房屋改造调研报告（汇总19篇）

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编辑小天
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发布时间2023-12-13 22:42:49

调研报告需要准确收集和分析相关数据，从而得出客观的结论。以下是小编为大家收集的调研报告，希望对大家的研究和学习有所启发。

房屋征收调研报告

xx年，在街道办事处的正确领导下，在各部门单位的支持下，我按照街道办事处的工作精神和工作部署，以科学发展观为指导，刻苦勤奋，认真努力工作，较好地完成了房屋征收工作任务，取得一定的成绩。现将xx年个人工作情况具体总结如下：

一、认真学习，提高政治思想觉悟和业务工作水平。

xx年，我认真学习党的理论，认真学习十八大和十八届四中、五中、六中全会精神，提高自己的政治思想觉悟，在思想上与街道办事处保持一致，坚定理想信念，树立正确的世界观、人生观和价值观，树立全心全意为群众服务的思想，做到勤勉工作。我在工作上除了学习政治理论外，重点是学习街道办事处的各项制度、工作纪律及业务知识，做到学深学透，掌握在脑海里，运用到实际工作中，为自己做好房屋征收工作打下坚实的基础。

二、刻苦勤勉，努力做好房屋征收工作。

我负责房屋征收工作，深刻知道搞好房屋征收工作，对于加快经济建设，促进区域发展具有极其重要的意义。为此，我牢记自己的工作职责，按照街道办事处的工作要求，认真、细致做好房屋征收工作，为推动街道整体工作又好又快发展打下良好基础。一是坚定信心，努力工作。房屋征收工作难度较大，存在群众不理解和期望值高的不利因素，我坚定工作信心，不怕困难，不怕麻烦，认真做群众的思想工作，说明房屋征收工作的必要性，按照上级部门的政策，认真做好房屋征收工作，取得较好成绩。二是细致工作，和谐征收。我坚持以人为本的工作原则，进村入户与群众用心沟通，做到“阳光透明”，正确把握政策，充分考虑群众的合理诉求，尽量取得群众的理解与支持，确保房屋征收工作和谐进行，不发生矛盾和纠纷。三是关心群众，解决问题。在房屋征收工作中，我关注弱势群体，关心存在实际困难的特困户，把他们的问题及时向上级领导反映，尽可能在政策允许的范围内给予他们最大的关照，充分体现政府的关怀。由于自己刻苦勤勉、认真细致工作，较好地完成了房屋征收工作任务，获得了上级领导部门的肯定与群众的基本满意。

三、工作中存在的不足问题。

我认真努力工作，取得了较好的工作成绩，但还是存在一些不足的地方，主要是工作细节考虑不够周密，做群众工作能力还有待提高，自身执行力还需要加强。这些在工作中存在的不足问题，都需要在今后的工作中，切实加以提高和改进。

xx年过去了，展望新的xx年，我要继续加强学习，深化管理，掌握房屋征收工作必备的知识与技能，在街道办事处的正确领导下，求真务实，奋发努力，攻坚破难，把房屋征收工作提高到一个新的水平，为促进街道各项工作持续快速发展做出应有的努力与贡献。

近年来，因拆迁引发的社会热点问题频发。如何防止和减少拆迁矛盾，已经成为了全民关注的，构建和谐社会不能回避的问题。一些地方政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁规模；有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准；有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象不仅严重侵害城镇居民的合法权益，引发不少群众上访，甚至造成了许多“悲剧性”事件的发生，影响社会稳定，也造成一些地区和行业过度投资。尤其在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，改拆迁为征收，更是引起了社会的广泛关注，并且围绕强制拆迁的话题，形成了各种不同的观点。拆迁已不仅是法律问题，更是一个复杂的社会问题，我们在现实中应在全社会形成合力解决。

二、老条例背景下的拆迁现状。

（一）、法律层面来说，xx年《城市房屋拆迁管理条例》在《物权法》出台之后，拆迁制度的合法性受到置疑。《物权法》秉承《宪法》的精神，明确宣布“私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯（xx年重庆最牛“钉子户”的女主人公吴萍，就是通过悬挂国旗、打标语、拿宪法等手段来以示对抗的。

（二）、利益冲突，凸显拆迁矛盾。

城市房屋拆迁牵扯多方利益，包括有政府、开发商（拆迁人），还有被拆迁人。在社会资源和财富的稀缺性与有限性，以及各拆迁利益主体追求自身利益最大化的共同作用下，矛盾冲突在所难免。

从经济学上讲，每一个“理性人”都是力图最求利益最大化的人。作为拆迁方的开发商也好，作为被拆迁的群众更是如此，矛盾的焦点就凸现出来，那么怎样在拆迁这场利益博弈中取得胜利，双方就此展开拉锯战，矛盾急剧升级。而在此背景下，本应作为制度设计用来公平裁决规范拆迁行为的政府，为各种利益的驱动加入到拆迁人一方，急功近利，造成对抗升级。

具体体现在以下几个方面：1、信息不对称、不公开透明。现实中，补偿方式和补偿标准是由拆迁人单方确定的，而被拆迁人对于拆迁区域如何划定、危旧房屋认定的标准、评估标准、安置地点等信息均并不明确，没有公平、主动的参与权，致使拆迁信息严重不对称，缺乏公开、透明，被拆迁人认为难以确保公平、公正，加重了误解和疑虑。

2、拆迁补偿和安置措施不及时到位。现实中，先拆迁后安置现象普遍存在，被拆迁人房屋拆迁后，得不到及时安置，生活受到极大影响。以县为例，南部乡镇存在xx年拆迁户产权调换安置房未安置到位的现象。另外，政府主导制定货币补偿的标准往往比市场上商品房价位低，与群众理想价位相去甚远，被拆迁人抵触极大。

3、拆迁手段不文明。各种野蛮拆迁、强制拆迁花样翻新，夜袭常有，威逼时有发生。成都的唐福珍事件，清华博士公开信事件等一系列悲剧事件的产生，社会影响极大，民怨极大，群众对政府不信任，进而怀疑法治进程、社会公正，造成了一种偏执的对抗情绪，形成了不合作的社会氛围。

（三）、非法利益诉求在拆迁中得到满足。由于拆迁带来的巨大利益，各种非法利益诉求纷纷涌现。政府在城市管理中的失职，导致违法建设大量滋长，“隔夜楼”、“住该非”等拆迁顽疾如雨后春笋，政府执法的失职、失衡、不公平，将自身拖入矛盾对抗的漩涡。

（四）、政府在社会管理中角色错位。

长期以来的“土地”财政政策，不正确的政绩观，以及急功近利的工作态度造成政府在社会管理中的角色错位。不管是商业拆迁抑或公共利益拆迁，政府往往以城市建设需要、国家政策需求、经济发展诉求等各种理由，冲到同被拆迁群众对立的在强拆中的种种不当行为，报到存在偏向性，影响了社会舆论导向。特别是在网络时代，一点小事，通过网络推手、水军的炒作，产生蝴蝶效应，无限放大，普通事件极易发展成群体性事件。

（六）、对法律、执法的不信任，司法机关公信力的缺失。理想中的司法总是给人以公正的向往，现实中的司法有时却出现有所偏向的局面，原因就在于，司法亦非不食人间烟火，必然会受到现实中各种利益主体左右。在强拆中，行政方的主导力量显然是强势的，被拆迁的力量则是极不对等的弱势。这种力量较量的结果是，司法往往会站在行政一边，站在所谓的代表公共利益的一方。

（七）、拆迁引发更多的社会问题。从现实中来看，随着城市化进程的不断推进，城中村拆迁骤富者会越来越多，因财富来得太容易而且巨大，对不少拆迁富翁的生活和家庭带来了不少冲击，因此心理迷乱者并不鲜见，有人开始游手好闲比奢、赌博，有家庭因财产分配导致矛盾重重，更是引发了一系列案件，如北京被拆迁户的“灭门案”。（我们现实工作经常出现大量的因拆迁利益分配不均，产生的家庭和社会矛盾），如何帮这一群体在心理上重新建立起一种合适的生活理念，亟待有关部门引起重视。

益的范围界定，是一个世界性的难题，也是我国立法长期没有解决的问题。条例矛盾。另外，更要关注由拆迁带来的新的社会矛盾，用社会管理创新来化解矛盾，注重在被拆迁群体中探索实行“心理干预”的手段，以推广健康生活方式为主，引导群众树立正确的价值观和公民意识，才能避免出现子女争夺家产、亲情丧失等“人伦、社会悲剧”，已达到合理引导化解纠纷的目的。

强调征收工作的专业化、精细化，要建立一支精法律、熟业务、善于做群众工作的专业化征收队伍，保障征收工作的顺利开展。如在征收过程中多让群众代表参与、多征求群众意见，多做一些贴心的小事情，化解矛盾。

4、充分调动社会力量化解矛盾，用群众的力量解决人民内部矛盾，群众路线是我国革命、建设、改革的成功法宝，处理新时期征收矛盾，也必须坚持走群众路线，为此充分调动群众积极性、主动性、创造性，引导群众管好自己的事情，处理好矛盾。充分发挥基层调解工作的作用，强化群众调解、人民调解，调动一些有文化、有威信、懂政策的老党员、老干部、老军人、老模范参与到政策宣、矛盾化解中来，同行政调解、司法调解形成合力。加强宣传引导，创新宣传方式，努力营造一种向上、诚信、公正、透明的征收环境。充分发挥传统媒体作用，注重发掘网络等新媒体的潜力，通过论坛、微博等群众易受的新手段，积极转化社会价值观，通过开诚布公的宣传重新树立政府在群众心中的形象。如市瑶海区的“拆迁围脖”收到了很好的效果。

虑。其次，法院大力推进司法调解工作，在对行政行为合法性进行司法审查的同时，通过与行政机关的沟通协调，以化解纠纷、案结事了为目的，推进当事人间的平等对话，促成当事人间的自愿和解；再次，采取“走出去，请进来”的方法，与行政机关以座谈会等形式，加强行政审判与依法行政工作的交流；增强法制意识，优化司法环境。通过《行政案件司法审查报告》（白皮书）、司法建议等形式，通报行政审判中发现的问题，以点带面，推进依法行政。最后，司法部门要抓住民生的突出问题，加大法律监督，打击经济犯罪，严办职务犯罪，特别是严惩拆迁领域的职务犯罪。加大法律法规宣传力，推进普法工作，通过适用法律，来宣传法律。

改造调研报告

在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：一是群众满意度明显提高。目前**市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。**市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74％。三是拆迁纠纷明显减少。**市受理拆迁来信来访数量，20xx年比20xx年下降53%，20xx年比20xx年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。

**市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证；如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，不再对该片区实施拆迁。**市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。

针对经济与住房都困难的“双困户”，**市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算；超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾；持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20％的奖励。三是廉租补贴，优先申请。

