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市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147。39亿元，增长12。6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248。88亿元，增长11。3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均gdp市位于省内第十二位。
二、市房地产行业前景。
政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。
市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，gdp占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。20xx年市工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47。2%，比上年提高1。2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。
1、房贷市场余额：
随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。
2、个人经营性贷款附房产抵押。
市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用。
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缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展。
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作。
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作。
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发。
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求。
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。
总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议。
1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。xx年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【xx】37号文件已经要求，自xx年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从**年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[xx]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(xx、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。
河南地处中原，历来就是兵家必争之地，具有承东启西，连南贯北的区位优势。xx北依京津唐、南联江汉平原、西通欧亚大陆、东接连云港，位于西气东输、西电东送、南水北调、东钱西流中枢的关键位置，是我国中、东、西三大经济带结合部的重要支撑，是全国重要的交通枢纽之一，区位优势明显。xx目前综合运输能力不断提高，已基本形成了以公路、铁路、航空为主的立体化综合运输体系。除了这些众所周知的区位交通优势之外，xx还还被贴以“绿城、商贸城、古都、区域性中心城市”等城市标签，xx是商贾云集、工商业发达的中原重镇和全国重要的商品集散中心，物流的发展具有良好的历史传统。现今xx已经成为一个中部区域的中心消费城市，商贸流通发展迅速。一批大型服装、建材、汽配、农副产品等专业批发市场不断壮大，大市场、大流通格局正在形成。
2、发展物流的机会。
现代物流业被认为是社会经济发展的“第三利润源”，是一个城市重要的经济增长极和基础产业。从中国高速发展的经济可以看出，一个巨大的`新兴经济市场正高速运转，尤其在物流领域。物流业作为xx市确定的“三新”产业之一，对于促进一、二产业进步，带动第三产业跨越式发展，促进“中原崛起”，实现把xx建设成为社会主义现代化商贸城市和国家区域性中心城市的战略目标，都有着十分重要的现实意义。随着xx对外开放水平的大幅提高，xx吸聚资本的能力会越来越强，必定会降低交易成本，提高竞争力。xx市有了这些发展现代物流的“支柱”--突出的区域、交通、市场、商品，许多物流业态便应运而生了，涌现出了以思达连锁、丹尼斯量贩、中华粮网为代表的连锁经营、物流配送、品牌专卖、电子商务等新型流通业态，出现了豫鑫、中邮、河南中远国际货运等大中型国有物流公司以及民营物流企业长通等新兴的第三方物流企业。并且呈现出良好的发展势头，传统物流向现代物流转型也在加快。可以预测，未来10-20年，是xx物流产业发展的黄金时期。
3、发展物流所遇到的劣势和挑战。
xx的经济发展水平相对还落后。对于非物流公司，已经意识到在流通领域上下工夫可以降低成本提高经济效益和社会效益。而由于行业的限制，自己并非物流方面的行家，企业不可能在物流中投入大量资金和人力、物力，即使投入进去却又会分散主营业务的建设力量。对于物流公司，由于发展时间短，理论研究不到位，操作经验不够成熟，对于物流市场的管理流程，具体应该怎样去做，大多数的企业还在摸索阶段，物流企业的经营管理策略及运营技巧还是冰山一角。随着xx市建设现代化商贸城的进程加快，一方面物流市场规模扩大，物流需求潜力巨大；一方面物流发展的宏观和微观环境有待进一步改善，还存在着物流管理薄弱，企业经营水平较低等诸多制约因素，如何通过优化环境，强化管理、规范运作，如何进行社会产业分工，政府、行业组织和企业如何和谐协作，还有很多的科学规律亟待研究，探索之路还很长。促进全市物流业的快速、健康发展是各级政府和企业经营者都必须面对的新挑战。
4、物流经济发展的状况。
目前，xx市物流业正处于从传统物流业向现代物流业转变的起步阶段。xx市物流企业的形成，主要有以下四种类型：由传统运输或仓储公司转变的物流企业；由某一行业领域的国有企业转变的物流企业，如邮政、铁路等；大型合资跨区域物流企业；新型内资跨区域的物流企业。由于多数物流企业是从原国有企业转变而来的，国有经济占据了全市物流企业的“半壁江山”，比重在60%左右，另外以私营企业、集体企业和有限责任公司较多。
1、公司量多质差，设施服务水平低。
由于长期以来，物流行业进入的门槛太低，导致该行业发展的盲目和无序。放眼xx各大专业市场，包括城郊大路旁边，如雨后春笋般成立的大大小小物流公司几千家，它们有的办理了相关的证照，有一定的注册资金以及车辆、办公场所等；有的买几辆货车，雇几位司机，便挂出“物流”的牌子；有的则是一部电话、一张桌子、一间房子的“三一”公司，经常玩“蒸发”；甚至有一些单位或企业，圈一块地皮，表面上却喊出兴建“物流园区”的口号，暗地里却搞商业地产开发。这样的物流企业使整体物流信誉度大打折扣，对整个物流行业产生了极其不利的影响。目前xx货运市场“蒸发”现象非但没有减缓的迹象，而且“蒸发”者由小货运部向规模较大的物流企业转移。这造成了整个流通行业效率降低，交易成本上升。20xx年，xx市有7家货运公司携款神秘“蒸发”，涉及金额高达20xx多万元；20xx年，仅见诸报端、较为严重的至少有10家货运公司携款“蒸发”。物流行业正遭遇着一场严重的“信任危机”。
xx市的多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的，其业务内容多数仍是仓储、运输等基础性服务，企业的服务方式和手段比较原始和单一，在仓储、运输、配送各个环节仍然以手工作业为主，自动化程度低，不能优化调度和有效配置，对客户不能提供查询、跟踪等全程服务，物流的统筹策划和精细化组织与管理等能力都显不足，尤其在物流方案设计以及全程物流服务等更高层次的物流服务方面还十分欠缺，难以做到提供综合性的物流服务。尽管已出现了一些专业化程度较高的物流企业，但物流服务水平和效率还比较低，与提供高效率低成本的第三方物流服务的要求还有较大差距。而且目前的物流业态仍处于自然淘汰状态，物流行业的信任度低，还没有到一家独大兼并若干小企业的地步。
2、物流信息化有待提高，标准化建设有待突破。
信息化方面，xx市物流企业规模普遍较小，竞争能力不强。xx市只有21%的物流企业拥有物流信息系统和配送网络，但信息数据系统都是相互孤立和静态的，且标准不统一，难以互联互通，实现信息共享；物流企业之间缺乏统一规划和规范管理，条块分割严重，各家企业各自为战，没有形成信息共享、协同配合的局面；大多数企业的管理信息系统的投资成本较高，市场上又缺少适合物流企业起步的信息系统，因此物流企业在获取物流信息和与客户接洽的方式基本上还是以电话、传真为主，大多并没有采用专业的物流管理信息系统参与日常的运营；与物流相关的电子政务平台如工商、税务、商检、金融、保险等还没有互联互通。这些直接影响了物流企业与用户的有效沟通和协作，严重阻碍着物流综合服务水平与质量的提高，大大地削弱了企业的市场竞争力。物流信息化作为现代物流的标志与核心，日益成为xx市物流业的发展“瓶颈”。
在标准化方面，经济发达国家物流标准化主要是通过企业与企业间、行业与行业间在市场上的不断磨合，为了共同的利益完成的。xx市物流标准化在总体滞后于经济及物流业的发展，现有技术标准存在多方面的差异，制约了物流的协调运作，铁路、公路、海运、民航、工业部门物流系统，都有自己的或选择不同的物流标准，形式多样，版本不一；物流标准化的运作依然在传统体制的框架中进行，以传统的部门划分以及地域划分为基础，缺乏协调配合机制；因物流标准化的市场基础如：物流的基础设施、管理体制、管理水平、人员素质、市场发育程度等诸多方面还比较薄弱，物流标准化的许多方面需要从基础性工作做起；物流标准化对行政力量的依靠程度比较高，没有充分发挥行业协会和标准技术组织的作用。
3、政府管理条块化，管理整体效能弱化。
xx市与物流业相关的铁道、交通、民航等单位实行部门管理，使全市物流业管理权限被分割为若干部分，每个部分又自成体系，均有各自的物流系统，为了各自的利益而难以形成物流合力。这种条块管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理地对物流业进行整体统筹和规划，妨碍着物流业的社会化进程。物流管理和资源的分散化，难以形成社会化的物流配送体系，达不到节约物流成本的作用，无可避免造成资源的极大浪费，使物流业本应具有的整体功能被大大削弱。
4、专业人才缺乏，发展后劲不足。
当前xx市在物流方面的教育还非常落后，尤其是职业教育更加贫乏，xx市开设物流专业的院校还很少，仅有河南工业大学、河南财经学院等少数高校开设，另外一些中专和高校因为过去从未涉及物流教学、研究，近几年才开设此类专业，且培养出来的学生大多从事于操作性工作，市场上缺乏高层次管理层面的人才。而且各校仍处在自行筹划设计课程与实践阶段，在课程设置、教材选取、培养方向等方面缺乏规范性，培养出来的人才参差不齐，离市场的要求差距仍然很大。物流人才是我省十二类紧缺人才之一，在这种背景之下，人才已成为xx市发展物流的瓶颈。
1、加强组织领导，优化发展环境。
政府应加强对现代物流业发展的领导，明确xx市现代物流发展协调领导小组办公室职责；制定全市物流业发展规划及政策；研究解决重点、难点问题；协调重点项目的立项以及用地、建设等环节的审批；实施相关技术标准等。制定适宜的物流业发展战略：建立现代物流服务体系、建立企业现代物流组织管理体系、构建高效的物流网络，建议突出发展服务于重点生产性企业和专业市场的物流服务，大力拓展服务于居民生活的物流配送服务。
2、规范经营行为，维护市场秩序。
