办养老院可行性报告（热门16篇）

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养老院可行性报告

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

（一）组织形式。

（二）工作制度。

二、养老院项目劳动定员和人员培训。

（一）劳动定员。

（二）年总工资和职工年平均工资估算。

（三）人员培训及费用估算。

养老院可行性报告

第一章、养老院项目概述。

一、空巢引发的老年人身心问题。

空巢老人最容易感觉孤独、寂寞。昔日工作繁忙，子女绕膝。而今子女离巢，自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶、丧友、生病等，老人当然会产生寂寞、孤独的心情。寂寞孤独最易导致心理变异，产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题，严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。

二、农村老人无养老保险和医疗保险。我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者，而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村，要解决我国养老问题，难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展，农村养老和医疗保险进展缓慢，农村集体经济的消失，现在农村的孤寡老人，无依无靠的老人，他们的生活面临着非常艰难的境地。

三、养老院太少。

目前，中国现有的各类养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求，我们必须采取有效的应对措施。

四、养老金太少，社会保障制度不完善。

现在大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志，绝大多数已经进入古稀之年了，但是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高，一般的退休工人根本住不起，而且我们的医疗保险存在严重不足，养老金水平太低，社会保障制度不完善。

第三章、市场供需调查分析。

一、机构养老方式。

目前的养老机构主要有养老院、老年公寓、托老所、老年护理院、敬老院等，这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供高水准生活照顾和健康护理。养老院等机构是一个缩小的社会和扩大的家庭，老人可以在这里享受生活照顾、饮食调理、精神慰藉、康复护理等服务。生活照顾有护理员，饮食调理有营养师和厨师；相对于空巢的居住方式，这里有交流对象，可以摆脱孤独、寂寞的困扰；身体不适有医护人员，其中部分机构还包含了医疗康复护理和临终关怀的功能。在我国，这种养老方式还处于初级阶段，还具有很大的发展潜力和广阔的市场前景。机构养老对于很多家庭来说也不是最好的选择，在我国目前的社会经济条件下，机构养老对于解决我国的养老问题也只是杯水车薪：

一是在我国现有养老机构床位数不足的情况下，还表现出床位利用率较低的特点。形成这种现象的主要原因是其服务和管理水平较低，一些养老服务机构的从业人员较少、素质较低，服务水平不高，一些养老机构的服务内容只关注老人的物质生活和卫生保健，而对老人的精神文化生活考虑不足，致使老年人不愿入住或入住后再退出。加之很多民办养老机构由于前期投入较大，因此需要缴纳不菲的费用，很多老人或家庭负担不起。

二是养老服务设施的提供主体不明确，具体到哪方提供者应该承担主要责任，资金来源怎样分配，各自责任方面有何区别等有待定论；政府尤其是地方政府对于养老服务设施的提供问题认识不足，没有给予足够的重视，对养老机构的支持力度和各种优惠政策的落实程度低。

二、社区居家养老方式。

社区居家养老模式具有综合优势。它是对传统家庭养老模式的补充与更新，既可以发挥家庭的功用，同时又能发挥社会养老和社区服务的作用。社区居家养老更能代表社会化养老趋势的发展方向：其一，减轻家庭成员的压力。从社区居家养老服务的供给主体看，居家养老除了家庭成员提供服务外，主要来自社会化养老服务机构和社区照顾。这样家庭成员就有更多的时间来工作、学习，减轻了家庭成员的生活压力。

其二，节约社会养老成本。社区居家养老使养老资源得到最充分的利用，它可以利用老年人家中原有住房、家具、生活设施等物质资源，这样就节约了社会对养老物质资源的投入资金，大大节约了社会养老成本。

其三，提高了养老服务质量。社区居家养老服务人员一般具备家政服务、康复护理等专业知识，能采取灵活的服务方式，最大限度地满足了老年人的需求。服务人员可以是长期、短期、定期、临时（随喊随到），提供个性化服务和专业化服务，这样在增加社区就业的同时，提高了老年人的养老服务质量。

三、家庭养老方式。

中国是礼仪之都，一直保留着“孝道”传统，敬老和养老是优良社会的风尚，并把它作为传统美德世代相传，养儿防老的观念在中国人头脑中根深蒂固。衣食无忧，儿孙绕膝是人们满意的老年生活。自古以来，老年人基本上都是同子孙后辈们一起生活，由子女们赡养和照料，借助外来力量养老被视为是晚景凄凉，或子孙不孝，家庭养老已成为我国最具人情味和最富生命力传承意义的养老方式。其次，这也是满足老年人的心理需求的需要。家庭养老不仅体现了代际之间经济上和生活上的互惠互助，更重要的是体现了精神上的互相慰藉，老年人的地缘文化观念更加浓厚，左邻右舍的情感维系更为重要，老年人一般乐意生活在熟悉的环境中，养老机构的条件再好，也无法完全取代家庭所能带给他们的舒适和满足感。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭养老的功能正在弱化：

空巢家庭和失能半失能老人增加，老年人照料问题日益突出。目前，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。而我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%，随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人。

第四章、养老方式的发展方向。

一、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用失能半失能老人的大量存在，通过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径，它在满足养老的连续性、专业性、及时性方面，特别是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面，发挥着不可替代的作用。机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应该向以下两个方向发展：一方面，政府应该继续加大对公办养老机构的投资，重点保证“三无”、“五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求；另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，可以向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。

二、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足，而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服务供给中扮演着越来越重要的角色，我国政府也认识到了养老服务供给应该在社区服务中占有重要地位，因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。因此，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：

第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体责任地位，整合社区资源，使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。

第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务能力，同时通过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，首先以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务。

第三，引入市场机制，走福利性与产业化相结合的道路，适当的市场化模式会促进提升社区养老服务的水平，拓宽服务的范围，提高服务的效率。

总之，新时期的养老方式应坚持以家庭养老为基础，以社区居家养老为目标，以机构养老为补充，建构多层次的养老模式。

第五章、养老院项目市场竞争格局与企业竞争力评价。

一、我国现有养老院3480个，但大多都是小型养老院，在中国还没一个相当完善的养老院，所以在当今我国老龄化步伐加剧过程中，与其他行业相比，竞争压力性对小一些，但是在最近几年，国内也出现及个性对完善的养老院，非常值得我们借鉴，在拥有将近14亿人的中国，养老院是一个很不错的选择！

二、在中国大地上，各个城市相继出现了一部分养老院，但是大部分都是在政府扶持之下才能生存，大部分都是相对较小的养老院，所以在中国，成立一家私立养老院既是一种自我的挑战，也是一种创新。

三、虽然在中国相继出现了多个私立加政府型的养老院，但是相比中国庞大的人口数字，我公司相对其他行业的竞争压力是非常客观的。

四、虽然前景可观，但是在激烈市场竞争中，现代个人企业不单纯是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续的领先优势，这就要求企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。

第六章、养老院项目机制改革。

一、进行养老保障体系从分散到统一的改革创新。

中国养老保障体系改革可以在前期改革的基础上，改造成以下五个层次，形成一个统一的体系:第一层次-以最低生活保障制度为核心的养老救助；养老救助定位于满足公民基本生活的需要，但标准必须比国民养老金要低。发放救助时可以引入家庭收入调查等目标定位手段，以提高救助资金的使用效率。

第二层次-以现有统筹基金为基础，逐步改造成中央政府负责、全民普享的国民基础养老金，条件成熟时，可以采用社会保障税额筹资模式。

第三层次-以基本养老保险个人账户为基础建立强制养老储蓄账户制度；由地方政府负责组织提供，采取单位、个人共同缴费的方式筹资，全部缴费计入个人账户，并实行市场化投资增值。

第四层次-以现行企业年金和商业团体年金为基础建立自愿性、税优型养老保险制度；这一层次应完全市场化，发挥证券、保险等金融机构的作用。

第五层次-市场化、自愿性的养老保险及个人储蓄计划，满足高层次、多样化的保障需求。

二、完善制度建设，加快法制化进程。建立和完善养老保障法律体系，提高基金运行效率。中国养老保障基金运行中的诸多风险与国家养老保障立法不完善密切相关。因此，应建立和完善养老保障法律体系，通过法律手段规范养老保障基金的征、支、管、投。具体来说：一是要明确参保人的权利与义务。

二是要用法律来明确养老保障基金的管理体制，明确各自的职责。三是要明确社保经办机构的责、权、利。四是要对基金管理公司的投资规则、投资透明度等强制性规范加以明确界定，确保基金运行安全。

