调研报告是为了更好地了解问题、解答疑惑和提供决策依据而进行的系统性研究和分析的产物。如果你对调研报告的写作有困惑，不妨阅读一些范文来获得灵感和指导。
为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：
1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。
2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。
3、小区配套设施标准性高。
4、准确把握市场脉搏。
5、经营理念鲜明――创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。
6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。
7、人力资源及组织体系比较完整。
8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。
1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。
2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。
3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。
4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。
5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。
6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。
7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。
8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。
9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的.建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。
10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。
根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：
1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。
从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：
将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。
2、精简机构，合理调配。
20xx年8月，我光荣地成了xx镇的一名大学生村官，任xx村党支部副书记。工作一个月多来，通过实地调查了解，对xx村的经济社会发展状况有了初步了解，在此基础上，对制约村级发展的因素提出了几点拙见，希望能对xx村的发展有所帮助，现将调研报告如下：
一、基本情况 1.基本概貌。
xx村位于xx镇东南部，xx省道旁，全村占地近3227亩，东边为xx居委会,西边与xx村为邻,南边与xx村相邻，北与xx居委会相连，交通便利，地理位置优越。
全村有人口2157人，共629户，10个生产组，21个自然小组，60岁以上人口为464人，18岁以下为269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村劳动力为50%以上。
全村共有耕地面积3227亩，人均耕地1.5亩。该村主要作物以水稻、小麦为主，间作黄豆、芝麻等经济作物。
2.经济状况。
本村位于xx镇的实旱中心，没有水面滩涂等自然资源，村集体收入没有任何，村级支柱产业以农业为主（稻麦两季），农民收入主要是种植业，以外出务工予以补充，农民收入比较匮乏，目前处于基本温饱型，尚达不到富裕标准。
二、农村建设的工作情况 1、基础建设长足发展。
在各级党委、政府的大力支持下，全村已基本实现水泥路面覆盖，自开展农村环境综合整治以来，我村对道路进行大力修缮、整治，使村容村貌大大改观，既改善了村民的交通条件，又改变了村民的居住生活环境，使得村民的生产、生活越来越好。
2、经济能够稳步发展。
3、村民各项素质不断增强。
4、各项工作始终稳步开展。
5、弱势群体的权益受到保障。
弱势群体的权益受到村委会的高度重视，在村委会的关心下，都予以纳入到了社会保障范围。村委会实行节日慰问、发放基本生活保障金等多种形式对弱势群体进行帮助，使他们的基本生活有了有效的保障。
2.加强基层党组织建设。
的观念，理清村发展思路，帮助群众解决问题，带动群众致富积极性，加快村民的致富进程。
3.做好农村环境保护。
环境的污染总是会伴随着经济的发展，当然农村经济的发展也必然会带来环境的污染，农村的环境情况的恶化最主要还是生活垃圾、河流、道路这几个主要的重灾区，所以整治农村的环境应该是从这几处入手，首先建立垃圾站，做好宣传工作，让村民不乱抛乱扔，使农民认识到垃圾统一处理的好处，其次要整治道路，做好道路的日常维护，保持干净的路面，方面出行，还要整治河流，鉴于本村河流较少的实际情况，所以应该整治河流，使的水清人悦。
以上只是我的一点粗鄙之见，并不成系统，只是目前的所见所想，相信随着时间和工作的不断推进，对于本村的实际情况将会有更进一步的了解，亦会有不一样的体会，我将在今后的工作中，立足于全村的经济发展全局，深入到群众去，从群众最关心、最直接之处入手，积极的为群众的利益贡献自己的力量，为xx村的发展做出力所能及的贡献。
根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、xx镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。
城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建设。
集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：
（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。
旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。
（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。
（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。
金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。
集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：
根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。
近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。
一、基本现状。
截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。
我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。
二、小区管理存在的问题。
通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：
(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。
(二)收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的'按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。
(三)基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。
(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。
(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。
三、对策和建议。
农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。
(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。
(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。
(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。
(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。
(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。
(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。
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物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。
一、小区物业管理基本概况 我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目实施前期物业管理27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。
维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。 三老旧小区基础条件不配套 我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。 四开发商遗留问题的解决不到位 开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。 五热难点问题影响物业管理正常运作。
1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。
2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直
势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。
3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。
4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。 六现行物业法规操作困难。
1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。
2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。
3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。
4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。
三、解决物业管理问题的几点建议
1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。
2015学年第一学期17-19周，在朱江老师和三木老师的组织和指导下，我们小组对花都区的某些物业管理企业进行了一个实地的见习与调研。通过此次有组织的调研活动，不仅让我们对物业管理行业有了一次切身的体会，而且激发和增强了我们投身于物业管理行业的热情和信心。
基本情况：
业管理行业分类中具有代表性，经营管理比较典型，并且在调研中实际操作起来也切实可行。本次调研活动我们分三次进行，先后对以上提到的物业管理企业的管理者进行了采访，并到这些企业所管辖的物业进行了参观、了解。通过此次调研活动，增加我们了对物业管理的感性认识的同时，也使我们思考了物业管理行业所面临的困境和行业发展等诸多问题。
调研结果：
1、深圳市新东升物业管理有限公司
经过深入的访谈和调查，深圳市新东升物业管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注册资本为1000万元,总资产达到3000万元。是国家建设部评定的物业管理一级资质企业。现为中国物业管理协会常务理事单位。他们公司现有员工3000余人，拥有一批高中级工程师、经济师、会计师、建筑师、设计师、物业管理师等优秀专业人才，拥有一批工作经验丰富、服务意识超前的员工队伍。
他们公司下设两个分公司及三十多个管理处，物业管理面积达500万平方米。管理的物业类型有：高层商住大厦、医院、高等院校、住宅小区、工业区、政府办公大楼等。
该公司于2015年成功中标华南理工大学北校区。在我们学院成立之时又接管了我们学校的物业管理。他们凭着敏锐的触角、快捷的作风和真诚的服务，赢得了一批又一批客户的认可。他们的承诺是：接管一个，管好一个，创造一个品牌。 他们始终坚持"客户的满意是他们永恒的.追求"的服务理念和"优质服务、精益求精"的质量方针。
他们公司的企业文化是：
· 公司宗旨： 业主至上 服务第一
· 企业精神： 团结 开拓 优质 奉献
· 质量方针： 优质服务 精益求精
· 企业理念： 客户的满意是我们永恒的追求
2、广州市殷逸亨物业管理有限公司
经过对星光汇的参观与访谈调查，了解到星光汇是广州市殷逸亨物业管理有限公司投资于花都的一家商业地产，由殷逸亨物业管理有限公司进行管理。该公司投资对星光汇那块地皮的租赁，建造起星光汇整栋物业，提供一切基本设施与人员管理，通过招商投资加盟，出租整栋物业的铺位，收取租金盈利。
这次的调研，负责星光汇项目管理的经理向我们介绍了商业物业的各种设备设施的运行、维修、管理的情况，这使去参观的同学受益匪浅。以前的一部分同学都误以为物业管理就是简单的保安、保洁、绿化等小事，可是，经过对星光汇的这次调研活动，不仅了解了物业管理技术复杂和管理难度的一面，同时也看到了物业管理行业拥有适合自己发展的前景。同时负责星光汇项目的经理也对我们提出了期望，她说：物业管理行业急需高素质的人才，同时对人才的要求也是理论与实际操作并重的。
她还向我们透露了星光汇刚开始营业时的一些不良状况。由于这
一带的地段刚开发娱乐场所，以前到至今都是电子产品行业在这一地带集中式经营。因此，这一带的人气还不足，或者说来这一带娱乐消费的人群数还不够。经营起来比较困难。而且在之前ktv装修开业的时候也出现了一些状况，牌照也延迟了申领。一系列的难题堆在了我们物业管理的管理者面前。
她还向我们分享了解决问题的对策与方案。她说：我们面对这些问题，刚开始也比较棘手，也只能为了顾全大局而牺牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租赁方提供暂时减租或免租的方式，同舟共济熬过这段创业期。吸引更多的投资者，先打造成一流的、全方面的娱乐场所。其次，要做好物业的管理，也就是管理好各种设备设施的运行、维修，基层员工的管理等。再次，就是投资加大宣传力度，提高我们星光汇在这一带的名气。我们之前也请了一系列的明星来做宣传，也得到了很好的宣传效果。她还幽默地说，还好这里的公交车站有你们学校的经过，为我们带来了不少的商机，如今的ktv，已经是你们华汽学子的饭堂了，你们学校的学生到处可见。我们听了都笑了起来。
3、广州市花都骏威物业管理有限公司
到了第三天，我们还到了我家所在的小区骏威广场参观，还跟里面的物业管理人员和业主进行了交流。也了解到了一些业主与管理公司之间的矛盾问题。
业、电梯的管理等等一整套完善的小区物业管理。小区的管理人员服务周到、尽心尽责，而且还热情地跟我们进行了交谈，向我们展示了小区获得的有关创建文明城市的奖项。
可是，我们从业主与租户那里也了解了一些不满的呼声。这都有待业主与物业管理公司的协商与处理。例如，有的业主抱怨小区外的闲杂人员侵占了小区的资源，擅自混进小区的花园散步观赏。有的小朋友的家长抱怨小区的游泳池对外开放。有的车主抱怨外面的车也在小区里停泊。还有的业主抱怨小区的宠物过度，造成管理不便，还对小朋友造成危险。他还愤怒而且幽默地说：我看是不是什么都能养，迁怒我就买头牛回来养，我看他管还是不管。我们都哈哈大笑起来。
的确，小区的管理很泛，会出现很多矛盾需要协调，这要求管理人员与业主相互合作，这样小区的氛围才会和谐，实现共赢。本次对骏威广场的调研，不仅能对自身的物业知识得到提高，也能从物业管理者身上找到我们可供学习的综合素质修养。骏威物业通过增强对员工的关心，切实为员工着想，实现了物业公司和员工之间的良性互动，员工都以公司为豪，愿意为公司出力，为业主提供良好的服务。可是，该物业管理公司还是缺少与业主之间的沟通与交流。通过这次调研，让我们都认识到，做好小区的管理与业主之间的沟通很重要。要切实了解业主的意见与要求，才能改善管理，创造品牌，带来口碑，使企业做大做强。
对于物业管理行业的思考。
其一，转变行业观念。物业管理其实称其为物业服务更加妥当，因为
物业行业属于第三产业——服务业。而现在物业公司与业主的诸多矛盾中有很大一部分就是因为物业公司没有摆正自己的位置，以为自己是管理者而对业主颐指气使，从而滋生了众多的矛盾。只有物业公司真正认识到自己的角色是服务者，才能在物业服务中处处为业主着想，理顺公司与业主的关系才能从意识上认识到物业服务的实质所在。从而受到更多业主的支持而减少矛盾纠纷，从而实现物业公司与业主之间的良性互动和和谐共赢。
其二、加快市场化。物业管理市场化是提升物业管理行业水平的必经途径。实现物业管理市场化，第一，可以通过市场机制实现优胜劣汰，从而提高物业管理行业行业进入难度，从而提升行业水平。第二，业主可以通过市场化的方式（比如招投标等）选择物业服务公司，从而增强行业的竞争氛围。这样不仅维护了业主的合法利益，也促进了行业整体的良性发展。第三，物业管理的市场化可以促进物业管理专业化的发展。物业管理专业化可以促使物业管理将部分专业服务（比如保安、保洁、绿化等）外包，这样可以节省物业管理开支，同时也可以使物业公司更加专注于业主的特约服务。不仅增加了物业收入实现了公司发展，也使业主享受了更加方便多样的服务。
房地产开发前期介入等相关产业纳入到物业管理产业中来。另一方面是产业链的后向扩展，物业管理要在社区服务中担当合理角色，可以提供社区卫生医疗健康服务、小区特色文化创建等活动中寻找产业支撑点。
总结，本次调研活动很有意义，效果明显，也学习了很多关于物业管理行业的知识、行情。调研结束后，我们都主动写下了各自的调研心得，都认为从这种学习方式中受益匪浅。理论联系实际的调研活动让我们不仅吸收了课本的知识，还让我们了解了社会中实际的情况、物业管理行业的实际操作，也锻炼了实践的能力。我们都感到十分的充实。
参考文献：东北财经大学出版社《物业管理》 、 《物业管理公司》
-随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我辖区内住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：
一、物业管理服务收费的现状
我市物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，辖区7家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，目前，辖区内部分小区的物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城小区的恒泰物业公司2015年度尚有20%物业费未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。
二、物业服务收费难的原因
1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。