在物流管理上，政府应加强物流市场准入管理和日常监督管理。重点制止行业保护、地区封锁和有碍公平竞争的垄断行为，维护供需双方特别是用户一方的正当权益。对于当前的物流行业车辆蒸发、携款外逃等现象，其根源还是门槛低恶性竞争，因此一方面要加大道德宣传力度，企业自身要明荣知辱，政府和行业组织也要进行规范，以法律形式建立行业规范标准。
3、完善物流设施，提升服务水平。
为改变基础设施分散规划、投资的格局，促进基础设施之间的配套和协调发展，改变目前按不同运输方式和行业管理部门进行规划和投资的方式，政府应与企业共同努力，构筑物流基础设施平台、物流信息平台、物流配套设施平台和物流产业政策体系四大平台。同时加强对物流基地、物流中心等新型物流基础设施的规划，合理设置物流结点的规模与布局，使资源配置和服务设施衔接。以综合交通运输体系枢纽为基础，以社会物流需求为对象，运用供应链管理理论与方法，加强与周边城市的合作，建立以物流联盟为基础的以xx为中心的中原地区“城市群”，形成整体合力；加快物流需求市场的培育，发展现代化、高效的物流企业和企业物流。
4、构建物流集团，提高整体效率。
鉴于xx市物流企业普遍规模较小，物流企业应通过企业之间的联合、合作、并购等方式，以资本为纽带，构建企业自身的物流服务体系。大企业要与合适的供应商等结成战略联盟，通过合作以供应链的整体优势参与竞争，实现互惠互利；小企业要与核心企业实行长期的、稳定的战略合作，结成战略联盟，实行供应链管理。例如组建运输物流集团公司，形成辐射全国铁路、公路联运网络，在速度上、成本上、管理上占据竞争优势；组建区域性仓储集团公司，在主要入市口和交通枢纽建立大型仓储，以适应日益扩大的物流量，为企业提供仓储服务；建成全市商品物流配送中心，形成全市连锁网点提供物流配送，积极开展运输、仓储、流通加工、配送等物流增值服务，通过统一进货、统一经营、统一结算、统一品牌等经营策略不断降低社会化物流配送服务成本，提高竞争力。这样，一方面可以提高企业物流资源的利用效率，提高企业开拓市场和整合社会资源的能力，有利于企业做强做大；另一方面，通过联合和合作，参股、控股等方式，充分利用了社会资源，使企业物流与社会物流共同发展。
5、加快标准化进程，促进物流发展。
物流标准化是促进整合、提高物流效率、降低物流成本的桥梁。物流协会应与政府有关部门合作，从物流一体化发展的需要出发，加快物流用语、计量标准、技术标准、数据传输标准、物流作业和服务标准等的制定工作，尽快构建物流业带有共性的物流技术标准和服务规范标准。同时，在考虑与国际接轨的基础上，研究制定本行业企业共同遵守的行为规范，从物流企业应有的服务理念、服务规范、服务内容和服务质量控制等方面入手，组织企业进行国内外物流经济技术的交流与合作，帮助企业申请国际标准认证，建立xx市物流服务质量的保障体系，实现企业由经验管理向科学管理的跨越。
6、加强物流教育工作，培养引进物流人才。
根据物流行业现实的发展情况，建立健全物流培训体系，加快政府管理人员与企业经营人员两个层面的物流人才建设。物流人才的培养渠道有：学历教育培养，职业培训培养，出国进修扩大培养渠道，强化资格认证提高物流人才水平，开展物流教育专题研究强化物流人才等。并且抓好物流学科建设，大力提倡产学结合，建立现代物流的研究、开发与教育的新型机制，使物流企业和研究咨询机构、大专院校进行资本与技术的融合，发挥物流人才的实用性和综合能力。加上开展物流职业资格的认证制度建设和实施工作，加强职业资格的统一管理，进而形成科学、完整、层次分明的物流管理教育体系。
1、建设现代配送中心和物流园区。
完善物流节点和线路的空间布局，构筑高效率的物流网络，xx在铁路、公路方面，即线路部分已经形成较大优势，但是在节点部分缺乏相应的能力。离开节点，线路的优势也很难发挥出来。因此要通过物流中心、货运站场等节点设施建设，对货运中心进行整合，完善物流网络，提高物流能力。按照物流业发展目标，结合当前和未来需求，建设不同功能的物流节点设施。
2、依托商贸，发展多种经营模式。
以市场需求为导向，以商贸为依托，以供应链管理为理念，开展综合物流服务与增值物流服务。xx市的物流企业在发展现代物流的过程中应打破传统观念的约束，通过增加整个供应链提供给消费者的价值以及减少整个供应链的成本来增强整个供应链的竞争力。
其次，发展多式联运，减轻环境压力。为减轻大型货车长途运输所造成的环境和货主和环境和生态负面影响，鼓励发展多式联运，对于长距离运输，尽可能使用铁路运输方式，两头的衔接和集散则以公路运输为主，并为此专门规划建设货运中心。
再次，加强联盟与合作。xx市目前还没有实力很强的物流企业，因此要与xx周边城市进行联合，开展合作与竞争，组成物流联盟，实现双赢。
最后，加强国际合作，加快发展物流业。现代物流的发展已经将贸易经济、信息管理、电子技术和运输配送等紧密联系在一起，贸易方面的逐渐全面开放、市场竞争的逐步自由化已经将现代物流推到了时代的最前列，物流理念和物流技术的发展日新月异。因而在发展xx市物流业的同时，应积极借鉴国外先进的物流理念和物流技术，可以通过合资企业，带动物流业的发展，在合资的同时，引入先进的管理理念与运作模式。
面对新形势，我们必须增强紧迫感，紧紧抓住经济全球化进程加快、国家中部崛起战略实施、国内外产业转移和现代物流业快速发展的良好机遇，把资源和区位优势转化为产业优势，全面促进现代物流业的快速健康发展。
人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000……目前很多项目臵业顾问已经开始这样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型......(此信息有贵州房地产qq群得知)。
2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据了解花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，一个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。
3、完善的销售体制和先进的销售宣传工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解和热情的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完美。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣传片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先进的销售工具，比如中国水电〃观府壹号，单体户型模型采用超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3d立体图像等，确实感受到视觉带来的冲击感。
本次贵阳之行，给我和我的同事带来全所未有的全新感受，并看到和学习到一些我们所未知的营销理念。同时也体会到自身的不足，无论是产品规划上的，销售体制和管理上的都有全新的收获。针对马龙广电文化项目，我个人提出以下建议：目前项目最大的问题在于工程资金支付困难，而面对本身产品上的一些规划缺陷，尤其是商业部分，面积过大，总价较高，短时间销售完毕，比较困难，商业部分占销售总额的50%。因此只能集中消化住宅和地下车位来缓解资金压力。然而面对目前马龙房地产市场竞争激烈，客源较少，又如何度过销售低迷时期?建议：1、推出特价房源，针对94.03㎡住宅，低价出售一部分，不分楼层，每套25万元。2、针对顶层跃层住宅，采用捆绑式销售，买房子送车位。3、车位目前报名情况不理想，报名10组客户，为促进全部成交，建议价格定制为7-8万元/个，优惠后7-7.5万元每个销售。剩余车位待住宅和商铺全部销售完毕后在销售，销售价格可为9-10万/个。4、提高销售服务质量，严格要求销售人员的行为规范。5、尽快完成项目整体工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、据了解，龙翔路扩建工程，政府已经在动员拆迁，预计20xx年7月通车，据此，将拉动商业部分的销售。
文档为doc格式。
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“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速。
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显。
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高。
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响。
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。2005年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
市场调研分析报告一．调研背景随着素质教育的全面普及，我国的教育工作更加注重于学生的全面发展。当代大学生课程任务不紧张，课余时间较多，有更多的精力与资源全方位提升自己。教育部、各高校及一些企业积极举办了许多比赛。种类及数量繁多的比赛吸引了很多大学生，但这些比赛一般是由各学院团委有选择性的下发，这往往会影响同学获取比赛信息的及时性与准确性，也会产生一些比赛通知不到位的情况。
在这个大前提下，我们计划开发一个“”项目，专门为大学生提供全面、即时、准确的比赛信息。
二．调研目的为了解当代大学生对各种比赛的热情、了解程度、获取竞赛信息的途径等，我们进行市场调研，了解市场需求，以验证“”项目的可行性并明确开发的具体内容及形式。
三．调研方法为此次“”项目开发工作的顺利开展，我们特成立调研小组。通过网络以及发放调查问卷等方式，对大学生获取比赛信息的情况进行了调研工作。
四．调研范围山东科技大学在校本科生、研究生。
4.调研对象一般参加什么级别的比赛；5.为什么“爱竞赛”网站的关注度不高六．调研结果通过对调查结果的分析可得到以下结论：
1.对于在校大学生及研究生关注比赛信息的途径偏好中，61.5%倾向于使用手机网页,30%倾向于使用手机app，8.5%倾向于使用电脑。
2.90%的在校大学生及研究生通过团委下发的通知获取比赛信息。
3.88%的在校大学生及研究生反映获取比赛信息不及时不全面。
4.45%的调研对象通常参加校级比赛，20%通常参加院级比赛,15%通常参加国家级比赛，20%通常参加校外各公司的比赛。
5.普遍认为“爱竞赛”网站关注度不高的原因是其对比赛收集不全面并且对比赛信息更新不及时。
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在xx新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“xx市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从xx市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响。
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
xx市政府关于常平（20xx~20xx）经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、xx市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右；20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
1、常平各个区域分析：
1）常平中元街及中心地段。
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2）西北面区域。
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3）常平南面，常黄公路沿线区域。