三、建立全国统一的城镇基本养老保障制度。

全国城镇所有就业人员（包括机关、事业单位工作人员和各种性质企业的员工）都要交纳养老保险金，个人和单位交纳的比例要统一，建立养老保障资金的个人账户，全国联网、全国流通，由劳动和社会保障部成立专门的机构统一管理。

四、因地制宜推动农村基本养老体制建设。农业是自然风险与市场风险相互交织的弱势产业。我国农业生产又以户为单位，具有相当大的分散性，农民的生产和生活风险也相对比较大，并且农村经济市场化程度越高，这种风险性就越大。此外，全国70%以上的老龄人口分布在农村地区，乡村人口老龄化问题严重，及家庭保障功能弱化趋势十分明显。单纯地依靠家庭与承包土地来解决农村居民的养老问题显然具有巨大的风险而指望通过商业保险的途径来解决农村居民的养老问题更不具有现实性，因为商业公司的营利性和市场性决定了迄今大多数仍是低收入阶层的农村居民不可以依靠的。

第七章、国内养老院项目市场渠道分析。

第一节销售渠道形式。

第二节渠道市场结构。

第三节销售渠道要素对比（主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比）。

第四节对竞争对手渠道的策略研究（例举重点企业的渠道策略进行剖析）。

第五节各区域市场主要代理商情况第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析。

第一节行业利润总额分析。

一、行业利润总额分析。

二、不同规模企业的利润总额比较分析。

三、不同所有制企业的利润总额比较分析。

第二节销售毛利率分析。

第三节销售利润率分析。

第四节总资产利润率分析。

第五节净资产利润率分析。

第六节产值利税率分析。

第九章、国内养老院生产企业分析。

一、企业基本情况。

二、企业资产负债分析。

三、企业收入及利润分析第十章、影响养老院市场发展因素。

第一节有利因素。

第二节不利因素。

第十一章、养老院项目实施进度。

一、养老院项目建设工期。

二、养老院项目实施进度安排。

三、养老院项目实施进度表（横线图）第十二章养老院项目劳动安全卫生与消防。

一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害2．危险性作业的危害。

三、消防设施1．火灾隐患分析2．防火等级3．消防设施。

第十三章养老院项目组织机构与人力资源配置。

2．养老院项目管理机构组织方案和体系图3．养老院项目机构适应性分析。

二、养老院项目人力资源配置1．生产作业班次。

第十四章养老院市场发展前景预测。

第一节国际市场发展前景预测。

第二节我国养老院市场资源配置的前景。

第三节市场空间分析。

第四节市场中长期预测。

一、经济增长与该产品需求预测。

二、该产品总产量预测。

第五节养老院市场发展趋势分析。

一、产品发展趋势。

二、价格变化趋势。

三、渠道发展趋势。

四、用户需求趋势。

五、服务发展趋势第十五章养老院项目投资估算。

一、养老院项目投资估算依据。

三、养老院项目流动资金估算。

四、养老院项目投资估算表。

二、养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表）。

三、养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）。

（3）投资各方收益率。

（4）财务净现值。

（5）投资回收期。

（6）投资利润率。

2．养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）。

六、养老院项目不确定性分析。

1．养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）。

2．养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）。

七、养老院项目财务评价结论第十七章养老院项目风险分析。

一、养老院项目主要风险因素识别。

二、养老院项目风险程度分析。

三、养老院项目风险防范和降低风险对策第十八章养老院项目可行性研究结论与建议。

一、养老院项目推荐方案的总体描述。

二、养老院项目推荐方案的优缺点描述1．优点2．存在问题。

3．主要争论与分歧意见。

三、养老院项目主要对比方案1．方案描述2．未被采纳的理由。

四、结论与建议。

养老院可行性报告

我司（xx公司）是一家拥有多年商业运作和企业管理的专业公司，主要从事市场开发和经营管理，长期来积累了丰富的经验，构成了一套卓有成效的管理模式，组织了一批本事较强的管理班子，在日常运作中，公司始终本着“良好声誉是企业的生命，诚实服务是企业的根本”为宗旨，使我司各方面的业绩不断发展，实力不断壮大。先后开设了：xx商贸有限公司，xx有限公司，xx管理有限公司，xx商场，xx市场，xx等集汽配汽修，五金机电、轻纺、农贸、百货多品种大中型商场和市场。

二、建立地址与定位。

我司租赁位于xx路xx号房屋和场地，总面积（以下简称该物业），拟开设敬老院。

人的需求，使大多数老年人望院兴叹，故所我司拟在市区边缘设立敬老院。由于各方面成本相对较低，加上该物业坐落在秀丽的xx脚下，紧邻美丽的淀山湖旁，依山傍水，交通方便，绿树成荫，空气清新，居住宽敞，环境优美，我司还计划利用广阔的土地开辟鱼池、菜地，等有利于老年人爱好的项目，供老年人垂钓、种植，建造小森林、回廊供老年人养鸟、观鸟、散步交流等设施。景与物的完美结合，必须会成为广大老年人老有所乐、老有所养、愉快生活、安度晚年的最佳乐园。

以上是我司开设敬老院的理由和可行性研究，我司相信只要我们本着“一切为老年人着想，全心全意为老年人服务”的理念，在上级有关部门的大力帮忙和指导下，遵守国家相关法律法规，严格按照行业准则进行管理运作，必须会使该院成为广大老年人居住、养老的梦想场所。

xx有限公司。

养老院可行性报告

1、项目名称。

xxxxxx次中心敬老院改扩建项目。

2、项目承担单位情景。

项目承担单位：xxxxxxxxx政府。

法定代表人：xxxxxxx。

通讯地址：xxxxxxxxx政府办公室。

联系电话：xxxxxxxx。

3、项目承担单位主管部门。

xxxxxxxxx政府。

4、建设地点。

xxxxxx小集镇，xxx敬老院院内。

（二）项目编制依据。

1、《农村五保供养工作条列》。

2、《xxx民政厅，财政厅，发改委关于进一步加强农村五保供养工作的通知》。

3、《关于转发xxx民侦探《关于报送农村敬老院建设规划方案的通知》的通知》。

4、《xxx国民经济和社会发展第十一五年规划纲要》。

5、《xxx国民经济和社会发展第十一五年规划》。

7、国家有关政策、法规及其他相关材料。

（三）研究范围。

目建设的必要性、建设条件、建设规模及资料、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策供给依据。

（四）项目建设的必要性）。

1、搞好乡政敬老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我们党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进农村建设的客观需要。

2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会法杖和改革的成果，使他们在晚年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅仅充分体现了社会注意制度的优越性，并且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德。

3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。五保集中供养适应了农村经济社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式。

4、做好农村五保集中供养工作是健全农村社会保障制度，建设社会主义新农村的具体体现。加快敬老院的建设步伐，进一步提高象五保集中供养率，夯实农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义农村应有之意。

（五）项目建设规模。

向敬老院现有地面积2300平方米，19xx年已建成房屋3幢，总建筑面积2894平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：新建1幢2层砖混结构居住房800m2，新建1幢2层办公服务用房600m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2。

（六）项目建设方案。

1、主体建筑应安全、适用、经济，在条件可能的情景下应注意美观和地方民族特色。

2、建筑装修和环境设计，要有利于老人生理、心理、体现清新、典雅、朴素的特点。

担架回旋条件；老人专用厨房设有燃气泄漏报警装置。

4、xxx农村敬老院的建设应满足防水、防盗等安全要求，符适宜用、安全、经济、美观的原则。

（七）工程建设进度。

本项目建设工期6个月，从20xx年12月底开始至20xx年7月完成，20xx年11月底完成可行性研究报告，20xx年12完成施工图设计、工程招标。从20xx年初开工建设，20xx年7月竣工验收，8月投入适用。

（八）投资估算与资金筹措。

资金来源；全部建设投资共计90万元，按照政府相关补助办法，由县级专项经费补助10万元，乡级专项经费补助10万元，xxx级补助10万元，共30万元，占全部建设投资的33%；申请省级专项资金补助60万元，站全部建设投资的66%。

（九）、结论。

（1）本项目的建设贴合当前党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神礼貌建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高的压迫要求。

（2）项目建成投入使用后对于提高当地农村群众文化精神生活质量，加快推进农村礼貌养老服务社会化，广泛开展农村和谐创立活动，不断提高当地农村礼貌程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，各级政府大力支持，相关部门和各村委会进取配合，当地群众拥护并进取参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设本事和管理本事，初步预测前景良好。