业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。
2、服务质量不高，制约服务费的收缴。
从总体上看，我社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不能及时维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。
3、业主自主治理小区的意识和能力弱，业主大会、业主委员会作用发挥不明显。
《浙江省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我辖区的实际情况看，由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的财产，没有经费保障和工资待遇，大量业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。
标准，收费标准降至每月每平方米0.30-0.35元，双方交涉多次，部分业主至今未交物业费，但物业公司仍继续提供标准化服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。二是高层住宅电梯也造成亏损严重。目前我辖区10层以上高层住宅电梯21部，据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年每部需支出12000千元左右，这也是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前，我社区有90%以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。
6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。
物业管理工作若干意见的通知》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。
8、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城-管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。
9、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。
近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
三、解决物业管理收费难的对策
物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历
一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：
一、尽快出台物业管理服务质量等级标准
按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
二、加快业主大会制度规范化进程
按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
四、严格把好验收关
事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。
五、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。
江山市双塔街道周家青社区
2015年10月
下面是小编为大家整理的,供大家参考。
在我们平凡的日常里，报告与我们愈发关系密切，其在写作上具有一定的窍门。在写之前，可以先参考范文，下面是小编收集整理的物业管理实习调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。
随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业，物业管理究竟能否走可持续发展道路？作为一名物业管理专业者，在即将毕业之际，我作了一次实习调研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，为进一步巩固所学知识，理论联系实际，我在xx市xx物业管理有限责任公司进行了为期半年的访问学习。在实习期间，我们受到了xx市xx物业管理有限责任公司的热情接待。通过到公司各物业管理处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。
一、调研对象的基本情况。
xx市xx物业管理有限责任公司成立于xx年5月，位于锡城北门杨木桥小区xx内，东连锡城路，南临沪宁铁路，西靠凤宾路，北依213国道，是独立核算、自负盈亏、自主经营的独立法人企业，资质等级为三级，注册资金为100万元。
近几年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“优质高效、一流服务、信誉至上”的宗旨，并拥有一批具有大专以上学历，取得全国物业管理从业人员岗位的高素质管理人才，造就了一支思想正、技术强、作风好的物业管理队伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民丰西苑）、绿洲花园等小区，取得了良好的社会效益，环境效益和经济效益。面对行业竞争激烈、困难重重的物业管理市场，公司策划了一条良性循环的发展道路。目前，我们正在积极准备iso9001质量体系的.认证工作，并已取得内部审核员资格。公司承诺：严格按照“市物业管理优秀住宅小区”的达标标准，定和完善各项管理度，充分利用现代化管理手段，确保工作圆满完成，为业主创造一个文明、整洁、安全、有序的生活环境，营造一个赏心悦目的生活空间。会一如继往、不断创新，力争为锡城更多的业主、住户提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”的企业品牌，使新桥物业成为物业管理行业中一颗璀璨的明星。
二、调研的目的和意义。
“实习是检验真理的唯一标准”，学了三年的物业管理，总是想把所学的知识用到实习中去，这是我调研的目的之一；另外，想对现阶段物业管理行业在社会上的发展状况做一个了解，以便为今后正式走上工作岗位做一个坚实的基础，这是我调研目的之二；物业管理虽然有良好的发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决。只是随着社会经济进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内部不断自我完善，这样，物业管理的美好前景才能变为现实。我想通过此次实习，我会对物业管理有一个新的认识和体会，会从感性认识上升到理性认识，理论联系实际，把自己所学用到社会实习中去，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实习验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。从小方面讲，为自己以后能有一个美好的未来而努力；从大处讲，也为物业管理行业走上成熟和健康发展之路贡献自己微薄之力。
三、调研的方法和范围。
深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告。
二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风”
当前隐藏内容免费查看的意见和建议结合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。
（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管。
全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。
（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。
今后的努力方向和改进措施。
划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。
（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。
（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。
的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。
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近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。57月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定立马公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、立马完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要立马与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要立马督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要立马进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的.维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要立马申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体。
强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理。建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，立马共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，仔细抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，立马掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
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住宅小区业主委员会参与社区治理的困境研究。
信息技术与物业管理专业课程整合之实践研究。
长沙达通房地产中介公司营销策略研究。
长沙兴隆物业管理公司激励机制研究。
基于空间可视化技术的小区物业管理系统。
基于服务的商业地产webgis研究与实现。
创远第三城房地产开发项目营销策划研究。
现实视域下的安全保障义务。
scs体育馆管理创新研究。
cx物业公司发展战略研究。
我国物业服务法律问题的若干思考。
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yc公司翰林苑项目分析。
生态社区建设实践探索。
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调查报告与调查报告不同。调查报告是因为发生了什么事而进行调查，然后写报告。以下是为大家整理的关于,欢迎品鉴！
加强基层党员教育管理，对于增强党员的宗旨意识和党性修养，提高基层党组织的战斗力和凝聚力具有至关重要的作用。为进一步加强党员的教育管理，x区实施了一系列党员管理办法，使党员日常管理工作更加科学、有效和精细，切实激发了广大党员先锋模范作用和奉献精神，为加快x区建设成产城融合、城乡一体、生态宜居的x城市及助力xx城市建设提供了坚强的基础保证。
一、工作开展情况。
一是确定党员去向，抓实党员管理。针对农村流动党员去向不定、管理困难等问题，各村(社区)党组织建立流动党员微信群，确保在外的党员能第一时间收到通知。同时要求农村流动党员在外出期间，凡居住地、联系方式发生变化要立即向所在党支部报告，街道党(工)委根据变化及时调整农村流动党员信息库，实行动态管理。党支部确定具体联系人，负责了解农村外出党员的思想、工作状况，及时向其通报组织的动态信息。
二是充分利用互联网平台，使党员外出有所学。全区各村(社区)党组织组织农村流动党员订阅使用微信公众号、学习强国平台等网上学习平台，及时传达学习党的建设和组织工作重要部署、重要文件解读等。抓住务工返乡党员节日集中返乡契机，结合党内“规定动作”和党员需求，集中组织流动党员开展“补党课、议发展”活动，让返乡党员真切感受到“组织始终在身边”。
三是重视人才回归，使党员回乡有所为。开展乡土人才联络和回归工作，建立与外出党员人才定期联络沟通的长效沟通机制，畅通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才队伍。通过加强和返乡党员的联络、沟通和交流，进一步拓宽村级后备人选渠道，建强村级骨干队伍，有效解决村干部队伍总体年龄偏大、文化素质偏低、后备干部偏少的“三偏”问题，为脱贫攻坚、乡村振兴提供有力支撑。
(二)党员积分制管理开展情况。
一是进行党员分类。x区以村(社区)一级党组织为单位，将党员划分为三类：一类党员为在村(社区)党员，包括离退休人员、在市内的外出务工和经商党员;二类党员为到市外长期务工和经商党员;三类党员为因长期卧病在床、生活不能自理等身体疾病原因不能正常参加组织生活的党员，此类党员不参与积分管理。
二是设置积分类型。党员积分制管理工作的核心是积分的设置，x区在充分调研分析村(社区)基层党组织建设和党员队伍管理现状的基础上，确立了“分类积分、量化考核，奖优罚劣”的工作思路，分值分为日常行为积分和评议积分两部分，日常行为积分和评议积分按照7:3的比例加权确定。日常积分依据党员参加学习、会议，参加组织活动，报告思想工作等情况由所属党组织打分。评议积分在每个积分周期结束时，由村(社区)党组织组织党员集中进行民主评议。
三是明确奖惩制度。各村(社区)依据年度内综合得分的高低，按照党员总数20%的比例，评选年度内村级优秀共产党员进行表彰;按照党员总数10%的比例，推荐年度内街道优秀共产党员。对党员年度积分在后5名的，由党组织安排专人进行谈话教育，指出问题和不足，明确整改方向;第一年被评为不合格党员的，由街道集中举办专题培训班，对党员进行重点教育，督促其认真整改。党员本人认识不到位、不改进或者连续两年被评为不合格党员的，按相关规定进行处置。
(三)“一编三定”工作开展情况。
一是依据需求设定岗位。根据村(社区)实际，针对无职党员的具体情况，依据需求设岗，确保党员能够在岗位上发挥作用。村(社区)党组织组织进行调查摸底，重点了解无职党员的年龄、文化、能力、特长、分布状况以及家庭情况，并进行综合分析、登记造册。收集整理村(社区)在发展中迫切需要解决的问题和群众关心的热点、难点问题，掌握第一手资料，为合理设置岗位提供科学依据，在此基础上，按照因地制宜，因事设岗，按需设岗的原则，合理设置岗位，建立无职党员“一编三定”管理工作台账并公示上墙。
二是依据岗位确定职责。结合不同岗位特点，制定相应的岗位职责，将职责落实到每一个上岗党员，使党员做到有岗有责，避免岗责分离。街道和区组织部门组织多种渠道对上岗党员进行岗位培训，让他们掌握履行岗位职责必需的业务知识，提高他们履行岗位职责的能力和水平，积极帮助他们解决工作中的困难，为他们履行好岗位职责创造条件。
三是定期参与评议。设立上岗党员履行职责活动情况登记簿，详细记录每个上岗党员的工作情况，街道每半年对“一编三定”工作开展情况进行小结点评，对上岗党员进行评议，促进上岗党员在职履岗，区组织部门通过逐村观摩活动、党建考核、明察暗访方式对“一编三定”工作开展督导。将上岗党员履行职责的情况作为年度党员民主评议的主要依据，对发挥作用较好、表现突出的先进党员各街道给予表彰奖励。
二、存在问题。
一是缺乏专职工作人员。目前我区，区街两级负责党员教育管理工作皆为组织科或组织员办人员，党员教育管理工作仅作为科室工作的一部分进行开展，人员力量较少。
二是专业培训工作较少。市级层面相关培训工作较少，对党员教育管理工作系统、全面培训不多，缺少全年整体的规划。
三是党员组成结构不平衡。部分党员年龄较大，文化层次较低，党员先锋模范作用发挥不明显。
三、下一步打算。
一是利用党建云平台加强党员教育管理。我区作为党建云推广试点区，充分利用好与工商银行搭建的党建云平台，进一步完善外出流动党员、农民工党员学习管理手段。将党员教育管理与产城融合、城乡一体、生态宜居的x城市建设、x专项斗争、x城市建设等工作相结合，确保党员队伍的先进性与纯洁性。
二是细化党员积分制管理。根据党员所在岗位、工作特点、年龄结构等实际情况，将党员划分为不同类别进行积分管理，围绕党员履行基本义务、参加基本活动、发挥基本作用等要求，制定积分考核内容和计分标准，并适时根据上级党组织有关要求单位年度工作重点运行实际情况等调整加分、扣分项。三是加强督导，确保党员学进去。充分发挥“互联网+智慧党建”融平台，进一步完善站点学习制度，结合全区每月开展的“五务公开检查”工作，进一步加强站点和网上学习督导工作。积极组织开展党员干部学习教育活动，每月不定期组织村(社区)干部学习国家最新的大政方针、法律法规、农村实用技术等。
近日我局组织专人，先后深入22个居民住宅小区采取座谈讨论、发放调查问卷等方式，开展了物业管理工作专题调研。现将调研情况报告如下：
我县物业管理工作经过多年的发展，已形成了类型多样、层次广泛的服务形式。目前主要有四种管理类型：一是物业服务企业专业化管理型;二是开发商售后自管型;三是业主自主管理型;四是过去类似单位集资建设的单栋楼，即老旧楼房，不具备实行专业化的物业管理属无人管理型。
目前，我县共有11家物业企业，其中本地物业企业5家,引进物业企业6家,物业从业人员共约100余人，平均年龄为56岁。全县共有居民住宅小区84个，建筑面积158万平方米，共住居民16400多户，近4万人。公司化物业管理覆盖率为33.3%，小区成立业主委员会14个，占全部小区的19%。
近年来，我局主要采取了以下几项措施：一是广泛宣传，增强了业主的物业消费意识，使业主在一定程度上了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围;二是组织培训，提高了参训物业管理人员素质。每年与就业局共同举办物业从业人员培训班，并多次组织各物业企业负责人、业主代表、社区负责人赴临河区、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗等周边地区考察学习物业管理工作，不断提高物业服务质量水平。三是积极开展老旧小区改造、社区化物业管理、片区化大物业等创新工作。今年我局又积极招商引资，拟实施物业管理与安保运营一体化建设项目，对全县范围内的老旧住宅小区，进行统一化的安保、安防等全方位专业化物业服务，不断提高全县的物业管理水平。
一是物业管理机构、人员缺位，监管作用无法发挥。目前，全县内仅有4名专职工作人员负责物业管理的监管工作，人员严重缺乏，监管不到位造成事无人管、无人管事的现象非常严重，从而导致物业监管工作无法落实。如：物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满意度调查、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业管理工作无法正常开展。
二是在项目的规划设计、开工、竣工验收等环节上，没有严格的监管标准。很多小区在一期工程未规格设计物业用房、活动室、自行车棚等，由于后期资金困难，项目中断，导致配套设施无法落实。
三是部门之间没有形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等。对此，物业服务企业难以管理，相关政府职能部门也很少监管过问。
四是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。从目前我县成立的14个业主委员会中，有2个业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。