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20xx年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4）常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以xx四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析。
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
通过对建材市场的实地参观和调查，加深我们对所学建筑装饰材料的理解和认识，加强学习与实践相结合的能力，能够全面的了解每一种建筑装饰材料的性能和应用的范围。使我们了解到不同建筑装饰材料的需求、常规尺寸和基本价格，补充我们在课堂学习上的不足。建材市场调研能够开阔我们的眼界，使我们学习到更多有关建材方面的知识，为我们今后的设计积累更多有关材料的知识性能。
2. 调研地点
郑州东建材市场
3. 调研时间
2017年10月13日
4. 调研方式
实地观察、访谈调查、实景拍摄、资料搜集
5. 调研内容
1． 了解所学的几类建材
2． 对每一类的建材的品种进行详细的观察和了解
3． 了解每种建筑装饰材料的具体性能和适用范围、部位
4． 大致了解每种建材的施工方法和价格
5． 对所调查的建筑装饰材料作出相应的分析和综合评估
6. 调研成果
一． 木材类
木材是树木砍伐后，经初步加工，可供建筑及制造器物用的材料。木材泛指用于工民建筑的木制材料，常被统分为软材和硬材。工程中所用的木材主要取自树木的树干部分。木材因取得和加工容易，自古以来就是一种主要的建筑材料。
木材按树种进行分类，一般分为针叶树材和阔叶树材。
木材有许多优良特性，因此在建筑领域运用最多，历史最悠久。木材与钢材、水泥并称为“三大材料”。
木材的优良特性：1.质轻、高强、良好的弹性和韧性
2.较好的绝缘、隔热、吸声性能
3.美丽的纹理质感，较好的装饰性
1. 木地板
木地板分为实木地板、实木复合地板、负离子木地板、强化木地板、软木地板和竹材地板等。
木地板的优良特性有：美观自然、无污染、质轻而强、容易加工、保温性能好、色泽光亮易清洗、耐久性强等优点。
木地板常见问题：湿胀起拱、板面产生裂缝、行走时有声音、干缩离缝等。
2. 装饰板材
细木工板：
细木工板（俗称大芯板、木工板）是具有实木板芯的胶合板，。现在市场上大部分是实心、胶拼、双面砂光、五层的细木工板，尺寸规格为1220 mm×2440mm。
细木工板握螺钉力好，强度高，具有质坚、吸声、绝热等特点，加工简便，用途最为广泛。常用作家具、门窗及套、隔断、假墙、暖气罩、窗帘盒等。
胶合板：
胶合板是由三层或多层一毫米左右的实木单板或薄板胶贴热压制成，常见的有三夹板、五夹板、九夹板和十二夹板。
胶合板结构强度好，稳定性好。胶合板含胶量大，施工时要做好封边处理，昼减少污染。胶合板主要用于装饰面板的底板、板式家具的背板等各种木制品工艺。
刨花板：
刨花板是天然木材粉碎成颗料状后，再经黏合压制而成，因其剖面类似蜂窝状，所以称为刨花板。主要用于绝热、吸声或吊顶、制作普通家具等。
集成材:
集成材是一种新兴的实木材料，采用大径原木，精深加工而成像手指一样交错拼接的木板。集成材可以直接上色、刷漆，比细木工板省一道工序。集成材不易变形，主要用于木门扇、高档家具等。
照片欣赏:
二． 金属材料
金属材料是指金属元素或以金属元素为主构成的具有金属特性的材料的统称。继石器时代之后出现的铜器时代、铁器时代均以金属材料的应用为其时代的显著标志。现代，种类繁多的金属材料已成为人类社会发展的重要物质基础。
金属材料包括结构金属材料和装饰金属材料。金属的分类：黑色金属、有色金属和特种金属材料。
金属材料特性:1.良好的光反射和光吸收能力
2.良好的力学性能
3.良好的加工性能
金属材料的优点：1.是回收利用率最高的材料，节能且环保
2.自重较轻，易于加工；形式众多，色彩丰富
3.耐候性和耐久性
1．不锈钢板
不锈钢板表面光洁，有较高的塑性、韧性和机械强度，耐酸、碱性气体、溶液和其他介质的腐蚀。它是一种不容易生锈的合金钢，但不是绝对不生锈。
不锈钢板种类：镜面不锈钢、拉丝不锈钢、蚀刻不锈钢、花纹不锈钢等。
不锈钢板特性：耐腐蚀性、高温抗氧化性、具有良好的物理性能。
2.铜及铜合金
由于铜及铜合金具有优良的导电性﹑导热性﹑延展性和耐蚀性，因此在工业化迅猛发展的今天，铜及铜合金在各个领域都有十分广泛的应用。由于铜水管具有美观耐用、安装方便、安全防火、卫生保健等诸多优点，使它与镀锌钢管和塑料管相比存在明显优越的价格性能比。在住宅和公用建筑中，用于供水、供热、供气以及防火喷淋系统，日益受到人们的青睐，成为当前的首选材料。
铜及铜合金的性能：
1． 有优异的物理化学性能。
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2． 有良好的加工性能。
3． 有某些特殊的机械性能。
3.铝合金板材
铝合金是工业中应用最广泛的一类有色金属结构材料，铝合金密度低，但强度比较高，接近或超过优质钢，塑性好，可加工成各种型材，具有优良的导电性、导热性和抗蚀性，工业上广泛使用，使用量仅次于钢。
铝塑板：
震性、质轻、易加工成型、易搬运安装等特性。
铝塑板用途：可应用于幕墙、内外墙、门厅、饭店、商店、会议室等的装饰外，还用于旧建筑的改建，用作柜台、家具的面层等。
铝单板：
铝单板均与采用世界知名大企业的优质铝合金加工而成铝单板特点：轻量化，刚性好、强度高、不燃烧性、防火性佳、加工工艺性好、色彩可选性广、装饰效果极佳、易于回收、利于环保。
铝单板应用：建筑幕墙、柱梁、阳台、隔板包饰、室内装饰、家具、展台等。
铝蜂窝板：
铝蜂窝板采用复合蜂窝结构，广泛地应用于大厦外墙装饰（特别适用于高层的建筑）内墙天花吊顶、墙壁隔断等领域。该产品将为我国建材市场注入绿色、环保、节能的鲜活动力。
建筑实例：
德国德累斯顿中央购物中心 以铝为主要装饰材料
荷兰阿姆斯特丹科技博物馆 以铜合金为主要装饰材料
哈特福德神学院 以镀层合金为主要装饰材料
巴塞罗那现代艺术博物馆 以镀层合金为主要装饰材料
三． 石材
石材主要可分为天然石材和人造石材两大种类，石材是建筑装饰材料的高档产品，天然石材分为花岗岩、大理石、砂岩、石灰岩、火山岩等，人造石材主要有水磨石、人造花岗岩、人造大理石等。目前市场上常见的石材主要有大理石、花岗岩、水磨石、合成石四种。 石材在使用时由于使用天然饰面石材装饰的部位不同，所以选用的石材类型也不同。天然饰面石材除需考虑色调选择外，还要考虑建筑物的功能。
石材特性:耐火性、耐冻性、耐久性、色泽艳丽、抗压强度大等。
四. 涂料
涂料是一种材料，这种材料可以用不同的施工工艺涂覆在物件表面，形成粘附牢固、具有一定强度、连续的固态薄膜。属于有机化工高分子材料，所形成的涂膜属于高分子化合物类型。现代的涂料正在逐步成为一类多功能性的工程材料，是化学工业中的一个重要行业。
1.外墙涂料
外墙涂料的功能：外墙涂料主要是装饰和保护建筑物的外墙面，使建筑物外藐整洁美观，从而达到美化城市环境的目的。同时能够起到保护建筑物外墙壁的作用，延长使用时间，从而获得良好的装饰和保护效果 。
外墙涂料按照装饰质感分为四类：
1、薄质外墙涂料：质感细腻、用料较省
2、复层花纹涂料：花纹呈凹凸状，富有立体感。
3、彩砂涂料：色彩新颖，晶莹绚丽。
4、厚质涂料：可喷、可涂、可滚、可拉毛，也能作出不同质感花纹。
2.内墙涂料
内墙涂料就是一般装修用的乳胶漆。按照基材的不同，分为聚醋酸乙烯乳液和丙烯酸乳液两大类。乳胶漆以水为稀释剂，是一种施工方便、安全、耐水洗、透气性好的的涂料，它可根据不同的配色方案调配出不同的色泽。
种类：水性内墙漆、油性内墙漆、干粉型内墙漆，属水性涂料，主要由水，乳液，颜料，填料，添加剂五种成分构成。
3.真石漆
真石漆是一种装饰效果酷似大理石、花岗石。主要采用各种颜色的天然石粉配制而成，真石漆装饰后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅，和谐，庄重之美感，适用 于建筑物的室内外装饰。特别是在曲面建筑物上装饰，可以收到生动逼真，回归自然的功效。
真石漆特点：
1、成本远低于花岗岩;
2、适用于多种基面、异形面，可随建筑物造型任意涂装;
3、涂层表面凹凸柔顺，层次感分明，具有天然花岗石般的美感;
4、超强的耐候性、抗紫外线能力，及柔韧性、自洁性、耐酸碱性。
五.砌块,面砖
1.砌块
砌块是利用混凝土，工业废料（炉渣，粉煤灰等）或地方材料制成的人造块材，外形尺寸比砖大，具有设备简单，砌筑速度快的优点，符合了建筑工业化发展中墙体改革的要求。 根据材料不同，常用的砌块有普通混凝土与装饰混凝土小型空心砌块、轻集料混凝土小吸水率较大的砌块不能用于长期浸水、经常受干湿交替或冻融循环的建筑部位。
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2.面砖：
内墙陶瓷面砖 ：
用于内墙装饰的薄片精陶建筑材料。可分为正方形、矩形、异形配件砖等品种。按其组成区分有：石灰石质、长石质、滑石质、硅灰石质、叶蜡石质等。釉面砖主要物理性能为：耐急冷，耐蚀性好，适用于建筑物内部装饰。
.外墙陶瓷面砖：
外墙面砖是以陶土为原料，半干压法成型，经1100 左右煅烧而成的粗炻类制品外墙面砖的质量要求为：表面光洁，质地坚固，尺寸色泽一致，不得有暗痕和裂纹。
陶瓷锦砖和玻璃锦砖
陶瓷锦砖是以优质瓷土烧制成片状小瓷砖再拼成各种图案反贴在底纸上的饰面材料是优良的室内外墙面(或地面)饰面材料陶瓷锦砖和玻璃锦砖的质量要求为：质地坚硬，边棱整齐，尺寸正确。
六．装饰玻璃
1. 压花玻璃
有无色、有色、彩色数种。压花玻璃表面有各种压花图案，所以具有一定的装饰效果。这种玻璃多用于办公室、会议室、浴室、厕所、卫生问等公共场所分隔室的门窗和隔断处。
2.镀膜反光平板玻璃
隔断墙、造型面、屏风等处。
3.钢化玻璃
该玻璃除具有普通平板透明玻璃同样的透明度外，还具有很高的温度急变抵抗性，耐冲击性和机械强度高等特点。钢化玻璃破碎后，碎片小而无锐角，因此在使用中较其他玻璃安全，故又称安全玻璃。常用于高层建筑门窗，以及商场、影剧院、候车厅、医院等人流量较大的公共场所的门窗、橱窗、展台、展柜等处。
4.艺术镶嵌玻璃
用铜条或铜线与玻璃经镶嵌加工，组合成具有强烈装饰效果的艺术镶嵌玻璃。现在彩色镶嵌玻璃在欧洲及北美均为非常流行的装饰产品，广泛用于门窗、隔断、屏风、采光顶棚等处。
7. 调研总结
由于建筑装饰材料种类繁多，琳琅满目，在建筑装饰的各范围的使用情况不同，建筑装饰材料所涉及的范围和种类十分繁复，因此我们针对在建筑装饰装饰中较为常用的几类建材进行了调查和了解。通过调研，我们了解了很多建材的实际功能，通过实际与书本相结合，加深了对建材的理解，运用等多方面知识，无论是在以后构造学习或是设计中对材料运用将起到很大作用。
调研地点：南京弘阳家居（迈皋桥店）
调研方式：抽样调查
调研目的：了解市面销售家具、建筑装饰材料的款式风格、价格定位、消费者的喜好，建材工艺结构，行业现状。
一、家居建材卖场简介
2017年5月26日，位于城北迈化路，区域内最大的家居建材品牌大卖场——弘阳家居迈皋桥店，在众首期盼的目光中盛大开业。占地12万平方米的大卖场内，涵盖了包括家居、建材、超市、餐饮等四大项，十七种小项的经营种类，并囊括了国内外一线知名品牌。由于拥有成立十余年之久的弘阳装饰城这一大型物流集散地优势，弘阳家居迈皋桥店不仅具备极大的产品价格优势，同时又以五星级的店堂装修风格，为消费者营造了一个轻松、高品的购物环境，力求为广大市民带来一种国际化的购物休闲娱乐方式，营造一种全新的家居生活潮流。而虽然地处市区内，但为了给消费者提供更大的便利，弘阳家居迈皋桥店还开通了面向下关、仙林、城东、城北等区域路线的四班购物直通车，以真正人性化的服务体系服务大众，充分体现了弘阳家居的品牌服务理念。
二、调研范围
诺贝尔磁砖
索菲亚衣柜
志邦厨柜
2.定位价格范围：
不同的产品，不同的价格范围
3.功能
2.1实用功能：（储存、保温、防滑、遮盖等）
欧派厨柜
储物功能：外表虽充满着田园的风格让人流连忘返。但橱柜的内部也不能小瞧。
我们拉开其中一个抽屉，里面有各色各样适合不同碗盘的架子，方便你分类收纳，就算再多的餐具也能收得整整齐齐。