项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理里体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，提议尽快申报立项，开工建设。

2、提议。

（1）该项目属公益性建设项目，提议相关部门进取落实中央、省、市、区。

关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，是项目尽快开工建设，早日发挥效益。

（2）该项目已列入xxx20xx年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。

（3）项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，所以，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设贴合要求起点较高养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。

（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，所以该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要经过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人进取参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。

二、项目背景、建设的必要性及建设目标。

（一）项目提出的背景。

1、农村养老社会化的发展趋势。

十分好的学校让这些五保老人生活好、居住好，胜过许多空洞的说教，对于我们广大的农民群众教育作用会更大，构建和谐社会的需要。

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，区委、区政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建xxx农村敬老院对xxx的弱势老人供给了一个“老有多养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、欢乐幸福。这必然对构建和谐社会起到进取的促进作用。

2、当地农村养老社会发展现状。

xxx敬老院修建于19xx年，占地面积2300平方米，现有两层砖混结构房屋大小房屋11间，建筑面积1560平方米，临时建筑1334平方米，已属陈旧危房。现院内居住五保老人24人，分散供养40人，老人居住十分拥挤，不安全因素多。所以，围绕“老有所养、病有所医、老有所葬”的总体要求，结合xxx实际，对原乡敬老院进行改扩建，以集中供养方式解决农村五保供养老人的“衣、食、住、医”问题已成为当务之急，同时项目建设有利于改善农村公共服务设施，提高公共服务质量。

五保供养对象事农村最困难的群体。解决这部分人的生活问题，关系到党和政府在农村工作中的形象。党中央、国务院对农村五保对象的生活十分关心，温家宝总理在十届人大第二次会议所作《政府工作报告》中明确提出了“完善农村‘五保户’生活保证制度，确保供养资金”的要求。各级政府在认真贯彻落实胡锦涛同志关于要“扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作”的指示时，吧关注农村五保老人养老问题作为构建和谐社会的一项资料，吧五保工作作为执政为民，实践“三个代表”重要思想和建设社会主义新农村具体行动的切入点来抓，列为工作的重中之重，项目建设是贯彻落实《农村五保供养工作条列》的一项具体工程，贴合xxx国民经济和社会发展第十一个五年规划，对落实科学发展观，维护宪法所赋予五保对象合法权益，坚持农村社会稳定，努力构建和谐社会具有异常的重要的意义。

xxx现有21个村委会，总人口44854人，60岁以上老人4270人，现有农村五保对象210人，扩建后的中心敬老院可满足全乡21个村委会的五保对象入住。

xxx地处城郊，交通便捷，政治经济文社会事业发达，是xxx的西大门。本乡现有60岁以上老年人4270人，占全乡总人口数的10%，于19xx年修建的乡敬老院仅有床位数30张，安全乡现有农村五保孤寡老人总数210人计算，全乡集中供养率仅为11.4%，远远低于xxx农村敬老院建设“十一五”的规划提出的集中供养率到达50%以上的目标，“十一五”期间xxx五保老人集中供养任务十分艰巨。多年来乡党委、政府高度重视五保孤寡老人生活状况，把建立健全农村五保供养制度作为实践“三个代表”重要思想，关心弱势群体，维护农民利益和农村稳定的主要工作和民心工程来抓，全镇农村五保供养水平得到了显著提高，为进一步加快社会主义新农村建设步伐，推动社会和谐进程，确保社会养老保障全面贯彻落实，根本《农村五保供养工作条列》和《云民电[]45号》明传电报精神，xxx拟扩建乡敬老院。

（二）项目建设的必要性。

1、搞好乡镇敬老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我们党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进新农村建设的客观需要。做好农村五保集中供养工作是落实立党为公、执政为民要求的具体体现。坚持立党为公、执政为民，必须从解决困难群众最需要、最迫切的问题着手。农村五保老人，既无劳动本事、生活来源，又无法定的赡养义务人，是农村最需要帮忙的困难群体。我们开展的农村五保集中供养工作，吧解决农村孤寡老年人的养老问题作为切入点，所以说，它是党和政府执政为民最直接、最具体、最生动的体现。

2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革了开放的成果，使他们在万年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅仅充分体现了社会主义制度的优越性，并且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德，把每一个敬老院都建成供养社会主义公共道德的示范窗口，将对全社会尊老、养老起到潜移默化的教育作用，促进农村养老观念的变化，促进广大农村生育观念的变化。农村敬老院是我们开展社会公德教育的一个十分好的学校，让这些五保老人生活好。居住好、胜过许多空洞的说教，对于我们广大的农民群众教育作用会更大。

3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。五保。

集中供养适应了农村经历社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式，使农村五保供养工作构成规范的保障制度，从过去低层次的简单保障，转变为此刻物质和精神生活方面的全面保障，实现了农村五保老人的全面发展，新的养老、敬老理念更加深入人心，也使五保供养工作的管理水平跃上了一个新的层次，未解决农村人口的老龄化和空巢家庭问题供给了可资借鉴的模式。

4、做好农村五保集中供养是健全农村社会保障制度，建设社会主义新农村建设的起始之年，逐步加大公共财政对农村社会保障制度建设的投入，进一步完善农村五保户的供养、农村低保、灾民救助的社会救助体系，这就为我们进一步做好农村五保供养工作指明了方向。围绕建设社会主义新农村这个大局，按照“生产发展、生活宽裕、乡风礼貌、村容整洁，管理民主”的要求，加快敬老院的建设步伐，进一步提高全县五保集中供养率，是夯实农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义新农村应有之需。

综上所述，本项目的实施时必要的，在各级政府的支持和帮忙下也是可能的。

（三）建设目标。

1、加强院内管理，建立健全各项制度。按照要求，各项规章制度统一制作版面上墙。健全财务管理制度，设立专门会计和专账，账目日清月结，月底公布。在生活管理上，严格作息时间，按时起床，整理内务，做健身操，值班领导做记录，每周评比。在伙食管理上，院民成立伙食管理委员会。每周召开一次生活会，评议上周情景，制宣下周食谱。坚持碗筷分用，分餐吃饭，生熟食分放，餐具消毒。各院还实行了庆贺生日制度，届时食堂送生日餐，领导组织院民庆贺。管理制度的实施，有效杜绝各项漏洞，切实改善了院民的生活质量和精神面貌。

2、重视老有所为，丰富精神生活。敬老院为五保老人供给了一个交流感情的场所。在这个相对开放的大家庭里，院民们一齐生活、娱乐、学习、劳动、相互了解，相互交流，增强了对生活的信心，精神面貌发生了质的变化。部分敬老院根据老人身体状况和各自特点，把他们分别编入生存、生活、互帮互助等小组，动员他们自我管理，自我服务。组织五保老人开展爱劳动、讲卫生及文体活动竞赛，追求时尚生活方式。部分敬老院让院民进入伙食管理委员会，让他们自我制定食谱，是老人们在劳动中实现自身的价值。

3、以敬老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由敬老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情景，帮忙解决实际问题。

（四）项目单位基本情景。

xxx民政所成立于19xx年1月，设民政助理员编制1人，主要工作职责有：贯彻执行党和国家关于民政工作的方针、政策和法律、法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。组织协调区内防灾、抗灾。救灾工作，管理分配救灾款物，组织指导救灾捐赠。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；对最低生活保障金的使用和管理情景进行督察；负责社会困难户和其他特殊对象的救助救济；组织明白扶贫济困等社会互动活动。

三、建设地点及建设条件。

（一）选址要求。

本项目建设地点的选址，综合研究了项目服务功能的辐射范围，基础设施条件的适应程度，无环境污染等方面的因素，按照因地制宜的原则确定建设地点。项目承建单位经过与民政、城建发展改革、当地乡政府等部门沟通协调，拟定的建设地点位于乡政府所在地xxx集镇，距乡政府直线700米。本项目用地位于集镇街道旁，用地东面是已建成的街道，西为兽医站，用地南是国土资源所，在用地北侧是街道。项目用地为xxx敬老院用地。

（二）项目选址。

根据上述要求，建设选址选择在xxx辖区范围内，距xxx政府直线距离为700米，该地点地址位置适中，地势平坦，地形方正，与其相连的供电、供水、排水、交通。通讯等基础设施已全部完成。

