卷烟市场调研分析报告大全（13篇）

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建材市场调研分析报告

通过对建材市场的实地参观和调查，加深我们对所学建筑装饰材料的理解和认识，加强学习与实践相结合的能力，能够全面的了解每一种建筑装饰材料的性能和应用的范围。使我们了解到不同建筑装饰材料的需求、常规尺寸和基本价格，补充我们在课堂学习上的不足。建材市场调研能够开阔我们的眼界，使我们学习到更多有关建材方面的知识，为我们今后的设计积累更多有关材料的知识性能。

2. 调研地点

郑州东建材市场

3. 调研时间

2017年10月13日

4. 调研方式

实地观察、访谈调查、实景拍摄、资料搜集

5. 调研内容

1． 了解所学的几类建材

2． 对每一类的建材的品种进行详细的观察和了解

3． 了解每种建筑装饰材料的具体性能和适用范围、部位

4． 大致了解每种建材的施工方法和价格

5． 对所调查的建筑装饰材料作出相应的分析和综合评估

6. 调研成果

一． 木材类

木材是树木砍伐后，经初步加工，可供建筑及制造器物用的材料。木材泛指用于工民建筑的木制材料，常被统分为软材和硬材。工程中所用的木材主要取自树木的树干部分。木材因取得和加工容易，自古以来就是一种主要的建筑材料。

木材按树种进行分类，一般分为针叶树材和阔叶树材。

木材有许多优良特性，因此在建筑领域运用最多，历史最悠久。木材与钢材、水泥并称为“三大材料”。

木材的优良特性：1.质轻、高强、良好的弹性和韧性

2.较好的绝缘、隔热、吸声性能

3.美丽的纹理质感，较好的装饰性

1. 木地板

木地板分为实木地板、实木复合地板、负离子木地板、强化木地板、软木地板和竹材地板等。

木地板的优良特性有：美观自然、无污染、质轻而强、容易加工、保温性能好、色泽光亮易清洗、耐久性强等优点。

木地板常见问题：湿胀起拱、板面产生裂缝、行走时有声音、干缩离缝等。

2. 装饰板材

细木工板：

细木工板（俗称大芯板、木工板）是具有实木板芯的胶合板，。现在市场上大部分是实心、胶拼、双面砂光、五层的细木工板，尺寸规格为1220 mm×2440mm。

细木工板握螺钉力好，强度高，具有质坚、吸声、绝热等特点，加工简便，用途最为广泛。常用作家具、门窗及套、隔断、假墙、暖气罩、窗帘盒等。

胶合板：

胶合板是由三层或多层一毫米左右的实木单板或薄板胶贴热压制成，常见的有三夹板、五夹板、九夹板和十二夹板。

胶合板结构强度好，稳定性好。胶合板含胶量大，施工时要做好封边处理，昼减少污染。胶合板主要用于装饰面板的底板、板式家具的背板等各种木制品工艺。

刨花板：

刨花板是天然木材粉碎成颗料状后，再经黏合压制而成，因其剖面类似蜂窝状，所以称为刨花板。主要用于绝热、吸声或吊顶、制作普通家具等。

集成材:

集成材是一种新兴的实木材料，采用大径原木，精深加工而成像手指一样交错拼接的木板。集成材可以直接上色、刷漆，比细木工板省一道工序。集成材不易变形，主要用于木门扇、高档家具等。

照片欣赏:

二． 金属材料

金属材料是指金属元素或以金属元素为主构成的具有金属特性的材料的统称。继石器时代之后出现的铜器时代、铁器时代均以金属材料的应用为其时代的显著标志。现代，种类繁多的金属材料已成为人类社会发展的重要物质基础。

金属材料包括结构金属材料和装饰金属材料。金属的分类：黑色金属、有色金属和特种金属材料。

金属材料特性:1.良好的光反射和光吸收能力

2.良好的力学性能

3.良好的加工性能

金属材料的优点：1.是回收利用率最高的材料，节能且环保

2.自重较轻，易于加工；形式众多，色彩丰富

3.耐候性和耐久性

1．不锈钢板

不锈钢板表面光洁，有较高的塑性、韧性和机械强度，耐酸、碱性气体、溶液和其他介质的腐蚀。它是一种不容易生锈的合金钢，但不是绝对不生锈。

不锈钢板种类：镜面不锈钢、拉丝不锈钢、蚀刻不锈钢、花纹不锈钢等。

不锈钢板特性：耐腐蚀性、高温抗氧化性、具有良好的物理性能。

2.铜及铜合金

由于铜及铜合金具有优良的导电性﹑导热性﹑延展性和耐蚀性，因此在工业化迅猛发展的今天，铜及铜合金在各个领域都有十分广泛的应用。由于铜水管具有美观耐用、安装方便、安全防火、卫生保健等诸多优点，使它与镀锌钢管和塑料管相比存在明显优越的价格性能比。在住宅和公用建筑中，用于供水、供热、供气以及防火喷淋系统，日益受到人们的青睐，成为当前的首选材料。

铜及铜合金的性能：

1． 有优异的物理化学性能。

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2． 有良好的加工性能。

3． 有某些特殊的机械性能。

3.铝合金板材

铝合金是工业中应用最广泛的一类有色金属结构材料，铝合金密度低，但强度比较高，接近或超过优质钢，塑性好，可加工成各种型材，具有优良的导电性、导热性和抗蚀性，工业上广泛使用，使用量仅次于钢。

铝塑板：

震性、质轻、易加工成型、易搬运安装等特性。

铝塑板用途：可应用于幕墙、内外墙、门厅、饭店、商店、会议室等的装饰外，还用于旧建筑的改建，用作柜台、家具的面层等。

铝单板：

铝单板均与采用世界知名大企业的优质铝合金加工而成铝单板特点：轻量化，刚性好、强度高、不燃烧性、防火性佳、加工工艺性好、色彩可选性广、装饰效果极佳、易于回收、利于环保。

铝单板应用：建筑幕墙、柱梁、阳台、隔板包饰、室内装饰、家具、展台等。

铝蜂窝板：

铝蜂窝板采用复合蜂窝结构，广泛地应用于大厦外墙装饰（特别适用于高层的建筑）内墙天花吊顶、墙壁隔断等领域。该产品将为我国建材市场注入绿色、环保、节能的鲜活动力。

建筑实例：

德国德累斯顿中央购物中心 以铝为主要装饰材料

荷兰阿姆斯特丹科技博物馆 以铜合金为主要装饰材料

哈特福德神学院 以镀层合金为主要装饰材料

巴塞罗那现代艺术博物馆 以镀层合金为主要装饰材料

三． 石材

石材主要可分为天然石材和人造石材两大种类，石材是建筑装饰材料的高档产品，天然石材分为花岗岩、大理石、砂岩、石灰岩、火山岩等，人造石材主要有水磨石、人造花岗岩、人造大理石等。目前市场上常见的石材主要有大理石、花岗岩、水磨石、合成石四种。 石材在使用时由于使用天然饰面石材装饰的部位不同，所以选用的石材类型也不同。天然饰面石材除需考虑色调选择外，还要考虑建筑物的功能。

石材特性:耐火性、耐冻性、耐久性、色泽艳丽、抗压强度大等。

四. 涂料

涂料是一种材料，这种材料可以用不同的施工工艺涂覆在物件表面，形成粘附牢固、具有一定强度、连续的固态薄膜。属于有机化工高分子材料，所形成的涂膜属于高分子化合物类型。现代的涂料正在逐步成为一类多功能性的工程材料，是化学工业中的一个重要行业。

1.外墙涂料

外墙涂料的功能：外墙涂料主要是装饰和保护建筑物的外墙面，使建筑物外藐整洁美观，从而达到美化城市环境的目的。同时能够起到保护建筑物外墙壁的作用，延长使用时间，从而获得良好的装饰和保护效果 。

外墙涂料按照装饰质感分为四类：

1、薄质外墙涂料：质感细腻、用料较省

2、复层花纹涂料：花纹呈凹凸状，富有立体感。

3、彩砂涂料：色彩新颖，晶莹绚丽。

4、厚质涂料：可喷、可涂、可滚、可拉毛，也能作出不同质感花纹。

2.内墙涂料

内墙涂料就是一般装修用的乳胶漆。按照基材的不同，分为聚醋酸乙烯乳液和丙烯酸乳液两大类。乳胶漆以水为稀释剂，是一种施工方便、安全、耐水洗、透气性好的的涂料，它可根据不同的配色方案调配出不同的色泽。

种类：水性内墙漆、油性内墙漆、干粉型内墙漆，属水性涂料，主要由水，乳液，颜料，填料，添加剂五种成分构成。

3.真石漆

真石漆是一种装饰效果酷似大理石、花岗石。主要采用各种颜色的天然石粉配制而成，真石漆装饰后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅，和谐，庄重之美感，适用 于建筑物的室内外装饰。特别是在曲面建筑物上装饰，可以收到生动逼真，回归自然的功效。

真石漆特点：

1、成本远低于花岗岩;

2、适用于多种基面、异形面，可随建筑物造型任意涂装;

3、涂层表面凹凸柔顺，层次感分明，具有天然花岗石般的美感;

4、超强的耐候性、抗紫外线能力，及柔韧性、自洁性、耐酸碱性。

五.砌块,面砖

1.砌块

砌块是利用混凝土，工业废料（炉渣，粉煤灰等）或地方材料制成的人造块材，外形尺寸比砖大，具有设备简单，砌筑速度快的优点，符合了建筑工业化发展中墙体改革的要求。 根据材料不同，常用的砌块有普通混凝土与装饰混凝土小型空心砌块、轻集料混凝土小吸水率较大的砌块不能用于长期浸水、经常受干湿交替或冻融循环的建筑部位。

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2.面砖：

内墙陶瓷面砖 ：

用于内墙装饰的薄片精陶建筑材料。可分为正方形、矩形、异形配件砖等品种。按其组成区分有：石灰石质、长石质、滑石质、硅灰石质、叶蜡石质等。釉面砖主要物理性能为：耐急冷，耐蚀性好，适用于建筑物内部装饰。