2.2审美功能：（例如风格样式）
欧派厨柜
欧派柠檬黄橱柜摒弃了繁琐和奢华，处处将生活气息融入，并将不同风格中的
优秀元素汇集融合，以舒适机能为导向，强调“回归自然”。
3.材料（实木，人造板材，铁艺，塑料树脂，藤，竹等）：
欧派厨柜
在材板上，这款橱柜采用的是中纤板，该板纤维组织均匀，纤维间的胶合强度高，故它的静曲强度、平面抗拉强度、弹性模数好。而且它吸湿、吸水性能较好。
4.结构工艺特点：
在材质上，该款橱柜采用中纤板，该材料弹性模数好，较为耐用。在五金材料的选择上，采用世界顶级的'blum。除了这些表面的优点，在储物方面，它的表现也很出色。空间利用率比较高，抽屉里设有碗盘架，无论甚么形状的碗盘都能找到自己的位置，收纳十分方便。在水槽外形设计方面虽然不出色，但是细节关注方面一点也不简陋，增加了许多实用的小设计。
为了实现闽兴物流成为服务一流、西北一流的中国西部石化产品建材现代物流业的领航旗舰的宏伟企业愿景。也为了把“闽兴”这一区域品牌行之有效的向西北周边的几个省进行全面的推广，为促进公司的繁荣发展，根据公司的部署，公司企划中心积极组织调研组。于2017年4月20日---2017年4月21日两天时间赴银川，对银川的几个建材市场进行了专项调研。调研以走访、实地考察等形成进行。两天来调研组分别走访了昆仑建材城、建发家世界、兴隆卫生洁具市场、长城装饰材料市场、华龙陶瓷市场、民乐陶瓷市场、西夏建材市场、西部建材市场、三森国际家具汇展中心、中房·家居装饰用品广场、龙盘家居广场、恒诺家居建材城。现将调研情况汇报如下：
一、市场的基本情况
（一）银川市建材市场已颇具规模，专业化程度高，建材市场基本表现为集中经营的区位优势。人流密度大，信息扩散速度快，交通便捷，以致于整个建材市场从视觉角度来看，趋于繁荣发展的良好态势。
（二）整个市场又以仓储面积小，产品堆积凌乱而处于混乱的交易状态。钢材市场主要以露天储存为主，很多经销商受自身条件限制，使采购、仓储、信息等资源效益低下，进货成本进一步加大，市场风险的危机然存在并呈上升态势。
（三）以劣充优“混”进消费市场致使消费者权益受损，良莠不齐瞒过市场准入门槛利用出租营业执照或购买他人的营业执照，以此来冒充正规大厂家的材料。装饰建材流通业，主要还是依托“摊位制”批发市场。
（四）昆仑建材市场位于银川市的南入口上前城村，东接丽景街，西靠清和街，南至拟建李银公路，北至武警支队围墙，市场总占地460亩，约合30.66万平方米，建设总投资1.8亿元人民币，市场货场面积12万平方米，营业房建筑面积3万平方米。目前有中巴9路、公交19路、公交27路通行于市场，交通便捷，出入方便。 为扩大市场规模该市场准备在已建昆仑建材市场的西边约120亩土地范围内扩建市场，建设一个规模更大，设施更加完善，功能更加齐全的综合性建材市场。
（五）建发家世界商业广场是银川建发集团股份有限公司投资建设，由银川建发家世界有限责任公司经营管理的银川市规模大、功能完善的大型家居购物广场。建发家世界商业广场位于新华东街和清和南街交接地带，交通便利，环境优雅，是集产品销售和展示为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居产品购物中心，提供家居设计和装修、装饰材料、规划建筑面积20万平方米，一期建筑面积近6万平方米，有商户300多家，经营产品5000多种，其中国际知名品牌100多家。现已形成了家居商场、家装广场、电动自行车市场和餐饮、娱乐四大专业市场。
（七）西夏建材城是由宝丰投资集团有限公司旗下子公司宁夏燕宝建材实业有限公司开发的集钢材、装饰材料、仓储及物流配送为一体的综合建材市场，由钢材市场、装饰材料市场、仓储中心和燕宝花园四部分组成。建材城总占地面积3160亩，规划建筑面积80万平方米，建材城位于宁夏银川市西夏区，离城区5公里，交通便利，公路网络四通八达，可连接银青、京藏高速公路和109、307、211、110国道，集商品流、资金流、信息流为一体的现代化第三方综合性区域物流中心。建材城装饰材料市场占地面积1610亩，总建筑面积近30万平方米，拥有面积3000平方米至34000平方米大型钢结构专业展厅16个,并设有3个大型停车场，是宁夏规模最大的专业装饰材料市场。 建材城装饰材料市场经营品种齐全，是以经营瓷砖、卫生洁具、木地板、木工板材、厨柜、油漆、五金、家具、灯饰、家装等各类装饰材料的专业批发和零售市场。市场内有来自全国各地的1000余家商户，汇集知名品牌汇集，经营品种齐全。
（八）西部建材城坐落在银川德胜工业园区内，总投资2、2亿元，占地面积550亩，建有配送中心、仓储中心、信息中心，为一站式的现代化大型建材市场。建材城全部实行品牌经营，划分了陶瓷瓷砖、洁具卫浴、各类板才、地板橱柜等11个大型建材展厅。在展厅四周建有工艺设计、五金电料、水暖配件、油漆涂料等配套专营区域。这是宁夏第一个门类齐全、设施高档、功能先进、管理规范的超大型专业建材市场。
（九）三森国际家居汇展中心（原名称宁夏国际家具汇展中心）是银川市政府在第四届中国投资贸易洽谈会上招商引资项目，由陕西三森实业集团投资1800万元兴建的，是三森实业集团的核心企业之一，三森国际家居汇展中心位于银川市兴庆区黄金地段，交通十分，占地面积3万多平方米。我中心分东、西两个大型展厅和二期精品厅，市场内有经营商户100多家。设有高、中、低档民用、办公系列家具。
（十）龙盘国际家俬装饰城是由银川市龙盘房地产开发有限公司与浙江省宁波市多家实力雄厚的家俬企业联合投资开发的。分为家俬区和装饰材料区两部分，是集家俬、装饰材料为一体的大型批发、零售市场。占地面积220亩（约15公顷），建筑面积为16万平方米。总投资3亿人民币左右。物流市场专业化、集约化、规范化。地理位置优越、广阔市场前景广阔。
（十一）恒诺家居建材城位于银川市兴庆区新华东街城市核心商圈，交通便利，拥有15万平方米的超大规模卖场，集家装、建材、家具、休闲娱乐为一体。拟订于5月正式开业，现正处于招商阶段。
二、银川整个建材市场存在的问题
经走访调查了解发现银川整体建材市场存在着三个突出的问题：
（一）市场规划不合理，建筑结构存在偏差，仓储面积小，商业交易不便利。主要表现为三个方面：第一，商户仓储面积小，经营店铺普遍表现为脏、乱、差的不谐调局面，店内和门面产品堆积成堆，不但消费者行走困难，而且在装卸货过程中会导致路面交通堵塞。第二，钢材货位场地硬化和仓储房建设不完善，场地沆洼不平，积水疏排不畅，致使仓储钢材失光脱色。第三，缺乏对运输队的有效管理，外流车队停放与出入混乱。列如：昆仑建材城。
（二）以劣充优破坏市场信誉 、良莠不齐市场产品标准化水平差、“摊位制”销售隐忧大 ，市场服务水平不高。
据统计，2017年至2017年银川市的建材市场约有300多家，部分建材批发市场都是由卖方出价、买方砍价形式交易，商品价格透明度很差，常常会出现同一商品的价格差出一大截的情况，从而导致一些消费者误认为商户所售的名牌产品，打着“总代理”的保护伞招摇撞骗，投机做法迎合了大众消费心理，误认为商家“薄利多销”自己捡了便宜，其实却不知这些卖出去的产品大都是以次充好、以劣充优的货色。 另外，一些生产企业生产行为极不规范。他们采取欺骗手段，先按国家标准生产一批合格产品以应付有关部门的检查，后续偷工减料大批生产伪劣产品。更有甚者，采用非法手段，购进名牌产品的合格证、外包装等为自己的“残品”进行包装。
装饰建材流通业，主要还是依托“摊位制”批发市场。相关人员告诉记者，据统计，摊位制大约占市场流通形式的90%%以上。而摊位制市场存在的最大弊端就是，经营与管理相分离，没有强有力的质量与服务的监督制约机制，由此带来的也远不仅指商品质量那么简单，价格欺骗、劣质服务等方面的痼疾也极为严重。
（三）市场发展定位底，不适应当前社会经济发展的需要。作为宁夏的商贸集散地，银川具有着悠久的商贸历史和较好的商业发展前景。而建材市场的建立和发展，由于认识上的局限性，其发展战略定位不是很高。表现在二个方面：一是部分市场建设现代化水平不高，大部分建材经销商虽能够入住，但是经营方式仍停留在摊位式经营，商品以低、劣居多；二是市场销售覆盖面不广，目前市场上的商品销路局限，知名度低，辐射范围不广，影响力低下。
三、建议（针对银川建材市场）
根据当前建材行业的发展和涉及到银川建材以后的发展趋势，调查组结合调查到的情况对银川建材发展提出如下的建议与意见：
1、市场应加强对市场现代化建设的力度，着力解决商户仓储的困难。
2、完善市场督导体制，针对带有欺骗行为的虚假商给予严厉打击，及早防范“一粒老鼠屎破坏一锅汤”的恶劣局面，促使市场健康有序的发展。
3、对银川的“区域品牌”应进行品牌推广战略，不断扩大区域品牌的影响力。
四、建议（针对闽兴建材城）
通过对银川建材市场的调研，对我闽兴发展提出几点建设性意见：
1、加强协调，完善市场管理体制，积极与政府部门协调公交车运营线延长直闽兴市场。
2、细分市场各部门职责提高服务水平。
3、对外向实力的品牌进行招商，调整高、中、低档次俱全的市场格局。
4、进一步对省内外进行“闽兴”品牌的推广和宣传。
5、积极协调、组建闽兴物流运输车队，以加快物流业的蓬勃发展。
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速。
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显。
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高。
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响。
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央：
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。xx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速。
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显。
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高。
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响。
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的.地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在206月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展。
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
根据南京市住房建设计划，南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速。
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显。
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高。
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响。
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
在童装的网络消费中，对服装品牌化要求相对较高。近年来随着我们消费水平和消费观念的变化，人们对于孩子的穿着打扮的要求也发生了变化，从仅仅穿得暖到要求穿得漂亮有个性，人们的要求越来越多。但在网络购物中很多买家往往对于网店所售的童装的其面料成分、染色是否环保、做工是否精细等没有特别直观的感受，对网店所展示的图片有很大的怀疑感；同时，儿童尤其是婴幼儿的皮肤和呼吸系统都特别娇嫩，家长对婴幼儿服装的要求远高于一般服装，在购买时不敢冒险。相对来说品牌服装在质量控制、面料采购、款式设计等方面有一定的规范要求，因此在网购时童装的品牌是否知名对消费者有很大的影响。