（三）建设条件。

1、区位条件。

在地平均海拔1960米，平均气温14.6c，平均降雨800-1000毫米，冬无严寒，夏无酷暑。森林覆盖率45.8%，种植作物80多种，水资源丰富，有海峰湿地、天坑、七彩谷等以休闲探险旅游为主的旅游业，。xxx属典型的农业乡，教育体系健全，科技基础坚实，卫生机构设施完善，社会保障事业发展迅速，人口素质较高，社会治安状况较好。信息通讯业发展迅速，程控电话电缆已进入乡村，现有固定电话500部，移动电话覆盖全乡；广播、电视覆盖分别为100%和99.9%；宽带网已普遍使用，信息化进程快速推进。小城镇建设初具规模，随着城市化和产业化步伐的加快，大破已逐步融入珠江源大城市的后备保障地域。种植业的蔬菜、烤烟、万寿菊和畜牧业成为农业经济的拳头产业，产业化龙头企业发展态势良好。乡政府所在集镇作为xxx的平安乡，辐射带动了饮食服务员、小铁件加工业、酿酒业、运输业、养殖业、建筑建材业的非有公有制经济迅猛发展。集游玩。吃住、休闲为一体的假日经济模式初步构成，境内风光秀丽，又俗称为小桂林的海峰湿地、天坑、七彩谷、红军走过的红军庙支撑景点。

2、气象条件。

曲靖地处低纬度高原，属亚热带高原季风气候。冬春多雨少雾；夏秋受海洋季风影响，降水集中，雨热同季。年平均日照时数为1943小时；年平均气温14~15c；最热（7月）平均气温19.7c，最冷（1月）份平均气温6.1c。年平均降雨量1080毫米，预计一般是从五月中、下旬开始，十月上、中旬结束，期间降水量占年降水的85-89%。

3、环境条件。

本项目用地位于城镇道路南测、东面为部分临街部分是兽医站用房；西侧为土管所用房；北侧连集镇街道。

总图布置采用按功能区集中布局的方式，保证了各功能区的适用效能，又能整个项目区内弛张有度、动静结合，营造庭院内的舒适，宁静的环境。

敬老院主体建筑具体楼位于项目区北面，使老人居住具有良好的日照，采光和通风条件；综合楼位于基地东面中部，有利于对老人居住及活动等管理；基地南侧为大门；在基地的东北角为餐厅和厨房，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。

四、建设资料及规模。

（一）建设资料。

乡敬老院现有用地面积2300平方米，19xx年已建成房屋3幢，总建筑面积2894平方米。其中砖瓦结构单层房屋两幢，面积1334平方米，用作办公用房1幢，服务用房1幢，由于是临时建筑已成危房，需拆除。1990同时建成的砖混结构两层建筑1幢，面积1560平方米，用作敬老院住房，再次基础上进行整体规划，新建1幢老人住房和1幢办公、服务用房，新建一片户外活动区，种植绿化树和部分草坪。

住房室内布局：每幢住房设置一间医疗保健室，1间娱乐室，1间健康复活动室。每层设服务人员值班用房1间。办公用房布局：设院务管理用房3间，食堂、餐厅4间，阅览室2间，淋浴室2间，储藏室1间。

（二）建设规模。

xxxxxx农村敬老院改扩建项目，计划新建房屋面积1400平方米，其中；其中最新建1幢2层砖混结构老人住房580m2，新建1幢2层办公服务用房550m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2.

五、技术方案。

（一）xxx农村敬老院功能。

总图布置以方便老人的供养、就医、休息与活动，贴合老人护理要求为原则。本项目用地位于城镇道路南侧，从面为部分临街部分是兽医站用房；西侧为土管所用房；北侧连集镇街道。

整个项目的总图布置采用按功能区集中布置的方式，在原有的建筑队基础上重心布局，以居住的老人为中心，把户外休闲区、居住区和服务器按使用功能进行划分，即保障院内有一个舒适宁静的生活环境，又有利于工作人员对事物的管理。

的污染。为此我们在规划设计时针对性的注意并解决了以下问题：

1、防止混乱和交叉：为使敬老院内构成有序的管理，使居住区、管理器和后勤服务区，各自成组分布布置，避免院内老人活动路线与后勤服务路线交叉或混淆。做到动静分开，洁污分流。

2、贴合老人的康复需要：老人住房建筑朝向兼顾日照和通风，为老人供给了一个安静、舒适、清洁的环境，并在节俭用地的同时尽可能的安排绿化面积，使其院内环境构成庭院化。

3、项目可操作性好：项目可根据上级民政安排的资金情景分期分批进行新建建设，适合县情和乡情，有利于构建和谐xxx。

（二）建筑设计。

1、各层建筑功能设计。

项目业务区内呈“川”字型并排3幢房屋，总建筑面积：2960平方米，结构为两层砖混结构，毛石基础，抗震设烈度为7度，地震加速度为0.20g。建筑层高为3米。两幢居住楼均为单向外廊式，新建房屋面积800平方米，维修改造房屋面积：1560平方米，除楼梯间外设68飞房间，每间建筑面积34平方米，每幢居住房设置1间医疗保健室，1间娱乐室，1间康复活动室，二个卫生间，每层设服务人员值班用房1间。尚可设置居住房间56间，完全可安置100人在这个空间环境里生活。整个建筑不求奢华，但求实用，研究到房屋的使用者均为老年人，起居和上下楼梯不是很方便，印象建筑层数只研究建成两层。

可每幢设有洗脸洗衣间、卫生间。建筑施工图设计时必须按《老年人建筑设计规范》jgj122-99和《城市道路和建筑物无障碍设计规程》jgj50-进行具体设计；综合楼为三层外廊式建筑，房内设有院务办公室、阅览室、厨房、餐厅、沐浴等服务和医技管理用房；综合楼在规划设计中力求使用、紧凑、不研究更多的使用面积，把主要投资是用在安置更多的老人方面。

2、结构设计。

各建筑物按工程地堪报告确定基础形式，其上部结构为钢筋混凝土梁板，隔墙材料为砖砌块，墙面为普通抹白，地坪铺耐磨地砖。建筑物的梁柱间距跨度、高度均按国家有关设计规范和要求进行设计。

本项目建于xxx，依国家地震带参数区划图，xxx所在地地震峰值加速度。

3、配套工程（1）供排水。

给水（排水）：按住院人数和工作人员用水管网建设。新增用水量见下表：（略）。

额定用水量11立方米天，城镇给水管网完全可保证供给。

用水给水管网与原有给水管网相接，选用100mmpr主水管引入院内，分支管选用60mmpr即可。

排水（污）：项目区污水以老人生活污水为主，废水可经过新排污管网进入乡镇的排污系统。雨水排水系统，排水管室外采用排水pvc管，承插连接亦使用pvc接头，或者钢筋混凝土预制管，石棉水泥接口。

（2）供电。

供电：集镇供电系统负荷富余，外线采用架空线路与院内供电系统相接；建筑物室内均采用byj型交联导线穿管暗敷。

防雷、接地保护系统：建筑物屋面设置避雷带接闪器，利用建筑物内钢筋混凝柱内主筋作接地引下线并与基础主筋连为一体，接地装置由建人工接地柱基础梁钢筋及人工接地成低压配电网络tn-s-pen系统，零线在建筑物进户线外做好重复接地。

弱电系统：按需要在院长办公室，服务及门卫值班室设置电话，娱乐室和值班室预埋电视线。

防雷接地保护。

1、配电室进线杆装设阀型避雷针作为雷电侵入的过点保护。

依据民用建筑电气设计规范（gb50057-94）有关规定在各建筑物屋设避雷带，利用建筑物内钢筋作引下线，接地装置由基础梁主筋及人工接地体组成。低压配电系统接地采用tn-s系统。

2、注意安全用电，故好等电位连结，其做法见国家建筑标准设计0zd501。

（3）工程管线布置综合要求。

为确保各种管线能正常发挥，避免相互干扰，在管线施工时，须注意沿路段、相交地段管线间的相互关系，严格按工程管线综合的有关技术规范执行。

（4）通信。

电话：全院计划安装2部程控电话，内线交换电话可预留线路位置，暂不安装，外线电话由县电信局安装。有限电视网络由广电部门就近接入。

六、环境保护。

（一）环境保护有关法律、法规、标准。

1、《中华人民共和国环境保护法》。

2、《建设项目环境保护管理条例》（国务院[]250号）。

3、《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）。

4、《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）。

5、《环境空气质量标准》（gb3095-）二级。

6、《地表水环境质量标准》（ghzb1-）三类。

（二）项目污染源分析。

本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：

1、本项目建设过程中对环境的影响主要是建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音。

2、生活垃圾及生活污水。

3活动产生的声响。

4、过往车辆产生的噪音。

（三）环境保护措施。

1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。

2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。

3、居住人员入住后产生很多的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。

4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化本事。

本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：

（四）环境保护预评价。

xxx敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的收排措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。

