛的形式来决出优胜者，从而秒杀到房间。

这种秒杀活动其实就是有效的一种营销方式。秒杀对客人有很大的吸引力，会让更多的人理解酒店，形成较好的宣传效应。

（2）广告单片发放回收销售：通过单片的发放可以让更多的人认知到觅你酒店，而单片的使用回收又是一种促销模式，因为顾客凭借单片入住酒店可以抵房费3元，其中会员在会员价基础上同样享受该优惠。此种单片传单的发放及回收不仅起到了宣传效果也很好地促进了销售。

（3）迎“圣诞”庆“元旦”客房优惠促销活动：

a。凡平安夜晚上（12月24日）住店者皆可享受8。8折优惠，并且每个房间赠送果篮及精品圣诞礼物一份，前12位入店者和后25位入店者将有机会抽取“觅你圣诞特奖”；所有入住者凭借房卡可免费参加“觅你圣诞party”，欣赏精彩的圣诞文艺节目；会员入住即可享受折上折优惠；吸引大量顾客入住。

（4）会员制度促销：（主要针对会员进行的营销方案）

首先，会员制度是很普遍的制度，采用会员制度可以吸引客人回头，是留住客人的重要手段。会员可以通过消费活动积分，积分又可以兑换觅你酒店特有的商品以及其他商品。

比如，会员一个月内积分满2元整返现金1元，通过这样的方式促进会员多消费高消费以及吸引顾客办理会员卡。

七、方案可行性分析：

关于觅你酒店上述的客房营销方案在酒店概况、目标客户、广告宣传、房价介绍、具体的短时计划几个方面进行了综合分析。就起可行性来说还是很大的，因为觅你酒店作为一个新开业不久的酒店来说，最需要的就是其品牌效应的最大化，而上面提到的具体营销方案都在很大程度上对觅你酒店进行了横向和纵向的宣传介绍，所以方案可行性是必然存在的。

方案三：

xx市场客房数量急剧膨胀，使得各星级宾馆入住率快速下滑，导致某些高星级宾馆采用低价倾销的方式，来保证住房率，严重扰乱了饭店正常经营秩序。我饭店为更快更好的发展，27年是至关重要的转折点，菜肴要创新，客房要创高，是今年立足根本。客房如何能够保持不降低入住率的前提下，有效地提高客房含金量，是当务之急要解决的问题。针对上述市场及本饭店实际情况，现初步制定“三个推出，五个加强”的`销售方案：