.外墙陶瓷面砖：

外墙面砖是以陶土为原料，半干压法成型，经1100 左右煅烧而成的粗炻类制品外墙面砖的质量要求为：表面光洁，质地坚固，尺寸色泽一致，不得有暗痕和裂纹。

陶瓷锦砖和玻璃锦砖

陶瓷锦砖是以优质瓷土烧制成片状小瓷砖再拼成各种图案反贴在底纸上的饰面材料是优良的室内外墙面(或地面)饰面材料陶瓷锦砖和玻璃锦砖的质量要求为：质地坚硬，边棱整齐，尺寸正确。

六．装饰玻璃

1. 压花玻璃

有无色、有色、彩色数种。压花玻璃表面有各种压花图案，所以具有一定的装饰效果。这种玻璃多用于办公室、会议室、浴室、厕所、卫生问等公共场所分隔室的门窗和隔断处。

2.镀膜反光平板玻璃

隔断墙、造型面、屏风等处。

3.钢化玻璃

该玻璃除具有普通平板透明玻璃同样的透明度外，还具有很高的温度急变抵抗性，耐冲击性和机械强度高等特点。钢化玻璃破碎后，碎片小而无锐角，因此在使用中较其他玻璃安全，故又称安全玻璃。常用于高层建筑门窗，以及商场、影剧院、候车厅、医院等人流量较大的公共场所的门窗、橱窗、展台、展柜等处。

4.艺术镶嵌玻璃

用铜条或铜线与玻璃经镶嵌加工，组合成具有强烈装饰效果的艺术镶嵌玻璃。现在彩色镶嵌玻璃在欧洲及北美均为非常流行的装饰产品，广泛用于门窗、隔断、屏风、采光顶棚等处。

7. 调研总结

由于建筑装饰材料种类繁多，琳琅满目，在建筑装饰的各范围的使用情况不同，建筑装饰材料所涉及的范围和种类十分繁复，因此我们针对在建筑装饰装饰中较为常用的几类建材进行了调查和了解。通过调研，我们了解了很多建材的实际功能，通过实际与书本相结合，加深了对建材的理解，运用等多方面知识，无论是在以后构造学习或是设计中对材料运用将起到很大作用。

调研地点：南京弘阳家居（迈皋桥店）

调研方式：抽样调查

调研目的：了解市面销售家具、建筑装饰材料的款式风格、价格定位、消费者的喜好，建材工艺结构，行业现状。

一、家居建材卖场简介

2017年5月26日，位于城北迈化路，区域内最大的家居建材品牌大卖场——弘阳家居迈皋桥店，在众首期盼的目光中盛大开业。占地12万平方米的大卖场内，涵盖了包括家居、建材、超市、餐饮等四大项，十七种小项的经营种类，并囊括了国内外一线知名品牌。由于拥有成立十余年之久的弘阳装饰城这一大型物流集散地优势，弘阳家居迈皋桥店不仅具备极大的产品价格优势，同时又以五星级的店堂装修风格，为消费者营造了一个轻松、高品的购物环境，力求为广大市民带来一种国际化的购物休闲娱乐方式，营造一种全新的家居生活潮流。而虽然地处市区内，但为了给消费者提供更大的便利，弘阳家居迈皋桥店还开通了面向下关、仙林、城东、城北等区域路线的四班购物直通车，以真正人性化的服务体系服务大众，充分体现了弘阳家居的品牌服务理念。

二、调研范围

诺贝尔磁砖

索菲亚衣柜

志邦厨柜

2.定位价格范围：

不同的产品，不同的价格范围

3.功能

2.1实用功能：（储存、保温、防滑、遮盖等）

欧派厨柜

储物功能：外表虽充满着田园的风格让人流连忘返。但橱柜的内部也不能小瞧。

我们拉开其中一个抽屉，里面有各色各样适合不同碗盘的架子，方便你分类收纳，就算再多的餐具也能收得整整齐齐。

2.2审美功能：（例如风格样式）

欧派厨柜

欧派柠檬黄橱柜摒弃了繁琐和奢华，处处将生活气息融入，并将不同风格中的

优秀元素汇集融合，以舒适机能为导向，强调“回归自然”。

3.材料（实木，人造板材，铁艺，塑料树脂，藤，竹等）：

欧派厨柜

在材板上，这款橱柜采用的是中纤板，该板纤维组织均匀，纤维间的胶合强度高，故它的静曲强度、平面抗拉强度、弹性模数好。而且它吸湿、吸水性能较好。

4.结构工艺特点：

在材质上，该款橱柜采用中纤板，该材料弹性模数好，较为耐用。在五金材料的选择上，采用世界顶级的'blum。除了这些表面的优点，在储物方面，它的表现也很出色。空间利用率比较高，抽屉里设有碗盘架，无论甚么形状的碗盘都能找到自己的位置，收纳十分方便。在水槽外形设计方面虽然不出色，但是细节关注方面一点也不简陋，增加了许多实用的小设计。

为了实现闽兴物流成为服务一流、西北一流的中国西部石化产品建材现代物流业的领航旗舰的宏伟企业愿景。也为了把“闽兴”这一区域品牌行之有效的向西北周边的几个省进行全面的推广，为促进公司的繁荣发展，根据公司的部署，公司企划中心积极组织调研组。于2017年4月20日---2017年4月21日两天时间赴银川，对银川的几个建材市场进行了专项调研。调研以走访、实地考察等形成进行。两天来调研组分别走访了昆仑建材城、建发家世界、兴隆卫生洁具市场、长城装饰材料市场、华龙陶瓷市场、民乐陶瓷市场、西夏建材市场、西部建材市场、三森国际家具汇展中心、中房·家居装饰用品广场、龙盘家居广场、恒诺家居建材城。现将调研情况汇报如下：

一、市场的基本情况

（一）银川市建材市场已颇具规模，专业化程度高，建材市场基本表现为集中经营的区位优势。人流密度大，信息扩散速度快，交通便捷，以致于整个建材市场从视觉角度来看，趋于繁荣发展的良好态势。

（二）整个市场又以仓储面积小，产品堆积凌乱而处于混乱的交易状态。钢材市场主要以露天储存为主，很多经销商受自身条件限制，使采购、仓储、信息等资源效益低下，进货成本进一步加大，市场风险的危机然存在并呈上升态势。

（三）以劣充优“混”进消费市场致使消费者权益受损，良莠不齐瞒过市场准入门槛利用出租营业执照或购买他人的营业执照，以此来冒充正规大厂家的材料。装饰建材流通业，主要还是依托“摊位制”批发市场。

（四）昆仑建材市场位于银川市的南入口上前城村，东接丽景街，西靠清和街，南至拟建李银公路，北至武警支队围墙，市场总占地460亩，约合30.66万平方米，建设总投资1.8亿元人民币，市场货场面积12万平方米，营业房建筑面积3万平方米。目前有中巴9路、公交19路、公交27路通行于市场，交通便捷，出入方便。 为扩大市场规模该市场准备在已建昆仑建材市场的西边约120亩土地范围内扩建市场，建设一个规模更大，设施更加完善，功能更加齐全的综合性建材市场。

（五）建发家世界商业广场是银川建发集团股份有限公司投资建设，由银川建发家世界有限责任公司经营管理的银川市规模大、功能完善的大型家居购物广场。建发家世界商业广场位于新华东街和清和南街交接地带，交通便利，环境优雅，是集产品销售和展示为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居产品购物中心，提供家居设计和装修、装饰材料、规划建筑面积20万平方米，一期建筑面积近6万平方米，有商户300多家，经营产品5000多种，其中国际知名品牌100多家。现已形成了家居商场、家装广场、电动自行车市场和餐饮、娱乐四大专业市场。

（七）西夏建材城是由宝丰投资集团有限公司旗下子公司宁夏燕宝建材实业有限公司开发的集钢材、装饰材料、仓储及物流配送为一体的综合建材市场，由钢材市场、装饰材料市场、仓储中心和燕宝花园四部分组成。建材城总占地面积3160亩，规划建筑面积80万平方米，建材城位于宁夏银川市西夏区，离城区5公里，交通便利，公路网络四通八达，可连接银青、京藏高速公路和109、307、211、110国道，集商品流、资金流、信息流为一体的现代化第三方综合性区域物流中心。建材城装饰材料市场占地面积1610亩，总建筑面积近30万平方米，拥有面积3000平方米至34000平方米大型钢结构专业展厅16个,并设有3个大型停车场，是宁夏规模最大的专业装饰材料市场。 建材城装饰材料市场经营品种齐全，是以经营瓷砖、卫生洁具、木地板、木工板材、厨柜、油漆、五金、家具、灯饰、家装等各类装饰材料的专业批发和零售市场。市场内有来自全国各地的1000余家商户，汇集知名品牌汇集，经营品种齐全。

（八）西部建材城坐落在银川德胜工业园区内，总投资2、2亿元，占地面积550亩，建有配送中心、仓储中心、信息中心，为一站式的现代化大型建材市场。建材城全部实行品牌经营，划分了陶瓷瓷砖、洁具卫浴、各类板才、地板橱柜等11个大型建材展厅。在展厅四周建有工艺设计、五金电料、水暖配件、油漆涂料等配套专营区域。这是宁夏第一个门类齐全、设施高档、功能先进、管理规范的超大型专业建材市场。

（九）三森国际家居汇展中心（原名称宁夏国际家具汇展中心）是银川市政府在第四届中国投资贸易洽谈会上招商引资项目，由陕西三森实业集团投资1800万元兴建的，是三森实业集团的核心企业之一，三森国际家居汇展中心位于银川市兴庆区黄金地段，交通十分，占地面积3万多平方米。我中心分东、西两个大型展厅和二期精品厅，市场内有经营商户100多家。设有高、中、低档民用、办公系列家具。

（十）龙盘国际家俬装饰城是由银川市龙盘房地产开发有限公司与浙江省宁波市多家实力雄厚的家俬企业联合投资开发的。分为家俬区和装饰材料区两部分，是集家俬、装饰材料为一体的大型批发、零售市场。占地面积220亩（约15公顷），建筑面积为16万平方米。总投资3亿人民币左右。物流市场专业化、集约化、规范化。地理位置优越、广阔市场前景广阔。