五是业主与物业服务企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸显。近年建设的部分小区，由于存在暖气不热、水压不足、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题，给业主生活带来不便。由此，业主希望所有问题让物业企业解决。但因有些问题超出了物业公司的服务范围，物业公司无力协调，使得原本简单的个体性问题发展成为大的群众性问题。部分业主因此而拒交物业费，物业企业因收不足物业费而降低了服务质量，业主与物业服务企业的矛盾日益突出。经调研，引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，有的在管道维修时甚至找不到设计图纸，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业服务企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。
六是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。目前，在全县的物业管理小区中，大部分没有通过招投标方式选聘物业服务企业，多数小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由开发商通过前期物业选聘的物业企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业没有活力，管理水平很难令业主满意。
(一)加强领导，健全组织机构，逐步完善物业管理工作。针对全县物业管理的复杂性，健全以物业主管部门、巴镇社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系，理顺解决物业纠纷投诉中出现的问题，建立主管部门行业指导，社区居委会具体负责，各部门协同配合的物业管理工作机制，逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业管理新局面。
(二)要进一步规范物业管理招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时建立物业公司信用档案，按季度上报，年终评定，从而推动物业服务企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。
(三)严格把好验收关。开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，需让物业公司参与验收，以增强专业间鉴定。相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。要有详细精确的小区管道设计图纸，以便日后的管理和维修。物业管理企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;以源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。
(四)加强对物业管理企业的监管，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平;二是强化日常管理，政府职能部门与社区居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;三是组织考核。要不定期对物业企业考核巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严重的取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
(五)加大老旧住宅小区改造工作力度。目前我县2000年以前建成的老旧住宅小区22个，面积9.3万平方米。这部分老旧住宅小区都是规模相对较小，维护成本较高，配套设施不完善急需改造维修，且均未交纳维修资金。都存在管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等现象，缺乏基本的物业管理条件等问题。一是全面清理所涉及的老旧小区，摸清情况，整理出需要改造的范围项目，将完善基础设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容，优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。二是制定并逐步出台相关改造扶持政策，对配套设施不齐全的老旧小区，采用政府补助一点，供水、供电、供气企业承担一点，业主个人筹一点的方式，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制，为小区引入物业公司管理创造基础条件。三是力争在五年内，完成老旧小区环境综合治理工作，在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，完善物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。满足老旧住宅小区居民出行和居住生活的最基本需求，改善小区面貌，提升管理水平。四是积极探索新的物业管理模式。老旧小区基础设施改造完成后，可以采取社区居委会代管、业主自治、专业物业服务等模式，实现物业管理基本覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。
(六)多渠道加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。政府及各职能部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者—业主和物业服务企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。
根据20xx年工作安排，县人大常委会成立了以xx主任为组长的调研组，对全县辅警队伍建设管理工作情况开展了调研。x月x日，调研组实地调研了xx派出所、交管大队、特(巡)警大队辅警队伍建设管理工作情况，召开座谈会听取了县人民政府、县人民法院关于辅警队伍建设管理工作情况的汇报，县委编办、县人社局、县财政局等相关单位参加座谈。调研情况如下：
一、全县辅警队伍建设管理现状。
(一)辅警队伍已成规模。
目前，县内辅助警力主要有三部分。一是县政府公安机关聘用管理的公安辅警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照岗位职责划分，勤务辅警xx人、文职辅警x人。公安机关各业务警种、各基层所队均有分布，但相对集中在交管大队(x人)、特(巡)警大队(x人)、xx派出所(x人)。该部分辅警自19xx年开始陆续入队，人数与正式干警人数基本持平。二是县监委使用、县公安机关管理的留置看护中队辅警x人，全部为男性。三是县人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。该部分人数是正式干警的x倍。
(二)发挥作用不可或缺。
县公安机关辅警在街面巡逻防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建设及窗口服务、报警接转等岗位上为我县公安工作提供了良好的支持，部分警种辅警人数是正式干警的x倍，已经成为公安机关各项工作正常开展、维护全县社会治安秩序和公共安全不可或缺的重要辅助力量。
县人民法院聘用制司法警察弥补了正式干警年龄断层，缓解了用警矛盾，是目前法警队伍的重要力量，在审判辅助、案件执行中发挥了重要作用，特别是在近年强化案件执行工作中，促进了案件执行高执结率成绩的取得。
(三)建设管理逐步规范。
依据《国务院办公厅关于规范公安机关警务辅助人员管理工作的意见》(国办发[2016]15号)和《xx省人民政府办公厅关于印发xx省公安机关警务辅助人员管理办法的通知》(皖政办[2016]72号)，县人民政府研究通过了《xx县公安局警务辅助人员管理办法》，推行了以定编制、定岗位、定保障和统一工资发放、统一辅警招录“三定二统一”为主要内容的公安辅警队伍管理改革，基本扭转了以往公安辅警招聘上的各行其是、使用上的各自为政;各用工单位根据自身实际，建立了日常管理制度加强管理，如xx所的《辅警月工作清单》、《积分制考核》等制度，特(巡)警大队的《队员日常考核管理办法》、《辅警八小时以外管理规定》等制度，促进了招聘、使用、管理逐步规范化。
县人民法院制订了《聘用人员管理办法》，并依据最高人民法院《关于加强人民法院司法警察队伍建设的若干意见》(法发[2005]23号)，按照正式法警有关要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相关要求，衔接辅警的经费保障和人员管理工作。
二、存在的主要问题。
(一)辅警素质参差不齐。一是各单位辅警招聘工作不规范，学历层次有高有低，少数人员自身素质比较低。二是岗前培训时间短，主管部门培训不到位，缺乏系统正规的职业化学习和训练。三是后续教育跟不上，部分人员业务、作风不能适应新形势下的工作要求，综合素质有待进一步提高。
(二)队伍思想不够稳定。因为待遇保障等原因，部分素质较好、能力较强的辅警仅仅将辅警工作作为“临时岗位”，一有机会就另谋出路。同时，因为激励机制不够完善，积极进取的导向功能缺失，部分辅警缺乏职业认同感和荣誉感。
(三)队伍活力有待增强。在优秀人才留不住的同时，一些需要及时更替人员的岗位，没有形成有效更替机制，已有淘汰机制“形同虚设”，队伍竞争氛围不浓，岗位危机意识不强，少数不能胜任岗位工作的辅警仍在聘用中，弱质人员难消化，长此以往影响队伍活力。
三、几点建议。
(一)做好“进口”文章，夯实人员素质基础。一是要科学设定进人计划。人数规模既要满足当前警务执勤的需要，也要用发展的眼光科学测定需求趋势，严格实行员额管理;要考虑人员年龄结构，分年度按比例进人，确保队伍力量基本保持均衡;要从严执行进人计划，定期进人，坚决防止随意进人、临时动议进人。二是要合理拟设进人条件。要把政治合格放在首位，确保所进之人拥护党的理论和路线方针政策，具有良好的政治素养、职业操守;要完善按岗位职责要求分类确定进人条件，确保所进之人适应岗位履责需要。三是要精心组织招聘。确保招聘程序公开、公平、公正;要坚持“宁缺勿滥”的原则，确保所进之人符合岗位履责的基本素质要求。
(二)加强教育管理，提高队伍能力水平。一是要加强队伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有关警察义务和纪律的规定，以必要的形式加强辅警的言行约束;要善于发现队伍中的不良苗头和思想倾向，运用积极的、正面的引导方法，帮助辅警树立正确的价值观、事业观，增强工作责任心。二是健全长效培训提升机制，加强队伍工作业务培训。要按依法履职、依法执勤原则，开展系统性、针对性、经常性培训，不断提高辅警的服务意识、服务能力和服务质量。三是不断完善与岗位职责相适应的人员考核评价体系，坚持定量为主的原则，促进辅警履职尽责。四是建立完善必要的岗位轮换制度，避免辅警公权私用风险。五是要按照“谁使用、谁管理、谁负责”的原则，严格落实警务辅助力量执勤时处辅助地位的规定，结合各单位实际健全完善可操作性强的管理办法，加强依法用警管理。
(三)加强勤务保障，确保队伍基本稳定。县人民政府应统筹县内各部门辅警队伍的用工员额、保障标准和用工要求。相关部门要按规定的分工，积极发挥作用，平衡各部门的辅警用工薪酬和基本福利标准，共同促进全县辅警队伍的健康发展。一是健全完善适应岗位特点、满足用人需要、符合县域经济社会发展实际的工资报酬标准体系，建立岗位、履职与报酬相关联，注重工作绩效的、呈梯级晋升的薪资办法，逐步减少报酬与岗位要求不相符的矛盾。二是用工费用要严格收支两条线，由县财政科学预算定额保障。三是要保障相关装备条件满足工作执勤需要，确保规定的包括统一着装在内的警务装备按时按质配发。四是各用工单位要落实专门机构、专门人员负责辅警的人事管理工作，及时关心他们在思想、生活上的困难和问题，并尽力解决。
(四)畅通人员“出口”，保持队伍活力。要探索健全适应岗位需要的淘汰机制。一是完善用工合同，按合同用工。对工作表现差、思想漂浮、作风不实、难以胜任工作的人员，充分运用工作考核评价结果，依法解除用工合同。二是严格执行工作纪律，对触犯党纪国法、违反相关纪律规定的，一律予以及时清退。要探索建立优秀人才荐用晋升机制。对符合条件报考公务员、事业单位和国有企业岗位的，予以支持和必要的推荐;积极汇报争取出台从优秀辅警中选录正式民警政策。要探索符合辅警实际的退养机制。针对辅警中一些岗位的特殊性，积极研究争取老、弱辅警作为特殊工种提前退休、病退等政策;探索建立符合政策规定、对年轻辅警起激励作用的内部退养机制。
主任、副主任、秘书长、委员会:。
根据市人民代表大会常务委员会2017年的工作要点和监督计划，从3月13日到16日，市人民代表大会常务委员会组织了一部分成员和市人民代表大会代表，在市人民代表大会常务委员会副主任王庆的指导下，调查了我市的物业管理状况。调查组听取市政府和市住宅建设局、民政局、城市管理行政执法局、房地产协会等有关部门的情况报告，深入梅列区、沙县、将乐县、建宁县、乡镇(街)、社区居民委员会、房地产企业、房地产经纪人、产业委员会、业主代表进行座谈，实地调查梅列区龙泽区、沙县西园区、将乐县滨江华府、建宁县万星首府等10个小区的调查点，深入了解我市房地产管理工作情况。现将调查情况报告如下:。
我市自1993年首家房地产服务企业成立至2016年底，全市共有148家具备资格的房地产服务企业，其中二级资格11家，三级资格113家，暂定资格24家，员工约8300人，管理服务面积约1100万平方米。市区企业58家(本地52家，外地进驻6家)，从业人员约3500人，管理服务面积约430万平方米。物业管理以小区为主，涵盖商业、办公、现场、医院、学校等领域，管理形式主要有专业物业管理、单位物业管理、社区居委会管理和无人管理四种，物业服务费实行政府指导价格，收费标准与收费等级相对应，每月每平方米0.5元至1.9元。
近年来，市政府认真贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》和省人民代表大会常务委员会通过的《福建省物业管理条例》，加强物业管理，提高物业管理水平，取得了一定的效果。
(一)辅助政策逐渐完善。市政府相继制定了《关于进一步加强全市物业管理工作的通知》、《三明市物业服务收费实施方法(试行)》、《三明市开展规范提高城市住宅区物业管理专业行动方案》等10多项规范文件和实施细则，涉及社区物业管理、物业服务收费和实施地化管理等多个方面，逐步建立物业管理规章制度，推进相关工作的顺利开展。各县(市、区)也相继出台了物业管理相关政策。例如，沙县制定了《沙县人民政府关于加强物业管理的意见》、《沙县提高住宅区物业管理工作方案》等文件，进一步完善了物业管理机制，优化了运营流程。
(二)管理基础越来越强化。一是做出示范选择。市住房建设局组织开展2016房地产管理年活动，对全市各管理项目进行3次评价，奖优罚劣，确立典型。2009年至2016年，全市共建9个省级物业管理示范项目，32个市级物业管理示范项目。二是创新工作机制。市区引进信息化管理，率先成立福建省易万家物业管理信息服务公司，委托三钢信息技术公司开发具有三明特色的易万家物业管理信息平台，提高物业服务质量和效率。乐县建立房地产管理纠纷调整机制，2016年以来接受房地产服务合同纠纷210件，审查199件，其中协调所有者支付房地产费后，房地产企业撤销198件，判决1件永安市建立履约保证金制度，房地产企业进入新住宅区时，根据住宅区规模，支付3万至5万元履约保证金，协调解决房地产企业撤销后住宅区遗留问题。
(三)行业监管落实。一是加强源头管理。行政主管部门要求房地产开发企业在项目开发阶段按照相关标准和条件规范建设，减少检查住宅遗留问题，完善售后服务，为后期房地产管理工作奠定基础。二是推进信用建设。2016年全市建立房地产企业信用综合评价制度，落实日常动态更新、社会各方评价、年度综合评价制度，初步建立诚信激励、失信惩戒机制。在全省发布的第一批房地产服务企业信用综合评价结果中，我市8家房地产企业评价良好，占全省9.5%。
(4)协会的作用发挥得更好。2014年成立市物业管理行业协会，在联系企业、联系市场等方面起到了一定的作用。市住房建设局依托房地产协会开展员工培训、继续教育、技能竞赛等活动，提高员工职业素养、技能和服务水平。从2014年到2016年，各种培训和继续教育达到1800人。从2016年开始每月邀请省内业界专家进行专业技术讲座，一些大企业也制定了内部训练计划，开展以动态评价为中心的行为管理，及时向社会公开。
随着城市化的快速推进，我市物业管理面积增加，物业管理行业发展稳步推进，但总体发展水平与先进地区相比，与人民群众期待相比，存在一些问题，主要表现如下。
(一)指导监督不足。由于体制不健全，缺乏有效的执法监督，住宅区居民物业管理纠纷时发生。一是管理权利的责任不清楚。目前，市区现有58家房地产服务企业，约60家行业委员会和150家房地产服务项目，市级和两区从事房地产行业管理的员工不足5人(市级打工1人，两区各2人)各县(市、区)由住宅建设局负责此项工作，没有设置专业机构和负责人管理的乡镇(街道)、社区居民委员会责任不明，大部分乡镇(街道)和社区居民委员会没有将房地产监督协调责任纳入日常工作范围。主管部门疏于指导，监督不足，业主、产业委员会与房地产企业、社区居民委员会四者关系不合理，在协调房地产管理企业与业主之间的矛盾纠纷、指导、监督业主大会与产业委员会工作和管辖区内日常房地产管理活动等方面尚未发挥作用。二是执法能力不足。对于乱停车、毁绿、经营干扰、养狗、乱建等行为，行政执法不足。由于社区居民委员会、房地产企业没有执法权，对这些行为进行劝说和制止是有效的，房地产纠纷投诉率高，解决率低。2016年梅列区翡翠城区200多名业主集体访问，反映开发人员对园区内违法建筑没有管理，有虚假宣传嫌疑，社会影响很大。三是住宅专业维修资金使用管理不足。住宅专业维修资金提取程序繁琐，使用率低，许多住宅区公共部位、公共设施设备无法及时维修。目前，市区支付住宅专业维修资金2.1亿元，至今仅使用360.83万元。建宁县住宅专业维修资金累计支付1283.35万元，住宅维修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，业主、房地产企业意见较大。四是旧住宅区问题越来越突出。我市老旧小区多无物业管理，基本由小区居委会代管，公共维修资金不足，小区配套不全，绿地面积小，停车位不足，环境脏乱差，房屋立面损坏严重等问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
(二)行业委员会的作用尚未充分发挥。由于各方对其地位、作用和运营规律认识不足，部分县(市、区)行业委员会建设率低，全市建设工作和进展不平衡。首先，工业委员会很难成立。大多数业主对行业委员会的认识有偏差，自治管理意识弱，参与物业管理的积极性低，不愿参与行业委员会的选举和选举，许多小区物业管理运行多年来无法成立行业委员会。二是行业委员会正常运行困难。行业委员会是业主选举产生的，但组成人员大多没有津贴奖励，属于免费为小区业主服务，缺乏有力的手段和方法，很难在房地产企业和业主之间起到桥梁和纽带的作用，对房地产企业和业主双方也没有有有效的制约，因此工作积极性普遍不高，遇到困难和矛盾不想管理的现象时有发生，行业委员会的维权和协调作用无法发挥。三是行业委员会监督困难。行业委员会是自治的大众组织，机构松散，没有明确具体的权力和责任，没有相应的奖惩评价方法，很难有效监督其运营状况。梅列区东安25栋产业委员会到期，长期不公开收支账目，损害业主利益，业主意见大。另外，一些小区业主对行业委员会产生的程序、权利、责任、地位、作用认识不足，一些形状虚设，很难发挥其应有的作用。
(3)收费难的现象比较突出。物业管理费用难是长期困扰我市物业管理的领导问题，成为制约我市物业管理行业快速健康发展的重要因素。从调查的情况来看，费用困难的现象主要表现在四个方面。一是开发建设部门的遗留问题，费用困难。一些房地产开发企业未按合同执行水、电、气、房地产服务用住宅的一些房地产开发企业未能及时履行住宅质量保证责任，住宅渗水等问题未能及时修理，一些开发企业未能按合同约定期限办理住宅生产证，一些业主不满二是房地产企业未能按合同约定提供质量价格一致的服务。调查显示，许多住宅区停车位管理不规范，车辆随意停车，停车位收费标准不统一的住宅区公开制度不健全，住宅区日常维护不足。据梅列区人民法院初步统计，2016年受理的房地产服务合同纠纷案件504起，90%以上由于业主对房地产服务质量不满意。三是部分业主房地产有偿服务消费意识薄弱。一些业主的思想观念习惯于公司负责管理和免费接受房地产服务，缺乏花钱买服务的思想准备，没有确立商品意识和房地产消费意识，认为房地产管理是政府应该管理的事情，拒绝支付房地产管理费用。根据市房地产协会2015年对55家企业的调查统计，2012~2014年度房地产服务费累计不足2033万元。四是低收入群体的经济承受能力有限。目前，我市许多购房者属于中低收入家庭，由于市政建设、旧城改造搬迁、取舍等原因改善了居住条件，但超过了他们支付能力的消费，使他们对房地产费用产生抵触感，同意按规定支付房地产费，但一拿到钥匙就拖欠。