对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经**市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，**市住房置业担保公司可为其提供申请住房抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入（转）学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。

一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产权调换按套内建筑面积结算差价，免收被拆迁人应交公摊面积补差款。二是适当提高补助标准。对于选择货币补偿安置的，一次性发放的临时安置补助费由1.5个月增至6个月，对50平方米以下的被拆迁房屋面积均按50平方米来计算；对一次性发放的停产停业经济损失补助费由1.5个月增至3个月。搬家补助费由原有的每户300元增至1200元。三是增设物管费补贴。针对拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因缴纳物管费而使生活成本增高的事实，要求对被拆迂人按90平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。四是鼓励选择货币补偿安置，满足多元化居住需求。对于选择货币补偿的被拆迁户，住宅在被拆迁房屋评估价基础上给予30％的购房补贴，非住宅给予20％的购房补贴。

为解决**市中心城区各区房屋拆迁补偿标准不统一、住户相互攀比等问题，**市先后制定了《**市城市房屋拆迁估价操作规则》、《**市城市房屋拆迁估价机构备选库管理办法》、《**市城市房屋拆迂估价机构抽签程序规定》、《**市城市房屋拆迂阳光操作规程》等12个配套文件，从拆迁安置、评估异议处理、评估机构抽签、评标专家管理、阳光操作等方面，统一拆迁补偿相关政策，规范拆迁评估管理，从政策和制度层面，避免同一工程前后标准不一致，杜绝“前紧后松”现象，堵塞了拆迁补偿暗箱操作的漏洞，增加了工作透明度，遏制了少数钉子户“多闹多得”不良倾向的漫延。

改造重建。对于具有一定历史文化保护价值的房屋，按照城市规划要求，采取部分拆迁的方式，实施原地改造重建，打造具有**特色的历史文化旅游景观或街区景点，传承历史文化。三是自主搬迁。对于需要改造的企事业单位房屋及零星地块，由房屋产权人或土地使用权人自筹资金对其合法取得的土地使用权范围内及其整合相邻地块内危旧房一并实施拆迁改造，或由单位房屋产权人与开发企业联合投资实施原址重建。

**市在危旧房改造过程中，按照可持续发展的要求，坚持促进城市土地科学利用和优化城市空间布局，着力于增强城市功能，提升城市形象，加强配套设施建设，注重“六个结合”。即：与重要干道两侧及重要接点的功能提升相结合；与市政基础设施及公共服务设施建设相结合；与房地产开发及综合整治相结合；与政府组织成片企业生活区改造和单位自行实施改造相结合；与文化保护和街区特色景点打造相结合；与妥善处理危旧房改造遗留问题相结合。通过拆迁改造，**市先后腾退出价值13.39亿元、近500亩土地用于城市公建配套设施建设，为城区实施可持续发展战略创造了良好条件。

房屋征收调研报告

2011年05月16日08:47我来说两句(0)。

国土资源部要求坚决查处强征强拆行为。

就近期一些地方因征地拆迁引发恶性事件，国土资源部日前下发紧急通知，要求各地严格规范征地拆迁管理，坚决防范查处强征强拆行为，切实维护群众合法权益。

国土资源部要求，各级国土资源部门贯彻落实中央规定，一把手亲自抓，配合政府和有关部门完善征地拆迁补偿安置政策措施。要督促市、县政府对征地拆迁管理工作负总责，加强征地拆迁工作指导监督。要严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益。实施征地拆迁必须在政府统一组织领导下依法规范进行。征地中拆迁农民房屋要给予合理补偿，并采取多种安置方式，妥善解决好农户生产生活用房问题。要严格履行规定程序，征地前及时就征地补偿安置标准和政策征求群众意见；不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，同时确保征地补偿费用及时足额支付到位。

国土资源部强调，各级国土资源部门要建立应急预案，对征地拆迁中发生的突发事件，及时分析原因，采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件发生。要积极探索创新土地征收拆迁中化解不同意见的途径，改进工作。与此同时，省级国土资源主管部门要迅速组织，对正在实施的征地拆迁开展全面自查自纠，重点检查征地拆迁程序是否严格规范、补偿标准是否符合规定要求、安置是否落实，是否存在违法违规强制征地拆迁行为等。对发现存在程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障或违法违规强制征地拆迁等行为的，立即予以制止，进行整改。对违法违规征地拆迁行为，依法依规严肃查处。

危房改造调研报告

一是下决心“拔穷根”，研究小屯撤并。xx年，按照新农村建设的总体要求，本着“撤并自然屯、壮大中心村、建设小城镇”的村镇建设工作思路，引导偏、小、穷30户以下的小屯向中心村和小城镇撤并，采取政府出资，农民出工出劳的方式，在凤山镇青山中心村新建了11栋22户924平方米的新型移民小区，对自然条件恶劣的下青山屯实施了整体搬迁，将其彻底“拔穷根”。

二是立足节能环保，探索新型节能住宅建设。xx年，从保护资源、节能环保、经济适用、适合寒地环境等多角度出发，着力研究红砖的替代材料。经多方考查，选择了兼具多种功能特点的稻草板作为新型节能住宅建筑材料。启动20栋40户新型节能稻草板房建设试点，xx年全县大面积铺开，共建节能稻草板房1035户。

三是面向城镇化，引导农民“上楼”。按照城镇化方向，并充分尊重农民意愿和要求，采取每户农户奖励5000元，免费设计，免收各种规费和建安税的政策，首先在浓河镇富强村引导和扶持有经济条件的农户建设了1栋50户、3750平方米农民集资楼。通过引导，又先后启动3个村4栋200余户农民集资楼建设，从上楼农户中整理出耕地、养殖用地6.5万亩。

四是统筹兼顾，配套改造农村环境。在推进农村泥草房改造的同时，注重加强农村基础设施和环境配套建设。几年来，先后实施农村改路368.4公里，全县已有80个村实施通村通畅公路建设，通村通畅率达到93.9%，82个行政村中有59个村实施了村内道路硬化，占行政村总数的74.3%；改水62个村屯；改厕1918户；改灶3268户；建水泥排水明沟89.7公里；亮化14个村，安装路灯610盏；建村内公园5处，绿化村屯69个，栽植绿化树340万株。通过泥草房改造及环境配套建设，使农村貌焕然一新。

三年来，全县共投入危改资金2.3亿元，改造危房3867户，占总改造任务的35.8%。

近日，在学习实践科学发展观活动中专题就农村“危改”情况成立调研组深入浓河、富林、祥顺三个乡镇进行了调研，并发放调查问卷560份，梳理出5个方面的共性问题。

一是农村“危改”政策宣传还不到位，部分农民群众对政策还不了解或存在着模糊认识，特别是对推广的稻草板、免烧砖等新型节能建筑材料的质量、性能认识不足，思想还很保守。

二是由于贫富差距和区域收入差距的不同，形成农民在农房改造的标准、要求和认识上的不同。例如，贫困户因受统建或帮建等政策惠顾，对节能材料是由被动接受到实践认可这样一个过程。而东部祥顺、创业等区域却因收入高、建房标准要求高，反而习惯于传统的红砖建房，对新型节能材料很少认同和接受，甚至对免烧砖也很少尝试。

三是农民的主体意识和作用还没有充分发挥，部分农民还存在等帮建、靠政府、要支持的“等靠要”思想。

四是农村“危改”政策还存在些不足，需要调整和完善，特别是在新型节能建筑材料的推广应用上，需进一步强化政策导向作用。

五是新型节能稻草板房的质量、技术指标、建筑工艺还需进一步调整和改进，使其更符合农民意愿和需要。

xx县是省级贫困县，也是省、市偏远落后县份的缩影，由于财力弱，在推动农房改造上势单力薄；泥草房改造量大、面广，是当前解决民生问题的关键。目前，全县还有7100户农村泥草房有待改造，任务十分艰巨。

一是进一步坚定农村“危改”的信心和决心，力争三至五年切实抓出头、抓出成效。xx县在“危改”上的探索与实践得到了省市的关注和认可，并把这一县级实践行为上升为省、市政府的重点工作，出台了意见、制定了规划，启动了改造攻坚战。国家建设部也先后两次派人员和专家来通调研，xx县已被列为国家“扩大危改”示试点县。我们的实践和在新型节能材料方面的应用和示范，已赢得了绝佳的争取项目、资金的政策机遇。基于这样的认识，我们更应坚定信心和决心，一方面从扩大危改、新型节能材料推广等不同角度多争取项目，在扶贫开发、民政和残疾救助、建设的安居工程等多渠道争取资金，争取扶持；另一方面科学操作，加大力度，合力推进，力争用三至五年切实把农村“危改”工作抓出头、抓出成效。

二是进一步研究和完善有效的金融扶持和财政补助、奖励政策。进一步研究在农行、发行、信用等金融部门建立农房改造建设专项扶持贷款资金，搭建农民建房融资平台。进一步完善农村“危改”政策，对非贫困户的中低收入农民的危房改造，可研究实行按建红砖房、苯板和免烧砖类节能房、新型节能稻草板房等不同类型区别予以差额或全额贷款贴息，以此扩大扶助面，调动积极性，推进“危改”速度；在面上整体推进中适当提高对使用免烧砖、稻草板建房的奖励标准，以此推动新型节能材料应用。

三是进一步加强规划指导和技术服务，引导农民建房向中心村集中、向节能房发展。加大中心村建设规划的编制和实施力度，坚持“撤并自然屯，壮大中心村，发展小城镇”的村镇建设发展思路，实行集约建设和规模发展，避免土地资源浪费和重复建设。引导农民向中心村转移，腾挪原村庄占地用于复垦，通过二次开发推动扩大耕地面。

四是进一步完善节能稻草板房的设计工艺、技术标准和质量，使其更人性化更适用。针对贫、富不同群体或老龄化独居、三口之家、三代同堂居住等不同群体的实际，研究20-42平方米的连体统建房，及60-80平方米的分散统建或自建房，在外在户型和室内格局设计上更为人性化、更为宜居、更为适用；在防潮、防寒上提高技术标准和建设质量。同时加强稻草板节能材料的技术质量、标准的认证，让老百姓认可、放心使用。

五是进一步加强政策宣传引导，充分发挥农民的主体作用。借助“千名干部下农家，服务农村促发展”活动和全县帮扶帮建工程的深入开展，进一步加大农村“危改”政策宣传力度，强化农民对“危改”政策的理解和认识，特别是增强广大农民对应用新型节能建筑材料的认可度。通过政策的引导效应，不断激发农民参与“危改”的主体作用，从而加快全县“危改”工作全面顺利推进。