一、推出特价房

一号楼每天提供十间房(标准间、单人间都可以)，仅限现金结算，不接受预订，早到早开，续房时要求前厅部经理签字，方可办理续住手续，房价：1元/间·天。

二、推出钟点房

一号楼客房房价以5元起价，每小时加收1元，不足1小时按1小时计算，仅限现金消费，不接受预订，晚上8点后取消钟点房。

三、推出半天房

一号楼客房从早8：—晚18：可以对外开放半天房房价为1元/间，可免费提供麻将娱乐。

四、加强会员的开发

根据客户办理会员卡的金额多少，享受折扣待遇不等，具体方案如下：

1存1万元以下享受客房折

2存1-3万元享受客房折

3存3-5万元享受客房折

4存5-1万元享受客房折

5存1万元以上享受客房折

五、加强网络订房的开发

网络订房在饭店住房率上占有一定比例，可从三个方面来落实：

1加大各网络订房机构的联系，拓展网络订房渠道。

2降低已签订协议的网络机构的订房价格。

3保证各网络机构佣金的按月返还。

六、加强出租车的宣传

出租车市场是比较大的一块市场份额，由于几家星级宾馆的地理位置不同，其他宾馆占有市场率较高，可通过以下方面进行拉拢策略：

1制定出租车宣传卡，卡的形式要按照车内装饰品形式制定，可以吸引出租车主。

2制定详细的宣传计划，每月不低于四次附近机场、车站宣传;每月不低于四次当地车站宣传。

3加强与各出租车公司的联系，以联谊会形式进行沟通、宣传。

4详细纪录出租车拉客积分卡，累计一定程度可享受饭店提供的(如自助餐、桑拿)服务。

七、加强旅行社的开发

由饭店大客户部牵头，和市内各旅行社联系，签订租房协议，以一号楼低价位取得此类市场份额，然后逐步向全省旅行社进行渗透。

八、加强广告宣传力度

以上各措施需要宣传的配合，宣传不到位就落实不到位，宣传工作起到的作用是重要的，整体宣传计划从三个方面着手：

1当地日报每月不少于2次1/2版的宣传。

2加大与当地晚报的联系，进行晚报上的宣传。

3电视广告以多通道为主，每月十天左右，根据入住情况分为上、中、下三旬进行宣传。

以上方案为初步方案，请饭店领导审议后决定。

方案四：

世纪酒店全体员工以“三星级的标准、四星级的服务”为宗旨，热枕欢迎四海宾朋的光临。

一、策划目标：通过本次营销活动借助世纪酒店原有优势客源的基础上。把世纪酒店东楼客房打造成为中高层阶级消费者心目中的"温馨之家"，突出强调新客房的温馨和舒适。使整个思路和过程围绕"家"来宣传和促销，提高消费者对新客房的认同感。以达到获取更大利润的目的。

二、策划环境分析：

swot分析

优势：1、原有客房订住率高，在本地客房市场占有很大的市场，影响力较大，可降低宣传成本。

2、地理位置好，位于繁华商业区中心地带，可无形中提高客房的档次。

3、与处于同一档次的酒店相比，新客房价格适中，有价格优势。

4、客源渠道发达，可以利用新客房吸引潜在消费者。

5、世纪酒店自开业以来，在社会上享有很好的信誉度，消费者的信赖度高。

6、企业女创业人的人格魅力。

劣势：1、虽然客房订住率高，但没有完备的餐饮和娱乐设施与客房消费想匹配。

2、客房部服务人员整体素质教好，但是要想达到三星级的标准，还有一定的差距。

3、消费者对新客房的认同感还存在一定的顾虑。

4、客房价格的层次感不鲜明，区分度不高，会相应丢失一些高收入消费者。

机会：1、次贷危机正从大城市向中小城市蔓延，周围许多酒店的经营步履为艰，纷纷降低销售成本，客房的内部装修和更换也会受到影响。此时世纪酒店强势推出新客房，并且推出经营新理念，无形中宣告世纪酒店并没有受到此次危机的影响(可以掩盖受到的影响)。无形中宣传了世纪酒店的抗风险力和强大的经济实力。

2、利用新客房的低价格和温馨积极分流其他酒店客房的消费者。

威胁：1、此次整个大的经济环境的影响是不容忽视的，同时利用起来也是一把双刃剑，利用不好，同入的很大的成本，在收回时会有很大的困难。

2、同时周围的酒店客房部也在密切关注世纪酒店新客房的每一个举动，因此每一步都要谨慎。

三、市场定位：1、目标市场：本市及周围县市的中高层消费者，外地来商采购的商团和大型企业住商代表，商丘的大中型企业年会和企业定期召开的会议(各县区代理商)，外商来商投资机构等。

2、实际市场：本市及周围县市的中高层消费者，商丘的大中型企业年会和企业定期召开的会议(各县区代理商)，一些销售企业的代表。

四、具体方案：

预热季

1、"世纪之家温馨你我"：通过商丘市最具影响力的报纸_商丘日报，征集世纪酒店新客房宣传语和广告语，扩大实际酒店新客房的爆光率。

策划目标:通过本次营销活动借助世纪酒店原有优势客源的基础上.把世纪酒店东楼客房打造成为中高层阶级消费者心目中的"温馨之家",突出强调新客房的温馨和舒适.使整个思路和过程围绕"家"来宣传和促销,提高消费者对新客房的认同感.以达到获取更大利润的目的.

策划环境分析:

swot分析

优势:1,原有客房订住率高,在本地客房市场占有很大的市场,影响力较大,可降低宣传成本.

2,地理位置好,位于繁华商业区中心地带,可无形中提高客房的档次. 3,与处于同一档次的酒店相比,新客房价格适中,有价格优势.

4,客源渠道发达,可以利用新客房吸引潜在消费者.

5,世纪酒店自开业以来,在社会上享有很好的信誉度,消费者的信赖度高. 6,企业女创业人的人格魅力.

劣势:1,虽然客房订住率高,但没有完备的餐饮和娱乐设施与客房消费想匹配.

2,客房部服务人员整体素质教好,但是要想达到三星级的标准,还有一定的差距.