消费者在确认服装产品的质量基本符合要求后，会比较关注和看重买家评价、销量多少等等。买家评价是消费者愿意进一步了解一款网购服装的重要因素。在购物时，除了条件允许时消费者去品牌实体店带孩子试穿以外，之前的买家的评价有很重要的参考作用。现在淘宝系统做得非常完善，很多买家的小孩的身高体重以及购买的服装型号，以及妈妈们的评价一款服装是偏瘦还是偏胖等等都可以看到。当然服装的销量也是非常重要的，有较高的销量才会有较多的评价，能够给予消费者更多理性的参考。
网店服务的便捷性也是影响消费者的因众之一，在给婴幼儿网购服装的人群中，很多人需要在家照顾小孩，役有时间去实体店逛，网络购物能够节约时间成本和体力成本，所以很多网店提供的在线客服对消费者的疑间现场答疑解惑，让顾客愿意继续了解。网购中还可以使用比价工具，淘宝开发了很多便于消费者进行搜索款式和同款比价等功能。省去了消费者在实体店或商场的打析活动中奔波和比较。服装的选择面广和合理的价格有助于消费者在网店理性消费。
消费者的消费心理差异首先要考虑性别消费差异。童装的购买者百分之九十是妈妈，作为一名女性消费者，在自身购物习惯中穿着试用率高。货比三家，反复试穿，天性善变和男性不同，对价格比较敏感，服装的成交比较低。在给自己孩子的服装网购中。虽然在穿着性方面儿童不会提出太多要求，妈妈在试穿环节不会太过计较，但消费时还是存在容易感性，受到网店活动价格促销影响大，以及网页中喜好服装图片产生的冲动消费。
为深入贯彻落实“消费与责任”主题精神，深化“文明消费、健康饮食”理念的宣传教育，了解当前市民在餐饮方面的消费状况，进一步规范餐饮服务业的经营行为，倡导诚信经营，不断推进餐饮业的“新消费运动”深入开展。更好地为消费者营造规范、健康、和谐的消费环境，促进消费者树立理性、责任、文明的消费新风尚。现如今人们的生活水平逐渐提高，各种各样的餐馆屹立于大街小巷，人们到餐馆去就餐的机会也逐渐增多，他们对饮食的安全、饮食环境等各个方面的要求也在发生着翻天覆地的变化，本小组基于此，对本次石河子市区的餐饮消费情况进行了相关的调查。本次调查采取了问卷调查的方式，对各个餐馆的客人以及老板做了相关的调查，通过对他们的调查，深刻的了解到了石河子市区的饮食消费的相关情况。
为了了解石河子市区市民的饮食消费情况，我们小组五人于20xx年7月25日至8月10日对石河子部分餐馆进行了问卷调查和访谈。通过我们做出来的调查问卷发放于消费者进行调查，对餐馆管理者主要采用访谈的形式，对相关情况进行了调查，本次调查共发放调查问卷400份回收378份，回收率94、5%，且回收的每一张调查问卷都切实有效。通过这些人的反馈情况以及大家对这些情况的汇总，我们对石河子市的饮食消费情况有了一定的了解，达到了我们本次调查的目的，现将本次调查的相关情况进行予以总结，其相关情况如下：
1、被调查者的身份、年龄的相关结果的统计。
2、被调查者在餐馆的消费实际情况统计。
3、顾客对餐馆的相关期望。
4、餐馆老板的情况。
5、回头客人的来源。
40、2%的客人认为分量充足是他们作为回头客的必要条件，45、6%的人认为价格实惠是其首要条件，还有服务质量好坏、人多、安全卫生也是他们考虑的内容之一。是否排队也是其考虑的因素，65、0%的人经常去没有排队的地方。
有了经济基础，人们也逐渐在生活中、工作中不时的到餐馆去就餐，消费者在外就餐的频率更高了，而且餐饮也作为了他们生活、工作比不可少的一部分，例如商务应酬、生日宴会、情侣约会等，餐饮也的发展也推动了各个方面的进步。随着经济的发展，人们每月用于在外就餐的费用也在逐渐的提高，从而说明了人们的消费水平在随经济的发展过程中在逐渐的提高，人们更加追求在外的享受。
在消费之中，每次花多少钱，对石河子现在的消费者来说已经无所谓，但是他们在消费的过程中，也为对餐饮提出了较高的要求，消费者不再只注重食品的分量多少，而是逐渐向餐饮馆的环境风格、饮食味道、环境卫生等各个方面提出较高的要求，在装修风格上，现代风格、淳朴风格、现代风格等各式各样的风格的追求，说明现在的消费者在品味等各个方面得到了提高，展现出石河子市地区的人更愿意接近于现代生活，跟上社会的发展步伐。但有一点值得注意，虽说社会发展了但是人们还是在消费的时候非常关心价格问题，价格的高低是他们考虑的重要因素，希望自己能够消费到既便宜又可口的食物。这些都体现了石河子地区消费者的重大转变，同时也更关注民生问题。
在通过和餐馆的管理者交流的过程中，也得到了许多有价值的信息，大部分管理者都认为现在消费者的消费观有了很大的变化：家庭、同学、同事就餐多了，消费也比以前多很多；以前很多消费者会根据价钱点菜而现在更多的是根据菜的味道来选择；索要发票的人也增加了说明消费者法律法规意识和对自己的保护意识增强了。
在消费以后，很多顾客会根据该餐馆的实际情况选择是否再一次光临，现在石河子地区的人在消费的时候，分量的多少是他们考虑回头的主要因素，同时价格上的优惠也给了他们更多的诱惑，还有就是一个餐馆人是否多，是否需要排队也是他们的考虑因素。
今年来，随着石河子地区经济的发展，给各行各业注入了新鲜血液，推动了各方面的发展，其中石河子地区的餐饮业也出现较为快速的发展同时也出现了一下问题，对此提出以下观点与意见：
1、调查的情况来看，石河子地区餐饮业的发展出现了许多新的状况，例如：物价的上升，给餐饮也的利润带来了很大的打击，很多餐馆的利润出现较低的情况，对石河子地区餐饮的发展起到了一定的阻碍作用，因此，控制物价是当前的首要任务，物价降下来才能推动石河子地区餐饮业的发展。
2、从顾客对饮食的要求来看，餐饮企业应该在经营的过程中考虑在装修时装修不同类型的风格，有利于顾客不同的需求。同时在经营的时候，提高自己的服务质量以及食物分量和卫生质量，这样有利于吸引回头客，提升自己餐馆的品牌形象，以此吸引更多的消费者光临。
3、现在的石河子地区的餐馆的品牌形象还为完全建立，应该通过更多的广告、传单等方式来提升品牌形象。借此推动整个石河子地区的餐饮业的繁荣发展。
在当前全球贸易一体化和以买方市场特征为主的竞争环境下，信用营销已成为企业扩大市场份额的一项经常采用的手段。这就造成了企业应收帐款管理上的难度。为了研究应收账款对企业的影响，探究应收账款的作用与弊端，及管理的方法，意义。我们将以浙江创菱电器有限公司为对象，从开坐谈会，年度资料中的原始凭证，会计资料。账龄，金额。管理情况入手展开调查，以求得到一些对企业管理有益的结论。
一应收账款的积极作用和弊端。通过对浙江创菱电器有限公司调查，我们知道，在公司推出赊销模式后，大大增加了企业的市场占有率，扩大了企业的销售，具有明显的促销作用。对企业销售新产品，拓宽新市场有积极的作用。其次企业存货也相应减少，企业持有产成品存货是要追加仓储费，管理费，保险费等的，企业持有应收账款则无需这种支出。当企业存货较多时，采用信用营销是对企业有利的举措。应收账款收不回就势必占用流动资金这导致企业没有足够的流动资金去更新技术和设备，提高产品本身的竞争力。产品本身的竞争力不足又导致企业为了账面的利润不得不采用赊销策略去争夺市场。这样的恶性循环必将影响企业资金的周转，使营业周期延长，使大量的流动资金沉淀在非生产环节上，致使企业现金短缺，影响工资的发放和原材料的购买，严重影响了企业正常的生产经营，无法实现既定的效益目标，甚至使得企业经营不下去。由于目前我国正处在市场经济初级阶段，社会信用体系尚未建立，法制基础也比较薄弱，再加上地方保护主义的泛滥，使得我国信用短缺现象大量存在，如企业间的资金拖欠、三角债、坑蒙拐骗、呆账坏账等层出不穷，就连被称为“经济警察”的会计师事务所也失信和造假。企业对客户的资信调查变得异常困难。
三企业对应收账款管理的方法。日常认真做好客户信用调查。在赊销前企业对客户进行资信调查，就是要解决几个问题：能否和该客户进行商品交易；做的量有多大，每次信用金额控制在多少为适宜；采用那种易方式、付款时间和保障措施是什么。一般说来，客户的资信程度通常取决于“5c”系统。即客户的品德、能力、资本、担保和条件，公司在应收账款的日常管理工作中，要做细每个方面。例如编制账龄分析表的等。
为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情景，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是20xx年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2000户。各项调查工作结束后，该大学将调查资料予以总结，其调查报告如下：
(一)样品类属情景。
在有效样本户中，工人320户，占总数比例18.2%;农民130户，占总数比例7.4%;教师200户，占总数比例11.4%;机关干部190户，占总数比例10.8%;个体户220户，占总数比例12.5%;经理150户，占总数比例8.52%;科研人员50户，占总数比例2.84%;待业户90户，占总数比例5.1%;医生20户，占总数比例1.14%;其他260户，占总数比例14.77%。
(二)家庭收入情景。
本次调查结果显示，从本市总的消费水平来看，相当一部分居民还达不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，样本中仅有约2.3%的消费者收入在2000元以上。所以，能够初步得出结论，本市总的消费水平较低，商家在定价的时候要异常慎重。
(一)酒类产品的消费情景。
1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自我消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自我消费；二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。
2、白酒消费多元化。
(1)从买白酒的用途来看，约52.84%的消费者用来自我消费，约27.84%的消费者用来送礼，其余的是随机性很大的消费者。买酒用于自我消费的消费者，其价格大部分在20元以下，其中10元以下的约占26.7%，10～20元的占22.73%，从品牌上来说，稻花香、洋河、汤沟酒相对看好，尤其是汤沟酒，约占18.75%，这也许跟消费者的地方情结有关。从红酒的消费情景来看，大部分价格也都集中在10～20元之间，其中，10元以下的占10.23%，价格档次越高，购买力相对越低。从品牌上来说，以花果山、张裕、山楂酒为主。
送礼者所购买的白酒其价格大部分选择在80～150元之间(约28.4%)，约有15.34%的消费者选择150元以上。这样，生产厂商的定价和包装策略就有了依据，定价要合理，又要有好的包装，才能增大销售量。从品牌的选择来看，约有21.59%的消费者选择五粮液，10.795%的消费者选择茅台，另外对红酒的调查显示，约有10.2%的消费者选择40～80元的价位，选择80元以上的约5.11%。总之，从以上的消费情景来看，消费者的消费水平基本上决定了酒类市场的规模。
(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就能够得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。
(3)顾客忠诚度调查证明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。能够看出，一旦某个品牌在消费者心目中构成，是很难改变的，所以，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。
(4)动因分析。主要在于消费者自我的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最终才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着必须的影响作用。
(二)饮食类产品的消费情景。本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查证明，消费有以下几个重要特点：
1、消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：泰福大酒店是大家最看好的，约有31.82%的消费者选择它，其次是望海楼和明珠大酒店，都是10.23%，然后是锦花宾馆。调查中我们发现，云天宾馆虽然说是比较好的，但由于这个宾馆的特殊性，仅有举办大型会议时使用，或者是贵宾、政府政要才能够进入，所以调查中作为普通消费者的调查对象很少会选择云天宾馆。