(4)服务水平需要提高。一是忽略房地产企业自身建设。一些房地产企业没有建立严格的各级人员岗位责任、工作标准和评价标准，有录用人员没有取得相关房地产管理监视证就上岗的现象，员工整体素质不足，服务水平参差不齐。二是物业管理工作不规范。一些房地产企业擅自增设收费项目，提高收费标准，引起与业主的矛盾。《物业管理条例》明确规定，物业企业不得擅自占有、改变住宅区共享部位、共享设施设备经营。由于监督不严格，房地产企业擅自占有、改变住宅区公共部门经营的现象有时会发生。三是物业管理服务质量不高。我市从事物业管理的企业总体规模较小，无法有效地将管理和服务有机地结合起来，部分物业企业的经营在微利、平衡的情况下运营。物业服务，特别是小区物业服务，仅仅停留在清洁卫生、绿化养护、治安巡逻等基本服务内容上，物业企业提供的服务还不能满足业主的要求。
针对本次调查发现的问题，对下一次物业管理工作提出以下意见和建议。
(一)完善物业管理结构。市政府应尽快整理关系，加强物业管理体制建设。必须加强业务指导。明确物业管理工作监督部门，参考漳州市做法，建议在市住建局设立物业管理机构，明确工作责任，配备专职人员，核定工作经费。进一步细化责任落实，顺应房地产企业、产业委员会、乡镇(街道)和部门之间的关系，加强政府、社区居民委员会对业主、产业委员会、房地产企业的指导、指导和协调，形成多方合作、共同推进的良好局面。二要严格监督管理。破坏住宅结构、违法建设、违法改变房地产用途、破坏住宅区环境、侵犯业主公共利益等违法行为，通过社区居民委员会、乡镇(街)、职能部门与房地产机构的联动，形成工作合作力，立即依法处理。三要扩大物业管理的垄断范围。在规范新建住宅区物业管理的同时，市、县(市、区)二级政府应继续加强旧住宅区的整备、改造，对整备改造后的旧住宅区定义物业服务范围和标准，由行业委员会或社区居民委员会引进物业企业，从秩序维护、卫生清洁、绿化养护的基本服务内容开始，扩大旧住宅区的物业垄断面。四要完善住宅专业维修资金的使用管理。住宅专业维修资金是住宅的养老金和保命金，市政府积极协调有关部门，尽快整理住宅专业维修资金的使用管理机制，征收住宅专业维修资金，公开透明使用，使住宅专业资金更好地发挥利益。
(二)提高业主的管理意识和能力。业主物业管理意识和行业委员会自我管理能力的提高直接影响住宅区物业管理水平。必须提高业主的积极参与度。各级政府和有关部门应进一步加强国务院颁布的《物业管理条例》、省人民代表大会常务委员会通过的《福建省物业管理条例》等法律法规的宣传力度，开展法律法规训练、物业知识竞赛、社区文艺公演等大众喜爱的活动，提高很多业主的物业消费意识、公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。二要加强行业委员会组织建设。要细化《市住建局关于规范业主委员条件的指导意见》，加强乡镇(街道)、社区居委会对行业委员会工作的指导，创新行业委员会的组织模式。
增强业主参与小区事务的积极性。引入业委会委员薪酬服务机制，提高其履职能力，提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性。三要规范业委会工作。乡镇(街道)、社区居委会要对业委会的活动进行定期监督检查，对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，保证业委会在法定范围正常有序运行。业委会在换届时，要委托第三方机构对收支账目进行审计，并向业主公告结果，接受业主的监督和质询。
(三)规范物业管理收费。物业服务是监测商品房小区治理状况的“晴雨表”和“风向标”。其中物业费价格水平、物业费收缴率、物业财务透明度和物业服务质量则是衡量物业服务状况的主要指标。市政府及有关部门要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围。一要简化物业费追缴程序。探索将物业欠缴案件作为简易类案件，由物业企业采取向基层法院申请支付令的方式，降低追索物业费欠缴的管理成本、司法成本。二要增强收费透明度。要监督物业企业严格按照相关部门审核批准或物业管理服务合同约定的项目、标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。三要强化奖惩引导。要认真研究对策，对参与管理、成效显著的业委会成员，给予表彰鼓励;对违法失信行为，纳入个人征信、考核体系。引导党员干部和机关事业单位职工，带头缴纳物业管理费用，带头维护好小区环境秩序。
(四)提升物业企业服务效能。物业企业要树立质量与品牌意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一要加强行业自律。物业管理企业要不断提升诚信自律意识，逐步提高科学管理水平和服务质量，促使企业向规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”的服务宗旨，力求“业主满意、企业受益、行业顺意”。二要落实物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，要严格落实《物业承接查验办法》，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，杜绝项目“带病”交付，减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。三要引领行业规范运作。要积极培育市场，通过以奖代补、组建国有物业公司等形式，建立示范点，使部分优秀企业组成物业产业龙头，带动我市物业管理规范化。四要更新服务理念。物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中，如在社区内设立“心理咨询”、“医疗服务”、“家政服务”等社区服务中心，以满足业主不同层次的需求。
合同管理工作是企业的一项重要管理内容，在市场经济日益发达的现代社会，企业的“重合同、守信用”已成为企业在市场竞争中不可或缺的重要标签。管理层已认识到企业信用的好坏直接关系到企业的发展潜力和未来，同时，对企业合同管理的好坏又是影响企业信用好坏的关键环节。因此加强对企业合同的工作的管理，已成为上下的共识。“重合同、守信用”已成为我企业不断鞭策自身持续改进的口号。
回顾20**年度合同工作，我们发现在合同管理工作的规范化、信息化、标准化方面又迈上了新的台阶。
1、改变了以往对信用的单薄观念，由综合部牵头各部门管理人员进行了合同法、税法及会计知识的培训。
2、改变了以往对信用管理不明晰的状况，明确了合同管理由合同管理办公室统一管理，设专职专管员一名，财务、市场部兼职专管员各一名。
生纠纷的处理等环节都按照《合同法》规定重新规范，使合同管理做到了有人负责、有据可查、有章可循，企业信用管理水平有了明显提高。
2、为更好地了解员工思想状况，搭起员工与公司间的桥梁，20**年下半年我分公司成立工会委员会，在涉及员工的集团权益时代表员工与公司协商解决。
3、20**年本公司签订工程合同成交额达到数千万元，合同管理工作仍由总经理办公室档案管理员一人负责，工程合同未进行详细分类，合同审核仍由总经理一人审核，为保证公司的利益不受损害增加审核，回首20**年的合同管理工作，在各部门的配合下，取得了一定的成绩，但我们仍要看到，工作仍存在较大的不足，对合同管理工作的培训要加强，合同管理制度需要进一步完善。
展望未来，我们相信在上级领导的指导下，在全体员工的共同努力下，把企业的信用管理工作做得更好。
人才是促进我们国家经济增长的主要因素，如何充分调动人才的积极性和创造性，使其创造的经济效益和社会价值最大化，结合我镇实际，利用问卷调查与口头询问的形式对各镇直单位进行人才调研，针对现有人才状况、人才培养、管理及其过程中出现的问题进行分析并提出建议，形成书面报告如下：
本次调研共向15镇直单位的普通工作人员发放调查问卷94份，向各单位领导发放调查问卷20余份。
黄泥河镇行政、事业单位现有人才共145人，男女比例为23:6，少数民族占11%，老、中、青人才比例为1.5:3.5:5；拥有本科及以上学历的有5人，占3.4%，大专学历34人，占23.5%，中专学历78人，占53.79%，中师、中技、高中学历10人，占6.9%；各类人才中，有33人，占总人才数的23%，专技人员76人（其中高级工3人，中级工3人，技术员22人，助师20人，医士10人，医师9人，护士1人，护师2人，会计员3人、农艺师2人，助理馆员1人），占总人才数的52.5%。
黄泥河镇各类人才的引进和录用主要是毕业生分配（占人才总数的59.3%），根据各单位所需进行调剂录用和分配上岗。
1、有计划有目标地引进人才。
黄泥河镇党委、历来重视人才管理工作，根据人才需求和可供选拔的人才资源的之间关系[实行宏观调控，有计m」划有目标地引进人才，使人员的补充、更新和增长及时得到满足，使工作人员和职位之间不合理的结构和比例得到适当调整。
2、合理分配岗位。
人才引进之后，尽量做到量才录用、适才适所、人事两宜，正确合理分配人才，这有利于人才充分展示自己的专业特长，可以充分发挥自己的积极性和创造性，能创造更多的经济财富和社会价值。有83%的被调查者反映现有工作与自己所学专业基本对口；有85%的领导认为员工的工作结果达到利益最大化，80%的领导肯定员工的工作成绩。
3、明确。
规章制度。
黄泥河镇各单位将奖惩制度、激励制度、保障制度、绩效考核制度写进单位规章制度。有奖有惩、奖惩分明，75%的领导认为单位规章制度能管理好员工并能充分调动各员工的工作积极性并肯定员工出勤率能达到95%以上。
4、规范人才流动。
黄泥河镇人才流动形式主要是不改变隶属关系的流动（如借调等），主要根据各单位工作性质职位需要和人才的特长进行调整，这有利于单位更好地利用人才，也有利于人才发挥各自的才能，现在15个镇直单位的领导均通过竞争上岗，其中5名现任领导属于新人上任，他们在平时积极工作、努力学习和钻研业务知识，不断地提高自己的业务能力，在竞争上岗的机遇来时牢牢把握信机会，成为人人羡慕的对象和学习的榜样，带动很大一批人将原来用于娱乐的时间更多地用在学习和进修上。适当的竞争机制打破了原来“职位只升不降、工资只涨不降”机关人事怪圈，实现人力资源的优化配置，促进人与事的配合和人与人的协调，使人尽其才、事得其人，反映在调查表中，有82%的人才选择在各方面条件都成熟时会另换工作，不会另换工作的19人中有17人满足于现有岗位，11人满足于现有收入，13人的工龄超过7年，女性有6人。
5、重视人才培养。
我镇对各类人才的培养特点之一是“请进来、走出去”。请有经验的单位外人才与单位内人才进行技术业务的传授和交流；组织各类人才参观学习别人的先进经验和技术，这样的学习方式既学到了知识又开拓了视野，是90%以上的员工最满意的学习方式。其次，有70%以上的人才进行自学或参加各种函授进修班，未参加再考试的人，有64%的人工龄超过15年，因年龄的关系没有参加函授考试；再次，100%的单位系统组织过岗前、在岗培训，有81%以上的人才经常参加单位或系统组织的各种业务培训。70%的单位经常举办民主生活会和业余活动以丰富员工生活，并能充分调动员工的工作积极性。
1、对员工的培训程度不够。
有35%以上的员工在工作中遇到的最大困难是缺乏知识与能力并迫切希望能通过学习获得，但同时至少50%的员工的业余生活主要用于娱乐而很少用于再学习，造成一种心中想学却不行动的慵懒环境。
2、单位制度不能严格执行。
有15%的员工认为单位制度不能严格执行，制定的各种奖惩制度在年终不能完全兑现，这对员工的积极性造成了不小的影响，使他们产生了“做与不做一个样、做好做坏一个样”的“思想，在工作中表现为敷衍塞责。
3、业余活动和集体学习开展得不够。
镇直各单位组织的各种业余活动和集体学习主要是上级规定。由于没有固定的休息日，真正自行组织活动少，自愿参加活动的员工也少，这使各员工之间除了同事关系外无法形成更加亲密的伙伴关系，没有更进一步的了解与信任，并不利于工作的开展。
4、工作时间不科学。
己工作积极，34%的员工认为自己工作态度一般，能完成领导交待的任务和本职工作；有60%的员工不满足于现有收入，超过50%的员工不满足于现有工作环境，有58%的员工认为单班制（所有员工同时上下班）不合理，不利于大家更好地处理工作和生活之间的关系。
现代社会，无论是党政机关、事业单位还是各类企业，人才资源是第一资源，人才竞争是竞争的焦点，新世纪国家之间的竞争实质是人才的竞争。人才问题是关系党和国家事业发展的关键问题不能吸引和留住人才，任何一个强大的组织都会因为缺乏能创造财富的生产力——人才而走向衰落。要更新人才观念，做好人才工作，提出以下建议：
1、坚持党管人才的原则。
“党管人才”是近两年人才工作的新提法，是“党管干部”的进一步深化，也是黄泥河镇党委、对人才工作的新要求，为将党的十六届三中全会中要求的人才工作落实好，摒弃原来“重使用、轻培养”的旧人才工作观念，建立党的干部和人才工作统筹规划、协调发展的运行机制全面贯彻党管人才原则，大力实施人才强国战略，努力为全面建设小康社会提供坚强的人才保证。
2、合理开发和使用人才。
我们应该遵循人才成长规律或人才资源开发规律，善于发现和大胆使用尚未显露但有真才实学的人才，大力进行智力开发，通过培训教育，使在职人员达到更高的水平，使智力结构更加完美；在人才的使用过程中，注重德才兼备和用人所长的原则，高学历不代表绝对的高能力和高素质，只有德才兼备的人才才是单位和社会的最佳选择；不断提高人才工作水平，把各类人才的积极性、创造性引导好、保护好、发挥好，不但要管住人才、管好人才，还要激活人才、爱护人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整体素质提高了，积极性调动好了，创造性开发好了，经济效益自然就增长了。
3、合理制定劳动时间制度。
由于各单位工作性质不同，应根据具体情况制订合理的工作劳动时间，在周末和节假日安排值班或轮班，合理地安排作息时间，保证人才的身体健康。
4、适当的人员激励机制。
在人才管理工作中，采用激励机制对工作人员的各种需要予以不同程度的满足或限制，以此引起他们心理状况的变化达到激发动机、引起行为的目的。要达到激励的目的，首先要了解人才的心理需求和人格类型，正确分析职工的工作动机和他们的内在、外在需求；其次要采取合理的激励机制，贯彻岗位责任制，实行按劳分配。从物质上和精神上对不同的人才采用不同的激励方式激发他们的责任心，有利于调动工作人员的积极性，有利于形成良好的集体观念与社会影响，有利于工作人员的素质的提高。
5、重视组织文化对人才的作用。
组织文化是组织在长期的生存和发展中形成的，为组织多数成员所共同遵循的基本信念、价值标准和行为规范，组织文化为解决组织目标与个人目标的矛盾、领导者与被领导者之间的矛盾开辟了一条现实可行的道路，他对组织内的人才具有导向作用，能规范组织内人员的行为并产生凝聚力，优秀的组织文化还能激励员工，会产生一种尊重人、关心人、培养人的良好氛围，产生一种精神振奋、朝气蓬勃、开拓进取的良好风气。由调查结果显示，98%的人才认为良好的工作环境和学习环境能激发他们的热情，在一个集体观念和荣誉感较强的单位上班会得到更多的快乐，也更愿意为单位贡献自己的力量。
根据决胜现代化的指标要求和十大行动方案，我镇将进一步推动城市管理工作，切实解决人民群众和社会普遍关注的热难点问题，建立健全长效的城市管理机制。明确职责，整合资源，在较短时间内提高市容市貌水平和群众满意度，力争在现代化体系考核中不失分。现将目前我镇城市管理工作调研情况报告如下：
(一)完善管理机制，提高城市管理效率。
一是完善城市管理考核机制。进一步完善《城市管理考评办法》，促进城市长效管理措施落实，提高我镇城市管理工作的整体水平并最终提升全镇城市管理质量。
二是积极推行镇区单元网格化管理。拟在镇区实施单元网格化管理，各相关单位以部门责任为基础，各司其职，共同管理所属网格。目前，前期工作已完成，只待开会落实。
三是落实商户市容环卫责任制。目前镇区《市容环卫责任书》签定率达96%，社区达93%以上。
四是认真落实督查督办制度。目前，督办案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率为98.98%，结案率为100%，在全市各乡镇中处于中上水平。
(二)加大整治力度，提升市容环境水平。
一是开展三小车整治。联合交警中队建立车主底册，严格实行“一次半月，二次二月，三次罚没”办法，结合夜间整治，进一步推进“三小车”整治工作。目前，共查扣三小车262辆。
二是开展黑收废清零工作。由执法队与各社区、村相互配合，开展整治活动。目前，共取缔黑收废40余家，与相关社区、村签定责任书9份。
三是规范镇区停车秩序。目前，散发《有序停车告知书》320余份，劝离车辆150余辆，贴单处罚道板停车306辆。
四是开展联合整治活动。组织大小整治31次，包括：镇区大环境整治、绿色低碳示范镇迎检环境整治、黑收废整治、黑诊所整治、环境整治、大环境整治、镇区超门窗经营整治等。上半年，共拆除违章建筑15处1100平方米、披棚(包括遮阳棚、雨篷)2700平方米、开水炉9只、广告牌210块、灯箱30只，清理木柴、砖块等杂物137卡车，涂刷墙面800平方米、清理水池1个及清淤8农用车。
以创先争优为强大动力，以新农村建设等重大活动为契机，围绕一根主线，三稳三提，深入开展各类环境整治活动，促进环境转型，不断深化城乡一体化管理。一方面，按照“大城市，细管理”的要求，明确监管和责任主体，无隙覆盖，完善长效管理。加强宣传动员，充分发挥广大群众的主体作用，在全社会形成“只有责任人，没有局外人”的氛围，力争在1-2个月将我镇的市容市貌水平提上一个台阶。
我镇的城管工作尽管取得了一定的成绩，但随着城市化的快速推进，城市规模的不断扩张，城市管理工作与文明城、卫生城的要求和广大市民的期望相比还存在着不少的差距。
(一)部分单位城市管理意识不强。
主要表现在没有落实本单位城市管理内部机制及构建。
城市管理组织网络，对督察督办的消极怠慢，且长效管理水。
平低下。
(二)城市管理重难点问题突破不够。
占道经营、流动摊点、市场外摆摊问题未能有效解决，夜市大排档和临时市场脏乱差、农贸市场管理不到位等仍然存在，背街小巷、城乡结合部和城中村等部位卫生死角多，乱停放车辆、城市“牛皮癣”和违章搭建等，严重影响了城市品位。
(三)长效管理的责任和措施未全面落实到位。
由于城市管理长效化、常态化举措不足，长效管理责任和措施落实得不够到位，一些城市管理难点问题“整治时好一段，整治后老样子”，总在“整治—反弹—再整治—再反弹”这样的怪圈中反复。
(四)职责不清，存在管理盲区。
重心下移的要求落实还不够到位，管理的细节还有很多缺失，多头执法、突击式管理、执法不规范、效能不高等现象普遍存在。保洁范围上存在盲区，如河岸结合处、沿路水塘、城市道板等。
城市管理事关民生和社会和谐，且工作量大涉及面广，任务十分艰巨。我镇继续把加强城市管理作为改善人居环境、提升城市品位、构建和谐社会的重要工作来抓，提高城市管理水平，夯实文明城、卫生城创建基础。
(一)进一步完善和创新城市管理体制。
一是完善管理体制。在各单位明确管理职责的基础上，增强条块管理的互补性，同时在条块之间、部门之间建立有效的联系沟通、事前告知和定期通报制度。按照“管理、服务、执法”三位一体的“大城管”格局，全面整合现有执法资源，做好城市综合管理与执法工作。
二是创新管理办法。根据城市管理面临新的形势和任务，顺应形势，建立有利于深入推进城市长效管理的新机制、新办法，如精细化管理工作制度和作业标准、环卫和市政公用设施维护市场化运作细则、城市管理的考核激励和统筹协调机制等等，切实推动长效管理机制的有效落实。
三是积极推行镇区单元网格化管理。拟在镇区实施单元网格化管理，各相关单位以部门责任为基础，各司其职，共同管理所属网格，促进城市管理由粗放型向集约型、精确型转变，提高案件处置效率和提升城市管理精细化水平。
四是多措并举，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立缴扣物品仓库，对低价物品不予归还，高价物品的签订承诺书后归还。另一方面，充分利用环卫工人作业范围广、时间长的特点，实行城市管理方面问题信息上报制度，使每个环卫工人都成为城市管理监督员。(包括城管队员和辅警)。