棚户区改造调研报告

棚户区是指城市规划区内国有土地上和独立厂矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。棚户区改造是关系人民群众切身利益的“民心工程”，是实现“住有所居”的重要组成部分。近年来，县委、县政府高度重视保障性住房建设，棚户区各有关单位和住户对棚户区改造的呼声也十分强烈。为此，作为城乡建设和房地产行政主管部门，我们围绕我县棚户区改造专门组织进行了调研。形成以下调研报告。

我县县城棚户区主要分布在老城区、工厂区和城乡结合部，主要有以下几大片：

1、迎宾街中部以南、太行街以北(包括外贸公司、副食品公司、食品公司、制帽厂等);。

2、东沟巷(铁路指挥家属院、糖酒公司家属院、运管所家属院等);。

3、丰州路东侧(包括运输公司、县社家属院等);。

4、城西区化工厂、电器厂、针织厂等地段;。

5、太行西街北侧(包括老干局家属院、林业局家属院、果树中心、蚕桑中心等)，以上区域占地面积约平方米，建筑面积平方米，居民户，人口人。

上述棚户区，居住环境较差，而土地利用率却较低，存在以下隐患和问题：一是房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已忧为危旧房，存在居住安全隐患。二是房屋基础设施较为落后。房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有集中供暖，没有卫生间，生活条件相对简陋。三是环境较为恶劣，大都居住在低洼地带，排水不畅、阴暗潮湿、乱搭乱建、乱堆垃圾，春天污水横流，夏天蚊蜗居肆虐，冬天积雪成山，公厕均为旱厕，环境非常恶劣。四是棚户区居住人员成份复杂，生活水平较低。这里出租房屋比比皆是、众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。

近年来，我县经济和社会发展速度加快，城市建设日新月异。但是棚户区的居民却始终多年生活在恶劣的条件下，与绝大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平反差极大。同时棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使大的城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。所以棚户区改造势在必行。

(一)解决棚户区居民住房问题，是密切党和政府与人民群众感情的重要举措。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保户边缘户的非常高。他们面临着就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。

(二)进行棚户区改造，是推进城市化进程的必须要求。加快推进城市化进程是落实科学发展观，统筹城乡协调发展的必由之路，城市化发展水平，往往标志着一个地区经济、文化、政治、教育、科技、信息等多方面所达到的状况。根据有关资料，山西省公布的20xx年城市化率为43.03%，而我县仅为%，山西省城市化率要达到%，目前我县县城人口为3。5万人，要达到全省平均水平，每年要新增城市人口听写5000人，按每户3-4人计算，需每年新建住房1000多套。我县县城三面临河，背靠丘陵，新区开发受到一定制约和影响。棚户区土地利用率均低，据初步测算，通过棚户区改造，可提高建筑容积率2-3倍，可进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，为城市发展列为广阔的空间。同时，棚户区改造，不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

(三)推进棚户区改造，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径。棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。

但具体实施中也还存在着一些困难和问题，需进一步研究并加以解决。

一是认识问题。改造范围内多数人在满足其合理补偿或安置的前提下，能够理解和支持棚户区改造工作，但由于近年来我县房屋拆迁补偿采取的是“拆一还一”的办法，补偿标准较高，少数住户以不愿改造为由或提出过高附加条件，影响改造工作的实施。

二是拆迁难问题。利用自用土地进行限价商品房建设，采取的是现状招标，无地供应方式，拆迁工作如由开发商承担，拆迁成本和拆迁过程中不可预见因素较多，且房屋销售政府限价，投资风险较大，开发商投资建设积极性不高。

(一)加强棚户区改造工作的领导。县保障性住方建设领导组要建立联席会议制度，建立协调联动机制，统筹棚户区改造各项工作。各建设单位要认真调查摸底，制定详细并确实可行的棚户区实施方案，报领导组审核批准后严格实施。各职能部门要协调配合，明确责任，对改造工作大力支持并提高优质高效服务。

(二)进一步完善棚户区改造工作机制。棚户区改造是一项系统工程。建立联席会议制度，建立协调联动机制，统筹协调棚户区改造的各项工作。政府各有关部门要统一思想，协同配合，明确职责。既要坚持政府主导，又要充分发挥市场机制的作用，还要广泛争取社会参与，形成合力，共同推进棚户区改造工作。要发挥单位、企业、个人等方面的积极性，多渠道筹措改造资金，保证棚户区改造工作的顺利进行。

(三)坚持政府引导，单位实施，市场运作的机制。棚户区改造要采取政府主导、市场运作的方式进行。

房屋拆迁调研报告

城市房屋拆迁是一项社会活动，涉及多种法律关系，具有很强的时间性、政策性和计划性，它活动的每一步都涉及到人与人之间的关系，涉及到拆迁关系人之间的权利义务，涉及到千家万户的切身利益，涉及到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉及到社会的方方面面。总之城市拆迁是一个系统的社会工程。之所以如此，笔者就当前城市房屋拆迁工作应注意的几个问题谈谈自己的观点。

一、政府应该从城市房屋拆迁的实施程序中完全脱离出来城市拆迁是一种民事活动。是被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或产权调换的形式而取得拆迁补偿；拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利的活动。现行的《城市房屋拆迁管理条例》也明确规定了“县级以上地方人民政府是负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”就是说城市拆迁工作已由原来的政府行为，转为民事行为，是拆迁人与被拆迁人双方的民事活动。政府在城市房屋拆迁活动中的法律地位不再是领导者，而是监督者、管理者。因此，政府必须从城市房屋拆迁的实施程序中脱离出来，行使好“三种权利”，即：拆迁计划权，监督管理权，行政执法权。再不能既当“运动员”，又当“裁判员”，切实履行依法保护拆迁当事人各方合法权益的职能，使城市房屋拆迁完全按照市场规则来运作。

二、拆迁管理部门应该从宏观上加强对拆迁规模的计划与控制城市房屋拆迁是一项系统工程，涉及到城市建设规划，城盘区域发展，城市国民经济计划，居民安居乐业，城市社会稳定等重大问题。因此，城市房屋拆迁必须按计划、有步骤地进行，坚持符合城市规划的原则。规划是城市建设和开发的生命线，也是城市房屋拆迁的生命线；规划是制定拆迁计划的依据，拆迁计划又是实施规划的前奏曲。如果拆迁计划缺乏科学性，不按规划定计划，必然导致拆迁工作滥而无序，难而无策。

三、制定和完善拆迁补偿安置政策是当务之急现行《城市房屋拆迁管理条例》已经实施一年的多了，有些地方拆迁仍按原条例办事，补偿安置政策还是以前的，引发了不少上访、围攻、堵门、堵塞交通等事件。因此，当前当务之急是尽快制定或完善既切合本地区经济规律和社会发展的要求，又符合现行条例规定的拆迁补偿安置政策。既要防止拆迁人为牟取暴利而任意压低拆迁补偿、安置标准，又要防止被拆迁人漫天要价，胡搅蛮缠。众所周知房屋拆迁受损失、受影响最大的是被拆迁人。因此，希望相关部门在制定拆迁安置政策时，尽可能在政策上给被拆迁人一个宽松的补偿安置的选择方案，如货币补偿，产权调换，城镇廉租房，经济适用房等。不能采取单一性或类似于单一性补偿、安置方案。没有挑选余地的补偿、安置方案，会使城市房屋拆迁工作陷入困境。

四、拆迁人要注意准确定位自己城市拆迁本身是民事活动，民事活动中的拆迁当事人法律地位是平等的。

集中表现在：

1、享有平等的保护自己民事权益不受侵犯的权利；

2、享有在行政裁决和民事诉讼中平等地位的权利；

3、各自都有不服拆迁管理行政行为，并提起诉讼的权利；

4、各自都有权放弃或处分自己权利；

5、都有遵守拆迁法律、法规和拆迁期限的义务；

6、都有接受拆迁行政管理部门依法管理、监督的义务；

7、都有履行拆迁合同约定的义务；

8、都有履行法院对拆迁纠纷所作的已发生法律效力的判决、裁定的义务。

总之，拆迁人无论是手握大权的政府机关，还是腰缠亿元的开发商，在拆迁中他与平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而现在有些开发商或拆迁人在拆迁中不能准确的定位自己，故意夸大拆迁的行政意义。有的不是与被拆迁人平等协商，而是把申请行政强拆或申请法院强拆放在前提，有的该测算补给被拆迁人的，而漏算、少算、甚至故意不算。这结真让人们百思不得其解。

五、要注意加强拆迁队伍素质的培养和教育从当前拆迁市场来看，能胜任城市拆迁工作的拆迁企业还为数不多，他们除了机构的功能不健全，自有资金缺乏，抗风险能力差等原因外，主要还是队伍不适应拆迁工作市场化运作的要求，技术、经济、管理人员明显缺少，尤其缺少能熟练掌握与拆迁相关的法律、法规、政策以及其他拆迁业务知识的人，缺少有一定社会阅历、工作经历，且知识渊博的、资深的、善做思想工作的人。城市房屋拆迁工作是做人的工作，是危险性很大的工作，是利益冲突最突出的工作，因此，建议城市房屋拆迁管理部门不仅要严格房屋拆迁许可证的颁发，还要加强对拆迁人员的资格培训，尽快培养一批能掌握拆迁政策法规、熟悉拆迁业务、接受群众监督、遵守职业道德的拆迁业务骨干充实到拆迁队伍中去，实行无证不上岗的制约机制。

六、要稳妥应对城市房屋拆迁工作中出现的新问题现行《城市房屋拆迁管理条例》已经在原条例基础上作了较大的、切合实际的修改。

但是社会又进步了，经济又发展了，很多新情况新问题又表露出来，如：

1、对私营企业、外资企业等私有厂房、设施的拆迁，如何补偿和安置？

2、企业拆迁后，职工解除合同的损失谁补偿？

4、对恶意违章搭建、抢种抢植企图套取拆迁补偿的，如何处罚？

5、拆迁计划制定后，拆迁地块上的建筑物、种植物的现状保全工作由谁完成？

6、拆迁中房地产评估机构如何确定和监督？

等等，这些问题已经给城市拆迁工作带来了影响。立法部门应尽快修改、制定《城市房屋拆迁管理条例》或补充办法外，建议当前各地应根据实际情况制定相应的政策。使拆迁中的私有企业财产权、职工收益权和其他土地使用权都得到有效的保护，使他们的损失减少到最低限度。同时，加大对借拆迁之机套取拆迁补偿的违章搭建、违法种植等违法行为的制止力度，确保城市拆迁与管理工作有序进行。