2、消费者大多选择在自我工作或住所的周围，有必须的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有必须的远距离消费者惠顾。
3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，异常是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。
4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，构成居民消费的一大景观和特色。
(一)结论。
1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有到达小康水平。
2、居民在酒类产品消费上主要是用于自我消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。
3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。
4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。
(二)提议。
1、商家在组织货品时要根据市场的变化制定相应的营销策略。
2、对消费者较多选择本地酒的情景，政府和商家应采取进取措施引导消费者的消费，实现城市消费的良性循环。
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一、背景。
目前，我国饮料市场以碳酸饮料、瓶装水、茶饮料、果汁饮料和功能饮料为主。其中，碳酸饮料已进入成熟期，市场已被“两乐”基本瓜分完毕，两者合计占有率接近80％，其他竞争者难以撼动其市场地位；瓶装水市场庞大，但由于生产工艺简单，品牌繁多，市场格局变动频繁，尚未形成居稳定统治地位的品牌；茶饮料市场即将进入成熟期，“康师傅”、“农夫山泉”占据相对优势，但娃哈哈、可口可乐与雀巢的冰爽茶、百事可乐与立顿的冰红茶正在蚕食前两者的市场份额，格局仍在重塑；果汁饮料处于快速成长期，尚未形成稳定的市场格局；功能型饮料和咖啡饮料等新品类处于市场导入期，虽然目前消费量还不高，但前景十分看好。可以说，无论是从市场规模增长潜力来看，还是从市场竞争格局变动的角度分析，我国饮料市场都充满了生机，蕴藏着大量的商机。为了更加详细地了解西安的饮料市场，我们就对此展开了一次市场调研。
二、调研概述。
1、调研目的：
为了提高饮料行业厂家的竞争力，了解西安市民对饮料产品的消费心理及需求，以便厂家生产更适合消费者的产品，做到品种齐全，特征突出，特对西安市民进行调查。
2、调查对象：
以西安市市民为调查对象，主体为1630岁间；我们分为16岁以下、1630岁、3150岁、50岁以上做为调查区间。
3、调研过程：
（1）、首先经过小组讨论我们快速制定出调研计划，侧重调研消费者对饮料价格区间、现有饮料的品牌喜好、对新品牌树立的看法、及对未来饮料的期望。
（2）、根据调研方案我们设计出调查问卷、我们共进行300份问卷调查；并进行人员分工：钟楼、长安大学城、东大街、西大街、南大街、北大街等地区进行调查。
（3）、我们用一天的时间到各个指定的目的地进行现场问卷调查，通过努力我们调查小组保质保量地完成了任务。
（4）、调查方式、方法：采用问卷调查、人员定点访问的调查方式；采用自填式问卷发放形式。
根据产品的原料成分和口味的差异，碳酸饮料分为以下五类：果汁型原果汁含量不低于2、5％的碳酸饮料，如桔汁汽水、橙汁汽水、菠萝汁汽水或混合果汁汽水等。由于含有一定量的果汁，不仅可以消暑解渴，还有一定的营养作用，是营养价值较高的一种碳酸饮料，现在我国市场上果汁型碳酸饮料产品较少。果味型以果香型食用香精为主要赋香剂，原果汁含量低于2、5％的碳酸饮料，如桔子汽水、柠檬汽水等。主要有雪碧、芬达、非常柠檬、非常苹果等产品，以年轻人消费为主。可乐型含有焦糖色、可乐香精或类似可乐果和水果香型的辛香、果香混合香型的碳酸饮料。无色可乐不含焦糖色。主要产品有可口可乐、百事可乐、非常可乐等产品，以年轻人消费为主。低热量型以甜味剂全部或部分代替糖类的各型碳酸饮料和苏打水。主要有可乐、苏打水等产品，适合老年人、肥胖人饮用。其他产品包括含有植物抽提物或非果香型的食用香精为赋香剂以及补充人体运动后失去的电解质、能量等的碳酸饮料，如姜汁汽水、运动汽水等，适合运动后饮用。
水类饮料分为矿泉水，纯净水和蒸馏水。矿泉水的英文直译是春天之水，是富有矿物营养的健康之水，能给人带来生命和活力。纯净水最早源于“太空水”，即宇航人员经过净化、提纯等工序，在宇宙飞船舱内循环使用的水，这种水被用于商业开发后，增加了一些工序，但在去除细菌等杂质、品质纯净的同时，也剔除了水中对人体有益的矿物质，长期饮用易造成人体矿物质缺乏，引起疾病，绝大多数专家对其持否定态度。
（4）功能性饮料分析。
凡是通过调整饮料中天然营养素的成分和含量比例，以适应某些特殊人群营养需要的饮品统称为‘功能性饮料’，包括运动饮料、营养素饮料、能量饮料和其他特殊用途饮料在内都统称功能性饮料。”功能性饮料细致区分，大致可以分为以下几类：多糖类、维生素矿物质类、运动平衡类、益生菌类、低能类饮料。
（5）果汁饮料。
我国果汁饮料消费人均消费量为世界人均消费量的1/7，不到世界发达国家人均消费量的2%。随着人们对健康和时尚的追求，作为天然饮品的果汁饮料无疑成为消费者的首选，果汁饮料市场潜力巨大。正是在这种背景下，从xx年到xx年，国际性饮料企业如可口可乐、百事可乐、农夫山泉、台湾顶新集团等，或强势进入，或加大投资力度，同时，国内果汁饮料企业如汇源果汁、露露集团等也纷纷加大了扩张的步伐，我国果汁饮料市场竞争渐趋激烈。
（1）饮用频率。
调查数据显示，饮料消费情况，轻度消费者（1周饮用12次以下）的比重仅为10%，而较轻度消费者（35次）的比重为20%，占轻度与重度之间（一周57）的比重为32%，重度消费者（一周7次以上）的比重为38%。这表明目前西安市的饮料需求旺盛，饮料市场这块蛋糕很大。
（2）购买价位。
目前市场上的饮料价格多为2元、23元、35元、5元以上。从调查结果分析消费者对饮料的价位需求主要为23元，而2元、35元消费者还是比较能接受，5元以上的需求就比较小。
（3）喜欢喝饮料类型。
在调查的数据分析中可以看出，喜欢喝果汁饮料的人数远远高于其他的品类饮料，说明了果汁饮料的市场需求量是非常大的。
（4）购买饮料原因。
根据图表显示，大多数的人选择购买饮料的主要原因是解渴和好喝。说明饮料在一定程度上是作为水的替代品，是人们生活不可或缺的一部分。同时，人们在选购饮料时，对于口味是非常追求的，需要产品的生产符合大众的口味。
（5）购买考虑因素。
调查显示，口感是影响消费者购买的最重要的因素，其次是营养、价格等等，品牌和健康也是一个重要的因素。对于包装，时尚等因素，多少也影响着消费者的消费观念。当然，随着时代的发展，生活水平的提高，人们的消费需求也在不断增加，影响消费者最重要的口感，人们的要求也在不断提高，都希望可以经常推出新的口味，再增加新的有益的营养成分进去。
（6）对某些品牌饮料的喜好程度。
a、可口可乐：对于可口可乐各方面的情况，不管是口味，包装，广告，印象都是有着良好的评价，毕竟是这么多年的老牌子，自然有着他独到的一面。
b、哇哈哈:作为国内最大的饮料生产商，喜爱哇哈哈的比例人数比例比较低，由于哇哈哈的新的种类饮料市场占有率低，影响了顾客对哇哈哈品牌的喜爱度。
c、康师傅：从表中的数据可以看出，喜爱康师傅的比例是非常高的，这主要是因为康师傅有着多种类的饮料品种，面对不同的消费者市场，消费者市场大。
d、农夫山泉：比较喜欢和一般程度的消费者占到多数，农夫山泉有了一定的长期顾客，但不是很多，如果农夫山泉想要获得更多的利润，我想，他一定要再继续完善各方面的技术。
e、王老吉：喜爱王老吉的顾客人数所占比例和农夫山泉的比例接近，主要是由于王老吉属于茶饮料，目标顾客群体较为狭小。
（7）感兴趣的饮料包装。
在四种常用的饮料包装材料中，塑料瓶包装的感兴趣人数最多。在制作饮料包装时应该根据实际要求，参考公众的需求，推出吸引大众的包装。
（8）对现有饮料意见。
根据上面的图表显示，顾客对于饮料的营养和口味的意见较多，现有市场上的大多数饮料对于口味和营养并没有过于重视。生产一款满足顾客对于口味和营养需求的饮料是非常具有竞争力的。
（9）是否会尝试新的饮料。
大多数的顾客，都会选择去尝试新的品种饮料，这给新的饮料推入市场创造了机会，但是大多数的顾客只会选择喜欢感兴趣的新的饮料进行尝试，所以需要新的饮料能够吸引顾客的兴趣，满足顾客的口味。
四、结论和建议。
1、结论。
饮料从早期上等社会餐桌上的奢侈品，到初入寻常百姓家父母省吃俭用作为孝敬老人疼爱孩子的表示，到现在漫街都是价格各异、档次不同、包装迥异的各种饮料，所有的人几乎都可以毫不犹豫，在任何地方随意买到自己想要的饮料。饮料从其诞生开始，最根本的目的是在普通水之外让人们有更多的解渴饮品可以选择。在人们的传统观念中，饮料更多是作为一种普通水的补充。但时至今日，饮料在人的饮用消费中则大有替代普通水之势。
如今的市场上，饮料种类五花八门，厂家不断推陈出新，向人们提供不同口味、成份、功效的饮料。面对各种类型的饮料，人们有不同的选择习惯。总体看来，多数消费者都不会只局限于一种饮料，而会喝几种；衷情于一种类型饮料的人群比例较少，仅占；也有的消费者在不同种类的饮料间转换，没有较明确的选择范围，他们只是“有什么喝什么”，不管什么种类。
但在对西安市民的调查中，问及对未来几年里会哪些饮料会比较受欢迎时，他们对果汁饮料都情有独钟。通过各大品牌的果汁类型饮料的推出，以及广告效应的发挥，顾客对于果汁饮料得到了很好的认可。果汁饮料即拥有各种不同水果的口感，提供了丰富的口味供顾客选择，又提供了各种丰富的营养，满足了顾客对于健康生活的要求。因此，对于未来，果汁饮料市场需求巨大，是饮料中的新兴重要市场，值得饮料生产厂商的重视。
2、建议。
（1）企业加强宣传，改变消费者消费观念，引导消费。
（2）企业遵守“质量求生存，以信誉求发展”的原则。以创造顾客满意为根本。
（3）增加产品的附加值。
（4）要有好的产品策略。
（5）价格策略要恰当。
（6）广告促销:广告接触先声夺人，产品接触推波助澜。
（7）对目标市场进行细分。
（8）企业推陈出新，研发全新产品，开辟竞争新阵地。
本次调查通过对北京、上海、广州、武汉、沈阳、西安6个城市的1925名饮料消费者的访问，重点研究了8类饮料产品中的23个品牌。本次研究中所选定的品牌主要是在各个产品领域中的全国性的国外或国产品牌，但由于执行时间和条件的限制，未能涵盖饮料行业的所有优秀品牌，如统一、三元等。
（一）国产品牌仍需努力。
本次研究，根据零点调查公司的品牌价值初诊模型，一个品牌的品牌价值可分为品牌价值内涵和品牌价值外延两部分。品牌价值内涵是品牌价值的核心部分，反映了品牌的内在价值，是靠品牌长期积累而形成的，不可能在一朝一夕迅速提升。品牌价值内涵分为情感和功能两个层面，其中情感层面包括历史传承、人格特征、个人联系度、可感知的价值、文化特征等五个维度；功能层面包括可感知的质量和功能利益两个维度。品牌价值外延是品牌价值的扩展部分，反映了品牌内在价值的影响力和渗透力。它是可以通过广告、促销活动等手段有效提升的品牌价值部分，通常包括对品牌名称、品牌标志、广告语、形象使者、经营理念等认知度和美誉度的测量。
在不同品牌价值维度上，各个品牌表现各不相同。综合比较，可口可乐、百事可乐和雪碧无论在品牌价值内涵还是外延上都比较突出。从消费者的感受来看，这三个品牌无论从丰富的品牌内涵还是强大而成功的市场推广上，都得到了消费者的认同。其他品牌，如芬达、农夫山泉、康师傅、光明、露露、娃哈哈、健力宝、椰树、美年达和乐百氏等也各有千秋。
总体来说。饮料品牌价值内涵的差异主要体现在情感层面，而在功能层面上的差异不大。作为较早进入市场的饮料品牌——可口可乐，以其悠久的历史和丰富的背景、独特的个性和突出的社会形象在情感层面的历史传承、人格特征和社会文化特征维度上得到消费者的充分认可。百事可乐也以其独特的个性和文化在历史传承、人格特征和社会文化特征维度上有上佳表现。