（十一）恒诺家居建材城位于银川市兴庆区新华东街城市核心商圈，交通便利，拥有15万平方米的超大规模卖场，集家装、建材、家具、休闲娱乐为一体。拟订于5月正式开业，现正处于招商阶段。

二、银川整个建材市场存在的问题

经走访调查了解发现银川整体建材市场存在着三个突出的问题：

（一）市场规划不合理，建筑结构存在偏差，仓储面积小，商业交易不便利。主要表现为三个方面：第一，商户仓储面积小，经营店铺普遍表现为脏、乱、差的不谐调局面，店内和门面产品堆积成堆，不但消费者行走困难，而且在装卸货过程中会导致路面交通堵塞。第二，钢材货位场地硬化和仓储房建设不完善，场地沆洼不平，积水疏排不畅，致使仓储钢材失光脱色。第三，缺乏对运输队的有效管理，外流车队停放与出入混乱。列如：昆仑建材城。

（二）以劣充优破坏市场信誉 、良莠不齐市场产品标准化水平差、“摊位制”销售隐忧大 ，市场服务水平不高。

据统计，2017年至2017年银川市的建材市场约有300多家，部分建材批发市场都是由卖方出价、买方砍价形式交易，商品价格透明度很差，常常会出现同一商品的价格差出一大截的情况，从而导致一些消费者误认为商户所售的名牌产品，打着“总代理”的保护伞招摇撞骗，投机做法迎合了大众消费心理，误认为商家“薄利多销”自己捡了便宜，其实却不知这些卖出去的产品大都是以次充好、以劣充优的货色。 另外，一些生产企业生产行为极不规范。他们采取欺骗手段，先按国家标准生产一批合格产品以应付有关部门的检查，后续偷工减料大批生产伪劣产品。更有甚者，采用非法手段，购进名牌产品的合格证、外包装等为自己的“残品”进行包装。

装饰建材流通业，主要还是依托“摊位制”批发市场。相关人员告诉记者，据统计，摊位制大约占市场流通形式的90%%以上。而摊位制市场存在的最大弊端就是，经营与管理相分离，没有强有力的质量与服务的监督制约机制，由此带来的也远不仅指商品质量那么简单，价格欺骗、劣质服务等方面的痼疾也极为严重。

（三）市场发展定位底，不适应当前社会经济发展的需要。作为宁夏的商贸集散地，银川具有着悠久的商贸历史和较好的商业发展前景。而建材市场的建立和发展，由于认识上的局限性，其发展战略定位不是很高。表现在二个方面：一是部分市场建设现代化水平不高，大部分建材经销商虽能够入住，但是经营方式仍停留在摊位式经营，商品以低、劣居多；二是市场销售覆盖面不广，目前市场上的商品销路局限，知名度低，辐射范围不广，影响力低下。

三、建议（针对银川建材市场）

根据当前建材行业的发展和涉及到银川建材以后的发展趋势，调查组结合调查到的情况对银川建材发展提出如下的建议与意见：

1、市场应加强对市场现代化建设的力度，着力解决商户仓储的困难。

2、完善市场督导体制，针对带有欺骗行为的虚假商给予严厉打击，及早防范“一粒老鼠屎破坏一锅汤”的恶劣局面，促使市场健康有序的发展。

3、对银川的“区域品牌”应进行品牌推广战略，不断扩大区域品牌的影响力。

四、建议（针对闽兴建材城）

通过对银川建材市场的调研，对我闽兴发展提出几点建设性意见：

1、加强协调，完善市场管理体制，积极与政府部门协调公交车运营线延长直闽兴市场。

2、细分市场各部门职责提高服务水平。

3、对外向实力的品牌进行招商，调整高、中、低档次俱全的市场格局。

4、进一步对省内外进行“闽兴”品牌的推广和宣传。

5、积极协调、组建闽兴物流运输车队，以加快物流业的蓬勃发展。

卷烟市场调研报告

为了切实搞好对卷烟市场的服务，真实了解本县辖区的基本情况，真正听到协会会员对烟草部门和协会工作的不同意见和建议，xxxxx县局与卷烟零售者协会本着调研服务的角度，于7月11日-7月30日对本县卷烟市场进行了一次综合座谈调研。此次调研，采取与卷烟经营户当面交流、座谈等形式，分别深入大街小巷、进村入户与350多名协会会员代表进行了认真的座谈调研走访。

从这次的座谈情况来看，与会代表一致反映协会组织在经营中真正发挥了积极作用；卷烟明码标价工作有新的起色，市场零售指导价格维护较好，卷烟经营盈利水平不断提高，会员们实实在在赚到了钱。但从调研掌握的情况客观分析，xxx卷烟市场确实还存在一些值得重视和解决的问题。

xxx县位于xx省北部边陲，xx市西境，集雨面积1612平方公里，辖乡镇23个，总人口71.6万，其中农村人口61.5万。20xx年末全县农村居民人均纯收入2633元，其中，农民可支配收入2572元，人均消费总支出2239元。据xxx统计局20xx年抽样调查，全县农村人口吸烟率为21.6%，人均每天吸烟23.55支，按20xx年末统计人口推算，全县年卷烟需求为2.3万箱，其中农村为1.7万箱（未剔除外出打工人员）。

20xx年xxx共销售卷烟112835件，同比增加14370件，+14.59%，实现毛利3696万元，同比增加788万元，+27.1%。20xx年1-6月共销售卷烟60099件，同比增加7060件，+13.31%，实现毛利2192万元，同比增加428万元，+24.24%。截止20xx年6月，截止20xx年6月30日，实际在网经营户3054户，其中三星客户171户，二星343户，一星488户，星级客户共计1002户，占32.81%，a类户1958户，占64.11%，b类户94户，占3.08%。

xxx农村市场品牌需求省产烟主要集中在嘴相思鸟、盖相思鸟、盖白沙和嘴白沙等牌号，省外烟主要是盖双叶、甲软红河、软羊城等低档烟。调查发现，该县农村大部分卷烟消费者还是习惯于吸食省产烟，老百姓办事有用白沙烟的习惯。问其原因，他们大都反映一是多年形成的消费习惯，一时半会改变还真不容易；省外烟货源根本得不到满足，一时有一时无，影响了他们销售、吸食省外烟的兴趣。农村主销的盖白、嘴白、嘴鸟及以下价位卷烟严重短缺，零售价在2元/包以下的卷烟品种非常少，而农民的消费能力似乎也就在2元左右，即便有2元左右的卷烟，供货量也远远不够，今天供给这个牌号，过几天又供给另一个牌号，烟民好不容易接受了一个品牌，却因为供货不足而不得不改抽其它品牌的卷烟。在农村特别是零售价在1.5元/包以下的低档烟零售户普遍反映紧张，95%以上的农村卷烟经营户和低收入者或老年消费者意见都很大。货源紧张的情形下，边界区域市场由于毗邻外省市、县，近来导致湖北产的“红金龙”、“襄阳”等中低档烟大量流入。如梅田、胜峰时就出现了这种严重现象。团洲芦苇场每年都有六千多人的外来打工者，尤其是七、八、九月常驻不走，他们消费需求低价位的卷烟，当地的经营户呼声较高。许多客户普遍认为办事用烟难的问题特别突出。大部分会员都抱怨，现在办事，不再愁没钱，最伤感，最伤脑筋的是有事没有烟。

农村卷烟零售户数量大，办证较多，但网络户布局不尽合理。走访调查中，一些达到一定规模，符合条件的经营户要求办证，并且办证的愿望较为强烈。从办证情况来看，镇乡之间网络户布局极不平衡。像万庾、景港、新河、操军这样较大的乡镇，发证都在120个以上，而象新建、梅田、治河渡这样的小乡镇，每个地方还不到50个证，很显然有些乡镇市场覆盖率还很低，经营户从非法渠道进货和经销假烟现象仍然存在。

较多客户反映，访销中对有效货源核定的订货基数较低，可常常访销的时间与顺序不同，同类别客户分配的标准也不一致，觉得货源分配上不公平，欠合理，客户意见大。还有客户反映烟草部门对货源安排、品种投放不合理，城关有的客户每周访销3次，农村每周访销1次的占很大比例，经常有乡村的经营户到城关拿黑市烟。团洲乡的团胜村杨鑫丽客户反映：他现在与市局的送货员的关系很融洽，经常随他们上路入户收购相思鸟，一天可收四、五件。插旗、注市、塔市、万庾许多公路沿线的会员代表反映，高档烟也好销，但芙蓉王、极品芙蓉王简直是一根都没有，提出哪怕一个月搞一条的指标给他们销也行。目前，紧俏货源奖励和访销往往优先电子结算户，但洪山头等乡镇与会代表强烈反映，他们集镇上没有银行网点，没有电子结算这个业务，要求烟草部门访销中考虑到实际的难处。

大部分指定代送户是带南杂批发的大户，这些大户获得代送卷烟的资格，加上自己本身是卷烟经营户，更有利于以零带批、低价竞销、代送南杂和控制小户。突出的问题是个别代送户请被代送户多订货，往往送出去的货加价后又运回来了，这样往往被代送户也就不会有什么意见，有的原本就是代送户帮办的烟草证，销售能力有限。还有为数不少的委托收货户和约定取货亦存在类似现象。从而造成大户控制了较多的货源，小户意见大。有些被代送户的门面、规模、数量都比较大，分配的货源根本不够卖，要求提高星级，增加访销批次，这样的情况各个乡镇均有反映。

按照不同业态、不同区域和诚信等级细分客户，依据客户实际销售能力定量供货，达到控制大户、培育适度规模的零售户的目的，实现以行政手段为主的限量供应向以市场需求为基础的合理定量转变，使货源供应与客户真正的销售能力协调一致。切实做好零售户的动态升级管理。目前，卷烟零售户的货源数量与其诚信等级密切联系的，可以考虑对城乡中小型零售户，特别是那些不以卷烟带动南杂批发的对象，予以适当提高等级供货；对那些多次反映等级低、货源少而无不良记录的零售户，进行等级的重新定位，或者及时予以动态升级。