3,消费者对新客房的认同感还存在一定的顾虑.

4,客房价格的层次感不鲜明,区分度不高,会相应丢失一些高收入消费者. 机会:1,次贷危机正从大城市向中小城市蔓延,周围许多酒店的经营步履为艰,纷纷降低销售成本,客房的内部装修和更换也会受到影响.此时世纪酒店强势推出新客房,并且推出经营新理念,无形中宣告世纪酒店并没有受到此次危机的影响(可以掩盖受到的影响).无形中宣传了世纪酒店的抗风险力和强大的经济实力.

2.利用新客房的低价格和温馨积极分流其他酒店客房的消费者.

威胁:1,此次整个大的经济环境的影响是不容忽视的,同时利用起来也是一把双刃剑,利用不好,同入的很大的成本,在收回时会有很大的困难. 2,同时周围的酒店客房部也在密切关注世纪酒店新客房的每一个举动,因此每一步都要谨慎.

市场定位:1,目标市场:本市及周围县市的中高层消费者,外地来商采购的商团和大型企业住商代表,商丘的大中型企业年会和企业定期召开的会议(各县区代理商),外商来商投资机构等.

2,实际市场:本市及周围县市的中高层消费者,商丘的大中型企业年会和企业定期召开的会议(各县区代理商),一些销售企业的代表.

预热季

具体方案

1,"世纪之家 温馨你我":通过商丘市最具影响力的报纸_商丘日报,征集世纪酒店新客房宣传语和广告语,扩大实际酒店新客房的爆光率.

与商丘日报社合作,在商丘日报上刊发世纪酒店新客房的一些装修较好的房间.向广大读者征集新客房宣传语和广告语.广大读者可将答案邮寄到报社.从中选出前五名.在世纪酒店新客房开业典礼上向获奖者颁发礼品和享受新客房住宿8.8折的终身优惠政策(优惠政策仅供参考).同时作好公关活动(邀请一些省市领导和媒体宣传报道).

2,"世纪之家 关心贫困":与商丘师范学院和商丘职业技术学院联合开展资助贫困生或和一些学生团体联合开展一些联谊活动,同时推出学生生日套餐(300_500元),学生聚会套餐(300_500元).各个节日的学生套餐.学生住宿客房享受8.8折优惠.在活动的过程中,散发一些预先印制的一些质量教好的宣传单(包括一些套餐的价格,和一些套房的标准或打折价格).

3,"世纪之家 联系你我":派出各个部门的经理奔扑各个县市,拜访一些县市的大型企业,一些长期合作的大中型企业.一些政府机关和一些商团住各县的县级代表.同时推出黄金卡.白金卡等各种形式的优惠卡,积极做好各县级市不同消费者的攻关活动;同时在酒店周围的一些大型超市商场门外做一些宣传活动,派发一些传单和专员讲解.

以上方案可行性分析:

世纪酒店在商丘市有一定的影响力,同时自开业以来在社会上有很好的信誉度,与商丘日报合作可以达到共赢,一方面可以吸引更多的消费者关注日报,另一方面可以扩大世纪酒店的知名度和对新客房的推广;与学校合作也可以邀请媒体宣传,强调世纪酒店的爱心,增强世纪酒店的社会美誉度;做大做强公关活动可以稳住一些老客户,同时吸引一些潜在客户.

媒体投放:商丘日报,京九晚报,商丘广播电视报

费用预算:商丘日报,京九晚报,商丘广播电视报 约50000元 (多做几期报纸,独占一个版面)

资助贫困生或联宜活动 500_5000元

拜访各县市 80000元

印制宣传单和一些道具 约500元

总计:约120000

爆发季

具体方案:

"世纪之家 温馨你我":再次与商丘日报和京九晚报等报纸继续合作将海选的5人的照片刊发在报纸上,并且刊发每人的获奖的广告语和宣传语.同时继续强调新客房的温馨和舒适.将新客房"家"的感觉深深印进每一位消费者的内心,并且强调宣传新客房的宣传语.

的电子屏幕上做宣传.(宣传语不要重复).也可以做一些店内pop张贴在二楼餐厅和一楼大厅和客房部一些显眼的地方宣传.