除此之外，健力宝独特的企业背景，都乐和旭日升的突出个性，雀巢的文化内涵，光明与消费者的个人情感联系度，都乐和露露的档次感和物有所值感都对消费者有很强的冲击力。
在品牌价值外延上，可口可乐、百事可乐和雪碧在深度和广度上均有很大的影响力和好感度，而杨协成和都乐这样的品牌虽然在认知度上远低于其他品牌，但在消费者心目中却有一定的美誉度，因此这两个品牌如果能够继续维持品牌在消费者心目中的良好形象，扩大品牌的知名度，将会有相当的市场潜力。
通过重点比较在可乐、汽水、果汁、即饮茶和奶类饮料中的大陆品牌和台湾及国外品牌，可以发现国产品牌在品牌塑造中的优劣势。上面以图示的方式体现了各个品牌在品牌价值内涵和外延的具体表现。内圈是品牌在品牌价值内涵各个维度上的表现，内圈的面积越大表明品牌价值内涵实力越强，外层表明品牌在品牌价值外延上的表现，同样面积越大表明品牌价值外延实力越强。
总体来说，国外品牌和合资品牌在品牌价值上优于大陆的本土品牌，这与国外品牌较为超前的品牌意识和其在品牌形象塑造上的高投入直接相关。国外品牌在品牌价值内涵上表现得更为均衡。当品牌各个维度处于平衡状态并且相互支持的时候，品牌的优势便会得到强化。如果各个维度中任何一项偏弱，或者给出的是相互抵触的信息，必然导致品牌在消费者心中的形象混乱，从而产生负面感受。
大部分国产品牌在人格特征上显得比较单薄，没有个性。独特的人格特征有助于品牌传播，更主要的是树立品牌的个性，缔造一种为消费者接受的心理定位。这种在心理定位上的共鸣会进一步加强消费者对品牌的忠诚度，并进而转化为现实中的口碑流传与推荐。如果一个品牌没有形成人格特征或人格特征不清晰，则会导致消费者对品牌形象与定位的混乱，并疏远这一品牌。一个没有人格特征的品牌就像一个没有人格特征的人一样，是容易被忽略的。
但国内品牌在个人联系度上则较国外品牌有一定长处。这些国产饮料品牌虽然在市场及社会的外在表现上没有国外品牌那么强势，但却给的消费者更多亲密的感觉。在消费者心目中，这些国产品牌虽然不是什么领导品牌，却更像自己熟悉的好友，是生活中拥有美好回忆的、亲密而不可分割的一部分。这种情感若能辅之以品牌价值的其他维度的良好表现，将会形成强大的影响力。综合来看，国产品牌在品牌价值内涵的各个维度上表现不够均衡，形象不够丰满。
（二）为饮料消费者“把脉”
1、饮料代替普通水，消费者表示更欢迎。
饮料从早期上等社会餐桌上的奢侈品，到初入寻常百姓家父母省吃俭用作为孝敬老人疼爱孩子的表示，到现在漫街都是价格各异、档次不同、包装迥异的各种饮料，所有的人几乎都可以毫不犹豫，在任何地方随意买到自己想要的饮料。
饮料从其诞生开始，最根本的目的是在普通水之外让人们有更多的解渴饮品可以选择。在人们的传统观念中，饮料更多是作为一种普通水的补充。但时至今日，饮料在人的饮用消费中则大有替代普通水之势。在本次调查的6大城市中，除了2、6％的受访者回答基本不喝饮料外，绝大部分的受访者都较常喝饮料，其中占三成以上的人日常饮料的消费量相当（14、3％）或超过了（18、0％）普通水的饮用量。看来饮料已在不知不觉中成为平常百姓的日常生活必需品，变得与穿衣、吃饭一样自然。
2、饮料品类变数大，情有独钟不容易。
如今的市场上，饮料种类五花八门，厂家不断推陈出新，向人们提供不同口味、成份、功效的饮料。面对各种类型的饮料，人们有不同的选择习惯。总体看来，多数消费者（71、2％）都不会只局限于一种饮料，而会喝几种；衷情于一种类型饮料的人群比例较少，仅占8、3％；也有20、5％的消费者在不同种类的饮料间转换，没有较明确的选择范围，他们只是“有什么喝什么”，不管什么种类。
在各类饮料中，最受消费者欢迎的是可乐类的饮料，有92、1％的消费者会喝各种品牌的可乐产品；瓶装水（80、1％）虽然在国内市场普及的时间不是很长，但现在已与传统汽水饮料（81、3％）拥有相近比例的消费者；即饮茶类饮品在进入市场初期，由于与传统的饮茶观念和饮茶习惯有很大的冲突，而一度存有争议，但现在这一产品也有了较大的市场。相比之下，在本次研究所涉及的8类饮料产品中，同样作为传统饮料经过现代技术加工的饮品，豆奶类产品在消费者中的选择比例就较低，仅有不到三成的消费者喝即饮豆奶类产品。
3、品牌主导饮料选择，价格、便利显神通。
在饮料行业，同类饮料产品的品质差异不大，价格也并不悬殊，因此品牌因素会很大程度地作用于消费者的购买选择上。通过研究消费者选择某种饮料的品牌选择习惯，我们把消费人群划分为具有忠诚性单品牌选择（“只喜欢一个牌子”）、习惯性单品牌选择（“总是买一个牌子，但说不上喜欢，只是习惯了”）、多品牌选择（“两三个牌子换着买”）、追求方便（“不看牌子，见到什么牌子，就买什么牌子”）、价格导向型（“不看牌子，哪个便宜就买哪个”）等五个群体。
4、广告接触先声夺人，产品接触推波助澜。
伴随着对饮料种类的认知，人们也从不同方面接触到饮料品牌，从而对品牌做出选择。
本次调查中，当问到认知各种不同品牌的两种主要途径时，大多数受访者（75、4％）声称主要是通过广告获悉各种不同品牌饮料，而自己喝过后知道的也占一半以上（58、4％），其他诸如亲友介绍和零售商的介绍也为消费者认知各种饮料品牌起到一定的作用。
5、超市舒适，小店方便，都是购买好去处。
10年前，超级市场在还很少见，而今天超级市场在几乎所有城市都已遍地开花，城市市民对其接受程度从消费者购买饮料的地点即可见一斑。调查显示，61、3％的消费者一般都是在超市购买饮料，占据着绝对的优势。
个体小商店或副食品店也是消费者较常购买饮料的地方（28、4％）。超市的洁净与个体小商店的方便，使这两种零售点成为人们最喜欢的饮料购买场所，它们合起来占饮料经常购买地点的将近九成。
6、零星购买为主，小批量存放也方便。
与吃饭不同，喝饮料是随意性比较强的行为；所以有62、4％的消费名购买饮料的习惯是喝多少才买多少；但也有29、9％的消费者为了方便，会多买一点存着，要喝的时候可以随的拿到；只有7、6％的消费者会一次性批发很多。
这在一定程度上反映出，饮料目前还并非家庭生活的必需品，饮料消费更多体现为即时性需求消费，而非常规性需求消费。
（三）市场果汁饮料品牌发展历程。
国内果汁饮料市场的大规模启动是在20**年，当年3月才上市的统一鲜橙多，短时间内就出现脱销现象，仅当年的销售额就达到10亿元人民币，人在碳酸饮料阶段、饮用水阶段、茶饮料阶段之后进入了果汁饮品阶段。至今，果汁饮料市场的品牌格局经历了以下三个发展阶段：
第一阶段（20**年以前）无强势品牌。
早在上世纪80年代，国内就陆续出现过一些果汁饮料品牌，如露露、椰树、椰风等，但由于市场培育及自身经营等方面的不足，这些品牌或是昙花一现，或是局限在某个区域市场内，基本没有力量发动全国的市场攻势。
第二阶段（20**年）统一独占市场。
在统一之前，并没有一个全国性的大品牌去注意这个市场，但这个市场是存在的，所以，统一鲜橙多一经推出，就取得了巨大的成功。
第三阶段（20**年以后）多家品牌围攻统一。
统一鲜橙多的成功，不仅大大刺激了统一的业绩，也刺激了竞争对手，从20**年开始，可口可乐、康师傅、汇源等国际、国内品牌纷纷跟进，市场呈现出大小品牌在各条战线围攻统一的态势。
（四）20**20**品牌竞争格局。
（1）整体竞争格局分析：
1、存在三股竞争力量。
一支是台湾背景的企业统一和康师傅，其主要特点为产品线比较长，以包装的创新和口味取胜；一支是包括汇源、娃哈哈、养生堂等国内知名企业；还有一支是大的跨国公司如可口可乐、百事可乐等。
2、两个种类的博弈。
第一类是果汁含量仅为5%10%的低浓度果汁饮料。在这一阵营内，以统一'鲜橙多'、康师傅'每日c'果汁和可口可乐'酷儿'为代表；另一类是屈臣氏的'果汁先生'和养生堂推出的'农夫果园'，它们共同的特点都是复合果汁，一般由胡萝卜汁和其他几种果蔬原汁调和，再制成30%浓度的果汁。
3、竞争虽然激烈，机会仍然很多。
果汁饮料市场品牌、种类非常多，新厂家不断涌现，很多老牌食品和饮料厂商因看好这个市场而纷纷生产果汁饮料。虽然品牌和品种众多，各品牌的广告力度也都很大，看似竞争非常激烈，但因果汁饮料是在近几年才大规模进入市场的，目前市场仍处于初级阶段，还有很大的发展空间，从市场份额来看，还没有一个品牌占有绝对优势，成为主导品牌。
（2）市场竞争深度分析。
1、消费群体各有特色。
因为产品的特点和市场定位不同，各品牌的饮用者各具特色。从性别比例来看，露露和酷儿的饮用者中女性比例超过了60%，这主要是因为露露是纯天然食品，又有美容养颜的功效，而酷儿主要是针对儿童的产品，女性通常与儿童在消费习惯上更为接近。维他和娃哈哈的饮用者中男性所占的比例接近了50%，远高于其它品牌。从年龄结构来看，露露的饮用者中年龄在35岁以上的比例超过了50%，远高于其它品牌，这是由于中老年人更注重健康，喜欢饮用天然饮品，而年轻人则更倾向于追求新潮和口味。从广告定位我们就可以看出，像'鲜橙多'，'真鲜橙'等饮料多用明星来做广告，显然是针对青少年市场，而露露则倾向于渲染一种家庭氛围。酷儿的饮用者中1524岁所占比例接近50%，远高于其它饮料，酷儿的产品定位为儿童，虽然儿童不在cmms调查范围内，但其产品饮用者仍然呈现出了明显的年轻化趋势。
2、呈现区域市场特点。
从各品牌饮用者所在城市来看，维他的饮用者有将近50%都集中在广州和深圳地区，比例远高于平均水平，这可能是由于维他的生产基地在深圳，其果汁饮料的投放主要是在深圳和广州及其周边地区，其它地方常见的这个品牌都是奶类饮品。露露的生产基地在承德，虽然它已经成为了全国家喻户晓的品牌，但其饮用者仍然呈现出了区域特点，有将近1/3的饮用者都在北京和天津地区，而在广州和深圳等南方城市则比较少，这可能是由于南方气候比较热，人们通常更喜欢喝清爽的饮料而不太喜欢植物蛋白类饮料。再者，南方天然的椰汁口味与露露有点相似，可是更新鲜，更合南方人口味。
3、主要消费群生活态度分析。
我们选择了11条生活形态用语来考察各品牌经常饮用者的生活态度。可以发现，露露的经常饮用者倾向于喜欢含有天然成分的产品并且比较注重健康，这很符合它产品的特点。酷儿的经常饮用者比较喜欢尝试新鲜事物，因此他们会更容易被那个长着大大脑袋的卡通形象所吸引。而统一的经常饮用者则很注重生活品质，通常选择对健康和美容有益的食品，'统一鲜橙多，多c多漂亮'的广告语恰好迎合了这些人。看来产品的形象设计和广告对产品的推广起着至关重要的作用。
（五）主要品牌竞争手段分析。
1、统一竞争对手的快速跟进，使得统一的优势已经在慢慢弱化，而当农夫果园大力推广高浓度混合型果汁的时候，统一由领跑者变成了追随者。面对风云变幻的市场，统一决定推出系列新品（请列举），渗透到每一个细分市场内，以此保证它的领导者地位。20**年8月下旬，针对农夫果园和汇源果汁这两个对手，统一推出浓度40%的活力果园。统一推出的新品还有果蔬多、果汁先生等。
2、康师傅面对老对手统一在果汁饮料市场良好的表现，不甘示弱的康师傅于20**年3月，推出了自己的果汁饮料'每日c'、康师傅不惜血本，请来漂亮的玉女梁咏琪代言，投下了据说以亿计的巨额广告费，于是，梁咏琪的'每日c'广告很快占据了人们的视野，电视、户外大型荧幕、车站、灯箱、报纸、杂志等都可见到她的身影。康师傅继续发挥它在渠道上的优势，这保证了康师傅每推出一个新产品，两周内就能迅速在全国铺开面对消费者。空中和地面联手出击是康师傅取胜的法宝。
3、露露意识到环境发展变化的露露集团，与万向集团牵手，在获得更强有力资金支持以后，在市场推广、新品开发等环节上明显加大了力度。
4、维他面对国内果汁市场的快速增长，早在1976年就推出果汁饮料的香港维他奶集团快速作出反应，正如他们所说，目前果汁市场还没有达到垄断状态，而且增长速度非常快，因此还有很大的发展空间。他们凭借着生产经验和品牌优势，在国内市场取得一定成绩也是理所当然。
近年来，国际饮料业的并购活动频繁，百事可乐在1998年并购了纯品康纳，20**年收购了桂格，使百事坐拥世界果汁业的著名品牌，可口可乐与雀巢开始合作开发果汁饮料；与此同时，因为看到果汁市场的巨大潜力，海外果汁生产厂商纷纷抢滩，如日本的麒麟、英国的亚洲财务集团、原美国施格兰有限公司（现已与法国威望迪公司合并）等均大举进军我国市场。这些大型企业不仅具有生产规模优势，而且在品牌经营方面也有丰富经验；国内几家主要的果汁饮料企业也在走向更大更强，汇源集团一方面在国内扩大企业经营规模，另一方面也积极加强国际合作；露露集团与万向的合作，使它获得了强力的资金支持。