(二)切实加快城市基础设施建设。
党委政府要进一步建立长效发展机制，重视和加强城市基础设施的建设，增加投入，尽快完善一批城市发展迫切需要的公用设施和市政设施，加快镇区地下排水管网、市政道路贯通工程、农贸市场、停车场、环卫设施建设，有计划推进旧城区主次干道改造，不断完善园林设施，提高公园、道路绿化管护水平。通过逐步完善城市基础设施，不断增强城市服务功能。
(三)加强城市管理队伍建设。
一是加强思想政治素质建设。定期组织开展政治学习，引导城管队伍树立正确的世界观、人生观、价值观，牢固树立为人民服务的宗旨意识和遵纪守法的法制意识，塑造爱岗敬业的职业精神。
二是加强业务素质建设。大力培养城管人爱岗敬业的精神，强化业务指导和培训，注重规范化操作，提升城管队伍业务素质和技能。建立健全业务人员百分考核制度，努力打造一支业务精湛的城管队伍，不断提升城市管理水平。
三是加强凝聚力建设。开展1—2次拓展训练，促进队员身心健康、挖掘自身潜能、克服心理惰性、砥砺品质毅力、强化团队协作能力，增进队伍凝聚力和向心力。
(四)着力解决城市管理工作中的瓶颈问题。
一是着力解决流动摊贩占道经营问题。流动摊点管理涉及弱势群体利益，关系社会民生，长期以来都是城管部门工作的难点，也倍受广大市民关注。建议采取建设“小贩中心”或设立临时疏导点，实施规范管理，有效解决流动摊贩占道经营问题。
二是加快推进城中村改造。要进一步重视城中村改造工作，针对城中村乱搭乱建多、环境卫生差、社会治安存在隐患，妨碍城市管理、影响城市形象这一状况，把城中村改造列为城市建设重点，制定近期和年度实施计划，加快推进城中村改造步伐，为广大市民营造良好的生活环境，实现城市环境的根本性转变。
三是大力整治车。
随着新型城镇化的加速推进，城区居民小区如雨后春笋涌现，居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究，全面掌握物业服务行业发展状况，推动小区物业服务管理科学、健康、快速发展，县委办5月中下旬通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式，重点对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况报告如下：
物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。
一是能促进经济增长。“买房一阵子，物业服务一辈子。”作为商品房的售后服务，物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善，不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用，还有利于刺激居民购房积极性，推动房地产业的持续发展，带动县域经济的持续增长。对开发商来说，良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象，增强投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而形成公司经营的良性循环。对住户来说，他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子，房子是其个人资产最重要的组成部分，好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态，延长使用寿命，提高其市场价值，即能确保物尽其用，值其所值。实践证明，物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好，而且容易转让，保值率高。
二是能提高生活质量。居民小区的物业管理，无论是供水、供电、供气、路灯，还是绿化、休闲设施，都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理，对改善居住环境，提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、生活品质提升。
三是能增加群众就业。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，我县物业管理从业人员1500余人，从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，有效吸纳了多余劳动力，缓解了社会就业压力，为居民收入增加起到积极的推动作用。
四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众，直接服务居民，是加强和创新社会管理，推动和谐社会建设的重要环节之一。目前，我县商品房新开发小区80个，县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个，总计开发面积超过1000万平方米，约居住居民13万人。这些居民年龄、来源、性别、就业等构成复杂，社会稳控压力大。物业管理通过及时采集、变更住户信息，不断提高人防、技防水平，可以在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一个个物业区域是构成城区的基本单元，卫生城市、园林城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善。物业管理是建设现代城市的重要基础工作，已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城区整体面貌和秩序才能得以提升。自起步以来，现有物业服务公司已经发展到48家，有18个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号，为创新社会管理和创建文明城市、园林城市奠定了基础。
随着我县房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题，引发了不少社会矛盾，给县委、县政府工作带了很大的压力。
（一）监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部门。房管局物业管理工作职责设在县房管办，现有工作人员3人，负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多，工作力量严重不足，难以切实履行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项涉及到社会各个方面的综合性工作，涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环保、供水、供电等。由于缺少把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台，部门之间缺乏工作衔接，有的职能界定不清、有的监督服务不到位，致使遇到事情，往往推诿扯皮，小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、公共场合跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业公司有歧视性政策，比如，自来水二次供水用电费用由物业公司承担、电梯和路灯等用电不与居民用电同价、环卫部门收取物业公司的环卫费和装修渣土转运费等，增加了物业公司负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。按照7月28日通过的《湖北省物业服务和管理条例》规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷”,但实际上乡镇都认为物业服务管理是房管局的事，是物业公司的事，责、权、费不对等，不愿意管。四是社区的作用没有真正发挥。一个小区，少则数千人，多则数万人，小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需社区出面协调解决。然而，事实上，社区对小区是有心无力，放任自流，形成小区、社区“两张皮”.
（二）物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中，注册资本在50万元以下的60户，占83%;从业人员10人以下的10户，占14%;全县物业企业中，一级资质企业2家，三级资质46家；未申请办理物业服务资质的24家，占33%.大多数公司规模较小，市场竞争意识和服务意识淡薄，安于现状，内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高，服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看，从业的1500名工作人员，平均年龄48岁左右；保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低：管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化；专业水平不高：管理人员具有各类岗位从业资格证的450人，占30%;工资待遇差：管理人员工资月均元（公司经理等高层管理人员2600元），保安月均1600元、保洁人员月均1200元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。三是服务项目单一。()物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。而保安服务又流于形式，人防、技防不到位，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。据反应，每年小区失窃摩托车在3万辆左右。目前全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用品等服务仅有6家物业公司。四是财务收支不透明。收支没有公开或不全方位公开，导致业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。，我县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉68起，上级转办8起。
（三）发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。调研中物业公司反映，房屋相关信息特别是下水等隐弊工程信息没有移交，给维护带来不便；电梯配置标准普遍不高，给安全带来重大隐患；路灯等弱电线路电缆质量较差；公园、绿化等配套服务设施不兑现；房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。比如：小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。二是业主委员会尚未真正发挥作用。目前，开发商上报县房管部门备案的业主委员只有20个，而且大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物业企业与业主就缺少了沟通的桥梁，缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如，小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字，但因为业主委员会作用发挥不到位，全县房屋维修基金时至今日尚未启用，房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活，群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确，部分买房人长年外出务工，家里是刚从农村上来的中老年人居住，没有物业管理观念，对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责；只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决；只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差，物业服务照常享受，就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明，20全县统计上报的80个小区，总户数为15000户，其中机关事业单位户数为3000户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为300户，占机关事业单位户数的10%,影响特别坏；物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商“输血”维持，呈现虚假繁荣，为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再“输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争氛围不浓。由于小区物业服务起步较晚，发展滞后，物管企业大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高，成为了制约物业服务业发展的瓶颈，无法形成良性竞争机制，企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感，管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。
三、需要改进地方不小。
一是健全制度，加大对开发商的监管力度。要制定房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为；在项目前期规划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”,为跟进的物业管理服务打好基础。要制定严格的小区物业承接和查验制度。对参与验收的单位和个人，可以采取责任追究和责任倒查制度，谁签字，谁负责；要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象，杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。开发商要把房屋信息向物管企业移交。要制定物业管理常态整治制度。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物业企业尽快落实维修、维护和整改；要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题；对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门，限时并保质保量加以解决；对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面，进行全方位监管。
二是规范行为，提高物业服务水平。房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建县优秀小区的标准，对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反，从严处理，或根据规定予以罚款，或发动小区业委会辞退物业企业，或限制其参与物业招投标和承接业务。要建立培训制度，提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优，要经常开展小区物业管理工作评比，制定奖惩措施，对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要探索物业管理模式多样化，规范物业企业服务行为，抓紧培养本土龙头型小区物业企业。扶持优秀物业企业发展壮大。要对物业企业给予税收等方面的政策扶持；要抓好小区物业企业进驻招标关，提高物业企业进驻的门槛，物业企业进驻小区要向优秀物业企业倾斜；鼓励物业优秀企业开展规模化、集约化经营，全面提升黄梅县物业的水平和档次。
三是创新手段，破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式，推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经营透明度，建设物业费征缴信息平台，推进物业费收支公开。
四是落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。要以《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，把小区物业管理工作提上政府的议事日程，纳入目标考核。要充分发挥乡镇人民政府的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合，形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。要建立起县房管局、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、供排水、社区以及物业协会、业主委员会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，细化、量化工作任务。要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物业企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战。
五是大胆探索，建立和完善物业管理制度体系。要尽快出台《关于加强住宅小区综合管理实施意见》，坚持“分级负责、权责统一，重心下移、属地为主，多方联动、业主参与”的原则，建立联席会议制度，构建和谐社区新体制；探索对新建小区、老旧小区、零散小区和保障性小区的分类管理办法，强化前期物业管理，畅通维修基金提取通道，强化激励扶持，提升管理水平。要加强物业行业监管，全面清理或规范对收费管理，规定对用水、用电与民用同价，供水、供电、供气等单位及时接管包括变电、燃气调压、二次供水等在内的设施设备、相关管线和计量装置，并向终端用户收费，全面落实物业服务优惠政策，杜绝乱收费，减轻物业企业的成本和压力。大力推进《物业管理服务招投标制度》，营造公平的市场环境。建设数字化物业管理平台，建立物业管理呼叫中心，探索报修一号通，提高全行业信息化管理水平，大胆探索出一条符合黄梅县实际、扎实有效的物业管理新路子，力争把隐患消灭在萌芽，把矛盾解决在当下，为黄梅的科学发展和谐发展做出积极的贡献。
面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。
要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业管理公司是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。
2.3调动公有老旧住宅小区业主的积极性。
作为住宅的实际使用人，小区居民才是小区的主人，只有他们改变观念，改掉陋习才能使自己居住环境得到改善。所以要充分调动小区业主的积极性，在老旧小区中可以鼓励居民参与讨论、投资、建设。利用这种办式作为文明共建的宣传载体，让居民感受到正规的物业管理带来的好处。
3结束语。
公有老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要政府、社会、民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决公有老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到为后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。
参考文献:。
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[3]闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策研究[d].山东大学，2015.