"世纪之家 文艺演出方面(明天写)

以上方案可行性分析:与商丘日报和京九晚报等报纸继续合作可以更大余地的发挥媒体的强大宣传作用;通过与一些老客户的联宜,突出世纪酒店的人文关怀和世纪酒店的社会责任感;选择各种各样的宣传方式可以全方位的宣传新客房的每一处优点和每一处精心的设计.给消费者以走进世纪酒店,就是走进家的舒适.

费用预算:电子屏幕、广告、墙外媒体和宣传牌 约10000元 (赠送水果类的小礼品)

营销推广的方案

天山剑酒的广告策略分为以下步骤：

1、五封信策略：在招聘中，我们为什么要招收一批宣传员，就是用在这个方面。我们将策划创意出五封不同风格的、极有煽动性的qq家书，主要讲述“天山剑”酒的动人由来和让人心动的购买契机，一步一步把消费者的胃口吊起来，让消费者无法忘记这种叫“天山剑”的酒，直到看完第五封信时，让人非得去尝试一口不可，为期为20至30天，发行每期不少于5万份。

2、立花策略：由于现在贴pop一般工商局会干涉，但立花没人能管。我们印制一大批立花，打上天山剑的广告语和天山剑品牌，布置到各个终端和部分家庭，进行气势宣传，与众不同，肯定会带来不一样的收获。用胶带把天山剑大盒包装箱合六为一摆设在各个零售终端外面，以作宣传，这样既与众不同，工商局也不会管。