对全县的网络户进行清理，要找到所有的入网户，对片区的入网客户进行地毯式清理，对月销量30条以下的户子；被代送户、委托收货、约定取货户；一户多证、手机订货户这些对象中不符合条件的清除出网；对许可证到期的严格年审，严格按标准办理新证，全面推行责任追究制度，杜绝办糊涂证和人情证，遵照合理布局的要求对全县办证户实施瘦身工程，不断提高网络运行质量。

切实建立监督制约机制，加强指定代送工作的动态监管。严格实施三线会商制度，坚持做好日常考核。

重点做好城关、乡镇墟场、公路沿线的客户的商品陈列，对于难度较大的客户，为其帮助设计、制作卷烟品牌展示板。统一标准、模式帮助搞好卷烟陈列，从而推动改观整个市场基础工作，不断增强规范经营意识和市场管理水平。

对客户反映的问题要高度重视，必须想办法尽量帮助解决。设立客服热线电话，办好内刊《客户之友》，构筑信息沟通平台，切实加大宣传力度，及时传递访销货源及行业政策等相关信息，将信息通道建成与零售户之间的桥梁和纽带。让零售户话有地方说，遇到问题有地方反映，困难能及时解决。

专卖部门进一步加大对钉子户的打击力度。重点整治卖假冒烟、非法渠道烟等违法行为，实现由管理型向人性化服务转变。充分认识到卷烟打假打私打非工作具有长期性、复杂性，抓住主要矛盾，提出阶段性目标，通过解决阶段性的突出问题，不断把卷烟打假打私打非工作推向深入。

卷烟市场调研报告

3152名被调查者中，有2779人吸烟，占88.17%;不吸烟者为373人，占11.83%。

——吸烟者情况。

吸卷烟者吸烟者中有2273人吸卷烟，占被调查者的72.11%，占吸烟人数的81.8%。其中，消费30元/条左右卷烟的有1542人，占吸卷烟人数的67.84%;消费20元/条以下卷烟的有1021人，占吸卷烟人数的44.9%;消费40元/条左右及以上卷烟的有731人，占吸卷烟人数的32.16%。

吸旱烟或烟丝者吸烟者中有506人以吸旱烟为主，少数人吸烟丝，占吸烟人数的18.21%。其中，由于经济状况或吸食习惯由原来吸卷烟改为吸旱烟者为235人，占吸旱烟人数的46.44%，占吸烟人数的8.46%;一直吸旱烟者271人，占吸旱烟人数的53.56%，占吸烟人数的9.75%。吸旱烟者大多在市场上购买来自东北的旱烟叶(调查中发现农民个人种植旱烟的很少)。由于低档烟的比重减少，旱烟价格也翻番，由原来的2元/斤升至现在的4-5元/斤。

——不吸烟者情况。

被调查者中，有373人不吸烟，占被调查者的11.83%。其中，曾有吸烟史但因经济状况戒烟的有63人，因身体原因戒烟的有26人;没有吸烟史且一直不吸烟者284人，占被调查者的9.01%。

——吸低档烟人群情况。

被调查者中，一年以前还在吸四、五类低档烟者(价位在15元/条以下)有1345人，占吸卷烟者的51.79%。随着五类烟的紧缺和四类烟价位的不断上升，现在所谓的低档烟为20元/条(零售价)以下的四类烟，比过去的10元/条增长一倍。由于低档烟价位上升，原吸四、五类低档烟者，有324名因经济状况改吸旱烟或戒烟，占吸低档烟者的24.09%(其中235名改吸旱烟，89名戒烟)。

目前在吸低档烟的1021名吸烟者，占被调查者的32.39%，比过去比重下降10.25%，占2273名吸卷烟者的44.92%，比过去比重下降6.81%。

——城区市场情况(城区包括xx市区xx县级市城区)。

城区被调查者为1285人，占40.77%，老(60岁以上)、中(40—60岁)、青(40岁以下)年龄段分别调查了360人、460人和465人，所占比重分别为28%、36%和36%。吸烟者为1160人，占城区被调查者的90.4%;不吸烟者为123人，占城区被调查者的9.6%。

吸烟者情况城区吸烟者中有1125人吸卷烟，占城区被调查者的87.55%。在消费档次上以中高档烟为主，其中吸20元/条左右卷烟的人员有218人，占吸卷烟人数的19.38%;吸30元/条左右卷烟的人员有358人，占31.82%;吸40元/条左右卷烟的人员有358人，占31.82%;吸50元/条左右卷烟的人员有191人，占16.98%。

城区被调查者中，吸食40元/条左右及以上的中高档烟的消费者，按年龄段统计，40岁以下的有253人，占城区被调查者的19.69%;40—60岁之间的有192人，占14.94%;60岁以上的只有104人，占8.09%。

城区被调查者中，吸20元/条左右及以下的低档烟消费者，按年龄段统计，40岁以下的青年人仅有39人，占城区被调查者的3.03%;40—60岁的中年人有69人，占5.37%;60岁以上的老年人有110名，占8.56%。调查数据表明，低档烟在城区中的需求量明显低于农村。

不吸烟者情况在城区被调查者中，有123人因各种原因不吸烟，占城区被调查者的9.57%，占被调查不吸烟人数的32.98%，其中因经济状况戒烟的25名，因身体状况戒烟的8名，从来不吸烟者90名，内有40岁以下的从来不吸烟者53人。

——农村市场情况。

农村被调查者为1531人，其中吸烟者1307人，占农村被调查者的85.37%;不吸烟者224人，占农村被调查者的14.63%。

本次农村市场被调查者大多集中在40岁以上的中老年人。40岁以下年轻人大部分打工外出不在家。仅莱阳、海阳、栖霞3个县级市外出打工者就有27万人，占3个县223万总人口的12.1%。农民经济收入主要靠粮田、果园等来源，较有代表性的xx市、xx市、xx市的8个乡镇，人均年收入平均1500元左右，较贫穷农村年收入还不足千元，为数不少的家庭在土地上的收入甚微，年终几乎没有结余，日常花销依赖青壮年外出打工赚取，家中的土地多数由妇女、老人耕种，生活比较艰难，因此吸烟者吸烟档次较低。

吸烟者情况按年龄段分，40岁以上的中老年人有1024人，占农村被调查者的78.34%;40岁以下的有507人，占农村被调查者的21.66%。按吸烟种类分，吸卷烟者为882人，占农村被调查吸烟人数的67.48%;吸旱烟者425人，占农村被调查吸烟人数的32.52%，其中因健康、经济条件等原因改吸旱烟的220人，一直吸旱烟的205人。农村吸烟者中，吸食旱烟者近乎达到吸烟人数的1/3。

农村吸卷烟者中，有593人吸20元/条左右及以下的低档烟，占吸卷烟人数的67.23%。据调查得知，由于烟厂调整结构提升档次，市场上零售价格在20元/条左右的四类烟处于紧缺状态。因此，农村消费者有的改吸旱烟或烟丝，有的干脆买假烟吸。四类烟的缺乏，一定程度上使农村的旱烟市场销售见旺。

不吸烟者情况224名不吸烟者中，有32人因经济条件因素戒烟，有15人因身体因素戒烟，从来不吸烟的达177人。

——建筑工地情况。

调查建筑工地12处，建筑工人336人，年龄段基本在30—60岁之间。其中，吸烟者310人，占建筑工地被调查者的92.26%;不吸烟者26人，占建筑工地被调查者的7.74%。

吸烟者情况在建筑工地吸烟者中，有266人吸卷烟，其中有210人吸20元/条左右及以下的低档烟，占建筑工地吸烟人数的78.95%;有37人吸30元/条左右的卷烟，占13.91%;建筑工地的承包人和工段长等人员收入较高，有19人吸40元/条左右及以上的中高档卷烟，占7.14%。

不吸烟者情况被调查的336人中有26人不吸烟。其中因经济条件因素戒烟的有6人，因身体原因戒烟的有3人，一直不吸烟的有17人。

特征一对于低档烟的需求，农村远远高于城区。从调查情况看，20元/条左右的低档烟消费，农村占67.23%，高于城区48个百分点。

特征二因低档烟减少，农村改吸旱烟或戒烟人数占到被调查者的近1/10。调查结果显示，235名改吸旱烟者中有220人是农村消费者，占被调查者的7.46%，加上因经济状况戒烟的63名不吸烟者，共有298名被调查者从吸卷烟队伍转到吸旱烟或不吸烟的行列，占被调查者的9.45%。其中年龄在40岁以上的农村中老年改吸旱烟和戒烟者有255名。

特征三100元/条以上的省外高档烟消费占xx市场的重要地位。当前省外烟在投放上我们采取了紧缩投放策略，若按需求供应市场，目前的云南烟约占据烟台两成以上的市场。

特征四档次结构的上升，暂不影响卷烟销量增长。从以来的卷烟销量看，每年都有不同程度的增长，而低档烟的价位呈阶梯状的上升，其比重也以阶梯状下降。但销售总量却稳中有升，其原因：一是随着人民生活水平的不断提高，吸烟档次逐渐上移，对一部分消费者也是必然;二是由于吸烟者的嗜好习惯，被动接受拉升结构也是无奈。尽管有戒烟或社会反烟现象，尽管经济承受能力决定着消费开支，但戒烟的还是少数，况且确有一批新生的卷烟消费者在不断补充这个队伍。据调查，全市高考落榜学生大约有1.2万人，其中男生有0.6万人，男生中约有0.3万人补充到吸烟队伍中来;三是国家局抓规范经营，治理体外循环工作大见成效，卷烟流通秩序的大环境有了根本性的好转，再加上网建水平不断提高，客户关系不断加强，使市场控制达到历史水平，促进了销售的稳步增长;四是专卖力量不断加大，市场管理力度不断加强，在市场大环境好转的前提下，细查严打，使渠道外卷烟的流通空间不断减少，为销售工作创造了更好的条件。