房屋征收调研报告

根据《全省国有土地上房屋征收中影响社会稳定的突出问题及对策调研方案》精神，现将我市房屋征收自查情况汇报如下：

一、《条例》是施行后国有土地上房屋征收工作开展情况。

共做出征收决定1起。

二、已开展的房屋征收项目，征收程序是否规范，制定的房屋征收补偿方案是否遵循公开公平的原则，是否符合当地实际。

严格按照新条例要求启动征收程序，并通过多次征求意见和召开方案论证会确定补偿安置方案。

三、公共利益的具体界定办法，是否存在非公共利益项目实施房屋征收情况。

在符合四个规划的基础上，进行广泛征求意见，并报同级人大审核。

四、房屋征收风险评估开展情况。已开展。

五、强制执行情况，是否存在违法，违规强制征收，侵害群众利益的行为。

无强制执行。

（一）机制建立。

1、监测和预警机制。

2、现场处理机制。

3、预防和处置机制。

（二）问题和对策问题：

1、项目合法性、合理性。

2、项目对周边环境的影响。

3、群众抵制征收的风险。

4、项目可能引发社会矛盾风险对策：

1、审查项目决策是否与现行政策法规相抵触。

2、减少房屋拆除带来的环境影响。

4、加强征迁政策宣传力度，争取补偿安置政策最大限度的考虑到被征迁户的合理诉求。

七、房屋征收机构的设置和职责任务情况。未设置。

八、《条例》施行前遗留项目的处理情况及主要举措。沿用老的拆迁许可或者重新按条例做出征收决定，以协商谈判为主。

九、房屋征收配套政策制定情况。

（一）《宁国市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》。

（二）《宁国市国有土地上房屋征收社会稳定风险评估试行办法》。

（三）《宁国市国有土地上房屋征收住房保障暂行办法》。

二〇一二年五月二十五日。

改造调研报告

（一）基本情况。

“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的`民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

（二）存在的问题。

“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。

由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。

由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。

“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。

历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

（一）“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次代表大会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

（二）“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

（三）“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

（一）我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

（二）我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。

大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内），原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。

前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。

我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5—6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。

据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2。1亿元。

5、社会舆论的问题。

目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。

老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂（祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

（一）保障百姓权益。

“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

（二）着手统一运作。

“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

（三）进行分类改造。

第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。

第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。

第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

（四）做好持续发展。

“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

（五）处理关联问题。

大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

农村房屋调研报告

建设美丽乡村是为全面贯彻落实党的关于建设美丽中国的重要行动和途径，是推进新型城镇化和社会主义新农村建设、生态文明建设的必然要求。***、政府在全县范围内开展美丽乡村建设活动，选择一批产业特色明显、外部交通便利、生态环境良好，宜居宜业宜游的小城镇及村庄作为试点，推进全县的美丽乡村建设，基于***镇***村比较好的交通区位、生态基础、环境基础、产业特色基础、工作基础和群众基础，把***村作为全县首批美丽乡村建设试点，进行重点打造。通过美丽乡村建设，改善居住景观，完善基础设施和公共服务设施，实现村庄秀美、环境优美、生活甜美、社会和美的宜居宜业宜游美丽乡村建设目标，对提升***景区形象，在全县开展美丽乡村建设等方面，都有着积极的示范和带动意义。

三是产业基础优势突出。传统农业以水稻种植为主，特色产业有茶叶、花卉苗木、板栗、中药材和养殖业等，目前已形成了万亩木瓜基地、千亩茶叶种植基地、花卉苗木繁育基地、猕猴桃繁育基地等四大生态基地。此外，***村利用其卧山滨水近城的优势，大力发展生态游、景点游，带动旅游及饮食业的发展，拥有农家乐40多家，年均接待游客2万余人。四是区位优势明显。***村隔淮河与g312相邻，距离***县城5公里距离，交通区位优势明显。五是领导重视优势突出。***村是***县的3个美丽乡村建设试点之一，2015年被评为全市十大特色村庄，项目建设受到了南阳市及***县领导的高度重视，多次就该项目的规划、建设、施工组织等方面进行指导。***县政府下发文件，专门成立了***县美丽乡村示范村建设工作指挥部，为美丽乡村建设做好示范工作。以***村党支部为核心的村级基层组织健全、坚强有力，干群关系融洽，在申报项目上，利用四议两公开工作法，广泛征求村、组干部，党员、村民代表意见，并得到了村民的大力支持，村民已经成为***建设美丽乡村的主体力量和主力军。三、规划发展 ***村美丽乡村建设聘请具有甲级资质的河南省城乡建筑设计院有限公司进行规划设计，规划设计坚持以人为本的理念，充分考虑村民的利益及需求，贯穿传统村落的保护，围绕特色产业的发展，突出旅游带动的发展思路，建设资源节约型，环境友好型村庄。根据***村生态山水资源，将整个村域划分为生态休闲旅游区、新村新貌提升区、户外健身野营区、花卉苗木种植区。通过四区发展，把资源优势变为优势资源，走出一条营造环境、发展旅游、带动农村社区经济发展和居民致富的有效途径。

道路建设、桥涵工程，绿化亮化工程，给排水、污水治理和垃圾处理、公厕建设工程等10个项目。环境综合整治：主要是房屋整治改造、塘堰整治等2个项目。公共服务设施建设：主要是***村文化广场项目、旅游服务广场项目、村民广场等3项工程。目前，***大桥已建成通车。8公里环村路已全部完成沙石方铺垫，其中2公里铺完柏油，2公里完成水泥硬化。道路绿化面积2000平方米，打造两处可视绿化景观20亩。以徽派建筑为主，完成10户农村房屋改造。完成5口塘堰清淤整修加固。新建公厕5所，完成改厕200户。新建文化广场1处。六、资金来源 ***村美丽乡村建设项目投资概算1346万元，资金来源包括：省级补助资金620万元、市级配套资金89万元，县级配套资金177万元，整合资金460万元。七、保障措施一是加强组织领导。***专门成立了***县美丽乡村示范村建设工作指挥部，要求县直各部门积极主动去完成各项工作，配好建设。***镇成立了***村美丽乡村建设指挥部，在县美丽乡村建设指挥部领导下，以美丽乡村建设任务为重心，制定了详细的工作计划，做好工程协调、衔接工作，监督督促高标准、高质量、按期完工。二是加强部门协调。一要建立健全县相关部门及乡镇联席会议制度，加强资金和政策整合，形成工作合力和政策的集聚效应，县直有关部门要认真履行职责，按照计划对接、规划衔接、项目配套的要求，加强沟通交流，精心组织施工，确保试点工作顺利推进。二要加强监管，对内严格要求，对外宣传到位。各有关部门结合各自职责，主动加强对美丽乡村建设的指导和服务，简化审批手续，优化服务质量。

根据政治理论课程的要求，我利用国庆假期，选择自己的家乡，开展了以“农村住房建设”为主题的社会实践调查活动。

1，家乡的整体面貌有了较大地改善，但在建设新农村的过程中也存在着很多问题。房屋是村民居住和进行日常活动的基本场所，有了钱，首先要盖房，是中国农民的传统。住房在中国农民的心中有着较重的地位，因而在新农村建设中，正确地解决住房建设问题是重中之重。

农村住房建设中的问题：

一、村庄布局相对散乱，

旧村面貌有待改善。目前，农村住宅由于分散建设，没有形成一个整体的村庄形象。村庄四周新房林立，村内破破烂烂，布局散乱，形成了“空心村”。旧村、空心村布局混乱，道路不畅，配套缺乏，卫生较差，与新农村建设极不相称。新农村建设面临着“年年建新房，年年不见新农村”的尴尬局面。

二、农民正常建房需求量大，建房用地得不到保证。近年来为加快城乡一体化建设，对农村私人建房用地从严审批，而相应配套政策却未及时跟上，导致一些符合建房条件的住房困难户无法申请宅基地建房。而这些农户当中许多又属于无实力到集镇和城区购房，迫于无奈在本来应该拆除整理复耕的旧村庄内，再次进行翻建加层，甚至未批先建，给村庄建设和宅基地整理复耕工作带来极大的被1 《十一五规划纲要建议》动。

三、违章建筑势头难控，“一户两宅”情况普遍。近年来，虽然政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出。部分农民违章搭建、扩建、翻建房屋，企盼在今后旧村改造、征地拆迁中得到更多的补偿，从而使得违章建筑越来越多。同时，农村建新不拆旧的情况十分普遍，部分农民建了新房不拆旧房。

四、农村建房用地困难，新农村配套设施跟不上。在新农村规划点集中建造村民住宅，必然涉及农户之间宅基地调剂问题。由于群众“恋土”心态较为严重，村民补偿要求高等因素的存在，使得村民之间难以达成调剂共识，导致土地征用、调剂难以实施，农民建房无法供地，无形中加大了村民建房的难度。部分村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。新农村的建设需要大量资金做好路、排、水、电等农村基础设施和公共服务设施，建房后基础设施配套不及时，提供配套后相应设施不完善或档次不高，这也一定程度上影响到农民进入新农村生活的意愿。

根据调查成果，结合老师的指导，我认为，农村住房建设作为加快新型城市化的重要载体，多层次推进农村住房集聚建设和农村人口集中居住的同时，应不断完善相关体系、机制。

特别是要加快完成以下五方面的工作：

一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地要全部用于农民建房，把节约出来的土地收益主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。

二是科学合理分配建房指标，加大帮扶力度。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。对无力建房的困难户、危房户，可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。

在编制农村新社区布点规划的同时，抓好旧村改造利用规划和宅基地整理复垦规划，使新村建设、旧村改造和宅基地复垦工作得以统筹有序推进。坚持节约用地原则，严格执行有关政策法规，村庄规划尽量不占或少占耕地，努力实现农村住房建设新增用地与建设用地复垦土地总量平衡。

四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。

五是加大建设社会主义新农村的民主及法律监督作用。避免打着新农村建设的旗号，侵犯农民的切身利益和破坏土地资源。依托旧村落的现有规模进行改造，因地制宜，不搞一刀切的发展模式。在新农村建设的过程中，对于那些利用新农村建设政策，破坏土地资源，大搞房地产开发的政府部门和其他人员，坚决给以严厉的打击。确保党的农村经济改革路线顺利的进行下去。

最后，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。2 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。新农村住房建设问题的背后是深植于中国农村的土地问题。在新农村的建设过程中，切实贯彻相关法律法规，坚持党的农村经济改革路线，有利于改善农村基础设施，提升农村建设水平；有利于优化农村土地资源配置，为城乡建设发展赢得空间；有利于改善群众居住条件，提高群众生活品质，实现农村跨越式发展。

近几年，在乡党委政府的重视下我乡新农村建设工作虽然取得了一定的成绩，农村面貌也发生了很大的改变。但是由于地域发展条件差，农户经济仍然相对滞后。使得我乡目前仍然存在有不少住房困难户和危房户。为了进一步掌握我乡农村危房情况，最近，我同有关人员深入到全乡各村，就危房现状进行了详细调查。