3、大门口放置一些小展板，进行宣传，展板上只要有“天山剑酒已到”字样均可。

4、制作一部15秒的广告片，待促销活动完成后制作，主题为“义气男儿―天山剑”。

5、促销的“启事”广告，详细内容在后续的促销策划案中。要求以酒店终端为主要目标，以小超市为辅助进行宣传。

6、终端小礼品，要赶制一批送给客户的小礼品，价值在5元钱左右，要求形象活泼，有收藏价值。

7、一个连续的平面报纸广告，主要是推动高档酒的销售。

房地产营销推广专员岗位职责

职位名称营销专员所属部门营销部岗位人数*人。

直接上级营销部经理直接下属晋升方向主管。

业务接触对象公司各部门、业务所涉及的社会各阶层人员岗位概述：执行由部门制定的市场调研计划，市场营销策划方案的推行和代理商开发与维护，以及公司的产品推广策略。

岗位工作任务。

职责描述：市场调研计划。

职

1、收集行业内竞争对手信息（价格、校区分布、招生情况、促销情况、营销方。

责

工作。

式等）并生成调研报告。

任务。

2、执行部门制定的针对性调研计划，并撰写调研总结报告。

一

职

职责描述：营销策划与策划案的组织执行。

责

1、参与营销策划案的研讨和编制。

工作。

任务。

二

2、按时执行部门推行的市场策划方案分配工作职。

职责描述：品牌推广与维护管理。

1、定期向部门提交促销或者产品宣传创意方案。

责

工作。

任务。

2、按时执行部门推行的宣传方案。

三

职

职责描述：代理商开发与维护。

1、完成月度代理商开发任务指标。

责

工作。

2、配合公司代理商运营制度对负责区域的代理商进行走访维护工作。

任务。

3、编写代理商运营状况月度工作总结报告。

四

职

职责描述：营销工作。

1、依据部门制定所负责区域的营销计划，分解产品销售目标，完成销售任务。

责

工作。

任务。

五

职

职责描述：营销行政管理工作1、客户档案、销售资料管理。

责

工作任务。

2、完成公司和部门领导交办的临时工作。

六

1、部门销售任务。

岗位关。

2、代理商开发及维护数据。

键业务。

3、市场调研数据真实完整性。

指标。

4、市场营销策划方案的执行完整程度。

职权：1、对部门工作流程的合理性有建议权。

权限范。

责任：1、市场调研数据的真实完整2、维护代理商合作关系。

围

岗位任职资格。

学历要求大专以上资格证书或技术职称市场营销、新闻传播专业。

身体要求身体健康状况良好。

工作经验要求暂无要求。

1、办公软件的使用：掌握word、excel等常用办公软件的使用。

基础素质2、计算机网络知识：熟练掌握办公自动化的应用知识3、具备写作能力。

市场信息收集、分析和管理相市场营销策划相关知识。

关知识。

专业知识。

1、计划管理能力：能够根据本岗位工作要求求制订工作计划并按计划实施。

综合能力。

3、执行能力：对本岗位工作按计划实施并切实履行到位。

4、沟通能力：能用各种沟通技巧与内部同事、外部相关联人员进行沟通。

5、学习能力：不断从理论和实践中学习，并应用到工作中。

具备良好的职业道德、工作责任心和工作激情；有很好的团队合作精神，工作。

其他要求。

热情细心，勤奋好学。

编制/日期审核/日期批准/日期

以下工具表格填写该岗位各项工作内容（经常、重复性工作），从而。

提炼出该岗位职责，按照重要级别分别填写到该表及上表。

建议。

时间类别序号工作名称备注。

时段。

例：

１

每天2。

价格、校区分。

布、招生情况、收集行业内竞争对手信息并生成调研１。

促销情况、营销报告。

方式等。

２代理商走访工作1-5日。

１

每年2。

对应该岗位的各项工作内容按照本范例制作流程图作为“工作说明”。

工作说明：

（一）日记账、总账账务处理流程（该其它各项）核对日记账、编制会计报表。

编制记账凭证汇总记账凭证明细账及总账余额开始。

财务人员正确合理地粘。

附原始凭证。

财务人员尽可能将同类。

原始凭证编制成原始凭。

证汇总表。

财务人员根据原始凭证1．财务人员根据收款、或原始凭证汇总表编制。

付款凭证登记现金日记记账凭证（收款凭证、付。

账、银行存款日记账。

款凭证、转账凭证）2．财务人员根据原始凭。

证或原始凭证汇总表、记。

账凭证登记各种明细账。

财务人员根据企业情况。

财务人员根据记账凭证。

核对总账各账户的余额。

逐笔登记日记总账。

财务人员收集、整理其。

财务人员于月末核对总。

他会计资料。

账与明细账、日记账。

财务人员根据明细账、总账及其他会计资料编。

制会计报表。

财务总监。

审核。

总经理。

审批。

总经理将通过审批的会。

计报表提交董事会。

结束。

以下表格记录该岗位经常性发生的错误，或偶尔会发生的重大错误，作为该岗位日常工作的警示提醒，最大程度的避免错误的发生。

工作警示。

以下表格按照该岗位各项职责分别描述标准要求，并分别提取督查要。

点，使就职该岗位明确各项职责的具体标准及要求。

督察要点。

附表附件（制作该岗位的各种执行工具，提高本岗位的工作成果和效率）。

营销推广的方案

机会和威胁指能够影响9000b市场营销的外部因素。

主要机会有：

(1)以往长城机所配的各类中西文显示卡，提供了已为用户所接受的中文显示标准，并且已在其上开发了大量应用软件和应用系统，其应用具有习惯性和延续性。

(2)日前按长城中文标准开发的大量工具软件，支撑软件及通用系统，为9000b提供了有力的软件支持。。

(3)计算机市场硬件的利润率已很低，汉卡尚属占用资金少而利润率较高的产品，如果给予分销商可观的利润及制定合理的奖励政策，9000b是会为广大分销商所积极接受的。目前，业界流行的口号是“什么赚钱就卖什么”。

主要威胁有：

(1)以往对汉卡没有作为一个独立产品加以宣传和树立形象，因而给用户的印象是卡机一体，汉卡本身形象往往突出不够。

(2)市场面上的各种软汉字系统，由于机器速度的加快，其中文处理速度的弱点得到一定程度的弥补，而且其成本少，价格低，极具市场竞争力，又由于其不占扩展槽，因而迎合了一些扩展槽使用较为紧张的用户的要求，从而对汉卡形成威胁。

(3)个人电脑家庭化成为当今市场走向，成为销量增长最快的家电，而个人用户在选购中文系统时，更注重的是价格，若汉卡不能确实做到一卡多用，物有所值，恐怕难以占领这部分市场。

(4)用户消费有向中文windows转移的趋势，对汉卡形成一定的威胁。

2.优势(劣势)分析。

优势和劣势是影响9000b市场营销的内在因素，优势指在应用中可以获得成功的一些战略，劣势指需要加以改正的一些不足之处。

3.问题分析。

通过以上两个方面的分析，在9000b的市场营销战略中必须解决以下问题。(略)。

营销推广的方案

建立一支强硬的，有战斗力的营销队伍非常重要，这是赢得销售市场的基础。但天山剑目前还谈不上营销队伍基础，还是属于一张白纸。为此，建立一个有一定素质的营销队伍是非常有必要的，我们对营销队伍的按排，将走以下几步：