乡敬老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。

本项目在监视期及正式使用后，虽然产生必须量的污染物，但由于采取了相应的环境保护措施和绿化不会给当地的环境带来污染，但项目承担单位应委托当地的环境保护部门编制《环境影响评价报告表》。

七、消防、安全为生及节能。

（一）消防有关依据。

1、中华人民共和国消防条例。

（二）消防安全措施。

消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项相仿。

措施。

1、xxx农村敬老院的设计与建设严格按《建筑设计防火规范》所要求的标准设计建设，中心内道路为环状路网，满足消防车道要求。

2、室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。室外按《建筑物灭火器配置设计规范》的相关规定设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。

3、在电气设备选型及安装上，均唠嗑了节点，防爆措施、对建筑物采取了防雷，防爆措施。各建筑物均按规范疏散通道、确定通道、楼梯、门的宽度及安全疏散距离。

4、储藏室、康复活动室等重要部门，室内设置烟火感应探测器，安装火灾报警，消防联动装置。

疏散照明：在人员集中处及通道主要部位设有疏散指示照明。

（三）安全卫生。

1、安全卫生是维持宣传中心正常运行的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高安全卫生意识，并采取如下措施：在墙面开窗处、入口大门处等均研究安全防盗措施，配报警系统，确保安全，防止被盗。

2、中心设有消防，通风换气系统及安全疏散门及通道，以保证敬老院内的人员的人身安全。

3、设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故隐患。

4各类活动中严格按照规章进行，要按规定配备必要的保护用品，做好安全卫士防护工作、

5、配备适当适量的环卫人员，负责清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。

（四）节能。

本项目的主要节能环节为节水和节点，措施为：1、选用新型的节能用点设备，用电设备力求做到供电、用电机电动系统合理配置，降低电耗，节俭用电。

2、公共照明采用声光控制开关，杜绝常用明灯具；供热采用太阳能热水器供热，精良节俭电能。

2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，安装计量仪表，节俭用水。3加强对水、电的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。

八、组织机构及人力资源配置。

（一）组织结构。

xxx有xxx政府负责，下设院长室，服务员室、储藏室、宿舍、食堂、浴室、卫生间、医疗保健室、康复活动场所等。

（二）组织结构劳动定员及职工培训。

xxx农村敬老院编制为6人，其中：院长1人，医务人员1人，餐饮管理人员2人，护理人员2人，餐饮管理和护理人员从社会招聘具备职业资格的人员，上岗前所有员工必须正规培训。

九、项目组织管理。

（一）项目组织管理。

1、建设资金实行统一管理，有财务单独立帐，核算，资金使用严格按计划进行，并理解上级有关部门的监督和检查。严格财务规章制度，严防违规违纪行为发生。

2、合理安排资金，进取、充分，扎实地抓好建设前期的各项工作。

3、为了确保xxx农村敬老院建设工期，质量和资金的合理使用，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人职责制。

4、严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期，质量和资金关。

5、严格工程建设项目竣工工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。

（二）项目招标制。

1、招标主要依据。

（1）《中华人民共和国招标投标法》。

（2）国家发展计划委员会第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》。

（3）国家发展计划委员会第5号《工程建设项目自行招投试行办法》。

（4）云计重点（2001）968号。

2、招标组织原则。

（1）严格执行国家及xxx招投标的有关规定和制度。

（2）遵循公开公平和城市信用原则，保证潜在投标人平等，便捷地获得信息，保证评标活动的公正性。

3、招标范围。

（1）根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，xxxxxx农村敬老院建设项目到达了规定规模标准，属于必须进行工程建设项目的招标的项目。

（2）xxxxxx农村敬老院建设工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料的采购全部招标。

4、招标组织形式。

采用委托招标。委托有资质的招标代理招标业务，以保证招标投标工作能够正常进行。

采用公开招标。组织与建设规模相适应的评标委员会（或工作小组），采用科学合理的评价办法，进行科学，公正的评标、定标，确定中标单位。

十、项目建设进度计划。

本项目建设期共7个月，从20xx年开始至20xx年5月完成，20xx年11月底完成可行性研究报告，20xx年12月完成初步设计及施工图设计，从20xx年初开始建设，20xx年7月竣工验收投入使用。

十一、投资估算与资金筹措。

（一）投资估算。

（二）1、投资估算依据。

本估算根据设计工程和施工组织设计方案，参照国家现行有关规范，规定及有关工程资料，以20xx年10月价格水平编制计算。

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）本工程设计工程量；

（4）其它费用按现行有关规定和进行估算，施工监理费依国家物价局和建设部《有关发布工程建设监理费有关规定的通知》中的规定的计算。

（5）建设单位管理费用按第一部分费用的1%计取；

（6）勘察设计费、施工图审查费按照国家计委、建设部计价格[]10号。

文发布的《工程勘察设计收费管理规定》计算；

（10）其它有关在建工程资料。

2、投资估算范围。

（1）土建工程费用：包括建筑物，构建物社费用；

（2）设备购置及安装费；包括住宿设施、餐饮设备、办公设备、文体活动设施、配电设施、环卫设施、消防设施的购置及安装费。

（3）通道使用费：项目建设用地19xx年已由xxx争睹无偿划拨给敬老院使用，本次改建不再新征用建设用地，不计土地使用费。

（4）其他工程费用：包括工程咨询费、勘测设计费、施工图审查费、建设单位管理费、工程监理费、招投标费、其他费用预计6万元。

（5）预备费：建设周期较短，不另行安排。

3、投资估算数据。

项目所需总投资额；本项目总投资估算为90万元，按支出范围划分：建筑工程费74万元，设备购置费安装费10万元，工程其他费用6万元，不再安排预备费。

（二）资金筹措及分年投资计划。

1、建设资金筹措。

资金来源：全部建设投资共计90万元，按照政府相关补助办法市级专项补助10万元，县级补助10万元。乡级补助10万元，共30万元，占全部建设投资的33%；其余部分申请省级专项补助60万元，占全部建设投资的66%。

2、分年度投资和资金计划。

工程完工，投资50万元；三是从配套工程施工开始到设备采购安装结束投资15万元。预留5%的工程质保金待1年后支付。

十二、财务评价。

（一）编制说明及依据。

说明：本项目由xxx民政所负责建设和运营管理，本可行性研究报告据此进行财务评价。

依据：依据国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参照数》（第三版）和国家现行的有关规定和建设单位供给的有关资料进行编制。

（二）财务评价基础数据选择。

1、投资构成。

项目投资总额为90万元，其中构成固定资产为85万元，构成无形资产和递延资产15万元。

（三）功能投资评价。

尹本项目属于分益性质，财务评价主要进行功能投资评价，按项目服务本事100人测算，总投资额90万元，人均功能投资为0.9万元，可确定投资较为节省。

（四）财务评价结论。

经过以上分析，xxxxxx敬老院新建项目在建设投资上较为节省，各项服务功能基本齐全运行期间收入有政府补助经费和有偿服务收入等多渠道来源，只要政府在资金和政策上给与必须的帮忙，能够具备较强的生存本事，具有可持续发展前景，财务评价可行。

十三、社会效益分析。

（一）项目队社会影响的分析。

xxx敬老院改扩建项目，贴合国家政策和省、市、区产业发展规划，项目内涵丰富，社会效益明显。

该项目建设是一项为国家福利及社会健康的分益社会事业，该项目的实践，将为大坡农村五保户供养事业供给一个专业性强内涵丰富的场所，项目覆盖全镇12个村委会，有利于提高全镇的农村公共服务的整体和服务水平，促进国民经济和社会的健康发展。

该项目建设将解决近101人五保户集中供养问题，对提高xxx农村公共服。

务事业综合经济效益具有进取的促进作用。

（二）项目于所在地区互适性分析。

1、不一样利益群体对项目的态度及参与程度。

本项目的建设为当地供给了良好的基础设施条件，能使老年人享受到较高质量的晚年生活，减轻子女的负担，项目的整个建设和使用过程中不会使任何群体的利益收到损害，不存在利益受损群体，所以不一样利益群体对本项目的态度是支持的，愿意参与到项目的建设中去。