社区作为一种非监禁性的刑罚执行活动，是我国刑罚制度改革的新生事物，也是世界刑罚制度改革的发展趋势。做好社区工作，对于完善我国刑罚执行制度体系，推进经济全面、协调可持续发展，维护社会和谐稳定，具有极为重要的现实意义。
一、社区服刑人员矫正管理工作的基本情况。
我县于年初起全力推进社区矫正工作，经过一年的时间，形成了较为完善的工作、管理体系。截止20__年10底，全县共有社区服刑人员69人，无脱管漏管不服从管理和重新犯罪情况。
二、管理社区服刑人员流动情况。
额敏县社区服刑流动人员主要存在于牧民当中，由于牧民放牧有冬牧场和夏牧场，距离乡(镇)场较远，并在偏远的山区，有时交通不方便，为了加强对这些人员的管理，确保矫正安全，加快社区矫正的信息化管理，从8月份开始，除了严格的请销假制度以外，实行了手机已动工定位汇报和利用座机汇报的制度没通过以上两种措施，极大的预防了社区服刑人员的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全组织机构。
一是及时成立了社区矫正工作机构，在镇、乡、村形成网络并落实工作人员;。
二是将领导小组办公室设在各司法所。
三是村(社区)针对每名矫正对象分别建立矫正小组，安排2名矫正人员和1名监护人员进行矫正管理。
(二)完善各项管理制度。
一是制定了《额敏县社区服刑人员管理办法(试行)》，就公检法司等有关部门如何对社区服刑人员进行引导、扶助、教育和管理做出了明确规定。
二是全面推广乌苏和博州现场会的工作经验，将社区服刑人员重新犯罪率控制在0。5%以内。
三是创新矫正人性化管理，采取信息化手段加强对社区服刑人员的管控，做到人性化服务管理。
(三)矫正管理工作规范化。
一是严把接收关、请假关、矫正关、教育关、解除关，使社区服刑人员顺利回归社会。
二是建立健全社区矫正工作评估、分类和委托制度，制定个案。
三是坚持“日记录、周报到、月学习、月劳动、季总结鉴定”的制度。
四是实地走访。社区服刑人员进行了核查，资料档案齐全，无脱漏管和重新犯罪。
四、社区矫正管理工作面临的困难和问题。
(一)程序上存在一定问题。目前，我县社区服刑人员的接收管理工作，由各街镇派出所直接通知辖区司法所接收，各司法所按照“两个要素”(法律文书齐全、人员到位)的要求予以接收。由于实际工作中，常常存在矫正对象已报到登记，而相关法律文书、材料未送达或遗失的现象，司法所因不符合接收条件不予接，而派出所又认为应当属于司法所管，最后出现两不管的现象。
(三)教育管理方式相对陈旧。公益劳动形式单一，教育方式靠谈话、人格感化和念读法律法条等，教育的效果难以抵消社会歧视的负面效应。
(四)人少事多任务重。司法所承担普法教育、法制宣传、矛盾纠纷调解、社区矫正、帮教安置等多项职能，其中仅社区矫正每月就要完成召集学习、思想汇报、组织公益劳动等多项工作，司法所人员工作任务繁重。
(一)提高认识，营造全社会共同支持参与的良好氛围把宣传工作中的重点放在利于罪犯改造、降低国家刑罚成本等积极方面，对社区矫正的专业知识、工作业绩、成功典范等及时进行报道，真正让每位居民(村民)了解社区矫正工作。
(二)总结经验，推动相关法律和政策规定的出台针对当前社区矫正法律制度不健全的现实情况，建议首先保证社区矫正工作按照现有法律法规的相关要求。同时，探索新形势下开展社区矫正工作的新思路新方法。
(三)完善机制，加强各职能部门工作的沟通衔接司法行政机关做好与有关部门的联络，加强对社区矫正工作的研究，及时提出工作建议，依法监管社区矫正对象，及时将矫正期满的社区服刑人员转为帮教安置对象，实现社区矫正工作与帮教安置工作之间的无缝对接。最终形成政法部门齐抓共管的格局。
为进一步提高____公司整体物资管理水平，寻找差距、开阔思路，公司财务、商务、技术人员组成调研小组，于10月24日、25日对____公司、________公司及________集团物资供销分公司学习调研。现就调研情况报告如下：
一、调研单位情况概述。
1、____公司物资统一由____物流集团------____公司负责采购、配送(收取4%管理费，集团采购占年采购总额99.5%)，每月25日统一集中申报物资采购计划;____公司负责物资的验收、储备定额制定，____集团设有统一的供应商名录，每年进行一次合格供应商筛选。
2、____公司物资采购由市场营销部负责，库存管理由生产技术部负责。物资采购实行询价员、采购员、合同员按岗设人，职能分离模式;物资系统作为公司erp信息系统的组成部分，与财务数据接口，公司成本数据实时动态反映，公司实行全面预算管理，年初制订预算，点检员申报计划实行预算控制全程跟踪管理模式;技术部仓储自20_年起实行供货超市管理，负责代管、代算、代销，主要是标准件、低质、易耗物资。
二、调研的收获及启示。
本次物资管理市场专项调研，调研组认为，无论是采用集团采购的________物资供销分公司、____公司，还是自行采购的____公司，均有较多值得借鉴的先进管理理念，调研组结合公司前期开展的物资采购效能监察活动提出的问题，收获及启示如下：
1、全公司进一步推行全面预算管理理念，将公司经营成本与各点检员每项材料申报计划结合起来，虽然公司未实行erp信息软件系统管理，但可通过部门信息手工汇总的模式，每月进行一次预算实行情况信息集成，将公司的全面预算管理深入到每个专业管理，让生产技术人员参与公司的经营管理过程，从源头上避免超标准、超预算的情况发生。
2、实施物资采购业务流程重组再造。借鉴____公司“询价、采购、合同”三权分离的经验，将公司现阶段采购员一人负责的采购模式，调整为：询价、采购、合同三岗位分立模式。
3、建立物资采购“两头沉”模式，紧密联系市场价格变动，打好物资采购市场牌。即“一头沉市场”公司物管中心及时掌握物资市场价格变动的信息，对材料价格骤变的物资，及时调整采购模式、采购策略“一头沉使用单位”物管中心与技术部实行定期会议形式，将生产现场反馈的问题与物资采购处理的及时性结合起来。
4、加强合格供应商管理。为降低公司物资采购成本、采购的风险，建立一个安全、稳定的供应商队伍是非常必要的，为寻求长期互惠供求关系，建立《合格供应商名录》及档案工作是首要工作，目前该项工作已正在进行;今后我公司物资采购将从从合格供应商名录中选择，从审查主体资格、履约能力、履约信用等方面挑选，作为合格供应商名录入选条件。
5、适时升级公司管理软件，推行erp软件：erp系统作为企业集成化管理信息系统，它集成公司业务全流程，直观、动态反映各部门费用的发生、行踪，对提升公司核心竞争力具有显著作用。例如20_年统计的__x专业材料费用超额领用的问题，实际为财务软件统计与公司mis物资系统统计口径形成的误差。
通过此次调研，使我们更充分的认识到自身管理水平与先进之间的差距，但是只有通过“找差距”、“发现差距”，才能不断“提升自己”，克服现有软、硬件困难，在管理水平上下工夫，使公司物资管理水平更上一个台阶，为降低生产成本做出更大的贡献。
__县中心小学是一所县城所在地的中心小学。学校现有教学班31个，学生1199人，其中住校生659人。现有教师75人，职工25人。学校现有校长一名，书记一名，副校长两名，教导主任、德教处主任、总务主任、办公室主任、电教办主任、财务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，四名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语文、数学、藏语、综合四个教研组，主抓学校教学工作;成立了由德教处主管的德育工作小组，下设学生会和少先大队，主抓学校精神文明及校园文化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作;成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设安卫办、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。
二、学校管理现状。
(一)修订完善各类规章制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、中层、教研组长、班主任、科任教师及其他专兼职人员工作职责，做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人文性和激励性;建立健全教职工学习、工作、生活制度，师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备课、学生管理、财务管理、门卫管理等制度，完善学生思想品德评价、“校园之星”评比、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法，建立健全教代会、妇联等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。
(二)实施精细化管理，促进“三风”(教风、学风、校风)转变。学校以办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革，全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心;突出素质教育和校园文化两个重点;实施集体备课、课堂教学、师生评价三项改革;加强制度建设、队伍建设、质量建设、校园文化和学生教育管理体系五项建设;深入开展课改实验、校本研训、师德师风教育、“校园之星”评比、“平安校园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，力争转变教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。
(三)细化队伍管理，提升师德师能。1、加强师德建设。加强政治理论学习和教师职业道德教育，积极开展师德培训、和师德标兵评选活动，严格落实师德百分制量化考核，实行师德一票否决制。2、建立科学的教师评价机制。学校通过在教职工中广泛征求意见，认真修订了教师工作考核评价办法，建立科学、合理、公正的教师评价机制，充分调动和激发广大教师的工作热情。3、加强教师培养和培训工作。采用“走出去学，请进来教，坐下来研”等多种方式积极开展教师培训，结合继续教育、“国培计划”和网络研修等培训，积极开展“六个一”活动，即要求每位教师每学期读一本教育专著，参与或主持一个课题研究，上一节优质课，在校报校刊发表一篇作品，写一篇教学案例，每天进行一次自我反思。
(四)化办学行为管理，提升学校规范化水平。学校严格规范办学，提升学生综合素质。一是严格开齐开足上好课程。二是坚决执行规定作息时间。三是严格控制作业留量，科学设计作业内容，切实减轻学生过重课业负担。四是积极开展阳光体育活动、兴趣小组活动、社会实践活动及各类文艺体育比赛活动，培养学生的兴趣和特长，切实增强办学的活力和吸引力。五是加强图书借阅活动，把学生个体借阅和班级集体借阅结合起来，在教室内建立图书角，鼓励学生多读书、读好书，养成自觉读书的好习惯，积极创建书香型、学习型校园。
(五)细化教学管理，提升教育教学质量。
1、按照新课改理念和要求修订完善教学常规管理制度，并严格执行。
2、建立由校长主管，主管教学的副校长具体负责，教导处具体实施的教学管理工作体制，形成“业务校长—教导主任—教研组长—教师”相互贯通的教学管理网络。
3、加强教学常规检查，采用随机抽查和集中检查相结合的方式，坚持每天巡课，每周找一名教师和一名学生谈话，每月进行一次教案、作业检查，每学期进行一次教案、作业展评，推行超前三课备课、教案签字审批、“问题”回查及跟踪督查制度。
4、落实校长带头上课、听课、评课、说课制度。校长和班子成员每学期听课不少于20节，一般教师不少于15节。实行推门听课、随机听课，坚持有听必评，有评必改和回听、回查、回访制度。实行“3+3+3”评课模式，即每节课至少提出三个优点、三个不足和三条建议。
5、严把“五个”关口，落实“五字”要求。
一是严把集体备课关，突出一个“细”字;。
二是严把课堂教学关，突出一个“新”字;三是严把作业关，突出一个“精”字;四是严把辅导关，突出一个“实”字;五要严把测试关，突出一个“效”字。
6、加强校本教研工作，提高教师教科研能力。各学科教研组坚持每周召开两次教研活动，组织教师开展集体备课、课标学习、专题研讨及学术沙龙活动，全面推行“集体+个人”双色笔备课法，确立了“研课、备课、上课、说课、改课”五环节备课模式。坚持开展教学基本功大比武、优质课、优秀案例、教研论文评选等系列活动。
(六)细化评价管理，提升学生综合素质。
1、建立科学的学生评价机制。改变单纯以考试为手段、以分数为标准的学生评价方式，实行多元评价，建立学生成长记录，做好综合素质评价。
2、积极开展“校园之星”创评活动，制定“校园之星”评选办法和评选细则，把“校园之星”评选作为学生评价和德育教育的一个重要载体长期坚持。
3、利用每周升国旗仪式、校园广播、黑板报、宣传橱窗等媒介，通过开展主题演讲、德育讲座、重大节日庆典、“孝敬父母月”“文明礼貌月”“雷锋在我心中”“感恩励志教育”等德育教育实践活动，对学生进行“五爱”教育、社会主义核心价值观教育、理想信念、公民意识和社会主义荣辱观教育、民族精神和时代精神教育，增强德育工作的针对性和实效性。
4、坚持课程育人，把德育教育渗透于各门功课的教学之中，渗透于教育教学的各个环节，贯穿于学校教育、家庭教育和社会教育的各方面;坚持家校联系制度，定期进行家访、召开家长会(期中、期末各1次)，建立学校、家庭、社会三结合的立体育人网络。
5、开展主题班会，落实学生守则和日常行为规范，建立班纪班规和操行评分细则，狠抓行为养成教育，持之以恒的开展文明礼仪教育，培养良好的卫生、饮食、行为和学习习惯。利用品德社会课、法制讲座、板报宣传等形式，加强法制教育，增强学生法制观念。
6、通过开展安全知识问答、讲座、竞赛，安全消防疏散演练等活动，加强安全教育;逐级签订各类安全责任书，坚持每天的教师值日、领导值班制度，做好课间教师的巡视、放学执勤和领导巡查工作，建立学校安全工作预案和特殊学生健康档案，把学生的生命安全和身体健康放在第一位。7、加强体育艺术教育。坚决落实“阳光体育”，开展大课间活动，确保学生每天1小时的课外活动时间。积极举办各类专项体育比赛，每年度年召开一次运动会，设立竞技运动和趣味运动项目，使全体师生共同参与。
三、存在困难和问题。
(一)学校管理人员数量不足，精细化管理落实不力。学校现有31个班，1199名学生，仅有4名县教育局任命的班子成员，并且每名班子成员还担任基础课教学工作，学校事务性工作千头万绪，对学校管理工作分身乏术，一些教育教学检查、评价工作交由学校教导处、教研组长等中层管理人员去做，但是这些中层管理人员老好人思想严重，怕惹人，不能一针见血的指出问题，长期以往，使一些消极怠工、溜号钻空的教师有了可趁之机，工作落实不力。
(二)学校管理人员工作积极性不高，主动性不足。长期以来，班子成员思想意识不高，凝聚力不足，不能严格落实既定的工作要求，工作开展过程中存在打折扣、搞变通的问题，甚至还存在推诿扯皮、推脱等现象，缺乏创新意识，使得好多工作成效不明显，老好人思想严重，在工作中不敢说、不敢管，不能很好地起到带头作用，学校班子成员数量少，工作压力大，加之学校地理位置优越，是上级各类检查必经之地，班子成员周末、节假日经常加班加点，比其他老师多付出了很多。但是，根据现行的激励机制，班子成员多做的工作几乎没有任何回报，只能是任劳任怨的奉献，导致学校班子成员面对学校管理工作缺乏积极性，不能主动的思考谋划工作，归根结底都是思想上的问题。
(三)教师缺乏奉献精神，思想功利化。老师普遍认为自己就是教书的，备课、上课、批改作业是自己的份内事，其他都是份外事。对自己有益的事愿意做，对自己无益的事想法设法逃避。多数老师不愿当班主任，不愿承担其他兼职工作，遇到迎接检查的劳动、打扫卫生、档案建设、校园文化建设，上级安排的精准扶贫摸底、送教上门、统计等工作，都是与自己无关的事情，学校把这些工作分配给老师，老师就一百个不情愿，然后消极怠工，蒙混过关，随便弄个东西交给班子成员，学校也没有专职人员去做这些事情，最终还得班子成员一一审查修改，比班子成员自己做还费力。对班子成员而言，所有的事情都是份内的事，安排给你的你就要负责到底，老师干的事情你要干，老师不干的事你也得干，24小时随叫随到，随时待命。班子成员有苦无处诉，老师还会说，谁叫你是班子成员呢?你干得多就活该。
(四)学校管理人员思想观念落后，实施素质教育措施不力。
受社会大环境、上级教育主管部门评价指挥棒和学校安全严峻形势的影响，学校管理人员普遍认为在学校管理中安全第一，成绩第二，把握了这个前提，凡是有安全风险的活动即使对学生再好也可以不开展，凡是对提高学生成绩无益的事情能省则省，导致重智育轻德育、重结果轻过程、重成绩轻能力的现象依然存在。一些老师在教育教学过程中，依然不能做到以学生发展为本，只教书，不育人，忽视学生良好道德品质和行为习惯的培养，知法不守法，体罚或变相体罚学生的现象依然存在。德教处和班主任在开展学生养成习惯教育和思想品德教育时，工作方式、方法老套、陈旧，存在只要完成任务就好，不重视教育效果，缺乏如何有效开展活动的思考和创新，导致年年都在搞，年年没提高，年年没转变的问题，这主要是对该项工作重要性的认识不够，育人意识观念淡薄导致的。
(五)家长教育观念落后，掣肘学校教育。农村学生家长普遍文化素质偏低，对学校教育不仅不能助力，有时候还会起反作用。一是家长对孩子溺爱、娇惯，不注重良好行为习惯培养，部分学生生活自理能力差、行为习惯差。有的学生直到三年级，穿衣、整理学习用具还要家长协助完成，离开了家长，上课时一会儿找不见尺子，一会儿丢了笔;学校里老师教育学生不能随手扔垃圾，见到垃圾要主动捡拾，走出校门，接学生回家的家长在校门口、公路上随地吐痰，扔垃圾，让学校教育的成果瞬间化为泡影;二是部分家长不懂教育，不会教育孩子。有很多家长常年在外打工，把孩子留给爷爷奶奶照顾，内心又觉得对孩子有亏欠，于是想通过金钱弥补，学校有60%的学生每天都有零花钱，学生用这些钱在校外的小商店里买辣条等各种小零食、小玩具，尽管老师一再教育学生那些是三无食品、垃圾食品，但是屡教不改。有的学生长期已形成了上学前买小零食的习惯，如果家长不给零花钱，就哭闹，家长的溺爱造就的坏习惯让家长也束手无策。有的家长长期对孩子的事情包办代替，导致学生在学习过程中动作迟缓，跟不上大多数学生。三是有的家长把教育责任完全推给老师，见到老师就说：“他老师，你要把我娃抓紧哩。”但是家长自己，对孩子的表现不闻不问，认为只要让孩子吃饱穿暖不生病，作为家长的责任就尽到了，甚至有的家长认为老师教育学生，是怕学生不好好学习，影响自己的教学成绩，工资奖金。总之，家长的不作为或反作用，给学校教育造成很大困扰，我们老师深切体会到：家长是需要教育的。
四、下一步工作改进措施。
(一)加强教职工思想教育，进一步统一思想、提高认识。