一、基本现状

通过一段时间的调研，我乡住房困难户和危房户的情况主要呈现出四个特点：

1、分布范围广。从调查的情况看，住房困难问题和危旧房问题在大多数村都还仍然存在。

2、工作压力大。这些住房困难户和危旧房问题大都比较严重。而且在这些农户中，能够自筹资金进行新建住房或者修缮的并不多。

3、自建能力弱。从调查的情况看，这些农户家庭经济普遍困难，都属于农村的弱势群体。大致有这样四种类型：大病致贫型、身残力缺型、债务积压型、鳏寡孤独型。

4、改造时间紧。从调查的情况看，由于家庭因素的影响，大

多数住房困难户对新建住房的要求比较迫切。而有部分危房户的住房则顶多能再坚持1—3年。如果今冬明春雪雨大，有的房屋还要缩短使用寿命，要是得不到及时的维修或重建，很可能造成倒塌。将严重威胁极贫户的生命财产安全，增加农村社会的不稳定因素。

二、建议及对策

解决住房困难和危房问题，既是现实的需要，也是乡党委政府执政为民具体体现。对此，应切实采取措施，把农村住房困难户和危房户的问题彻底解决到位，从而推动农村经济的健康发展。

1、解决农村住房困难和危房问题，必须科学规划，周密安排，制定切实可行的工作计划。根据住房困难户和危房户的现状，解决住房困难和危房问题，不能一蹴而就，必须循序渐进，分步实施。在具体工作中，要坚持三个原则：一是分期分批的原则。对部分严重危房户和住房特别困难的农户要纳入首批计划，优先给予享受安置政策。对短期内无倒塌危险的危旧房农户，要做好思想工作，延期进行改造。二是以乡为主的原则。明确各乡镇政府是极贫户无房特危房问题的主体责任者，增强超前意识，摸清底数，明确哪些该修，哪些不该修，制定好工作计划，确保真正困难无助的群众得到帮助。三是量力而行的原则。要确定好翻建和维修标准，切实保证该维修的不翻建，该小修的不大修。尤其是对重建户，要严格把握修建标准，确保每个极贫户都能及时住上放心房。

2、解决农村极贫户无房特危房问题，必须广辟渠道，多元筹资，保证财力投入到位。保证足够的资金投入，是解决农村极贫户无房特危房问题的关键。由于县乡两级的财政实力较弱，要把农村极贫户无房特危房问题彻底解决到位，必须借助方方面面的力量，坚持多条腿走路的办法，广泛筹措资金。一是县乡两级补一块。县乡两级财政要根据财力情况，列出预算计划，挤出一定数额的资金，专项用于解决农村极贫户无房特危房问题。二是农民自筹一块。极贫户通过亲朋好友等社会关系，自己拆借一部分资金。

3、解决农村极贫户无房特危房问题，必须肯于让利，积极扶持，给予有力的政策支持。具体就是要做到“免、补、帮、送”。免，就是对解决农村极贫户无房特危房问题涉及到的土地使用、房屋翻建、手续审批、证照办理等各种规费，一律免收。补，就是根据极贫户房屋破损程度和家庭状况的不同，确定相应的补助标准，把危房改造补助金补到位。帮，就是以村为单位，通过一事一议等形式，动员广大村民，组织义务帮工队，解决极贫户维修改造房屋的劳动力问题。送，就是对一些鳏寡孤独极贫户，要适当放宽政策，送他们去敬老院集中供养。

4、解决农村极贫户无房特危房问题，必须明确责任，密切配合，加强组织领导。解决农村极贫户无房特危房问题，既是一项为民谋利的好事，更是一项严肃的政治任务。

5、解决农村极贫户无房特危房问题，必须着眼长远，标本兼

治，建立长效保障机制。农村极贫户无房特危房问题是一个动态的问题，解决一批，又会出现一批，要想彻底消除，必须从治本入手，强化监管，大力发展农村经济，加快极贫户脱贫致富的步伐。一要强化已改造房屋的后续管理。从调查的情况看，有些极贫户因外出打工等原因，举家搬迁，对已经修建完毕的房屋进行变卖或出租，导致政府修建他赚钱问题的出现。因此，在解决今后的极贫户无房特危房问题中，要打破无论国家投资还是集体投资全归极贫户所有的现状，对极贫户危房改造的资金、物资，乡村两级要分别设置帐目，与极贫户签定协议，作为固定资产管理，不许变卖、抵押，更不允许用房屋还债。如出现上述情况，乡村两级有权收回房屋，用作扶持资金使用，而且对这类极贫户今后将不予扶助。二要强化现有危房治理。乡镇政府和各村委会，对农村贫困户的无房特危房问题，要经常抓，抓经常。要明确专人负责，对本地的贫困户房屋，每年进行一次全面调查，发现处于危房边缘的房屋，立即组织力量进行解决，避免积少成多。三要强化极贫户的造血功能。解决农村极贫户无房特危房问题，仅靠各级政府的扶持远远不够，根本上还是要引导极贫户不等不靠，自力更生，积极寻找致富项目，拓宽致富门路，增强造血功能。如对那些家中有劳力的极贫户，要鼓励其外出打工赚钱，并要帮助搞好家中的生产生活，解除后顾之忧。对身体有病不能干体力活的极贫户，要引导他们发展养殖项目，多渠道增加收入。

2015年7月，我们迎来了大学里的第一个暑假。如何利用好暑假，也是我们大学生的必修课。因此，我们土木工程系利用了短学期组织了实践活动，我们土木0801第二小分队的活动名为“农村住房调查”，意在让同学们通过收集资料，对农村住房状况有一个大致的了解，为未来专业学习打下感性的基础，切身的体验。

我的家乡是浙江省丽水市，本市位于浙江省的西南部、浙闽两省的结合处，经济发展相对于浙江省的其他市要有所靠后，但是丽水是个历史悠久、资源丰富、山清水秀的天然大氧吧，是个修身养息的好去处。

此次调查，是我单独进行的，观察了丽水市莲都区近郊的黄泥敦村，使用问卷调查的形式了解了该村的大体住房状况以及环境、生活状况。

关键词：实践农村住房环境卫生生活条件

大学生暑期社会实践作为促进大学生素质教育,加强和改进青年学生思想政治工作，引导学生健康成长成才的重要举措，作为培养和提高学生实践、创新和专业培养能力的重要途径，一直来深受学校党委的高度重视。今年，土木系领导组织安排我们土木专业的大一学生进行农村住房调查的暑期实践活动，使同学们对农村住房有所了解，对未来的专业知识的学习有所帮助。紧密结合土木专业的同时，更让同学们对农村建筑，建设新农村等有所关注。通过对农民进行问卷调查，锻炼了同学们的交流能力，又使广大学生加深了对社会、农村、群众的了解。

一、农村基本情况

该村位于丽水市莲都区东郊的火车站附近。据该村村民介绍，进入90年代后，交通便利多了，近郊的农村随着市区的发展也渐渐的发展起来，村民许多都去了市区打工赚钱，农产品的销量也逐渐好起来，一些村民将祖先那留传下的土房子拆除，建起来新房。先富带动后富，一些发家致富的.村民调动了其他村民，开始种植越来越多的水果蔬菜，越来越多的人到城里工作。村里的人们渐渐都富裕了，土房子越来越少，取代它的是一幢幢崭新的楼房。而今，绝大部分村民都住上了舒适的房子，但是还是有很少一部分村民存在住房困难的问题。

二、房屋状况

走进村落，首先观察到房屋分布非常整齐，主干道两边各分部房屋，户与户之间的前后间隔大约为5~7米。每户人家的房子都是三层楼的，很少看见有两层的住户。通过走访调查，了解到一般农村一户人家都是4口人，有的孩子多的也有5、6个人住一户的。

计过的房子住起来安心且舒服，的确如此，有几户人家连顶层漏水都罕见。70%的住户的住房是全屋装修的，他们住房的外墙大多数用的是瓷砖，但是也有少数是马赛克和瓷砖同时使用，还有及少数是用砖。另外30%的住户外墙并没有经过特殊的装修，只是用水泥。

大部分的住户卫生间和室内地板均用瓷砖，根据他们所说的，瓷砖清洁起来比较方便，而且价格也不是很高，但也有一小部分的住户用的是水泥地。过去，他们在修建的过程中，房屋楼板材料均用预制板，且房屋层高大多数用户都设计为3.2m，每家每户都拥有两个或者三个厕所，方便家庭成员的使用。

三、农村居住的环境 “干净整洁的村道，错落有致的房舍”，这是走进黄泥敦村的第一印象，经过走访调查，发现村民处理垃圾的意识还是比较强的。2003年以来，该村进行垃圾集中处理，要求村民将生活垃圾倒在垃圾桶里。但那时很多人不习惯用垃圾桶，他们习惯于将垃圾倾倒在自留地或是河边，有的村民甚至把垃圾扫到路上。为此，该村按照热爱家乡、尊老爱幼、遵纪守法、文明诚信、创业致富、家邻和睦、生态绿化、勤俭节约、乐于奉献、卫生整洁十项要求，修改完善了《村规民约》，并将村民中存在的陋习搬上广播进行曝光，让村民在收听中提高文明意识，改变村民的思想，渐渐地，垃圾桶里满起来了。垃圾桶越来越满，带来的是村庄变得干净而整洁了。以前的黄泥敦，被形容为“屋内现代化，屋外脏乱差”，村民卫生意识极差，垃圾到处扔，污水随地流，村庄环境极为恶劣。而今，黄泥敦村发生了脱胎换骨的变化，道路两边整齐有序，村民房前屋后干净整洁。眼下，“干净整洁”已成为黄泥敦村民心目中衡量家庭文明的标准之一。

四、关于新农村建设

据新华社国家环保总局2015年10月26日发布《国家农村小康环保行动计划》，提出我国将在2015年初步解决并改善农村环境问题。

《行动计划》说，我国将在2015年初步解决农村环境“脏、乱、差”问题，农村地区工业企业污染防治取得阶段性成效，农村饮用水环境得到改善，规模化畜禽养殖污染得到基本控制，新增一批有机食品生产基地，生态示范创建活动全面展开，农村环境监管能力得到加强，公众环保意识进一步提高，农村环境得到初步改善。

我市坚持正确发挥政府和市场的作用，政府制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决，坚持加强对房地产市场的调控和监管，促进房产业的持续发展。健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加中低价位，中小型普通商品房供应，建立多渠道投资融资机制，综合运用税收，信贷，土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨，加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众的住房安全问题。

由此可见，和谐社会的构建需要各个部门，每个公民的共同努力。所以我认为，一定要坚定不移地坚持我们原有的方针政策，总结经验、纠正不足，除此之外，我想还需要做到以下几个方面：