第一、于本月x日起对现招的营销人员进行营销基础培训，培训的主要课程有：

1、营销理念和白酒市场终端开发的要求；

2、终端开拓的基本步骤。

4、服务营销的心理观念。

培训的主要办法采用互动、倒置的反逆向培训方式进行实践性培训，时间需要一个星期，市场模拟一个星期。

第二、定于本月x日开始进行队伍分工及市场自我完善：

1、实际操作过程，完成月工作计划，周执行计划和自我心得完善，和市场的基本操作。

2、完成服务与沟通的软性实践，进行全面与终端商的沟通实践，与兄弟片区的总结交流，完成心理的沟通总结分析。

3、市场排期表制作的基本技能操作。

第三，营销队伍的区域划分，完成营销队伍的组织合成。

营销推广的方案

总目标：良好的社会效益和经济效益。社会效益目标：树立长城中文系统国内工业标准的形象，带动和领导国内中文应用软件的开发和应用。

经济效益目标：年销量――l万块；单套毛利――400元/块；全年毛利――400万元。

电商营销推广方案

随着互联网的普及，互联网渗透到我们生活、学习、工作的方方面面，互联网一度成为当今社会人们获取信息的最主要方式，伴随着各种知名的互联网服务机构和互联网产品的渗透，人们越来越依赖互联网，而且越来越信任互联网，正是这种互联网时代来临，作为企业应该抓住时代机遇，通过互联网来开展业务，抢占市场，扩大品牌知名度，这既是企业的内在驱动，更是外在客观现实的逼迫。所以做好互联网营销事关当今企业的存亡。

作为企业，我们一直以来都要尽最大努力做好对外公关、企业宣传、产品宣传、以及和客户的友好互动和及时交流，这是企业对外开拓市场，了解客户想法以便及时调整工作思路，增加客户满意度，实现企业价值的重要方法和工作内容。装饰公司同样需要面临这些问题，在具体工作中，装饰公司需要让更多的人了解公司，了解自己的业务，了解自己的产品，了解自己的企业文化、荣誉和承诺来增加客户对公司的信任度，而且要让潜在客户方便联系到公司，方便找到公司。这些事情是装饰公司市场营销的日常工作内容和工作目标。互联网因它的高渗透率和作为人们便捷的`信息获取方式，成为做这项工作的最佳渠道。主要体现在它的低成本，永不下岗，随时随地，占用人力资源少等优势上。

装饰公司做好网络营销，首先要建站，网站是企业信息的一个集合，只有拥有了站点，才使人们通过互联网访问企业主页成为可能。一个好的企业网站，起码需要满足一下三条要求：

1、界面友好，能唤起注意力和正面的情绪。

2、内容有价值，能正确引导客户，传达公司的实力和品牌概念，并经常更新维护。

3、服务器有保障，能快速打开网页，安全性能优良，能抵御网络攻击。

比如在内容方面，必要的要添加公司简介，施工案例，联系我们，企业荣誉，在线客服等内容，其它的为了增进客户对公司的了解，可以增加企业新闻和员工风采等内容。

其次，网络就像海洋，我们企业的网站就好比一滴海水，人们在海洋里寻找到那滴特定的海水是多么的无头绪，所以做网站推广显得至关重要。人们进入到公司的网站，大致分为两种方式，一种是通过其它网页链接进入，另一种是通过搜索引擎搜索关键字找到站点。百度是全球最大的中文搜索引擎，是网站的主要流量入口之一，做好百度关键词优化，让有需要的人顺利找到我们。在搜索方面，企业要做好两方面工作，一方面是通过seo优化，设置专门岗位做这个事情，或者将这项业务外包，做到有几个关键词通过百度搜索，自己企业的网站排名能在首页，最好排名前三位，因为根据二八定律，排名前三位的网站分流了该关键词下80%的流量。这些关键词可以是：“某某地区室内装饰”，“装修设计”，"某某地区哪家装饰公司好"，“婚房装修"，“某某装饰公司”等等，可以是概名，也可以是专注某一方面的关键词，比如“某某地区婚房装修”。另一方面，公司可以拿出专项资金，投入到百度的关键词竞价排名，通过分析，购买一个或者几个关键词，跟据公司的经营策略，权衡投入和效益，有针对性地投放。