利用每周的政治学习教育活动时间，组织教师学习《中小学教师职业道德规范》，《教师行为准则》，观看全国模范教师、感动中国人物等视频，要求教师做交流发言，从中找差距、找不足，探索解决之道，形成人人崇尚模范、争做模范的良好氛围;组织教师到条件更为艰苦的偏远学校进行学习、参观，让事实说话，在一定淡化教师盲目攀比、不敢担当、不愿奉献的想法，通过以上方式，让教师进一步认清自己的职责所在，增强大家的奉献意识。
(二)加强班主任队伍建设。
进一步明确班主任工作，强调班主任工作的重要性，每月召开一次班主任工作会议，为班主任搭建共同交流、学习的平台，从中查摆问题，探讨解决办法，分享好做法、好经验，从而提升班级管理效率。
(三)抓班子建设。
定期组织班子成员召开学习会，进一步提高思想、统一认识，对党的教育方针、政策要学深、吃透，领会上级部门的工作要求，同时要求实事求是汇报近期工作开展情况，以此督促班子成员真抓实干。
(四)加强常规工作的督查力度。
建立常规工作台账，定期召开中层会议，逐项检查落实情况，对未完成的要当面说清原因，并保证完成时限，同时不定期对相关工作进行抽查，避免阳奉阴违或汇报不实的情况发生。
(五)狠抓教育教学质量。
进一步完善教育教学质量提升计划，通过校本研修、校本培训以及走出去、请进来等方式，为教师搭建学习、交流的平台，将教研工作抓细、抓实。
(六)强化工作责任。
进一步细化责任分工，将工作责任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛围。
(七)完善考核评价机制。
重新推荐、挑选教师代表，定期召开教代会，完善教师考核、评价机制，努力营造公正、公平的竞争氛围，激发教师的工作积极性和进取心。
(八)凝心聚力，团结一致。
多开展有益于教职工身心健康、拼搏进取的集体活动，丰富教职工的业余生活，让大家在实践活动中形成默契，感受到大家庭的温暖，从而进一步凝聚人心、团结协作。
(九)加强家长学校建设。
定期召开家长培训会，分批次、有针对性地组织不同类型学生家长到校进行座谈，就学生学习、安全、行为习惯等对家长进行培训、教育，对优秀家长要进行表彰，邀请其做交流发言，对思想意识观念淡薄的家长要进行批评教育，让广大家长掌握教育子女的方法，提高他们的思想认识，从而形成家校联合、家校共育的良好模式。
五、学校对贯彻《标准》的理解和认识。
《义务教育学校管理标准》是对学校的教育教学和管理工作提出的具体要求，彰显“以人为本”的管理理念，为规范办学指明了方向，因此，学校要根据《标准》，不断加强学校的规章制度建设，通过学校制度化、规范化的管理和教育，不断提高教师职业道德水平和教育教学能力。在日常教育教学管理上，以往我们学校在许多方面的做法是与《标准》相契合的，但要达到《标准》要求，在现行的实际教学工作中还存着一定的缺失、问题、困惑和难度，例如我校数学、科学、语文专业教师缺乏，近年来各级组织关心支持教育，为我校配备了充足的教学硬件器材，但由于缺乏专业教师，这些器材的利用率不高。再如在“培养学生生活本领”方面，由于我校生源绝大部分来自农村，学生在家中参与种植养殖等活动的机会非常多，因此学校为学生安排的劳动实践机会较少，今后在这些方面要多做工作，培养学生的劳动技能。
总之，贯彻落实《义务教育管理标准》，对于促进学校和谐发展，教师专业发展和学生全面发展意义深远，我们将深入学习《标准》要求，结合本校实际，制定实施细则，通过提高学校管理水平，促进学校内涵发展。
近几年杭州高速发展，带领杭城的老百姓走上富裕道路。半山地处杭州北部的交通枢纽，同时也扮演者北大厅的重要角色，一直以来都是以重工业发展为主，随着“低碳、环保、文明、整洁”的理念不断深入人心，搬迁关停各类企业46家，随着带来的各类城市管理工作也日渐增多。我们抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最终目标就是为老百姓提供一个整洁、优美、便捷、高效的工作、生活环境。因此，我们要树立和落实，以人为本，在促进发展中统筹兼顾，以构建社会主义和谐社会为目标，把提高城市管理水平和维护广大人民群众的根本利益结合起来，从思想认识、工作理念上再提高、再优化，走依法管理城市的路子，建立城市管理长效机制。城市管理工作,应该是一项动态管理工作,不能“坐似一张弓,走似一阵风”迎接检查,集中突击“一阵风”的管理办法,能够集中解决一些问题,但日常管理工作,不能象“一张弓”,要持之以恒.注重长效管理机制。
一、要抓宣传教育，增强市民城管意识。
城市管理是城市发展永恒的主题，也是城市形象建设的中心环节。城市管理工作是一项复杂的系统工程，要统揽全局，从大处着眼，从小处着手，着力解决好城市管理中的突出问题。使广大市民认识到城市是我家，从思想上意识到其主人翁的作用发动群众都来做城市美容师，一起动手美化家园，自觉遵守城市管理规定，以主人翁的姿态共同参与城市管理。
二、管理目标长效化和管理服务高效化。
对城市重大基础设施、市重大工程和招商引资项目，要建立行政审批“绿色通道”。要积极推进电子政务，实行网上审批，降低行政成本，减少企业负担，提高行政效能，同时严格落实行政审批失当责任追究制，确保管理服务规范化。要建立公开、公正、公平的考核奖惩制度体系，充分发挥社会监督作用，定期向社会公布考核情况。通过强化激励和约束机制，促进城市长效管理目标的落实。
三、改革城市管理方式，推进城市管理现代化创新。
现代化的城市，需要现代化的管理。要积极依靠科技进步，不断提高城市管理现代化水平。加强城市管理科技的基础研究，加快科技成果的转化应用步伐，积极引进和消化吸收国内外一切先进的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建设是当前的重点，要综合运用各种现代化信息、数字技术，建立城市管理的数据库，实现对城市基础设施和管理活动的实时监测与动态控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要学习推广东北京东城区实行分网络管城市的经验，实现城市管理问题的精确定位和对监督员的科学管理。要推行12319等城市公共住处服务平台，及时发现和处理各类问题，提高快速反应能力，树立城市管理品牌。
四、抓队伍建设，提高执法水平。
城市管理的各项措施，都要通过管理人员去落实，因此关键在于人。要按照“统一领导、综合管理、分工负责、协调高效”的原则，通过合理的分工，提高执行能力。要坚持不懈地抓好城管执法队伍的思想、纪律、作风整顿，积极推行“阳光城管”教育引导城管执法人员牢固树立正确的权力观、地位观、利益观，真正做到情为民所系，权为民所用，利为民所谋。认真搞好行政执法人员的教育培训，以提高其政治素质、业务素质和执法水平。加大业务考核力度，做到工作有标准，作业有质量，检查有记录，奖惩有依据。进一步完善城管行政执法机关以及执法队员的检查监督机制和纪律约束制度，规范执法行为，自觉接受监督，提高城管行政执法队伍的依法行政水平。要坚持执法为民，塑造城管执法品牌。
五、加强城市规划管理，力戒城市无序建设。
对一个城市而言，城市规划在先，建设在后;管理在前，经营在后。城市建设，尤其是城市的基础设施建设，主要目的是为城市的企事业生产和市民生活创造一个良好的外部环境，这是城市政府的主要职责。而城市规划是城市建设的龙头，科学、合理、求实和法制化的城市规划及管理，对城市建设起着主导作用。城市规划管理的好坏，对于城市建设和经济发展具有重要意义。
六、相对粗放式管理，城市精细化管理从细节入手、精益求精，让老百姓生活得更舒适、更健康、更方便。
近年来，随着我县城镇化进程进一步加快，城市基础设施建设得到加强，城市面貌有了较大改观，但一些城市的规划建设与管理服务水平还比较低，城市建设缺乏特色，城市功能不够完善，重建设、轻管理，重地上、轻地下，重形式、轻内容等问题还比较突出，脏、乱、差现象还比较严重。今后，我省将从城市市容市貌管理、环境卫生管理、市政设施管理、园林绿化建设和管理、广场公园绿地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租车管理等8个方面，建立城市精细化管理长效机制。提高城市管理现代化水平，明确市与县两级政府的城建城管职责，理顺条块关系，完善法规制度，着眼长效管理，实行综合执法，建立健全市、区、街道(乡镇)相互衔接、合理分工、规范高效的城市综合管理体系。按照“政企分开、政事分开、事企分开、管养分开”的要求，深化城市管理体制改革，引入竞争机制，实行城市公用事业建设和市容环卫公共服务市场化。加快推进社区建设，理顺社区管理体制确保社区资源综合利用，发挥社区在城市建设和管理的基础作用。
为促进我区物业服务企业发展、提高群众幸福指数、加快推进绿色现代平安幸福新金台建设。10月17日，区政协社会事务委员会组织部分委员对我区物业管理情况进行调研。调研组先后深入西关街道办事处、阳光百翠园、轩苑等居民小区实地考察，听取区住建局和西关、东风路街道办事处情况介绍，认真调研了我区物业发展现状、面临的困难，对提高物业服务水平、促进物业产业发展提出了意见建议。现将调研情况报告如下。
一、现状与特点。
全区共有社区51个（单位型17个、版块型34个），物业企业92家，区内注册60家（二级资质3家、三级资质52家、暂定5家），实施专业化物业管理小区173个，物业管理覆盖率达到70%以上成立主委员会小区72个，建成示范小区26个（国家级1个、省级2个、市级8个、区级15个）。近年来我区不断创新管理模式，提高服务质量，连续三年被市上评为物业管理工作先进单位。
将60个老旧小区纳入维修整治，争取援建资金1500万元。先后制定《物业企业选聘流程》、《业主委员会选举流程》、《物业纠纷调解工作流程》、《物业企业备案制度》、《业主委员会备案制度》、《物业管理示范小区考评办法》、《物业管理监督考核实施办法》、《优秀物业管理企业评比办法》等一系列制度和办法，将物业管理工作纳入目标责任考核，为全区物业日常管理有章可循、依法管理提供依据。
二是宣传培训，提升服务能力。采用业务知识集中培训、
人，分两次邀请省、市物业管理专家传授物业矛盾纠纷调处经验、分享管理工作亮点；
连续两年采用以奖代补形式对镇街物业管理工作奖励10万元；
先后调处兰宝小区、豪城天下c区、团结苑b区等物业上访30余次，处理物业投诉300多起。
三是成立协会，引领行业发展。借鉴外地经验，成立金台区物业管理协会，开展“手拉手，共创文明城市”活动。选出12家优秀物业服务企业，对其他58家物业服务企业进行指导帮扶，在物业企业间开展互帮互学、超越自我、共同提升活动，充分发挥物业协会汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥优秀物业管理项目示范效应，促进行业健康有序发展。
二、问题与原因。
一是管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门，但由于职能定位与责任界定不清，使得物业管理承担了很多不该承担的公共服务职能和责任。如一些业主把应由公安承担的治安职能、社区承担的矛盾纠纷调解职能、水、电、暖等企业承担的经营职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理应该承担的责任，从而造成业主与物管企业间的矛盾纠纷。
有的物业企业服务意识淡薄，重收费、轻服务；
有的处理纠纷的方法简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意；
有的物业服务企业巧立名目，多收费少服务，质价不符，从业人员整体素质偏低，大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理知识和周全服务意识、职业道德和专业技能均难以适应工作要求。
《物业承接查验办法》落实力度不够，存在开发商故意拖过保修期，绿化供暖配套设施不完善，管网图纸资料缺失等问题，遗留给业主和物业，给后期的管理带来许多不安全隐患和矛盾纠纷。特别是老旧小区管理没有相关政策，设施老化、设备损坏严重、无物业管理用房、无维修资金、物业企业不愿管、业主不愿交费买服务等问题凸显。
有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢。从运行情况看，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主与物业间出现矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决。
部分业主素质有待提高。90%小区都存在着拖欠交物业管理费的现象，个别业主还恶意欠费，既不交物业管理费，又将垃圾乱扔乱堆。
三、对策与建议：
物业管理虽然起步晚、发展时间短，但与百姓生活息息相关，是社会和谐稳定、老百姓幸福安康的体现。
一明晰职责，建立有效的调处机制。一要加强对开发商、监理方、验收方的监管，确保工程按规划保质保量交付使用，不出现各种隐患。二是宝鸡市要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、业主委员会、社区、政府管理部门之间的责任。三是完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，促进其提高服务水平。四是区政府要逐年加大物业管理机构的经费投入，住建局加强物业协管员的专人专用，协管员要包抓社区和片区，并加大协调物业管理工作力度。
二示范引领，培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。实行履约保证金制度，公布红、黑榜，实行动态考核。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。
在物业收费方面，实施基础型物业服务与选择型物业服务相结合，引导居民按承受能力选择物业管理服务方式。
建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；
业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
一、主要成效。
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福**”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理及时率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
二、存在的主要问题及原因。
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法及时解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。**年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于**年和**年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《**市物业管理办法》于**年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于**年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
三、对策建议。
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合**实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧**”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
六月上旬，区政协组成调研组，就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研，在了解基本情况，查找存在问题的基础上提出了对策建议。
一、基本情况。
目前全区共有居民住宅小区483个，其中由物业服务企业管理的有128个，由单位自管或社区代管的有264个，由业主自管或无人管理的有91个。这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的独楼独院，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。就连一些近年来新建的住宅小区，也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，成为我区上访率居高的一个重要方面原因。近年来，5个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事件。老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。
**年以来，各级已逐步认识到居民住宅小区和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严重性，逐步推进老旧小区改造提升，进一步加强物业管理工作。去年我区完成了金陵新村等7个老旧小区的改造提升，今年区政府又安排对解放新村等8个老旧小区的改造提升，全区健全了区、街、社区三级物业管理平台，各街办普遍建立起了“两站一中心”（物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心）工作机构和一些管理制度。目前全区拥有钢管厂国家级示范小区1个，省级物业管理优秀小区3个，市级优秀示范小区16个。桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探索制定出《街道物业管理工作实施意见》、《街道物业服务企业量化考核办法》、《街道首届业主大会工作流程》和《街道业主委员会换届指导流程》等管理办法，为全区加强物业管理探索了路子。
但随着我市城市建设东扩南移战略的实施，加之我区建区时间相对较早，主城区领先全市的优势将逐渐退去，老城区的缺陷将逐步显露，居民小区，特别是老旧小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，我们必须面对这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善物业管理长效机制。
二、存在的问题。
1、老旧小区存在问题多，管理难度大。老旧小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。所以楼房本身的建设质量不高，集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。房屋无维修基金。如姜谭办事处辖区的铁路南站30户的棚户区，现仍为几十年前的土坏房，存在诸多安全隐患。