2、各级组织对项目的态度及参与程度。

当地政府对文体设施新建项目建设高度重视，从优惠政策上给予大力扶持；各村委会和相关站所也进取配合支持，帮忙解决建设用地、辅助设施等问题；当地群众认为是政府实实在在为他们做了好事，该项目的建设高度认可和进取参与，所以能够确保项目顺利进行。

十四、结论及提议。

（一）结论。

1、本项目的建设贴合当前党中内、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方正政策，是适应社会主义市场经济的发展和加快城乡统筹发展，促进社会主义精神礼貌建设的需要满足当地农村群众对物质生活越来越多，要求越来越高的迫切。

2、项目建成投入使用后对提高当地群众文化精神生活质量，加快推进农村养老服务社会化，广泛开展农村和谐创立活动，不断提高当地农村礼貌都具有重要意义，能够促进当地经济发展和和会和谐，各级政府大力支持，相关部门和各村委会进取配合，当地群众拥护并进取参与，项目建设与当地社会具备互适性；城建单位具备建设本事和管理本事，初步预测前景良好。

3、项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实，建设资金主要由项目承建单位自筹和各级政府相关部门补助方式筹措，项目建设条件具备。

4、项目建设在规划、建设方案、环境保护、服务管理上体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可行性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，提议尽快申报立项，开工建设。

（二）提议。

1、该项目属公益性建设项目，提议相关部门进取落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金，政策等方面给予优惠扶持，是项目尽快开工建设，早日发挥效益。

2、该项目已列入xxx20xx年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各方面环节工作行为，确保工程质量。

3、项目设计的水平和工程的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，所以，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展的需要，建设贴合要求起点较高的养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。

4、进一步拓宽融资渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，所以该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要经过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人进取参与投资和捐资赠，确保项目整体效益的发挥。

养老院可行性报告

二、养老院项目资金筹措。

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源。

（二）项目筹资方案。

三、养老院项目投资使用计划。

（一）投资使用计划。

（二）借款偿还计划。

四、项目财务评价说明&财务测算假定。

（一）计算依据及相关说明。

（二）项目测算基本设定。

五、养老院项目总成本费用估算。

图：养老院项目总成本费用估算。

（一）直接成本。

（二）工资及福利费用。

（三）折旧及摊销。

（四）工资及福利费用。

（五）修理费。

（六）财务费用。

（七）其他费用。

（八）财务费用。

（九）总成本费用。

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算。

（一）销售收入。

（二）销售税金及附加。

（三）增值税。

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算。

七、损益及利润分配估算。

八、现金流估算。

（一）项目投资现金流估算。

图：养老院项目投资现金流估算。

（二）项目资本金现金流估算。

图：养老院项目现金流估算。

九、不确定性分析。

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析。

（二）敏感性分析。

养老院可行性报告

我们具有国家发改委颁发的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。

况（略)4、家庭子女状况（略）5、工作单位性质（略）（二）经济状况（略）图2敬老院老人经济状况（图略）（三）身体状况（略）这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3（略））。图3敬老院老人身体状况但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，（略）。（四）来敬老院的原因（略）（如图4）（图略）（五）对敬老院的评价(略）表2老人对敬老院的评价（图略）。

养老院可行性报告

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

养老院可行性报告

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

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建设养老院可行性报告

到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。

文档为doc格式。

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养老院可行性报告

到底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-间，中国养老产业发展潜力巨大。

养老院可行性报告

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联系人：xxx。

电话：xxx。

传真：xxx。

编写时间：xxx。

主管部门：xxx。

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司。

撰稿时间：20xx年9月2日。

第一章、养老院项目概述。

作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。异常地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，20xx年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资供给良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。

第二章、养老方式存在问题分析。

1.农村老人无养老保险和医疗保险。

我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者，而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村，要解决我国养老问题，难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展，农村养老和医疗保险进展缓慢，农村团体经济的消失，此刻农村的孤寡老人，无依无靠的老人，他们的生活面临着十分艰难的境地。

2.养老金太少，社会保障制度不完善。

制度不完善。

3.空巢引发的老年人身心问题。

空巢老人最容易感觉孤独、寂寞。昔日工作繁忙，子女绕膝。而今子女离巢，自我退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶、丧友、生病等，老人当然会产生寂寞、孤独的心境。寂寞孤独最易导致心理变异，产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题，严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。

目前，中国现有的各类养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。应对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求，我们必须采取有效的应对措施。

第三章、项目开发的必要性分析。

一、解决老龄化社会问题的需要：

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数到达10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从20xx年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到20xx年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。

二、构建和谐社会的需要：

党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等供给了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅仅使老年人晚年生活丰富多彩、欢乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体供给一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到进取地促进作用。

三、加快社会福利事业发展的需要：

愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。

第四章、养老方式的发展方向。

一、加强养老道德宣传，完善养老法律法规体系，巩固家庭养老方式尽管社会养老和社区养老模式在现代社会中具有独特的比较优势，单纯的家庭养老将会在未来的岁月中慢慢淡出历史舞台，可是在目前不发达的社会经济发展水平下，在社区养老刚刚起步的情景下，家庭养老在具有深厚历史传统底蕴的中国仍将会在当前和今后相当长的一段岁月中继续发挥着巨大的功能和作用。这就要求，一方面，国家要利用各种媒体宣传人口老龄化的趋势、特点以及面临的挑战，动员全社会参与到安老敬老养老的安老战略中；另一方面，19xx年颁布的《老年人权益保障法》中规定“享受子女及其他依法由赡养义务的经济上供养、生活上照料、精神上慰藉以及在患病时供给医疗费用和护理的权利”，可是，在许多方面还没有具体的实施细则，尚须相应的法律、法规予以完善化、具体化及可操作化。

二、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用失能半失能老人的很多存在，经过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径，它在满足养老的连续性、专业性、及时性方面，异常是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面，发挥着不可替代的作用。机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应当向以下两个方向发展：一方面，政府应当继续加大对公办养老机构的投资，重点保证“三无”、“五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求；另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，能够向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。

三、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标。

家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足，而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服务供给中扮演着越来越重要的主角，我国政府也认识到了养老服务供给应当在社区服务中占有重要地位，因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。所以，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：

第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体职责地位，整合社区资源，使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。

第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务本事，同时经过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，首先以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人供给日间照料、短期托养、配餐等服务。

第三，引入市场机制，走福利性与产业化相结合的道路，适当的市场化模式会促进提升社区养老服务的水平，拓宽服务的范围，提高服务的效率。

总之，新时期的养老方式应坚持以家庭养老为基础，以社区居家养老为目标，以机构养老为补充，建构多层次的养老模式。

第五章、养老院项目发展对策分析。

一、完善家庭养老，社会各方共同参与。

建立养老院受制于国家的财力社会的财力，用市中心的房子置换到郊区、房屋倒按揭也仅限于有房子的老人。所以，家庭养老在一段时间内仍然是主要形式。这就需要政府、社区、老人的子女共同参与，完善家庭养老的方式。实行政府扶持、老人或子女出资、社区具体负责制。给有老人的家庭配备紧急呼叫器，完善社区医疗服务、餐饮服务、家政服务。这样才能构建子女放心、老人安心、社区尽心的和谐社会。

总之，人口老龄化是严酷的现实，政府、社会和家庭必须在思想上给予足够重视，同心协力共同应对，因为这是构建和谐社会十分重要的一个方面。

二、在城市郊区建养老型房产。

取差价，兑出现金养老，补充老人养老的资金来源，使老人过上更好的老年生活。养老型房产的建设要细致入微，大到周边环境，要注意养老的配套设置，医院、饭店、超市等，小到房间的门锁要简易，房间内配要有紧急呼叫铃等。这样的拥有完善的服务、配套的设计的养老型房产，会很受拥有住房的、有必须经济本事的、不愿住养老院的老人的欢迎。这种方式是老人自我的经济来源和社会的养老金相结合的更好的养老方式。

三、以房养老逐步推进“倒按揭”养老模式。

银行培养一批类似保险师的专业人才。因为“倒按揭”和正向住房按揭不一样之处就在于，正向住房按揭随着时间的推移其风险越来越小，而“倒按揭”时间越长，银行所承担的风险越大。但对于无子女或子女在国外的空巢老人，还有家庭经济状况好，子女收入高的老人还是有广阔的市场。既然有市场，就会有利润，银行应在抓紧培养专业人才，提高技术水平，在条件成熟时推出。以房养老仅靠人们转变思想观念，银行扫除技术障碍还不够，还要国家立法作保证，还需要透明、公正的法治环境，国家要建立相应的法律、法规来为以房养老的实施保驾护航。