另一种是通过网页广告给企业网站带来流量。可以把企业网站挂在本地区有影响力的行业网站下面，也可以根据企业所面对的客户类型和市场定位，有针对性地选择一些有影响的网站投放网页广告。比如十堰的秦楚网，58同城十堰站等等。

往关系到网络推广的变现能力，十分重要。

随着如今社会化媒体的火热，新浪微博、qq群、各大博客、论坛成为网民最活跃的地方，也是访问率，参与度很高的地方。装饰公司可以在这些社会化媒体开设自己的官方账号。比如开设一个自己的官方新浪微博，设专人运营维护。一开始通过申请认证，开通钻级，添加朋友，积极互动评论，@有一定粉量和影响力的账号(鉴于是装饰公司，建议选择本地账号为主)，发布抽奖活动等方式来开拓自己的粉丝量。针对微博社会化，碎片化，简短化，实时化的特点，捕捉网络热点，发布有趣味，有意义，阅读性强，公众度高的微博内容，最好多穿插一些装饰方面的知识，比如诱人的装饰效果图片，装修知识，装修注意事项，公司内部新闻等等，做一个有内容，有思想，有血有肉，又符合粉丝口味的微博，最好能加强粉丝的参与热情。最重要的一点是把公司的商业目的有效嫁接到微博内容上，这一点，有两方面，一方面庞大的微博粉丝群为企业提供了大量的潜在客户，微博形象映射着企业的品牌形象；另一方面通过微博播报促销内容，比如征集案例房等活动。

目前为止，以上所述是装饰公司做网络营销的最有效方法，做这些事情关键是要专人专项，持之以恒，发挥互联网的优势，为企业宣传铺路，网站永不下岗，让客户坐在家里感受您公司的魅力，让您的影响无处不在。

营销推广的方案

营销导入要采用各种不同的方式进行导入，本次营销导入将采用差异法营销导入法进行工作：

差异营销导入法的方案为：在进行铺货时，采用钓鱼的形式进行，铺货必须形成合同协议形式，一件酒的价格必须当场收回，但合同规定，当该酒在7―10天内售完后，再进第二件时，可以把第一件酒的70%的货款予以退回，作为公司对终端的支持和酬谢。这种方式的优点是有小便宜可沾，一般c类终端业主都会接受，并有合同为准，其信任度大提高。由于完成首次购买，大量酒品库压在业主终端，迫使他们进行积极销售。本活动不适用a类和b类终端。

当进入到第二次购买时，我们开始进行大规模的差异促销活动，这种促销是通过酒中探宝，来提起消费者的购买欲望，达到完成二次购买的热潮，迫使业主动进第三批货。完成第三次购买与我们设计投递的五封qq信件也有密切关系，把五封qq信设计成有促销行为的方案，达到消费者自动上门购买的目的。

我们认为运用这三种方式是完全能够解决市场导入xx家终端的目标。

特别提醒的一点：由于此种铺货方式有一定的风险，后续要是广告传播跟不上，会造成市场价格体系的大混乱，甚至会就此而把产品做死。假若做不到互相对应，请放弃这种形式。

房地产营销推广专员岗位职责

每年23。

对应该岗位的各项工作内容按照本范例制作流程图作为“工作说明”。工作说明：（一）日记账、总账账务处理流程（该其它各项）。

核对日记账、编制会计报表编制记账凭证汇总记账凭证明细账及总账余额。

督查要求工作标准备注（督查项目）频率12345678910。

附表附件（制作该岗位的各种执行工具，提高本岗位的工作成果和效率）。

营销推广方案

首先就主始今天解：

1.小方面：在第五中在化技巧部分主要的是公化技巧的分析，重在和小和助渠道方面有相同的重，比如高量的原、意子、善用好友分析。在者看小可能比公可以更直接的值，而言之就是最基本的盈利，一者深有，因小的最初目的是公累最原始最具量度的人群，也就是目客，但在中做的朋友可能到，公外推的方式又存在方面的重要作用，一方面可以直接的品牌推，包括企介、企服、企理念等的，客印象度和提升客的消;另一方面或是分享的容中直接涵或是接藏品牌信息在，於硬告可以很好的做到小公的作用。然的技巧可能在部分人看感很做作或是很深，但我想要你想去用心做些方面有一天你自己理解到的，是者出而已，我做站也是需要活思的，不然和器人有什，而者我述的全程中出的困境的，可能是大多身在企中的苦站共同的疑和急需解答的吧，在就到止。