2. 在医疗方面，相关部门应多组织村民，居民体检，开展传染病的宣传防治工作；

3. 在收入方面，需要为百姓提供多方面的收入渠道，特别是需要扩大农产品市场，为农民增收创造更为便利的条件，也为缓解就业压力起到一定作用。

4. 在社会保障方面，要坚持实行广覆盖，保基本，多层次，可持续的方针。健全的社会保障体系，是人民生活的“安全空间”，是社会运行的“稳定器”和收入分配的“调节器”，直接关系到经济社会的发展，一定要更加重视、强化这项工作。

5.在住房方面，要尽快解决贫困户的住房困难问题，在合理利用土地的基础上，使危房住户尽快新搬入新建住宅。必须坚定不移地推进住房改革和建设，抓紧建立科学，合理的住房保障体系。

新农村建设任重道远，我们在思想认识上要有长期打算，在发展规划上要有长远眼光，在产业发展上要有长期考虑，在制定目标上要把握关键，在工作开展上要有重点，同时通过全民动员、城乡互动、各职能部门上下联动的方式，共同促进我市新农村建设又好又快地发展。

棚户区改造调研报告

根据市委、市政府作风建设主题活动的要求，市农业局3月15日开始组织机关干部到联系点—区群众街社区开展走访调研，通过召开座谈会和入户走访，了解到社区居民较集中反映的一个突出问题就是棚户区改造进度太慢，严重影响居民生活。针对上述问题，市农业局组织人员开展调查研究，并形成调查报告：

群众街社区是在xx年六月城市社区改革时，由三个居委会合并组建产生的。该社区是区老城区，历史上曾是云集之地，是区乃至市的繁华地带，现棚户居民已超过1000户，成区比较集中的棚户社区。

1、安全隐患大。棚户区居民住房产权基本归属于区房产公司，大多是上世纪60-70年代的建筑及明清时期的遗存，建筑年代久，建设标准低。又因近两年计划拆迁改造，一直没有维修，现基本上都已成为危房，风雨飘摇，一部分住房时刻有垮塌的危险。棚户区建筑密度大，上层基本为木质结构，并且巷道狭窄，基础设施落后，而现有的消防设施又不全，一旦发生火灾和其他灾害，后果不勘设想，存在很大的安全隐患。

2、环境较为恶劣。棚户区房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有卫生间，有的居不如厕，生活条件相当简陋。卫生死角多，阴暗潮湿，加上私建乱搭，夏天蚊虫肆虐，环境较为恶劣。

3、管理难度大。棚户区居住人员成份复杂，大部分是本地居民租住，但也有一部分是拆迁安置住户，一部分是外来租住户，吸毒人员多，据社区介绍，仅群众街社区吸毒人员就多达80多人，治安隐患多，管理难度大。

近年来，市委、政府和区委、区政府高度重视居民保障性住房建设，xx年市政府就成立了建设指挥部，为还原古城原貌，续写历史渊源，与益“明清大港”保护与开发有限责任公司启动了保护与开发的建设工作。市城建投资开发有限责任公司石码头历史街区建设项目部于同年基本完成了设计、初步进行了遗产资源评估，并开展了前期拆迁摸底工作。后来拆迁安置基本停滞，据调查了解主要原因是：安置房建设还没有完成;二是整体开发规划还没有出来;三是补偿安置资金没有到位。

xx年3月12日，市人民政府下发了《市中心城区棚户区改造实施方案》，方案明确了指导思想，改造范围和工作目标，工作原则，组织领导，责任主体和实施主体，资金来源，项目建设管理，实施政策扶持及保障措施。xx年3月8日，在市人民政府第三次常务会议上就保障性安居居工程进行了专题研究，并于3月19日下发了市人民政府常务会议纪要。市中心城区棚户区年度改造计划规划，xx年由区作为实施主体，市城建投资开发有限责任公司作为配合单位将在区改造户数3606户，改造总用地面积118213平方米，改造总建筑面积129555平方米，其中大码头街道2605户，群众街社区1100余户。根据区政府主要领导介绍：区棚户区改造将分五期进行，具体步骤分三步，一是调查摸底，二是拆迁安置，三是规划建设。区现在1000多套安置房建设已基本完成，群众街社区棚户区改造结合明清古巷保护将作为今年下半年第一期工程启动。

近年来，我市城市建设日新月异，高楼如雨后春笋，绝大多数市民的生活水平得到快速提高。但形成极大反差的是一边高楼林立，一边是棚户区成片，棚户区的存在与城市形象，文明档次极不相衬，棚户区的`大量存在已严重阻碍城市的健康发展。棚户区的居民多年来一直生活在恶劣的环境下，棚户区居民对棚户区改造的呼声十分强烈，要求相当迫切。棚户区改造是关系到城市居民切身利益和实现住有所居的民心工程，解决棚户区居民住房问题是密切党和政府与群众感情的重要举措。妥善解决好群众的实际困难，确保群众的切身利益，确保社会稳定是当前市各级政府、各部门重中之重的工作。如何加快推进区群众街社区棚户区的改造提出以下建议：

1、依法拆迁安置。

棚户区的居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户、低保边缘户非常多，他们面临着就业、住房等多重困难，棚户区在改造过程中出现拆迁补偿问题较多，容易发生群体性的事件。充分考虑棚户区居民的经济承受能力，妥善安置被拆迁居民。棚户区的改造要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》和有关法律法规的规定。不能片面追求改造进度而强拆强迁、野蛮施工，损害群众利益，影响社会安定。在补偿、拆迁安置过程中，总结以往因不同责任单位补偿标准不统一，激发群众矛盾，造成群众上访，影响拆迁与工程建设进度的经验，补偿安置方案要经社区居民代表讨论并公示。规范程序，阳光操作，确保公开、公平、公正。充分考虑棚户区居民的经济承受能力，妥善安置被拆迁居民。

2、统筹规划、分步实施。

一是组织好本区棚户区的调查摸底。二是根据本区棚户区的实际情况编制出改造计划，明确工作目标，有步骤、有重点地推进棚户区的改造工作。三是因地制宜，先易后难、逐步推进，针对性地多种方式推进棚户区改造。对目前不具备拆建条件的棚户区要搞好房屋维修加固工作，确保居民居住安全。

3、政府组织，市场运作。

进一步完善棚户区改造工作机制，建立协调联动机制，统筹协调棚户区改造的各项工作。棚户区改造牵涉面广，政策性强，必须发挥政府的组织领导作用，在政策资金上给予倾斜，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合。坚持政府推进与市场化运作相结合的原则，对有商业价值的棚户区可采取招投标方式选择房地产开发企业进行综合开发。

危房改造情况调研报告

镇农村危房改造工作在市委市政府、各部门领导的关心指导下，在镇党委、镇政府的高度重视和大力支持下，按照“科学规划、统筹发展，政府引导、群众自愿，经济适用、确保公正”的原则，以求真务实的工作态度，结合农村实际，积极创新工作方式，探索危改经验，充分调动群众积极性，狠抓部门配合，经过全镇干部群众的努力，已圆满完成20xx年危房改造工作。为保障危改户的切身利益，我镇对20xx年农村危房改造进行了一次全面的自查。现将自查情况汇报如下：

为确保检查工作顺利完成，安排部署检查工作，经镇党委、镇政府同意，我镇成立了以检查组，对全镇8个村，所有危改户进行逐户检查，并确定了检查方式和内容。

（一）检查方式：检查组深入到危改户的家中：“一看改造的房屋情况、二查改造的施工合同、三听农户意见”等逐户检查的方式开展工作。

（二）检查内容：主要对各村危改户进行逐户询问检查的方式进行，通过对危改户询问政策了解情况、建房情况、工程质量等进行检查。并对危房改造户的危房照片、改造完成照片等档案资料进行了检查。

(一)危房改造概况。按照我镇与县委、县政府政府签订的目标责任书，本年度改造指标共有50户。目前，所有的危房改造户已经基本全面完工，剩余装修等改造工作正在有序进行。

(二)资金筹集情况。在资金筹集方面，我镇农村危房改造按“农户自筹为主、政府补助为辅”的原则。农村危改总计投入资金333.06万元、农户自筹资金303.06万元。在补助标准方面，按户均6000元的标准进行补贴。

(三)工作思路与方式。我镇农村危房改造按照“实事求是、因地制宜、经济实用、群众满意”的工作思路，采取“拆除重建和局部维修”相结合的方式进行。

（一）狠抓工程进度，确保工程按期完工。

我镇20xx年农村危房改造涉及全镇所有8个村，总任务数为50户，建户37户，扩建户13户，其中残疾户8户，涉及198人，危房面积约4758平方米，通过一年来的改造，提前完成了工作安排，改造完成4758平方米，危改户部分已经搬进安全放心的新居。

（二）成立领导机构，确保工程的顺利完成。检查组通过查看房屋情况的方式了解到各村也成立了相应的领导机构，并由书记主任亲自抓的良好局面。并将村官也纳入领导小组中，使信息畅通，工作顺利开展。

（三）制定工作方案，确保危房改造落到实处。

各村及时制定了农村危房改造实施方案，明确实施农村危房改造村组及各任务数和对象，在实施过程中的各方面要求，危房改造对象的补助标准、申报程序和相关部门具体职责。

（四）做到系统管理，建立了有效的责任机制。

为使我镇农村危房改造工程取得实效，各村始终把危房改造工作作为一项政治任务、惠民工程来抓，以加强干部管理为手段，以帮助群众解决困难为目的，全面推进了危改工作的顺利开展，建立起农村危房改造责任机制，镇政府与各村签订责任状，使项目落实到村，责任落实到个人，为农村危房改造工作提供了有力的组织保障。

（五）实施对象严格审查，杜绝优亲顾友现象发生。

我镇严格按照市级要求，严格把好“最危险、最困难”危房户的审核关，杜绝优亲顾友现象发生，我镇严格按照本人申请，村民评议，镇审查，市审定的要求，过程中坚持透明化，张榜公布，接受群众监督。

（六）精心施工，确保工程质量。

我镇在确保工程进度的同时，严把质量关，对全镇所有危房户房屋进行抽查，对基础、墙体、顶板砂浆抗压强度进行试验。经试验检验所有抽验样品均达到设计要求。由于前期工程得当，通过检查未发现工程有质量安全问题。

（一）坚持实事求是，在深入调查的基础上做好规划。镇党委、政府本着把“实事做好，好事做实”的工作思路，在结合危房调查摸底基础上，多次安排专人进村进行调查，确定危改对象，实事求是地掌握了危改第一手资料，为农村危改工作的顺利开展打下了坚实的基础。