两点建议。

低档烟的生产要适量。虽然低档烟在农村市场有一定的消费量，但是卷烟作为一种特殊商品，不能因市场需求量大而狭隘的去满足供应，要循序渐进，逐步拉升结构档次。

同时，低档烟的价位要保持相对稳定。低档烟的供应量减少了，目前总销量仍在增加是事实，但绝不意味着低档烟的比重可以持续地减少;低档烟的零售价位目前一般在20元/条左右，其总销量仍在增加，但绝不意味着低档烟的价位可以持续地上抬。比重和价位都应把握好一个度。盲目地拉动结构档次，一味地追求高指标是不顾客观情况，脱离实际情况的“激进做法”，将对中国烟草的健康发展带来负面影响。

根据烟台烟草目前的销售情况和这次市场调查可以看出，低档烟的价位现阶段保持在零售价20元/条左右，比重保持在30%左右为宜，这样对农村消费既可起到导向性的适应作用，又可相应满足其需求，不急不躁，有利于循序渐进的向中国烟草的持续发展目标迈进。

卷烟市场调研报告

为深入细致了解春节期间辖区卷烟销售情况，掌握节后商户卷烟销售和库存现状，找出问题，找准对策，确保全县卷烟市场持续健康发展，我局（分公司）在春节节后有针对性的，对卷烟进行了调研。本次调研内容包括：零售客户对烟草公司供应卷烟品种、供应数量、货源分配策略、客户经理服务是否满意，重点骨干品牌销售情况、社会库存情况、客户盈利状况如何，缺货品牌有哪些；卷烟市场价格、市场秩序是否稳定，烟草公司有无搭配销售情况和卖大户情况等，广泛征求零售客户意见及建议。现将调查情况汇报如下：

一、调研基本情况。

（一）、调研对象与方法。

本次深入辖区及内黄市场进行调研，我们有针对性的选择县城、城乡结合部、农村三个不同区域、不同消费能力的地方进行调研，调研过程中通过查看商户品牌上柜、卷烟订购和库存情况的同时，还向商户询问当地市场的消费习惯、个别品牌的销售情况、市场治理情况等，从而通过实地拜访和询问，发现问题与差距，找准对策与措施。

（二）、调研节日期间卷烟销售

县城油区，比较繁华，经济水平较高，主销中高档卷烟；农村集市消费者较多，主销中低档卷烟。调查中，商户普遍反映，今年春节卷烟销售、净增利润都较往年有所提高，特别是10元以上的卷烟销量增长最多，黄金叶百元品牌与一二类卷烟销量大增。

二、调研分析。

（一）、本地卷烟市场的特点与问题。

通过走访询问，发现春节期间卷烟销售存在以下特点：

1、卷烟品牌集中度高，老品牌仍是主要销售品种。从销售数据上看，市场上销量份额较大的仍是一些老品牌，如：省内的黄金叶百元品牌和红旗渠系列，省外的红塔山（硬世纪）和红塔山（软经典）。

2、卷烟销量和消费档次上升明显。

今年1月份销量与消费结构比去年同期有明显增长。

5.2%。

3、零售客户库存更加合理，零售客户节日备货更理性。在调查中，一些大的超市由于有大量的流动资金，在节前分别对不同品牌的畅销烟进行订购，保证自己在春节期间的正常销售，在春节过后仍有少量库存用以日常经营。但据一些小门市反映，自己在节前只订购了适量的畅销烟，节前所拥有库存只稍微比平时多一些，并且大多仍集中在价格较低的品种上，经过春节后绝大多数的小户门市库存都所剩无几，甚至没有库存。

4、春节卷烟消费档次提高。

调查情况显示，今年春节的卷烟消费呈现出“多极分化现象”。在农村，春节卷烟消费结构较往年上移，往年农村过年以吸食单盒零售价格为五元钱的卷烟为主，今年已上升至单盒零售价为7至10元的卷烟；而往年吸食10元每包卷烟的消费者，其春节消费上移至13-15-20元每包的水平。从吸食群体上来看，高端烟消费者出现了“追新求异”的特点。平常在市场上销售量不是很大的卷烟都有人到处打听求购。

通过本次调研也发现了可不少问题，具体如下：

烟的购买频率，再加上一些超市推出本店的购物券，直接影响到一些小户的卷烟销售，为此在节前部分客户订购卷烟也是少量的，春节“旺季”过后直接导致库存量不足。

2、一些地区客户门店冷清，卷烟销量不佳。节后大量务工人员开始返回工作地，卷烟吸食人员减少，导致卷烟销售量下降。

3、部分畅销卷烟出现断货情况。由于今年对黄金叶百元品牌和大金圆系列进行了强力的宣传促销活动，使这两类卷烟的市场认可度提高，再加上年前有意识的引导消费，所以过年期间销量大增，致使断货。

三、客户反映市场存在的问题。

几天又供给另一个牌号，烟民好不容易接受了一个品牌，却因为供货不足而不得不改抽其它品牌的卷烟。在农村，特别是零售价在2.5元/包左右的低档烟，零售户普遍反映紧张，大多数的农村卷烟经营户和低收入者或老年消费者意见都很大。

二是货源分配的问题。较多客户反映，访销中每日的货源情况不一，但商户访销的时间与顺序不同，同类别客户分配的标准也不一致，觉得货源分配上不公平，欠合理。目前，紧俏货源奖励和访销往往优先电子结算户，但有的客户强烈反映，他们集镇上没有指定的银行网点，没有电子结算这个业务，只有跑很远的路去在银行交款，希望烟草部门在访销中考虑到他们的实际难处。

三是信息沟通的问题。客户大都反映客服人员对新品牌上市前宣传不够，相关货源信息传递不及时，客户难以把握。有的卷烟牌号销售刚看好却断档，导致客户销售积极性难以发挥。目前。通过品牌整合，黄金叶系列卷烟销售压力较大，对其培育的关键是要得到零售户和消费者接受、理解和支持。实际运作中，往往是我们培育品牌的力度不大、客服人员与商户交流不够，信息送达不及时，工作方式不够创新，可见搭建信息沟通平台，搞好卷烟信息宣传、交流，维护融洽客我关系工作迫在眉睫。

卷烟内管市场调研报告

一、调研整体情况。

按市局调研要求，调研组于2016年3月7日－18日对安乡县的卷烟市场状况进行走访调研。选取具有代表性的30位零售客户，对卷烟供需情况、社会库存、价格行情、市场状态、客户盈利、客户服务、市场假私非烟等方面开展调研。

二、市场情况。

（一）当前形势对卷烟市场的影响；

安乡县以农业经济为主，当前形势对安乡卷烟消费的主要影响有以下几方面：

一是受宏观经济的影响，全国经济下行压力大，2015年gdp增长率为近5年最低，全球经济持续低迷。

二是劳动力大量外流，本地人口减少，市场活跃度低，卷烟销售受此影响很大。

三是受国家“八项规定”等禁令的出台，影响着居民消费习惯，今年过年期间的礼品销售明显下降，机关单位的接待用烟大量减少。随着控烟力度的加大，中央禁令的影响，领导干部在公共场合不能带头吸烟，导致礼品烟的消费行为在逐渐改变。

四是客户库存量较大，通过市场走访了解，当前卷烟销售趋势放缓，客户库存卷烟较大，主要集中在5元—15元价位，白沙（精品）、硬白沙、双喜（软）云烟（紫）、云烟（软紫）、利群（新版）、南京（红）等品牌。

（二）1、2月份卷烟市场的整体特点及现状；

截止到2月底共销售卷烟28862.18件，与同期比较如下表一：

量监控，发现一月份增幅较大。今年销量如表所示，二、三类烟均有所下降，一、

四、五类烟增长明显，特别是四、五类烟增加幅度高达85.83%与75.50%，分析增长原因，2015年6月卷烟提税后，零售价格并没有随之上涨，省外卷烟价格普遍倒挂，市局减少了省外烟的投放，增加了四五类省内卷烟的投放，对农村客户、消费者调查发现，消费群体呈现两级分发，受到人口大量外流的影响，留守老人主要消费四五类烟，同时，近几年来农村经济发展较快，农村年轻消费群体的购买力逐年提高，一类烟的销售也逐步提高。

1

重点品牌共销售28186.44件，占总销售的97.66%。

件，占总销量的97.66%，销售排名较为靠前的是白沙、芙蓉王、双喜、云烟、利群、芙蓉等品牌，覆盖了高中低档各价位，已经成为了大众首选品牌。

三、品牌情况

从经营意愿、客户盈利、动销快慢、库存大小等正反两个方面列出品牌（规格）名称；

经营意愿大的有芙蓉王（硬）、白沙（软）、芙蓉（红软），小的有云烟、金圣、七匹狼。

客户盈利大的'有芙蓉王（硬）、白沙（和天下）、白沙（软），小的有云烟、七匹狼、娇子。

动销快的有芙蓉王（硬）、白沙（软）、芙蓉（红软），慢的有云烟、双喜、七匹狼。

库存大的有白沙（精品）、双喜、云烟、利群，小的有中华、芙蓉王（软）。

四、社会库存

（一）当前社会库存整体情况。

经过对10位零售客户入户调研，库存量为6221条，户均库存为622条，户均库存12.4件,库存较大，结构不合理，主要集中在零售价为5-10元的卷烟。主要为白沙（精品）库存最大，其次为硬白沙、云烟、双喜。

（二）对区域社会库存情况做出判断

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禁令以来，党员干部红白事宴都有严格的规模限制，并且还要纪委备案，一定程度影响卷烟消费，普通居民的红白事宴大多由家宴公司主导，每桌席面只放两盒烟，事宴规模明显较往年要小，由于用烟量的减少，用烟档次提升，喜事一般用二十元价位，丧事一般在七元到十元价位。结构档次的提升，影响了四类烟的销售。

五、客户反映

（一）卷烟供需

客户对卷烟货源供应上，建议合理投放卷烟，目前卷烟投放量过大，不利于卷烟市场价格稳定。

（二）市场价格

零售户竞争激烈，主要靠价格上的让利吸引顾客，部分零售户原价售烟，进而带动副食等销售。再加上客户流动资金周转困难，急于出售。许多客户遇婚丧事等大量用烟时，价格要低于平时销售价格。