2.助渠道：的助渠道是指常用的渠道，比如微博、博客、qq件等等，些都是者用的渠道，效果依人的不同而又出不同的成效。

主要微博，微博有什特?播速度快就是微博的最大特，然在的微信播速度也是很快的，可能直上微信的播比局限，一不要被自己蒙蔽。微博主要有地方和大域的，作一般性企可能更多的是做地方，每企都可以和自己的官方微博，自品在微博商允的范可以的做些宣美工，diy美工要把微信公平上去，一什不需要者吧?!但你考啊竟是企站官微，即使是v用影力肯定也一般，我就可以采取合作的方式，和哪些合作，地方性大v，比如一般地方都大v，些可能相比大域影力一般，但是地方影力就而易，的粉基本都是本地的活粉，采取合作的方式推自己的公服可能更易短集聚更高的人和度，然部分可能需要支付一定的用，具而定吧，比合餐、食品、保健品、酒店、美容理等等行。

1.市和目客的清晰定位，者是先件，直接系到你或是你的企不合做微信的具工作，清楚的市和客定位可以助我避很多路，也我展和渠道拓展工作省很多，即使你做的再好，的粉再多，有目客也是白搭，做的事情最重要。

2.掌握微信的整技巧，可的技巧部分，者在的六篇中做很的介，是那句合可以去，要得有值，不要做思想或是，要做就要做。

3.的好友行定期分析，什意思呢，就是查看近期好友的度，宜的行分理，公而言粉的正分是性的操作，具作用可第五容介。

4.善用助渠道的特殊效果，在免的基上可以考最的手段，很多身在企和者一的站友最大的想法就是免最大的需求，一有，但是做和做一缺毋，才能保容的量度和自己有所，宜的利用一些收渠道可能有事半功倍的效果，是到。

5.善於已有的渠道或是工具行再，如果你有能力建你可以考二次完善，可能比考技，很明的一原因，做公平你肯定要利用接口做的功能，非人怎能借助人的成果持自己的平，要知道些料和都是在人的服器或是空，方不盈利一旦散夥你辛苦整理和的可能瞬就不存在。

6.善於利用上的互措施，提高服度，一可能是做公最基本最本的要求吧，上互更大程度上可以人群的性、欲望和欲望，一部分需要者具有一定的意能力和能力，善於每次活的得失，做到最原始的服性，我一方面急於解的是品牌宣，但忘微信的最主要的功能是交流，於企作而言那就是需要做好服，打好用基和口碑值。好以上人就自己的工作六，微信提供我很大的空去做很多事情，我人所想吧微信更多我的是良好的通交流渠道，但是我可能方面把它作一工具，在一上可能大都是矛盾的吧，我常被，原因是我做事情更多的考趣而不是盈利，性格定一人能走多，我享受的是程，就像影的那，你改不世界，但至少你可以力不被世界改，待生活是，工作那就需要另。善用微信善待微信吧，在矛盾的境下做不矛盾的事情，要心工作最好!在的候和大心，做站很枯燥，但是心，也跟著枯燥!

营销推广的方案

今年初秋一到，乌市白酒市场就开始热闹了起来。那么到底谁能在乌市市场中能分得一杯汤水，谁又能在乌市市场充分显示自己与众不同的魅力，那得看各家企业的各种市场营销方案是否贴近消费者，是否符合整个消费系统的规律，如果有了这两条，那么今年的市场至少你可以分得丰收的一小杯，天山剑来了，带着一种勇气和魄力来到这个西北边上的大城市，它又将是扮演一个什么样的角色进入这个市场呢?这就是策划的关键，本案旨在解决以下问题：

1、营销队伍的基础建设；

2、乌市营销网络的设计；

3、乌市市场的营销导入；

4、乌市市场的广告策略；

5、乌市工作排期执行。