道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理；
各类管线老化，供电供水损耗大，时常发生停水断电；
业主习惯于单位无偿提供的物业服务，“花钱买服务”的意识不强，物业管理收费难。如国道巷小区业主欠费严重，导致物业公司亏损撤离，无奈之下办事处组织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。其它老旧小区业主拖欠各类费用，造成物业公司留不住，长期处于无物业状态的问题普遍存在。
有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价；
有的不走程序，单方面提高物业收费标准，如绿城逸水苑小区，物业公司违反与业主签订的合同，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访，被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。六是物业公司更换频繁，产生问题多。有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走，最终导致对簿公堂。有的因服务不到位被业主罢免后，懒着不走，和新进入小区的物业公司形成对峙，制造小区管理混乱。
3、开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发。近年来随着房地产产业的迅猛发展，我区开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分房地产企业随意变更规划，占用公共预留区域，改变公共设施用图，造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用，有的未及时履行房屋质量保修责任，有的不按合同约定期限办理房产证，有的房屋面积缩水公摊增加，有的直接把问题甩给前期物业管理，造成了物业服务企业、开发商、业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，由此引发群体性上访和过激行为发生。如金陵办事处出现的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题。世纪花园、星河湾等小区因电梯维修、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等矛盾纠纷，都是房地产开发企业遗留的深层次问题。
4、业主委员会建设亟待规范。一是业主大会和业主委员会成立难。大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的态度，不愿意参与“两会”的选举和被选举，从而影响“两会”的成立。二是业主委员会正常运行困难。业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有上级主管部门，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。有的业主委员会班子成员自律意识较差，相互之间搞分歧、闹矛盾，影响组织作用发挥。如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门上访，经市、区、街道办三级多次调解未果，最终矛盾双方对簿公堂。
5、体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集，不允许在垃圾台倾倒，导致小区长期存在乱堆乱放。综合执法局把居民区乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区，不愿染指，形成综合执法只负责沿街，不进小区的不成文规定。各级政府制定的《物业管理条例》，明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，但现实管理中，对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。这种管理体制与现实需要脱节，造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。另外，虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构，街道办事处还建立了“两站一中心”的工作平台，但工作人员都是身兼数职，缺乏专业从业人员，难以应对日益增加的物业矛盾纠纷，监管力量显明不足。现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等，不配套，使物业监管没有形成合力。
三、意见和建议。
1、综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。
坚定不移推进老旧小区改造提升。去年我区对金陵新村等7个老旧小区通过实施集中供热、供气，配建社区和物业管理办公用房，新建居民区饮食和蔬菜市场，改造老化的线路和更换插卡式电表，硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。所以我们建议，要继续加强老旧小区改造，继续采取政府牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法，每年安排一定数量的老旧小区进行改造。
老旧小区改造后，具备一定基础条件的要及时引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性。
同时要加强对居民群众的宣传教育。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现自我管理，自我服务。
除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。
2、加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平。
区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准，各街道办事处也要根据各自实际，制定各项管理制度和考核办法，使全区物业管理工作有章可循，有则可守。二是要加强对物业服务企业的考核考评和日常监管。要进一步落实与物业企业签订《目标责任书》，实行量化考核打分，业主评议等管理制度，通过考核考评，奖优罚劣。对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉多的企业采取全区通报，建议相关部门吊销营业执照、降低企业资质、限制在我区承接服务项目等管理措施。在考核的基础上要加强日常监管，通过召开工作例会和以会代训等方式，帮助物业企业端正自身定位，树立诚信经营和人性化管理，品牌化服务的理念。把社区和街道办事处年审盖章作为必经程序，特别对跨区域经营，总部不在我区的物业企业的年审要通过市住建局及时反馈我区年审意见，建立联合监管机制。可会同审计部门对物业企业执行收费等情况进行年度审计，要完善物业管理企业信用档案系统建设，可尝试对物业企业收取一定数量的押金和保证金的方式进行监管。三是加强物业企业自身建设。物业企业要认真贯彻各级《物业管理条例》，做到遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务。要加强企业文化建设和从业人员教育培训，提高思想和业务素质，做到精心管理，优质服务，诚信经营。要不断拓宽服务渠道，增加服务项目，推动服务向纵深发展，以此带动多元化经营，产业化发展。要通过市场机制，实施物业企业间兼并重组，扩大企业规模，提高经济效益，使企业发展步入良性轨道，以此推动服务水平上台阶。
3、探索创新，突破小区开发建设遗留问题瓶颈。
近年来居民小区开发商遗留的问题比较多，且解决难度大，引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应，形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严重性和复杂性，不断探索创新，寻求解决办法：一是要积极向上反映和建议新建住宅小区不断出现的建设质量、房屋保修、房产证办理和附属配套设施方面不执行规划，不兑现合同，损坏群众利益和给后期物业管理带来很多困难的问题，建议市上相关职能部门有针对性的加强监管。二是区政府要加强同市规划局、住建局等部门联系，建立起与市规划执法、建设质量、综合执法等单位的联席会议制度，重点就我区范围内新建住宅小区物业管理和社区服务配套用房、小区预留空间和附属配套设施以及房屋建设质量等问题，定期召开联席会议，建立联合监管制度。协调建立建设企业给街道办事处移交新建小区制度，实现新建小区与社区和物业管理的对接，推进社会管理创新。三是在新建小区探索建立社区先期代理业主委员会行施物业管理职责的办法，推进小区物业管理依法实施，打破开发商指定企业包揽小区物业管理的违规常态。提前介入，打好基础，选好首期物业管理公司，共同维护业主合法权益，确保以后物业管理顺利开展。
4、规范业主委员会的履职行为。
对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会和管理委员会将业主诉求反映给各职能部门，协调沟通解决问题，降低上访率。二是加强对业委会选举产生的指导，确保业主委员会的产生符合相关法律规定，符合实际条件，符合有关程序。三是通过培训引导业主委员会委员正确履职。加强业主委员会主要成员法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主诉求、需求，引导业主遵守规约，协助物业服务企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。四是进一步加强监管，规范业主委员会的行为。建立监督机制，制定行为规范，通过一系列健全有效的制度，引导业主委员会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督，对其活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，确保业主委员会正常有序运行，发挥桥梁和纽带的作用。
5、加强领导，充实力量，形成监管合力。
环卫部门对小区的废旧家具和装修垃圾，应制定出有利于小区环境管理的清收办法。建议市上进一步下放物业管理权限，充分体现县（区）一级政府在物业管理工作中的领导和管理职能。进一步理顺物业管理工作体制。三是落实人员和经费保障。要为区、街两级充实物业管理领导力量和工作人员，为一线管理机构招聘部分专业人员，为街道和社区招聘物业管理协管员。区上要落实街道办、社区在物业管理中的工作经费和公共物业服务项目经费补助政策，充分发挥基层“两站一中心”的管理和服务作用，也可采取以奖代补等形式，予以经费保障。
近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。5-7月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
一、基本情况。
**区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
二、存在问题。
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定及时公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
三、几点建议。
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、及时完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要及时与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要及时督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要及时进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要及时申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体。
强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合**区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，及时共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，认真抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，及时掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
自**年以来，**区投入巨资大规模进行城市综合整治，城市形象发生“蝶变”，城市品位和人居环境质量明显改善，人民群众亲身感受到了**的发展变化。但是，如何在创新社会管理中加快构建新型物业管理服务体系，形成长效机制，进一步巩固发展**区城市管理特别是综合整治工作成果，充分调动居民群众参与自主式管理的积极性，是当前和今后一个时期面临的紧迫课题。
一、**区物业管理和推行社区居民物业自治的现状。
**区的物业管理行业自1994年开始起步，18年来在房地产行业的带动下，经历了起步、平稳发展阶段，现在已进入了提档升级、加快发展的新时期。目前，在**区注册并取得物业管理资质的企业201家（其中，一级资质企业11家，二级资质企业33家，三级含“三暂”资质企业157家），从业人员已超过6万人。物业管理服务的范围涵盖了办公楼、商厦、高档公寓、别墅区、普通住宅小区、居民老旧住宅区六个方面，由居住物业和商务物业两个大类构成。全区房屋权属登记总建筑面积3031.72万平方米，已有物业管理的2704.65平方米，实施物业管理的项目约520个，物业覆盖面为90%，新建的住宅区物业覆盖面达100%。
近几年来，随着城市拆迁建设步伐的加快，特别是经过大规模城市综合整治，**区的城市面貌、居民小区环境日趋美化靓化。为了切实搞好物业管理，为人民群众提供良好的生产生活环境，提升城市形象，区政府及有关部门、街道和社区落实物业管理条例和相关政策，对于商务物业这一块，主要是注意发挥区物业服务行业协会的作用，运用市场化手段规范其运作。而对于在计划经济时代及八九十年代修建的老旧住宅区，重点是在摸清底数的基础上，从**年开始，一方面投入巨资进行综合整治，一方面试点初步形成了居民自治、社区自治、引进专业物业服务企业三种物管模式。部分街道、社区居委会试点推行社区服务自治，通过成立社区物业管理专委会（如大溪沟街道）、推进老旧小区自主式物管、改造“一户一表”和老旧电梯等，夯实社区自治基础，为居民提供便民利民服务。截止**年底，全区共有32个老旧住宅区开展了物业管理，涉及管理面积167.9万平方米，2.42万户，物业管理工作正在不断扩面提升。
尽管**区在物业管理方面做了一些工作，去年10月区政府又出台了全面加强物业管理工作意见和推进老旧住宅区物业管理全覆盖工作实施意见，工作也有一定成效，但是，还存在不少不容忽视、亟待解决的深层次问题。
相对于深圳1981年、上海1985年第一家专业物管公司成立，**区物管工作1994年才开始起步。由于起步晚，重视不够，缺乏物管准入制度和约束机制，起点较低，物业管理服务的范围比较单一，规范化、专业化水平不高，商务楼宇物管标准率较低，员工素质普遍不高，服务的质量和水平难以满足多功能、全方位、高层次服务需求。**区开始于1992年大规模城市开发，规划建设档次低，所建房屋单体楼比重较大，占40%左右。规划建设的档次低，项目不同程度地存在规划设计不合理、建筑质量差、设施设备不齐全、绿化环境差等缺陷，难以引进有品质甚至高端品牌物管企业。全区目前具有一级资质的物管企业也仅11家，多数为三级（含“三暂”）资质，发展极不平衡。全区还有不少老旧小区，由于基础设施差、没有物业专项维修资金、缺乏统一规范的管理标准，居民支持、参与率低，推行自主式物管或引进专业物管难度较大，即使有的开展了物管工作，档次和水平都很低，不利于巩固和发展**区城市管理尤其是社区综合整治成果。
（二）物业纠纷多、涉及面广，化解难度增大。
二是单体楼项目隐患严重；
三是低价导致低质服务趋势明显；
四是纠纷案涉及的法律关系较复杂；
五是纠纷涉及多重利益关系，化解难度增大。究其纠纷的原因，既有业委会运行不规范、业主对权利义务认识不对称、业主主张权利不理性、部分业主故意拖欠物管费的原因，也有物管企业定位不准、服务水平和质量不高、管理手段落后和开发商遗留问题未得以解决的原因，还有我市物业管理条例操作性不够强、政府缺乏强有力的监管的原因。
（三）物业管理体制和制度设计不够顺畅、不够完善，制度保障有限。
部门层面仅在区房管局设置了物业科，由于人少工作量大，物业科无力承担物业管理纠纷的监控、分析、协调、处置工作，无力指导、助推老旧居民区的自主式物管工作。街道没有设置类似成都锦江区那样的物业管理科和物业纠纷调处分中心，多数街道也仅配备了1名兼职分管物业的工作人员。街道和社区缺乏相应的物业管理法定职责权限，导致物业纠纷协调解决的责任不明、协调工作不及时，以致于造成层层上访，矛盾久拖不决。从地方立法角度看，则存在《**市物业管理条例》不够完善、操作性不够强的问题。各物管主体之间的权利义务关系不够清楚，法律责任和职责权限表述不够明确，特别是各行政部门的职责缺乏具体细致条文规定。《条例》赋予街道的权限是“备案”，是指导、监督、调解和协调，在最终行政裁决权上缺乏有力的法律支撑。由于街道没有强有力的措施介入，难以有效地化解物管纠纷。物业管理涉及到规划、建设、市政等多个职能部门，有的矛盾交织在一起，缺乏一个强力部门来有效协调各方，造成多头管理，问题久拖不决，如果走诉讼程序，则成本高、耗时长、效率低，不少人信访不信法，不愿意诉讼解决。另外，对于物业管理权的交接、验收程序，《条例》的规定很简略，新的物管企业如何进场接管、小区资料如何移交、旧物管企业如何退出、主管部门如何监管验收、居委会与物业公司关系如何处理等，缺乏具体明确的实施细则。物业服务标准和收费标准，也没有公认的市场指导价格和标准等，物业收费十几年一贯制未作调整，物管陷入了收费低或收不起费，服务质量下降，业主认为服务不佳不交费，物业公司服务质量更低的恶性循环。
（四）居民参与自治物业积极性不高、自治不够理性，居委会自治功能弱化。
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