（二）坚持张榜公示，公开接受群众监督。为严格程序，镇人民政府按照“群众申请、村民评议、镇审批”的程序，确定危改对象。并及时张榜公示，让群众明白放心。

1、由于我市劳动力、技术工短缺、且建筑材料供需矛盾突出，增加了建筑成本。

2、危改对象家庭经济薄弱，特别是主要劳动力是弱智、残疾、久病的家庭，自筹资金困难较大。

棚户区改造调研报告

棚户区改造是新形势下国家提出的解决低收入家庭住房困难问题的重要举措，是一项关注民生、惠及百姓的重要民心工程。区委、区政府高度重视这一民生工作，将棚户区改造作为当前工作的头等大事来抓，稳步推进。现将工作情况简要汇报如下：

（一）根据衡住保组字[20xx]1号文件和5月13日市房产局会议精神，区20xx年城市棚户区改造第一批计划项目为2个，一个被列入省20xx年城市棚户区改造计划项目，即棚户区，计划改造272户；另一个被列入我市本级20xx年城市棚户区改造储备项目，即东方里棚户区，计划改造93户。

1、省级考核项目棚户区由东风街道农田里、如意里和苗圃街道三个零星棚户区构成。其中农田里规划用地18.4亩，拆迁房屋10223.6平方，改造户数95户；如意里规划用地6.9亩，拆迁房屋8976.05平方，改造户数47户；规划用地21.5亩，拆迁房屋16972.3平方，改造户数130户。农田里和如意里项目紧临大道东风南路匝道两侧，项目紧临大道苗圃一侧，均对城市形象造成直接影响。

2、市级储备项目东方里棚户区规划用地29.2亩，拆迁房屋4590平方，改造户数93户。该棚户区住户为省工业设备安装有限公司五分公司职工，所住房屋大部分为上世纪六十年代建的砖瓦平房，房屋破旧不堪，职工强烈要求改造。

3、目前，项目已由街道上户征求住户意见，绝大多数住户愿意实施棚户区改造，同时，区城建投积极与市国土、规划部门衔接，正在做规划设计，出具规划条件。东方里棚户区已经在与住户签订房屋拆迁协议，部分房屋已经拆除。

（二）根据市住房保障办公室的意见，原由集团住房建设指挥部负责的团结里棚户区项目改由区政府为主体负责实施。该棚户区项目拟占地15.7亩，拆迁房屋6285.7平方，需要改造住户113户。该项目主要是铁路土地，拆迁的多为铁路职工住房，目前，项目征收补偿安置方案已经制定，动员大会已经召开，现正在积极与住户签订合同，已签订拆迁协议26户。

（三）苗圃地区铁路住房密集，房屋简陋，配套设施缺乏。出于统一规划、整体建设需要，我区拟考虑将与团结里棚户区相连、紧临大道一侧的路向里棚户区纳入团结里棚户区一并改造。路向里棚户区占地38.9亩，需拆迁房屋6663.2平方，改造住户94户。该项目已与集团签订了土地协议，解决了用地矛盾，方便由区政府为主导整体推进实施。

1、提高认识，加强领导。棚户区改造是解决群众居住环境、消除安全隐患的重要手段，是提升城市形象、落实群众路线的具体体现。区委、区政府高度重视，成立了全区棚户区改造领导小组，明确责任街道负责房屋拆迁工作，区城建投资公司负责安置房建设工作，区棚改办负责监督指导、计划上报，形成层层有责任，层层抓落实。

2、三个结合，改善环境。坚持“三个结合”，把棚户区改造与解决大道遗留问题、完善城市功能和提升城市形象结合起来，切实改善百姓住房环境和条件。大道尽管已经通车，但大道如意里一侧住户意见很大，房屋距离大道太近，已影响到住户的正常生活，同时，大道匝道两侧房屋低矮破旧，与城市形象极不相称，急需改造。区委、区政府在研究棚户区改造时，充分考虑城市建设中的诸多因素，统筹安排，合理配置，既解决当前的一些突出矛盾，又完善了城市功能、提升了城市形象。

3、加大力度，做细工作。棚户区改造涉及群众的切身利益，工作必须要做细，做到位，要让群众真正感受到党和政府在为老百姓谋福利、得实惠。按照市住保办的安排部署，我区一方面由街道组织对棚户区进行调查摸底，征求住户意见，登记住户情况，统计住房面积，为编制项目改造实施方案和资金测算方案奠定基础；另一方面与规划部门衔接，确定用地红线和规划建设范围，落实规划设计条件。

改造的推进速度。

2、用地规划问题。前期，区政府对棚户区项目进行过仔细的调查研究，并征求过区国土和规划部门的意见，经过慎重考虑后才上报。但是，市规划局在划定棚户区项目范围时，没有征询区政府和市住保办意见，就单方面确定了项目的规划用地。如果是符合棚户区条件的还好实施，但如果与棚户区改造相距甚远，就不便于区政府推动棚户区改造工作。如东方里棚户区，我区政府上报的用地面积只有18亩，但经规划部门调整后，扩大至29.2亩，增加部分是集体土地，且房屋多为3至4层，住房面积严重超标，不符合棚户区政策。建议最好还是维持原棚户区上报面积为宜。

城中村改造调研报告

为全面落实市委市政府关于城中村改造工作的指示精神，进一步推动城中村改造工作，加快我区城乡一体化进程，政协xx区委员会对我区“城中村”问题进行了深入的调研。20xx年5月下旬至7月，调研组深入到“城中村”以及居民家中，通过现场看点、听取汇报、情况介绍、座谈讨论和发放调查问卷等形式，对城中村发展及管理工作产生的困难和问题进行了详细了解，对存在问题的原因进行了深入分析，并就如何解决“城中村”管理工作中所遇到的困难和问题进行了探讨研究。现将我区“城中村”的基本概况、存在的问题及解决措施综合报告如下：

一、xx区“城中村”的基本概况及改造必要性。

1、基本概况。xx区位于xx市湘江西滨，以湘江主航道为界，划江而治，区属现有86个城中村(含四个镇)，农业人口228493人，耕地面积144450.26亩。如不含四镇则我区共有城中村35个，农业人口66190人，耕地面积13796.65亩。xx区的城中村大体有三种类型：一是已成型的城中村，处于城市建成区内部，村集体土地基本被城市建设征用，自身发展没有太多的空间和余地，如银盆岭村、望岳村、茶场村等;二是发育型的城中村，处于城市建成区与城郊的结合部，与城市建成区紧密相连，与城市建设用地相互嵌入，大规模的开发建设正在实施或已完成，如五星村、茶子山村、黄鹤村、青山村等;三是潜在的城中村，处于城市建成区外围，还有较多农用地，基本保留乡村特点，是城乡一体化推进的重点区域，急需进行规划控制和建设引导，如联络村、中塘村和四镇的51个村等。本次调研选取了西湖渔场、茶子山村、银盆岭村、付家洲村、岳华村和望岳村六个较典型的城中村进行了调查。

2、存在的问题。xx区城中村目前所存在着的问题有如下几类：

违章搭建多。在城市迅速扩张的过程中，村庄被高楼大厦快速包围，地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，村民见缝插针，私搭乱建，诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止。

环境卫生差。城中村基本上没有围墙，无法实施封闭式的物业管理。外来租户较多，人员杂乱，环境管理较差，并存在着各种安全隐患。此外，各类设施薄弱，公共绿地与体育等基础设施缺乏。成为城市卫生死角，城中村的农民期望改善居住环境，问卷调查中有57.6%建议安置小区应与周围环境相协调，统一规划，配套设施的同步建设。同时在回答“有关改造方案，你最关心的问题是什么?”时，有24.2%的人选择了“新住房的户型及周围环境”。

管理难度大。“城中村”往往缺乏统一的科学管理和规范化指导。xx市在近几年快速城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将“城中村”事务原封不动留给村委会自己解决。一个城市两种管理制度，城市与“城中村”各执行一套管理制度，“城中村”并没有真正纳人城市统一的管理中。因此，即使现在村委会变居委会后，他们依然执行传统的管理模式，既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、社会治安等社会管理职能。在传统的村落组织结构和管理思维下，管理难度很大。

村民期望高。xx区城中村居民因为有房屋出租等优势，家庭收入比较城市一般家庭而言，并不低。调查发现村民在回答“您家庭每月的收入”时，12人选择1000元以下，占36.4%;13人选择1000元——20xx元，占39.4%;6人选择20xx元—5000元，占18.2%;1人选择5000元，占3%;同时据西湖渔场干部反映，该区多数家庭的年收入往往都高过10万。在这种情况下，他们对于改造的期望较高，并且期待在改造后能够获得比原来更高的收入。此外，对于改造中的各项费用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或开发商买单，而不愿意自己出钱。这也给城中村改造带来较大的难度。

遗留问题多。从调查情况看城中村普遍存在着原60号令征地拆迁中遗留的规划安置地没有落实问题，安置房建设经费短缺问题，未安置农民数量仍较多的问题，另外村集体资产如何处置，村民改市民后工作出路，社保资金缺口巨大等问题如何解决都困扰和拖累着城中村改造前进的步伐。

3、改造的必要性。

城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以单家独户为主，占地面积大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的紧张局面。另外，很多城中村占据了城市的优越地带，但在综合开发上却远远落后于周边地带，这是对土地资源的极大浪费。在现代城市生活中，人们不但注重生活环境，也很重视人文环境，城中村不仅从外观上看是城市的败笔而且内部社会治安差，人口素质低，普通市民往往不愿与之为邻，导致城中村附近的土地房屋等资产的价值也倍受影响而有所贬值。我国是土地资源稀缺的国家，城市正从粗放的外延式扩张走向内涵式集约发展。改造城中村，盘活效率低下的城中村土地已经成为历史的必然，合理改造城中村将会大大促进城市土地潜力的提高及城市经济的发展。

城中村改造是加快推进城市化进程的需要。我国正处在城市化进程的加速期。城中村的改造不同于旧城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各种违法建筑，形成了各种各样的土地房屋关系。村民、集体、开发商以及全社会的利益交织在一起，错综复杂，所以城中村问题被称为是城市化进程中最大的难题。因而，加快城中村的改造将为城市化发展提供良好的发展环境。

城中村改造是加强城市精神文明建设的需要。城中村村民虽然居住在城市中，但大都没有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作为经济来源，部分居民整天无所事事。有的变得贪图享乐、不思进取，待原有的拆迁补偿款用完后，将重返贫困，成为新的社会问题。另外，由于他们主要依赖于房屋出租，这样也就造成了城中村屡禁不止的违法建筑问题。同时城中村的出租屋由于散乱、容易成为藏污纳垢之地，与城市的形象格格不入，同时也影响城市精神文明建设。

城中村改造是减少集体资产消耗的需要。城中村公共基础设施建设和维护还没有完全纳入城市体系，大部分城中村居民还没有享受到城市居民的社会保障。公共设施维护、村民生活补助、养老保险、医疗保险等各项公共福利支出大部分由村集体经济支付，进而使得集体资产不断的被消耗。城中村改造后，集体资产会量化并且以股份制公司的形式经营、壮大，集体资产不断的增值。同时，政府再承担本身应当承担的公共福利支出，使得村集体经济发展的压力进一步减少，客观上壮大了集体经济，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。