四、整合社会力量，建立完备设施的养老院。

要整合现有的养老服务资源，不断增强为老人服务的本事;要充分调动社会各界的力量，关心、支持和参与养老事业的发展;各级财政也要逐步加大对养老事业的投入，同时在全社会倡导对养老事业的捐助。根据不一样地区，不一样收入水平，建设不一样标准的养老院，在高收入地区多建一些养老、医疗、娱乐一体化，服务周到、设施齐备的养老院。

五、开展多形式的老年活动，让夕阳更加多彩。目前，养老制度规定统一的退休年龄，但人的衰老速度是各不相同的，能够根据老人的健康状况和个人的意愿，在政府的扶持下开展各类活动。

(1)组织制作家庭手工业及手工制品。老年人缺少技术和再就业的机会，但无论是城市还是农村都能够就地取材，组织身体健康的老人制作家庭手工业及手工制品。这既不需要多少技术，经简单培训和指导就可从事，也不和他人争就业机会。

(2)建立老年义工制度。目前国内外都有义工制度，大都是在青壮年时供给义务服务，按其供给的小时数，在其需要帮忙时，给予免费的服务。从我们目前执行的实际情景看，在职时做义工很难，大多受时间的限制。但对于退休之后身体还很健康的老人，实行义工制度，这能够取得一举多得的功效。一是参加社会公益服务。组织身强力壮的老年人到博物馆，文化馆，少年宫为参观人员服务，既可丰富老年人的生活，又可发挥他们的知识才华。二是在社会范围内组织老年人相互交流与服务。让身体健康的老年人照顾体弱多病的老年人，体弱多病的老人得到了照顾，身体健康的老人积攒了义工时间，服务双方的老人都排遣了寂寞。三是发挥其技术才能。对于那些拥有技术水平的退休工人、专业技术人员让他们做企业技术顾问、行业咨询顾问，让他们继续发挥光和热，在为社会作贡献的同时，丰富了老年生活。

(3)开展丰富的文体活动。针对老人的不一样特长，社区要多组织书法赛、歌咏比赛、舞蹈比赛、团体旅游等活动，让老人走出家门排遣寂寞。

医养结合养老院可行性报告

括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面。同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展，具有显著的经济带动效应。

基于中国“未富先老”的国情，面对人口老龄化的挑战，中国养老问题日渐严峻，在此基础上，中国出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式。

（1）家庭照顾。

中国传统养老模式以家庭养老(也称家庭照顾)为主，即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供。

（2）机构养老。

随着经济的发展，中国在社会福利设施建设方面有了较大的投入，尤其是在政府对老龄化问题的重视下，机构养老的建设有了很大的改善。各种营造类家庭气氛的养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭的温暖与感觉。此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主的服务建设，要让老人真正成为机构的主人，从而使老年机构照顾的质量有了保证。机构服务观念的改变和政府政策的支持是机构照顾可持续发展的重要动力。

（3）社区养老。

社区照顾，是指动员社区资源、运用非正式支持网络并联合正式服务所提供的支援服务及措施，让有需要的人在家里得到照顾，从而能够过正常生活，达到与社区的融合。

综上所述，机构养老模式能较好的适应中国目前的国情，人口结构等状况，随着人口老龄化压力的增大和传统家庭养老服务功能的日益弱化,老年人特别是高龄老人对社会福利和机构养老服务的需求不断增加,养老职能将更多地依赖于社会,依赖于机构养老服务的开展。随着机构养老模式在中国大范围的成功推广，机构养老服务将成为今后中国养老服务的主要模式。

目前，全国多个省市正在积极摸索“医养结合”的方式。北京市推出了“医养结合”试点的扶持政策及相关的行业规范及标准、质量评价体系。河南省推出了老年医养协作联盟，通过医院牵头，养老机构加盟，实现了区域内的医养协作、双向转诊。

医养结合最大的特点便是为老人提供及时、便利、权威的医疗服务。把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，成为有病老人、高龄失能老人的最佳去处。通过“医养结合”型的养老新模式，有效解决了老人的养老及就医问题，不仅让老人“老有所依”，更让老人们“老有所医”

二、项目建设内容与规模。

项目拟投资2.54亿元引进国内外先进设施，配套相应的水、电、气及辅助设施，建成可安置800名老人的医养结合的养老院。项目占地面积30亩（约20001平方米），土建工程主要包括老年公寓、老年文体活动中心、医疗康复中心、老年营养膳食中心、老年旅行社以及办公区等。项目拟引进的设备包括起居设备、厨卫设备、空调、锅炉与供暖管道、理疗健身设备、轮椅、轮式担架、电视机、闭路电视系统、通讯设备等日常设备以及骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动x线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机专业医疗设备。项目计划从2013年11月开始实施，到2014年11月结束，建设期12个月。

项目的建设，将为xxx市及周边老年人提供一个养老为主、医疗为辅，医养结合的高端养老机构，医养结合让老年人既能享受到养老服务，又能得到专业医疗保障，不仅提升了老年人的生活质量，还能提升养老机构的利用率，同时分流老年慢性病患者，缓解医院床位紧张的压力，可谓是三赢。养老院的建设也将带动周边的居民就业，促进区域经济发展，综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对xxx市乃至xxx省经济可持续发展、转型发展、跨越发展做出重大贡献，对于经济社会发展均具有重要意义。

三、项目规划。

项目市场定位：以xxx及周边地区为目标市场，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体的服务中心。

服务宗旨：切实解决xxx市及周边地区老年人口养老问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的宗旨。项目建成后，能够安置800名老人，为他们提供养颐养天年、医疗康复和生活休闲的场所。