（三）盈利情况

自2015年提税以来，卷烟价格并没有随之上涨，零售户的利润空间进一步压缩，目前几乎所有省外都处于亏损状态，部分省产卷烟如白沙（精品）、硬白沙也处于亏损状态，零售户的毛利率约3%，甚至亏损。

（四）经营意愿、信心

客户经营意愿较为弱，当前安乡县正在进行撤乡并镇，有些片区乡政府被撤销后，当地客户订货积极性不足，甚至出现了食杂店关门倒闭等现象。

（五）客户满意度等信息

客户满意度较高，主要是烟草的三员服务方面。不满意的方面主要是卷烟盈利水平。

（六）卷烟流向

客户反映有大量白沙（精品）、芙蓉王（硬）流入本地，对本地市场造成巨大的冲击，省外卷烟基本无流出。

(七)对客户卷烟经营状态作出分析判断。

客户竞争越来越激烈，卷烟价格也随之下降，客户卷烟经营状态不佳，库存压力大，将会逐步淘汰一些经营能力差，对卷烟经营不重视的客户。

六、下一步工作建议。

1、针对目前客户库存巨大的现状，建议减少卷烟投放量，给客户一段时间消耗库存，回流资金。

2、加强明码标价和零售指导价管理，客户经理要加大力度宣传执行零售指导价的重要意义，提高客户对此项工作的认识，通过明码实价提高客户盈利水平。

3、营销、专卖部门要加强信息互享，保持市场监管高压态势，防止外地卷烟大量流入，扰乱市场，危害零售户利益。

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一、辖区情况介绍：

客户服务一部所负责辖区南起索河路，北至黄河边，东与郑州西区接壤，西边毗邻巩义，主要包括广武，高村，王村，高山，汜水等乡镇以及荥阳北部城区。现有在网经营零售户1052户。其中网上订货商户984户，占总商户的93.54%，电话订货商户68户，占总商户的6.46%。

二、辖区卷烟市场分析：

2015年截至目前共销售各类卷烟11833.69箱，单箱结构为19467.87元。12月份销售剩余1051.81箱，单箱机构19771.25元。

三、市场存在的问题：

1、总体销售指标过大

卷烟销售一部所负责辖区农村市场比较多，从市场反映来看，大量劳动力外出打工，镇区消费群体逐年减少，随着社会公共场所禁烟条例宣传力度增加，各个行业对于接待用烟管理更加严格规范，导致卷烟消费群体数量逐步下降，一定程度上影响了卷烟销售，零售户主动订购各类卷烟的积极性明显降低。而公司任务总体销售指标过大，超出市场的需求，卷烟销售工作遇到瓶颈。

2、商户订购积极性不高

黄金叶（硬红旗渠），帝豪，红旗渠（银河之光）等省产主力品牌，货源总体投放量过大，超出市场实际消化，卷烟零售价格出现不同程度降低甚至倒挂，上述品牌条零售价均达不到公司的零售指导价要求。受市场总体价格影响，商户订购卷烟的收益率急剧下降，严重挫伤了商户的订购积极性。临近年底，零售户正在积极备货，因此商户把闲置的资金主要用在牛奶，饮料等收益较高的商品上，而把卷烟放在了次要地位。通过市场走访发现，商户对卷烟的价格走势怨声载道，不愿意库存预留卷烟。

3、低档和高档卷烟不能满足市场需求

求。需做好政策的宣传解释，提升客户的满意度。

四、下一步工作思路及建议：

要充分了解12月份面临的困难和机遇，在局党组的正确领导下，在营销部门的统一指导下，完成好各项卷烟销售指标。

1、树立责任意识，严格落实

要充分认清市场存在的问题，以及市场存在的机遇。广大客户经理应该用积极的工作态度，根据上月的市场销售情况，把1053箱的任务目标进行细化，分解到每一个工作日。根据不同的线路采取不同的货源投放策略，深入市场，做好市场调查，深入客户，做好公司的政策的宣传。牢固树立责任意识，紧抓任务指标不放松，确保卷烟销售全年目标任务实现。

2、实行专销结合，严控市场

要把局公司专销会议精神落实到日常工作中，在拜访时注意收集市场动态，了解市场信息，把收集到的违法、违规市场信息及时反馈到专卖部门，给予查处。

3、严格规范经营，加大宣传

售户加大规范经营宣传力度，在规范经营的前提下做好销售工作。

4、合理组织货源，提升盈利 零售客户是烟草公司的重要资源，是烟草公司赖以生存和发展的基础，是不领工资的员工。获取卷烟销售利益最大化是零售商户的最终目标，如果货源投放不符合市场经济发展规律，一味的增量提结构，在供大于求的情况下，卷烟价格则会根据市场运行规律，出现整条零售价格低于公司指导价，甚至价格倒挂现象，当商户利润受到影响，盈利水平降低的情况下，商户就会对公司依赖度降低，甚至怨声载道，影响行业整体信誉。而商户的满意度和忠诚度，是企业能否羸得长期竞争优势和利润持续增长的关键因素。因此一定要真正根据市场情况，合理组织货源，稳步提升广大零售户盈利水平。

卷烟市场调研报告

为进一步掌握春节过后长泰卷烟市场情况，保证卷烟销售工作稳步上升，根据工作安排，福建长泰烟草公司于3月6日-8日对长泰辖区的卷烟市场状况进行调研，以便今后更好地为客户提供服务，满足零售客户需求。以下是调研的具体情况：

一、调查情况。

(一)调查时间：为期三天：3月6日--8日。

(二)调查方式：采取抽样调查的方式进行，通过客户经理与零售客户进行深入交谈、盘查客户库存量及询问消费者等进行收集各项信息。

(三)调查对象：2月份销售下降的客户，共75户，各片区15户，要求含概各星级客户。根据各片区实际情况，最终调查2星客户2户，3星20户，4星37户，5星16户。

(四)调查内容：主要有收集近段卷烟市场情况、了解零售客户的销售情况和库存情况、货源满足情况、零售客户销量下降原因等，便于客服中心采取有效措施，稳定节后卷烟销售。

二、调查情况分析。

经过为期三天对75户销售下降客户的调查了解，影响到他们销量主要是：

(一)从客户库存情况分析：通过对三天的市场调查所到的数据及客户的实际销售情况来看，节后卷烟市场库存表现为省产一二类卷烟、省外三四类卷烟库存量较多，部分省外卷烟品牌如红金龙、红旗渠等出现滞销。在75户走访调查过程中，有53户客户仍有不同程度的库存，其平均库存量高于日常的卷烟库存量1-1.5倍，主要库存是省产一、二类狼及省外三四类卷烟如红金龙、红旗渠、红山茶、娇子等等。

(二)从当前卷烟价格行情分析：受公司货源投放策略的影响，省外货源价格出现下滑，如中华系列的卷烟，由于节后公司货源加大投放量，加之礼品烟市场回流，导致该品牌价格急剧下滑。另外，据客户反映省产狼系列除古田狼外大部分品牌，出现倒挂价，严重影响卷烟价格以及扰乱卷烟销售市场秩序。

(三)从乱渠道卷烟情况分析：节后期间卷烟市场高档烟市场有所回落，但中低档烟仍较为活跃，调查中，在与客户的交流中了解到辖区市场有部分乱渠道卷烟流入，且各档次都有，如省外广东红双喜、专供中华、专供小熊猫、阿诗玛;省内沉香狮、富健狮、古田狼、豪情狼等品牌，其中省外的阿诗玛铺货面较广，对同价位品牌销售影响较大。

三、调查结论。

(一)2月份长泰卷烟销售情况表。

(二)2月份卷烟销售分析。

2月份长泰卷烟销售4097.8件，同比增长2.05%，但离该公司计划增长3.1%还有一定距离。综合本次调查分析情况，我们得出影响2月份长泰卷烟销售增长的原因是：

1、社会库存因素。从调查所得数据，当前有70.7%的客户社会库存量超过周转数1-1.5倍。据了解，构成卷烟库存的主要原因一是担心一、二类狼货源供应再次限量，从而都增加库存;二是客户缺乏卷烟销售经验，高估节日消费能力，加上消费者对省外卷烟认知度低，省外品牌周转慢，从而导致库存量较大。

2、经济环境因素。据调查，受金融危机的影响，兴泰开发区有50%以上的工厂业务量减少，15%的工厂处于半停业状态，从而使得一些外来打工者都回乡，或者处于半失业状态，消费能力和水平都下降。

3、货源供应因素。一是福建省产三、四类卷烟无法满足市场需求;二是五类烟吉庆狮被整合，前门只投放农村市场，富健狮限量供应，造成这档次的主销品牌无法满足消费者需求。而所腾出的市场空间，其它同档次品牌受口味等因素影响一时无法完全替代，从而给假、乱渠道卷烟烟带来市场机会，最终影响到卷烟销量。

4、客户订货率因素。2月份应订客户4112户次，实订客户4004户次，因库存与资金因素，订货成功率97.37%。虽然完成省、市公司下达97%的目标，但如果订货成功率100%算，每户次按一次25条订货计算，108户次就可以多订54件，这样2月份的销售量就可以达到4151件，就可以完成增长3.1%的目标。

5、礼品烟回流因素。随着春节的远去，一些礼品烟开始回流市场，从而占领了部分卷烟市场。据了解，礼品烟以一类为主，如中华、软灰狼。

四、下步卷烟销售思路。

1、强化客户经理拜访力度，加强对客户的经营指导。通过强化客户经理的拜访力度，加强对客户的销售指导，根据不同客户的实际库存量、销售特点，结合市场分析结果，帮助客户合理安排卷烟订购，对于脱销品牌增加订购量，滞留品牌帮助客户出谋划策，消化滞销品牌。