因此，今后国内果汁饮料的品牌竞争格局，将是大品牌竞争时代，一个财团旗下的多个品牌将经过整合参与市场竞争，不同品牌针对不同细分市场，做到最大限度的渗透，无财团在背后支持的品牌将很难有生存空间。
通信行业市场营销体系的发展现状，主要集中在我国通信行业的三大巨头，中国电信、中国移动和中国联通。三家企业的市场营销发展的趋势大体相同，根据2014年12月26日中国信息产业网人民邮电报的报道，2015年信息通信行业的十大趋势一是产业互联网、信息消费和兴起中的信息经济，二是我国4g全面启动，5g国际布局加快，三是宽带中国迈向新的发展阶段，四是移动互联网孕育新一轮的创新与变革，五是从智能终端到智能硬件，开启智能化时代，六是工业互联网：构筑智能制造的关键基础，七是云计算和大数据：向新技术新平台演进，八是车联网：从概念走向生活，九是网络信息安全：基础设施和信息资源保护成为战略，十是网络空间法制建设将加速推进。多层次、多样化使用用户逐渐对通信行业提出更高质量、更多样化的需求，而通信行业产品趋于差异化且目标客户和市场也需要更加细分。
2.1缺少通信行业市场营销管理规范制度。
市场营销不能缺少法律法规的规范。随着通信行业的飞速发展，通信行业的市场营销的发展过程中，已经凸显出了诸多问题。随着愈发激烈的市场竞争，出现了越来越多的营销手段衍生品，许多经营商利用法律的漏洞进行大肆地非法经营，以谋取暴利。而通信是人与人或人与自然之间通过某种行为或媒介进行的信息交流与传递，对于每个客户都是息息相关的，非法的营销手段不仅造成客户经济上的损失，而且造成了市场营销系统的紊乱。所以，只有加强通信行业市场营销管理，建立完善的通信行业市场营销的法律法规，才能促进通信市场的健康发展。
2.2通信行业市场营销手段滞后，管理机制缺失。
当今社会通信行业飞速发展的趋势下，通信行业的发展理念需要与现代市场经济相吻合，才能不断适应社会的发展。通信行业中市场营销手段是其发展的重要组成部分。营销是技术质量的要求、是服务质量的要求，落后的营销手段降低了企业的品牌质量，不利于客户群体的扩充。同时通信行业三大巨头企业之间的竞争往往存在着一地多系统交叉竞争的现象，通信行业的系统之间的差异性有着相似之处，管理机制的缺失，导致通信行业在这一方面很难进行统一，在一定程度上造成了通信行业的`资源浪费。通信行业市场营销手段的滞后和管理机制缺失，严重阻碍了通信行业的健康发展。
2.3通信行业售后服务不到位。
随着我国市场经济的不断发展，通信行业的发展也在不断壮大。通信行业的三大通信运营商拥有者数字可观的客户群，所以客户群的维护是一重大课题。通信行业的市场营销需要产业链条的维护，通信行业市场竞争的激烈性，使通信行业不得不全面发展自身体系，无论是技术上，还是服务上。产品售后服务的不足，导致客户群对企业服务的不满，影响着客户对通信企业的信任，信任是通信行业市场发展的无形资产，良好的信誉度使企业得到客户群的良好口碑，并能有效扩充客户群体。而较差的信誉，导致企业口碑的下降，客户群流失，严重的可以导致通信企业的倒闭。所以说，通信行业售后服务的不到位，影响着通信行业的正常市场营销的有序进行。
3.完善通信行业市场营销措施。
3.1健全通信行业市场营销管理规范制度。
当今通信行业市场营销管理方面，许多经营商利用法律的漏洞进行大肆地非法经营，以谋取暴利，正是因为通信行业市场营销管理缺乏相关法律法规的有序管理，严重制约了通信行业的发展。相关法律法规的实施，可以净化市场营销手段，对不法经营分子进行有力的打击，并且进行严厉的处罚以示警戒，同时可以对诚实守信的通信企业进行奖励，为通信行业的营销的良性循环做好基础准备。井然有序的发展环境，才能促进通信行业的健康发展。
3.2通信行业市场营销多样化，管理机制统一化。
我国通信行业营销市场的发展竞争非常激烈，在这种情况下，只有拓展通信行业市场的多样性，营销手段不断更新，才能立于竞争的不败之地。首先，我国通信市场的重点转向娱乐业务的发展。将娱乐业务作为现代通信行业的重点业务主要原因是近年来娱乐事业的不断发展，其客户群体已经成为不可小觑的力量。其次同时通信行业的营销手段也应注重品牌效应，通过良性竞争的循环，通信行业不断的体自身产品的质量和服务，进而来实现通信行业的品牌价值，提高通信行业运营商的经济效益。通信行业市场营销中管理机制的统一，对通信行业起到了综合管理的目的，在一定程度上能促进通信行业间的良性竞争，减少了通信行业的资源浪费，加强了各通信企业的有序发展。
3.3增强通信行业售后服务业务能力。
通信行业产品售后服务的不足，往往会导致客户群对企业服务的不满，影响着客户对通信企业的信任，信任是通信行业市场发展的无形资产，良好的信誉度和口碑，才能有效地扩充客户人群。通信行业的售后服务，不仅关乎通信用户对通信企业的信任，同时影响着通信企业的品牌形象。客观意义上来说，售后服务是通信行业和客户进行亲密服务的二次机会，完善售后服务，提高通信客户对通信企业的信任感，并能有效促进客户的二次消费。通信行业良好的售后服务，维持着市场占有率，增加产品和业务销量，争夺增量市场，保有存量市场，从而提高品牌形象，才能获得客户对通信企业的拥护和持久的忠诚。从而有效的促进通信行业的健康、快速的发展。
1、绿色酒店：
崇尚自然，保护环境，已经越来越受到人们的关注、而随着我国对环保工作的重视，绿色饭店"就成了可持续发展的必然选择、而创绿活动对饭店自身来说，在以成本控制为核心的基础上，能使管理水准有了一个新的提高，经营理念有了质的飞跃，同时提高酒店的公众形象和知名度，标志着饭店的档次和品位。
虽然有部分饭店是以接待商务、会议等客人为主，对旅游业的依赖并不十分明显，但总的来说，饭店业的发展是离不开旅游业的发展的，而旅游业的发展离不开环境的保护，同时饭店业也为旅游业提供支撑、饭店对旅游业的支撑作用表现在两个方面：
一是饭店为旅游业提供了必要的基础设施，满足旅游者住宿、餐饮等的基本需要；
二是为旅游业的发展而维持和改进环境质量，满足旅游者观赏、休闲、娱乐的需要、从目前的发展看，饭店业对旅游业的支撑在第一个层面上表现得比较明显，而在第二个层面的支撑上则不够有力，有许多饭店不但没有起支撑作用，反而由于建设和经营造成景区环境污染，使景区风景质量骤降、而环境的破坏，最终也是对破坏饭店业自身的破坏！所以，我们呼唤保护环境，不仅是呼唤意识的觉醒，更是呼唤坚实的行动。
2、服务质量。
对于酒店等服务行业来讲，服务质量无疑是企业的核心竞争力之一，是企业的生命线、高水平的服务质量不仅能够为顾客留下深刻的印象，为其再次光临打下基础、而且能够使顾客倍感尊荣，为企业树立良好的品牌和形象、在开元我们看到，酒店领导十分重视服务质量的提高，即使对于我们短期实习生，也必须经过严格的礼仪培训后才能上岗、对老员工进行跟踪培训和指导，不断提高和改善他们的业务素质和水平、部门经理和主管经常对我们说：”你的一举一动都代表了我们开元，你的形象就是我们开元的形象”、”客人永远不会错，错的只会是我们、”、”只有真诚的服务，才会换来客人的微笑。”
3、酒店文化。
饭店里无所不在的是服务文化、礼仪文化、地域文化、饮食文化、解困文化等等，在饭店里所有的工作人员都是主人，所有的宾客来到饭店都会对饭店和饭店人产生或多或少的依赖，除了在接受服务的过程中接收文化或知识，他们还在遇到困难时向饭店人寻求帮助。因此，我们可以说，饭店是一个到处充斥着文化和知识的场所、于是，在这里工作的人们必须更有知识、文化和涵养、宾客在品尝一道菜式，而耳边是服务员小姐用甜美的声音介绍有关菜式的知识，包括起源、流传、特色、新意等等，不仅更增添了品菜的乐趣，也让客人接收到一些新的知识和信息，让他们从另一个层面上觉得不虚此行。
在饭店的任何一个角落都是彬彬有礼的服务人员，规范的操作、职业的微笑、谦恭的神态，让客人无时无刻不受着礼仪文化的熏陶、处于社会中的个人永远都在受着周边人的影响，所谓人以群分，礼仪文化不仅使饭店人素质提高，也在有益地影响着客人，提升着整个社会的素质与涵养、新到一处，客人落脚饭店，总是迫不及待地想要多了解当地的地域文化、风土人情、景观特色、饭店人对此都应非常熟悉。饭店只是一个单体的建筑，只有在地域的大背景下，他才有了厚重的底蕴，有了文化的背景、对于外地客人而言，他们来到这里或者为了这个地方的景观特色，或者为了商务办公，基本上不会冲着一个单独的住宿环境而来、因此饭店需要有一种功能，能够凭借地主的身份为客人提供尽可能多的方便、比如介绍当地的旅游资源，比如在当地进行商务办公的路径指点、这样，饭店才真正成为地方与外界沟通的一扇窗、还有一种称之为“解困文化”，也就是帮助客人解决难题的知识提供能力，金钥匙文化就是典型，满意加惊喜，完成不可能完成的任务。
4、网络营销。
互联网给酒店营销带来了什么？它是一个很好的信息平台、在信息量丰富、实时沟通、市场呈加速度变化的资讯时代，酒店再也不能以昨天的方式来思考或解决今天的问题，不能以过去传统的手法来操作今天的事业、互联网加快了人与人之间的沟通与了解，信息变得空前重要，谁先一步掌握信息，谁就领先于市场、酒店通过互联网宣传企业形象，比以往的宣传方式更快捷、更清晰、更全面、更互动，使无形服务有形化、酒店可以利用多媒体技术，把酒店整体的设施设备、内部环境装饰、各种特色服务等在互联网上动态地表现出来、客人可以更快、更便捷地了解酒店。他们足不出户便可以在自己的家里或办公室里得到视觉上的形象化的享受，获得身临其境的感觉、酒店可以更细致、更周到地在第一时间反馈客人所需要的信息，双方达成互动、但酒店在宣传的同时，要做到“诚实”、酒店在网上的图片、宣传资料也要与客人在酒店亲眼看到的一致，甚至超出他们的期望、酒店在互联网上公布的价格要与在其它各个途径的报价保持一致，让客人对酒店产生信任感。
它为酒店增加了一种富有竞争力的营销手段、酒店的网站，是酒店在互联网上的一个窗口，类似于传统名片的作用，但又是一个比传统的杂志、电视、报纸和其它广告形式更有成本效益的广告方式、酒店集团的网站，可以让客人在网站上看到集团不同地区各个酒店的情况，了解每个酒店的客房及价格信息，进行网上预订，为集团提供的“一站式服务”而感到满意。集团各酒店更是可以达到网上资源共享、互联网营销对单体酒店的帮助更大、在没有互联网之前，连锁酒店有分布在全球各地的销售网络，有其独立的订房系统，在客源上有一定范围的垄断优势、此时，单体酒店缺乏竞争力，但有了互联网，单体酒店可以通过跟各订房网合作，同样实现资源共享，利益共享。
另外，单体酒店能在面对市场变化时表现得更灵活，能根据市场的变化快速调整应对策略、相对连锁酒店虽然有整体的营销模式和策略，能形成轰动效应，但它不可能适合所有的市场，往往容易患“水土不服综合症”。
它让酒店看到很多新的机会、互联网的到来，给酒店带来了很多便利、它效率更高、成本更低、信息更准确、沟通变得更互动、互联网有利于酒店拓展潜在客户市场，使全球营销成为可能、互联网打破了时间和空间的限制，覆盖了整个世界、酒店通过互联网可以将自己的信息迅速传送到世界各地、世界各地的客户也可以通过网上浏览，马上获得酒店的所有信息，甚至立即完成网上购买、互联网营销扩大了酒店的市场范围，大大提高了酒店的营销能力。
5．前厅。
a、有与接待能力相适应的前厅、内装修美观别致、
b、总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结账、
d、在非经营区设客人休息场所；
6.客房。
d、有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统、
7．餐厅及酒吧。
a、有中餐厅；有独立封闭的酒吧；有咖啡厅（简单西餐厅）、
b、有适量的宴会单间或小宴会厅、能提供中西式宴会服务；
8．公共区域。
a、提供回车线或停车场；
b、3层（含）以上的楼房有足够的客用电梯；
d、有男女分设的公共卫生间；
e、有小商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；频繁调遣和上京述职、
9、小结。
通过这次为期四个月的短期驻地实习使我比较全面地直观地了解了酒店行业的生产经营过程，认识到管理实践的重要性、为今后的理论学习进一步打下坚实础、同时，在实习的过程中，也结识了很多同事和朋友，建立了广大的人脉资源！
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