医养结合养老院可行性报告

1.1.1《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》1。

1.1.2《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》实施2。

1.1.3《中国老龄事业发展“十二五”规划》2。

1.1.4《社会养老服务体系建设十二五规划》3。

1.1.5《xxx省“十二五”规划》3。

1.2经济背景5。

1.2.1国内生产总值持续高速增长5。

1.2.2居民收入不断攀升，促进对养老服务的需求6。

1.3行业背景6。

1.3.1我国人口老龄化趋势明显6。

1.3.2机构养老是未来养老模式的主要形式7。

二、项目总论11。

2.1项目基本情况11。

2.2项目建设单位基本情况11。

2.3项目可行性研究报告编制单位12。

2.4项目可行性研究报告编制依据12。

2.5项目建设内容与规模13。

2.6项目总投资及来源13。

2.7项目经济及社会效益13。

2.8项目结论与建议14。

2.8.1项目主要经济指标14。

2.8.2项目主要问题及解决建议15。

三、项目建设的必要性与可行性17。

3.1项目建设必要性17。

3.1.1项目实施是响应国家政策，发展养老事业的需要17。

3.1.2项目实施是弥补资源不足，加强当地社会保障的需要17。

3.1.3项目实施是带动当地养老产业全面发展的需要18。

3.1.4项目实施是满足当地老年人口消费发展趋势的需要19。

3.2项目建设可行性19。

3.2.1模式可行性19。

3.2.2经济可行性20。

3.2.3组织协调和人力资源可行性20。

四、项目规划、市场分析及营销策略21。

4.1项目规划21。

4.1.1养老院整体项目规划21。

4.1.2医疗中心项目规划23。

4.1.3项目合作机构与专家简介28。

五、收入预测及市场分析31。

5.1项目目标客户选择及收入预测31。

5.2项目市场分析32。

5.2.1我国养老市场规模巨大32。

5.2.2项目地周边养老现状分析34。

5.3项目营销策略39。

5.3.1销售流程39。

5.3.2产业链延伸策略39。

5.3.3服务组合策略40。

5.3.4营销组合策略41。

5.3.5项目推广策略及客户管理42。

六、项目建设整体规划43。

6.1建设地址43。

6.1.1自然条件43。

6.1.2经济基础44。

6.1.3交通运输44。

6.2方案设计45。

6.2.1设计特点45。

6.2.2设计原则46。

6.2.3设计要求47。

6.3项目建设内容及工程造价56。

6.4项目规划图58。

6.5设备购置59。

6.6供排水工程61。

6.6.1设计依据61。

6.6.2设计范围61。

6.6.3给水设计61。

6.6.4消防给水系统61。

6.6.5排水设计62。

6.7供电工程62。

6.7.1设计依据62。

6.7.2设计范围63。

6.7.3电气设计63。

6.7.4照明设计64。

6.7.5电信通讯系统64。

七、项目优势分析65。

7.1政策扶持和行业前景优势65。

7.2医疗水平优势65。

7.3特色服务优势67。

7.3.1多层次诊疗项目67。

7.3.2人性化服务措施68。

7.3.3合理的定价体系68。

7.3.4严格的服务质量管理68。

7.3.5服务质量的监督措施68。

7.4行业经验和管理水平优势69。

7.5资本优势69。

7.6区位优势69。

八、环保、节能、消防与劳动安全71。

8.1环境保护71。

8.1.1设计依据71。

8.1.2场址环境条件72。

8.1.3项目主要污染源及污染物72。

8.1.4环境保护措施方案73。

8.1.5项目环境影响评价74。

8.2节能分析75。

8.2.1设计依据75。

8.2.2节能措施75。

8.2.3水专业节能措施75。

8.2.4本项目能耗76。

8.2.5项目节能管理76。

8.3消防措施76。

8.3.1设计依据76。

8.3.2消防措施77。

8.3.3火灾报警系统77。

8.3.4灭火系统77。

8.3.5消防知识教育78。

8.4劳动安全卫生78。

8.4.1设计依据78。

8.4.2保护措施78。

九、项目实施进度安排及人员配置80。

9.1项目组织机构80。

9.2人员招聘和培训81。

9.2.1人员招聘81。

9.2.2人员培训82。

9.3项目实施的各阶段84。

9.4项目实施进度表84。

十、项目投资估算及资金筹措85。

10.1项目总投资估算85。

10.1.1固定资产建设投资估算85。

10.1.2流动资金估算86。

10.1.3项目总投资87。

10.2资金筹措87。

10.3还贷计划88。

十一、项目财务评价90。

11.1计算依据及相关说明90。

11.1.1项目测算参考依据90。

11.1.2项目测算基本设定90。

11.2总成本费用估算91。

11.2.1直接成本91。

11.2.2折旧及摊销92。

11.2.3修理费92。

11.2.4财务费用92。

11.2.5其它费用92。

11.2.6工资与福利费用92。

11.2.7总成本费用92。

11.3销售收入、销售税金及附加和营业税估算94。

11.3.1销售收入94。

11.3.2销售税金及附加费用94。

11.4损益及利润及分配95。

11.5盈利能力分析97。

11.5.1投资利润率，投资利税率97。

11.5.2财务内部收益率、财务净现值、投资回收期97。

11.5.3项目财务现金流量表97。

11.5.4项目资本金财务现金流量表99。

11.6盈亏平衡分析100。

11.7敏感性分析101。

十二、效益分析102。

12.1经济效益102。

12.2社会效益102。

十三、风险与防控103。

13.1政策风险及防控103。

13.2工程技术风险及防控103。

13.3经营管理风险及防控103。

13.4市场风险及防控104。

13.5人力资源风险及防控104。

13.6财务风险及防控104。

十四、结论与建议106。

14.1结论106。

14.2建议106。

十五、附件107。

养老院可行性报告

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。

杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自xxxx年投入使用，从20xx年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在20xx年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，20xx年为10%，其中有做的成功的利润率为18.87%。

养老院可行性报告

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当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到2014年，xx养老机构床位数应到达28800张。在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。xx市委、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。

农植物养殖基地30亩。该院按照xx市一流养老服务机构的标准，设置了床位408张，分设了医务室、大餐厅、浴池、洗衣间、图书室、接待室、会议室、及多功能健身房和琴棋书画等大型娱乐活动室；住宿房间分成高、中、低三个档次，设有双人间、三人间、四人间。养员房间内均配有有线电视、电话、应急呼叫系统和组合家具；高档房间内还配备有独立的卫生间和高档组合家具，是普通老百姓都能享受得起的五星级老年公寓。

三、

1.院区内环境优美，空气清新，绿化面积达一万平，群花争艳、各种果树成荫，长廊、曲径、凉亭令人仿佛踏进了室外桃园。多样化的室外健身场地，和最适合老年人的门球让喜爱体育锻炼的老年人有了用武之地。

2.我院设有三个多功能鱼塘，绿色农植物养殖基地，占地面积30亩。为老年人供给钓鱼、休闲娱乐场所和放心的绿色食品。

3.我院特为老年人开办了一栋集超市、餐饮、娱乐为一体的老年休闲会所。供给酒店式服务，餐饮采用自给自足的方式，让您享受自我钓鱼成果的同时还能够品尝绿色的农家菜，可谓一举两得。为前来探望老人的亲友供给最便利、最简便、最全面的一站式服务。

4.我院设有大型综合活动娱乐室，总面积480平，内设。

各种高档健身器材，棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、可举办大型的老年文艺汇演活动。

5．我院定期聘请养生专家宣讲养生常识，健康保健讲座；邀请xx体育学院健身教练为老年人教授太极拳等健身项目。

四、xx养老院的建设概算及资金来源。

项目概算总投资600万元，其中:养员楼装修及设施380万元，新建接待室12万，改建娱乐室及健身器材15万，园区绿化建设55万，鱼塘及养殖种植建设25万，休闲会所15万，广告宣传费用50万，车辆及办公费用30万，其它费用18万元。

xx养老院的注册资金为500万元。

租赁年限为10年，续约具有优先权。

五、xx养老院人员情景及收费标准。

（一）人员情景：

工作护理人员预计38人（下岗职工再就业人员）。

员工年度工资支出预计80余万。

（二）收费标准：

床位收费标准：

低档床费300元；中档床费450元；高档床费600元按平均床费450元标准计算：

第一年按55%入住率。

第二年按70%入住率。

第三年按80%入住率。

第四年按85%入住率。

第五年按90%入住率[网友投稿]。

计划5年收回投资成本。

六、xx养老院服务理念和经营宗旨。

健全养老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强管理制度建设，致力建设精神礼貌窗口，到达“五个一”要求：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册；统一制订一套规章制度，不断规范养老中心管理。二是发挥养老中心的综合功能作用，努力提高整体效应。三是努力使该院发展成为集托养、养生休闲、健康娱乐、康复护理为一体的老年服务中心，真正发挥养老院综合型、多功能的社会保障作用共创和谐社会。一颗孝心献老人，一颗爱心献社会，一颗xx讲诚信，让老人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、幸福欢乐的度过每一天。

七、开办xx养老院各项手续办理现状。

该院消防设计及装修材料严格依据：

1.《建筑设计防火规范》(gbjl6—87)(1997)；

3.其他法律、法规、规程、规范。

现消防审批手续正在办理中，预计2014年7月中旬可验收完毕。

以上资料呈报xx领导，望贵局给予充分关照与帮忙指导。

养老院可行性报告

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我司（xx公司）是一家拥有多年商业运作和企业管理的专业公司，主要从事市场开发和经营管理，长期来积累了丰富的经验，构成了一套卓有成效的管理模式，组织了一批本事较强的管理班子，在日常运作中，公司始终本着“良好声誉是企业的生命，诚实服务是企业的根本”为宗旨，使我司各方面的业绩不断发展，实力不断壮大。先后开设了：xx商贸有限公司，xx有限公司，xx管理有限公司，xx商场，xx市场，xx等集汽配汽修，五金机电、轻纺、农贸、百货多品种大中型商场和市场。

二、建立地址与定位。

我司租赁位于xx路xx号房屋和场地，总面积（以下简称该物业），拟开设敬老院。

人的需求，使大多数老年人望院兴叹，故所我司拟在市区边缘设立敬老院。由于各方面成本相对较低，加上该物业坐落在秀丽的xx脚下，紧邻美丽的淀山湖旁，依山傍水，交通方便，绿树成荫，空气清新，居住宽敞，环境优美，我司还计划利用广阔的土地开辟鱼池、菜地，等有利于老年人爱好的项目，供老年人垂钓、种植，建造小森林、回廊供老年人养鸟、观鸟、散步交流等设施。景与物的完美结合，必须会成为广大老年人老有所乐、老有所养、愉快生活、安度晚年的最佳乐园。

以上是我司开设敬老院的理由和可行性研究，我司相信只要我们本着“一切为老年人着想，全心全意为老年人服务”的理念，在上级有关部门的大力帮忙和指导下，遵守国家相关法律法规，严格按照行业准则进行管理运作，必须会使该院成为广大老年人居住、养老的梦想场所。

xx有限公司。

2014年x月x日。