2、加强省外重点品牌的推介。通过销售数据分析，了解到红金龙是近期省外烟下降幅度最大的品牌，以红金龙为突破口，引导客户做好上柜及销售。

3、做好新品牌的上市宣传。新品牌上市无疑是销售促进的良机，对此，以泰山、庐山、小熊猫等新品上市为契机，以上柜增量为目标，加强引导上柜。

4、及时做好限量调整。及时跟踪客户的限量情况，对于限量不能满足应及时做好调整，特别要关注月限量在3件的小户，节后星级提升，紧俏货源增加，提高了他们的购买能力。

5、加强市场清理。加大对市场的清理力度，减少乱渠道卷烟对市场的冲击，重点清查重点销售户，为卷烟销售扫清障碍。

6、保证订货成功率。受到节后销售淡季的影响，卷烟周转较慢，客户库存增多，容易忘记或忽视卷烟订货，对此，加强对客户的提醒，以下午电话提醒为主进行重点跟踪提醒，保证客户的订货成功率。

7、继续加强对销售异常户的跟踪和加大对卷烟市场信息的收集，对存在问题，及时反馈。

山东省烟台烟草有限公司抽调了工作能力强、业务素质高、经验丰富的18名同志组成调查组，以农村市场为主、城区市场为辅、兼顾建筑工地的原则，兵分六路，用13天时间，采用走访座谈和问卷调查相结合的方式，对烟台辖区12个县(市、区)的3152名男性公民就此问题进行了卷烟消费的市场调查。

被调查的12个县(市、区)，包括18个乡镇的67个自然村，12个建筑工地，6个居民小区，7个娱乐场所，5个厂矿企业。调查的对象主要是农村村民、城市居民、个体经营户、厂矿工人、建筑工人等。

被调查的3152名男性中，按年龄分类，60岁以上的840人，占26.65%;40—60岁的1204人，占38.2%;20—40岁的1108人，占35.15%。按居住区域分类，农村村民1531人，占48.57%;城区居民1285人，占40.77%;建筑工人336人，占10.66%。

人均年消费卷烟7.35条。

烟台地处胶东半岛东部，总面积13746平方公里，地域轮廓呈蝙蝠状，地形为低山丘陵区，海岸线长909公里。全市总人口645.82万人，其中农业人口425.83万人，占人口总数的65.94%;男性公民335万人，占人口总数的51.87%;15—64岁人员占人口总数的73.75%，65岁以上人员占人口总数的8.96%。全市在岗职工64.1万人，年平均工资12032元;全市gdp1316亿元，居山东省第三位;城镇居民人均可支配收入9785元，人均消费支出7479元;农民人均纯收入4120元，人均生活消费支出2494元。

预计到底全年卷烟销量达到19万箱，人均年消费卷烟7.35条，吸烟者多为男性。较富裕的城区如芝罘、莱山年人均消费卷烟10条，较落后的莱阳、海阳、栖霞等地乡村年人均消费不足6条。20以来，全市卷烟销售结构不断提升，到8月份，一、二类烟比重已达到总量的14.4%，三类烟比重达到总量的40.4%，四类烟达到45.1%。当地消费品牌，高档烟以云南烟为主，尤其是“红塔山”、“云烟”等倍受消费者青睐，中低档烟多以鲁产烟“将军”、“八喜”、“哈德门”、“红金”等系列为主，省内外卷烟的销售比重约为85:15。

卷烟市场调研报告

为全面了解卷烟社会库存、市场价格情况、品牌动销情况，及时把握卷烟消费需求及变化，为营销决策和市场调控提供参考依据。安城县局根据市营销中心下达的《卷烟市场调查工作方案》结合安城市场实际情况制定《安城县局（分公司）卷烟市场调查工作方案》。调查组共分为五个小组，按照相关要求，统筹安排，分工明确，加强协作。在规定时间内完成了对全县277名卷烟零售户进行实地走访调查。

此次调查,重点突出调查问卷、卷烟库存、价格走势等内容，采取座谈填写调查问卷及实物盘库的形式,277名客户涉及全县大部门区域，从客户组合来看，覆盖率达到90%，最高为30档，最低为1档。从客户业态来看，主要集中在食杂店，其他类、便利店、超市、烟酒店五大业态，没有商场与娱乐服务类。从经营规模与市场类型来看，达到了覆盖城乡与大中小户，具有较强的代表性。

从本次调查的情况来分析，卷烟销售的主力军核心客户和重点客户，在春节期间的卷烟库存消化情况较好，其中销售较多的是南京（硬红）、南京（硬金砂）、南京（软五星红彬树）、中华（软红）、中华（硬红）等品牌卷烟。而其他四、五类卷烟消化较慢。在春节后的订货过程中，由于节后消费者手中存有余烟，再加上外出打工人较多，生意较为清淡，所以这两类客户只愿订紧俏烟，其他顺销卷烟不愿再多订。客户反映，春节期间主要以消化中高档卷烟为主，春节后四、五类开始逐渐动销，但速度较慢。

在调查时发现，普通客户和小规模客户虽然库存量不大，但库存大都集中在南京（硬金砂）、南京（硬红）等紧俏品牌，并且数量相对充足。春节后，这两类客户的订货意愿不强，结合调查情况分析，主要是生意清淡和紧俏烟充足两个因素所致，导致订货意愿不强，有不少客户在客户经理的多次动员下，都不愿订烟。

从价位段需求变化来看。五类烟需求明显下降，基本无人问津，这其中红金龙、雄狮(硬红)走势较差。随着消费水平的不断发展，三、四类烟已不作为农村做事首选，已经提升到小苏烟、特长梅，红南京用量都在下降。目前市场短缺的规格主要是小苏烟、淡黄梅、前门几个牌号。

从卷烟市场的整条流通价格来看，我们对调查的品种进行了分类比对，主要分为紧俏品牌、顺销品牌。从紧俏品牌来看，主要表现在硬中华、小苏烟、特长梅、红南京等品牌，流通价格分别在395-415元/条左右、190-200元/条左右、135-142元/条左右、105-110元/条左右，同比价格有所下滑，零售价格都未能执行到位。目前市场上唯一价格较好的是前门烟，流通价在34-45元/条左右，主要原因是长期没有投放市场。顺销品牌的整条流通价格也执行不到位，如大苏烟425-450元/条左右，紫一品梅276-290元/条左右，淡黄一品梅29-31元/条左右，有的市场甚至出现低于批发价现象，主要是受周边市场影响以及一些个别大户的倾销行为。

通过市场调查数据汇总分析来看，大多数核心客户的毛利率3%至5%左右，重点客户和普通客户在4%至7%左右，少数集体单位或小客户，他们的卷烟全按零售价销售，毛利率达到10%。调查反映，客户利润明显降低，盈利水平明显下降。

卷烟社会库存量参差不齐，因地理区域、经济水平、经营能力、客户类别等因素导致差距较为明显。从调查情况来看，从不同类别的客户来看,27档到30档客户库存较大，大多数在1000-1800条左右。中小户库存较为适中,在50-200条左右。从不同价位段来看，卷烟库存主要集中在2元到7元的卷烟,五类烟主要集中在雄师与红金龙，还有以前历史库存品牌，红三环，散花、大丰收等品牌。从不同品牌来看,紧俏品牌库存一改往年，均不同程度有存量，最多的表现为红南京，特长梅，软中华、小苏烟。

我们通过库存调查表，对各类烟的库存情况进行统计，具体情况如下：

一类烟，在本次调查中客户普遍反映，高价位卷烟销售情况较差，南京（九五）、黄鹤楼（1916）等高价位卷烟卖不动，不少客户预感形势不好，目前高价位卷烟库存不多，贵烟（国酒香）和黄金叶（天叶）投放量较少，高类别客户对这类利润较高的高价位卷烟的需求呼声很高，这两个品牌卷烟也是高类别客户保级升级的动力，因投放量较少，客户的满意度不高。软中华和硬中华总体销售形势较好，特别是硬中华的销售出现比往年更加旺盛的趋势，主要的原因是目前农村消费者做事用烟，大多数选择硬中华，去年还有不少农村消费者做事用烟选择南京（硬臻品），今年情况大不相同，农村核心客户纷纷反映今年南京（硬臻品）的销量下降，库存较多。

二类烟，由于前期投放量充足，南京（硬金砂）在各档级客户中库存比较合理，春节期间销售情况较好，二类烟中其他品牌销售情况较差，但客户订货量不大，所以库存不多。

三类烟，南京（硬红）春节前供应量充足，春节期间及节后销售情况较好，从目前库存来看，相对合理，在农村市场，消费者做白事用烟多选择这个品牌规格，因此消费量不减。

在三类烟中云烟(硬特制精品)、娇子(硬绿时代阳光)也是较为畅销的品牌，但利润比较低，其他品牌如好猫、七匹狼、黄鹤楼、双喜（软国际）等销售速度较慢。

四类烟，目前四类烟在客户的库存中占比较大，这类卷烟日常销售情况较好，但由于受春节期间消费档次提升影响的原因，客户并没有销售多少，不少客户反映，在春节后这类卷烟才开始逐渐动销。但受提税顺价的影响，市场零售价格难到位，客户经营利润比较低。

五类烟，从本次调查的库存来看，部分核心客户的五类烟库存较多，中小客户的库存较少，分析主要原因有两方面：一是随着消费档次的提升，低档烟消化较慢，二是高类别客户为了保级升级，多订占用资金较少的低档烟，增加类别测评分数比例。目前五类烟市场销售低迷，少数客户急于回笼资金，还出现低于批发价销售的情况。

1、推进市场化取向改革，调控投放节奏，调整市场状态。

针对目前市场实际情况，有针对性的对一些重点品牌，尤其是紧俏品牌以及低档烟要加强投放调控，降低社会存销比，消化库存。以市场为导向，加快市场化取向改革，切实掌握卷烟销售主动权。

2、加强价格监管，使零售价格到位，维护客户利益。在货源调控投放的基础上，要在价格到位上做文章，发现问题直接与客户级别以及货源供应挂购。也可以直接以零售价的形式向零售客户供货，每月或每季度与客户结算批零差价，让客户自身规范价格行为，让客户恢复盈利水平，维护客户利益。

房地产市场调研分析报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速。

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显。

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高。

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响。

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

房地产市场调研分析报告

市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147。39亿元，增长12。6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248。88亿元，增长11。3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均gdp市位于省内第十二位。

二、市房地产行业前景。

政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。

市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，gdp占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。20xx年市工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47。2%，比上年提高1。2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。

1、房贷市场余额：

随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。

2、个人经营性贷款附房产抵押。

市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用。

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市场调研分析报告范文

针对中国手机市场目前的规模和发展趋势，结合手机市场受区域结构和品牌结构的影响，分析预测20xx年手机市场消费价格变化和功能研发情况，为消费者的消费倾向与消费行为做参考，同时为技术研发机构和经销商销售提供客观可靠的依据。

分工合作，重点调查以下几个方面：

1、经济环境调查：受经济危机影响，中国手机市场现今的发展规模和发展趋势。

2、科技环境调查：手机是高科技产品，高新技术的发展对手机业带来的变化和影响。

3、消费者调查：消费者范围大，我们主要针对在校大学生做部分的调查分析，研究大学生的手机消费需求及购买行为倾向。

4、市场需求调查：受区域的分布影响，了解不同地区手机市场需求。

5、市场竞争调查：了解竞争对手，获得竞争优势。以主要手机品牌为例。

6、产品调查：包括产品品牌、产品功能的调查和分析。

7、价格调查：了解手机市场价格变化情况，针对08年手机市场大打价格战后对消费者购买行为和手机销售商所带来的影响。

8、分销渠道调查：手机的销售渠道简单，研制出来后直接到市场销售，同时也有二手市场的存在。

此次调查主要采用文案调查法。合理分配人员分别从网络、报纸、杂志上搜索相关资料，了解近年来中国手机市场的规模、增长趋势、主要品牌及其手机销售情况、手机功能变动情况等。

此外，辅助采用问卷调查的形式，了解各类消费者对手机品牌、手机功能、手机外观及价格等方面的不同喜好，助于手机厂商针对不同消费群体研发不同特色产品。

1、经济环境调查。

金融海啸已经席卷全球，金融形势恶化不仅引起了金融市场的动荡，更是影响实体产业的发展，手机板块也难以独善其身。20xx年下半年以来受全球经济的冲击，整个市场表现不乐观，用户消费，尤其中高端消费萎缩，不少消费者对购买新产品持币观望，消费需求趋于保守，使20xx年中国手机市场增长放缓。

手机零售监测数据显示，20xx年1月，gsm手机销量微涨2.1%，cdma手机销量大幅上升27.2%。虽然全球整体经济形势依然低迷，但在元旦、春节双节日促销和年末及年初厂商大力清货等因素的影响下，gsm手机销量持续两个月出现小幅回升。

2、科技环境调查。

随着手机市场成熟度增强，同质化程度明显，手机利润率逐渐降低。高像素、多媒体化、支持gps、智能化，已经成为增强产品差异化、为厂商提供高利润空间的重要方向。国际主流厂商凭借在品牌、研发实力等方面的优势在这些领域占有较高的市场份额。在产品发展趋势方面，产品细分化不断加强，如诺基亚推出针对零售消费者的电邮服务，希冀将电邮业务向大众消费者推广，与定位在企业电邮服务的rim形成差异化竞争；在产品功能方面逐步功能精专化，如三星等厂商已经推出800万像素手机，并配备动作感应器、微笑拍摄、眨眼识别、白平衡以及对比度、饱和度、锐化等专业拍照功能。

未来的手机技术发展将主要集中在终端硬件上的不断升级和软件服务上的推陈出新。硬件方面，未来的手机将具备更大尺寸更高分辨率的屏幕，千万像素级别的摄像头，更高运行频率的处理器等等；软件方面，未来的手机会有更接近人类自然生活体验的操作方式，更多集成化的新服务和新应用等。

3、消费者调查。

随着我国经济持续稳定的增长和移动通信服务的发展，我国的移动通信市场增长迅速，手机日渐普及。中低年龄层手机普及率的增长要明显高于中年层的居民，而且，手机潜在消费群有低龄化的趋势，可以说青少年是一个巨大的市场。校园的学生群体当中，大学生、准大学生群体是目前学生消费群体的主力军。目前学生手机年消费量约在50万部左右，约占市场总消费量的8.2%，随着近几年来各地高校的不断扩招，目前全国每年新增大学生超过了250万，高校在校生人数得到了快速的发展，今年在校生人数将接近900万，而这些年龄段在18-25岁的年轻人正是手机消费的主要群体。

根据调查显示，在学生市场份额排名靠前的品牌中，学生市场份额偏高的品牌有诺基亚、摩托罗拉、三星等，这几个品牌无一例外都是主要以低端机冲击市场，目前国产品牌在学生市场中认可度也在不断提高。

大、中学生购买手机主要考虑因素是时尚个性化款式、功能、价格、品牌等，这也成为学生购买手机的四个基本准则。在调查中表明，大学生选择手机时最看重的是手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等，占45%；但大学生也并非一味追求外表漂亮，内涵也很重要，所以手机功能也占有一席之位，占40%；其次看重的是价格，而较少看重的是品牌，可见大学生还是比较看重实际的。

很多学生购买手机只是打算暂时用一下，有75%的被调查学生表示等有钱了或毕业工作了再买个好的、时尚的，这种情况将会很容易形成手机的再次消费。由以上分析，我们得出结论：学生手机市场是个很广阔的具有巨大发展潜力的市场。

据收集资料显示，手机市场区域关注度分布不均衡，并且整体上呈现由南向北、由东向西逐步递减的特征，华南地区位居第一，关注比例达到34.0%。随着内陆经济的发展，中西部及北方市场用户关注度不断提高。

在各个地区，各大品牌竞争也相对激烈，诺基亚手机关注度位居榜首，华南区域品牌关注度集中程度最高，索尼爱立信在华南竞争力超过其他区域市场；华东区域三星竞争力提升，华北市场诺基亚关注度跌至50%以内。目前国内市场上欧美手机仍占据着主导地位，日韩手机也占据着不小的市场份额，国产手机也逐渐在国内市场上占据着越来越重要的地位。

区域分布不平衡的现象会出现缓解。随着经济向内陆地区的推进，区域市场战略的继续深入，中西部城市将会成为带动区域关注上升的重要因素，华南、华东与华北市场关注会出现下滑。

房地产市场调研分析报告

根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

根据南京市住房建设计划，南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

岳阳卷烟市场调研报告

一、调研整体情况。重点要说明调研过程、调研内容等情况。

**县局按省、市局调研要求，于2017年3月1-2日对所辖区客户开展市场调研。选取具有代表性的20位零售客户，对卷烟供需情况、社会库存、高端卷烟、规范经营、客户服务、市场反映等方面开展调研。

二、市场情况。

（1）当前形势对卷烟市场的影响；

是57%，锻造企业的不景气，严重制约了当地的经济发展，也直接影响了卷烟消费水平的提升。

2017年，**县gdp完成42.7亿元，财政收入完成4.1亿元，据统计部门提供的信息，2017年人均收入较2017年下降明显，gdp总量和财政收入全市排名倒数第四，经济水平处于全市中下游水平。随着居民收入的下降，本地消费也呈下降趋势，一是受到国家宏观调控影响，请客送礼较往年大幅下降，主营以烟酒等高档礼品的商店，2017年一月份的销售额较2017年下降大约30%左右，以副食经营为主的商店，2017年一月份的销售较2017年一月份下降约20%左右。二是**县地域的特殊性，离**、太原距离很近，交通便利，出行方便，消费者流向外地消费，影响本地消费。

当前形势对**卷烟消费的主要影响有以下几方面：

一是受到本地支柱产业的不景气影响，劳动力大量外流，本地人口减少，市场活跃度低，卷烟销售受此影响很大。

二是受国家“八项规定”等禁令的出台，影响着居民消费习惯，今年过年期间的礼品销售明显下降，机关单位的接待用烟大量减少。随着控烟力度的加大，中央禁令的影响，领导干部在公共场合不能带头吸烟，导致礼品烟的消费行为在逐渐改变。

价位，钻石（软红）、七匹狼（豪情）、红河（硬）、黄山（软一品）等品牌。

四是客户集中度高，**县目前共有870户客户，其中城镇客户307户，农村563户，占总人口的4‰，当前**经济发展趋缓，消费者消费能力下降，零售户受此影响，销售积极性有所下降。

降明显，特别是四五类烟下降幅度达到29.86%和44.8%，分析下降原因，随着卷烟上水平的深入开展以及居民收入、消费能力的提高，五类烟已经连年下降，四类烟销售今年明显下滑，在我们开展的农村客户、消费者调查中发现，近几年来农村经济发展较快，农村消费群体的购买力逐年提高，农村的主销品牌也已然发生了变化，五类烟市场正逐步缩小，农村购买力集中到5—7元价位卷烟，但是受到人口大量外流的影响，四类烟的销售也逐步放缓。

重点品牌共销售7548.21件，占总销售的86.26%超过预定目标4.92%。

表二 单位：件

通过表二可以看出，前十五位品牌的销量达到7324.48件，占总销量的83.7%，卷烟品牌的发展趋势发展良好，销售排名较为靠前的是云烟、芙蓉王、红塔山、黄山、黄金叶等品牌，几乎覆盖了高中低档各价位，已经成为了大众首选品牌。

（3）对当前市场状态和未来发展态势做出趋势判断。 **县局2017年卷烟总体销售较去年同期减少明显，客户库存较大，积压较为严重，卷烟市场消费水平在春节期间较好，集中在10元价位以上，主要有云烟（紫）、云烟（福）、黄金叶（金满堂）、黄鹤楼（硬金砂）、芙蓉王（硬）等品牌。预计3月份后，卷烟总体消费水平下降明显，四类卷烟将会成为消费主体。

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房地产市场调研分析报告

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展。

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作。

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作。

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发。

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求。

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议。

1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。xx年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【xx】37号文件已经要求，自xx年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从**年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[xx]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(xx、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。