关于“城中村”现状及改造的调研报告关于“城中村”现状及改造的调研报告城中村改造是构建和谐社会，提升人民幸福感的需要。城中村物质和社会形态存在的问题已经给城市经济、社会可持续发展带来了不利影响。这些问题的存在使城中村与城市其他区域构成强烈反差的区域，成为社会问题的高发区。如果不及时进行改造，城中村有可能成为未来的贫民窟。因此，对城中村的改造有利于实现城市物质形态的现代化，有利于实现城市社会管理的现代化，有利于解决城市治安、卫生和环境等社会问题，有利于提高城市综合竞争力。

1.政策时效性问题。在城市扩张中，对农村土地的征用往往不是一次性到位，而是分阶段进行、历时数年甚至更长，于是，在同一个村由于不同时期多次征地，导致所实施的政策不一致。有的按5号令，有的按60号令，有的按103号令。政策的变迁是顺应时代的发展和城中村改造的发展而做出的调整，是必要而合理的，但是在执行过程中出现了一个村在拆迁过程中使用了三种政策标准，使得按5号令拆迁和按60号令拆迁的村民，也期望在这次拆迁中获得103号令的政策待遇。

2.安置土地落实问题。总体上来看，目前的城中村改造对象往往是最具有开发价值的土地已经开发完毕，而留下的边角余地开发价值不大，不少村已经出现两安用地都难以落实的情况。如西湖街道根据60号令已拆迁地应补偿的土地是320亩，已经划归街道167亩作为生产安置用地，还有153亩土地没有划归街道;茶子山村政府应划34亩生产用地没有落实;岳华村两安用地应批531亩，已批351亩，尚有179亩没有落实。

3.资金缺口问题。根据基层干部自身的初步核算，西湖街道社会保障资金需要3.2亿元，滨湖小区改为高层建筑建设资金缺口1.8亿元;茶子山村的拆迁补偿金，政府还拖欠1.2亿元;银盆岭村安置房建设缺口1亿元。其中最突出的是部分城中村因为面积较小，维持现状的开发强度，也难以达到改善城市环境的要求。而要维持这种起码的城市环境标准，不仅开发商无利可图，业主也不易接受。这也使得引进开发商建设的困难加大，而且村民自身的能力有限，如果要彻底改造就需要政府大量投入。

5.拆迁问题。调查显示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市总体规划内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的“农村社区”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分别对“补偿安置的方式和标准”和“房屋拆迁后的生活来源”存在疑问，因此，对“城中村”改造抱消极态度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，长期生活在相对封闭的村落文化环境中，对社区管理、城市观念、城市生活方式产生一种抵触情绪，阻碍了“城中村”的改造进程。相当部分“城中村”居民只看到“城中村”改造给他们带来租金收入和股份分红减少等短期利益损失，而看不到“城中村”改造给他们带来的长远好处，从而对“城中村”的改造有抵触情绪。一些村民依恋故土、怕变求安的思想和对改革后生活出路问题的诸多忧虑，使村民害怕变化安于现状，存在对改造的恐惧，抵制甚至对抗情绪，这种思想成为“城中村”改造工作的巨大障碍。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承诺不兑现。有些村庄就算同意改造，也会担心政府承诺不兑现，经济损失得不到合理的补偿。农民的后顾之忧不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面临着村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。

鉴于前述提出的“城中村”存在的问题和困难，建议结合“城中村”的改造具体情况采取以下措施：

(一)建立城中村改造的长效机制，稳步扎实推进城中村改造。

1、建立改造长效机制。随着城市建设范围的不断扩大与发展，应建立健全长效的“城中村”综合改造工作机制，为改造工作的顺利进行提供保障。建议进一步健全机构，成立“城中村”问题的长期性机构，简化办理全市“城中村”综合改造的规划、用地、拆迁及其建设手续;加强与区、村“城中村”综合改造部门的交流;对区、村“城中村”综合改造部门实施行业管理和业务指导;完善“城中村”综合改造工作的长效投入机制，加强对“城中村”综合改造资金的监督管理，落实各项优惠政策，加大对村民转居民后的社会保障投入。

2、加强城乡统筹规划。城中村改造绝非一时一地之事，而是伴随着城市化过程中所出现的必然产物。因此，城中村改造应当树立长远的目标，在新的城市化过程中，就应当避免出现那种利用价值高的土地开发殆尽，而农民则局促于一小块土的“城中村”死角现象。这些死角现象，归根结底，终究需要政府加大投入才能改造。这次调研给我们的启示是，我区应当加大城乡统筹规划，尽可能实现整村开发，整村改造。这样做，表现上看，初始投入较高，但最终来看，要比留下最后的死角再让政府来买单的做法，其实节约了巨大的资金和人力、物力。这样做，对于各方来说，是一个双赢的结局。总之，统一思想，充分认识“城中村”改造工作的重要性和长期性，加强城乡统筹规划，用以指导我区未来的城市建设进程，这也是建设大河西先导区的重要方针。

3、引导村民树立正确的权利和义务意识。目前城中村部分村民的心态不是很健康，还不能适应规范化的城市社会管理要求。他们一方面期盼拆迁，一方面期待一夜暴富;得钱可以，出钱不行;小区封闭式管理可以，出物业管理费不行。这种心态对于城中村改造的顺利开展构成严重的障碍。对此，一方面要加强村民的教育，引导村民树立正确的权利和义务意识;另一方面，也要求政府不能手软，针对极个别态度恶劣，影响很坏的典型，应当严格依据法律程序处理，避免法外妥协，从而给其他人树立坏榜样。

(二)多方筹集资金，做好土地文章，力保城中村改造顺利稳步推进。

1、加强市场引导、完善投资机制，促进政府、村集体、开发商等多元化的资金筹措格局的形成。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造，推动xx市“城中村”改造工作的开展。优先鼓励采取市场出让土地的方式来推进城中村改造。这样做的好处在于，相比较村集体自我改造，其资金实力雄厚，规划设计更能够满足城市建设需求，同时也减少政府的负担。鼓励村集体自身筹措资金开发或者与开发商联合开发，最大程度实现城中村改造中的农民利益。公益性拆迁则由政府负担。

2、做好土地文章，充分发掘村级土地的储备。针对所有60号令承诺的两安用地尚未落实或者虽然划拨但未建设的城中村(西湖街道等)，应当按照103号令执行，将两安用地收回，和其他村(岳华村、望岳村等)可开发的土地一起进入市场。通过盘活土地，提高土地利用率，改变土地利用结构，让村集体经济壮大，让老百姓受益，城中村改造才能顺利进行。

一是要靠村集体主导。在二元体制下，城中村实际与城市管理相脱节，所以确定城中村改造的主体非常重要。如果由开发商主导城中村的改造，其矛盾会变得非常尖锐，改造工作会变得非常被动。若由村集体充当改造主体，村民的障碍问题可以迎刃而解，村集体代表村民利益，改造之后村民是最大收益者，村民就会有动机参与和出谋划策，有利于改造工作的推进和项目实施的合理化，所以“坐地主体”在城中村改造中有其社会必要。

二是要靠土地资产经营。在城中村改造中，拆迁安置补偿，改造工程实施都需要资金支撑。实践证明，当前最可行的办法是利用村集体土地发展村集体经济，由政府出台政策，置换土地或变换集体土地为国有土地，用土地和房屋抵押贷款，以土地换资金的方式进行城中村改造，从土地运营中解决村民的社会保障和村集体经济发展的资金困惑，又以集体经济的收益解决村民的生存生活问题。

三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依赖政府是不现实的，只能出台相应的优惠政策，如土地性质变换、产权确认、拆迁安置、社会保障、审批税费、土地出让等政策，只有政策出台了，改造的主体才会变得多元化，村民的参与热情和市场的投资热情才会与日俱增。

(三)立足具体情况，稳步开展改造工作。

首先，应尽快起草、制定《xx区农村集体资产管理办法》。《办法》应该包括以下内容：

1、明确农村集体资产的法律定义。一般包括以下几项内容:(1)法律规定为集体经济组织所有的土地、鱼塘、牧场、水面等自然资源，农村的宅基地、自留地;(2)集体经济组织投资形成的房屋建筑物、构筑物、交通工具、机械设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施;(3)集体经济组织所有的积累资金和债权，以及通过公共积累、投资投劳所兴办的集体企业资产;(4)集体经济组织在股份制企业、股份合作制企业、联营企业和中外合作、合资企业中按照协议及章程规定属于集体所有的资产;(5)接受国家、经济组织、社会团体及个人无偿资助的资产;(6)集体经济组织出资购买的股票、债券、国库券等有价证券;(7)集体经济组织所有的无形资产及待界定资产;(8)依法属于村集体经济组织所有的其他资产。

关于“城中村”现状及改造的调研报告各类报告2、明确集体资产产权量化到个人的基本原则。我们认为，在处理这个问题时应坚持四个原则:一是必须保持农村社会稳定;二是不能赞成农村集体资产流失或分光吃净;三是要照顾到社区绝大多数农民的切身利益;四是应尽量避免不负责任的搁置问题。应当将集体资产产权量化到个人作为一个基本的原则。同时要对股权设置的原则、贡献股的比例与集体股的比例、收益用途以及使用主体等重大问题予以明确。

3、健全资产经营公司法人治理结构。对农村集体经济组织的性质至今没有比较统一的明确的规范，因此立法中农村集体经济组织的问题最主要的是解决其性质问题。农村集体资产量化到个人为建立健全有效的法人治理结构创造了条件。股东代表大会的主要作用是选举董事会和监事会的成员，批准董事会的年度预算、决算方案，以及重大投资决策。董事会的主要职责是决定公司的经营计划和投资方案，制订公司的年度预算、决算方案，决定公司内部管理机构的设置和基本管理制度，聘任或者解聘公司经理。董事长应由董事会选举产生，总经理由董事会聘用，彻底改变村党委书记兼任董事长的政企不分格局。这有利于强化集体资产营运的有效监督，减少集体资产的流失。

4、规范农村集体资产的管理方式。农村集体资产既不同于国有资产，也不同于城镇集体企业的资产。根据它所具有的社区性、广泛性、复杂性等特殊性质，农村集体资产管理必须按照民主、公开的原则，社区全体农民参与监督管理与社区集体经济组织代行管理相结合进行。因此，为防止集体资产的流失，办法中应特别强调建立健全社区农民的四项监督管理制度:一是民主管理制度，即成员(代表)大会制度，凡涉及集体资产运营等与群众利益密切相关的重大事项，都必须按权属关系经成员(代表)大会讨论决定;二是民主决策制度。在社区内部建立主要由农民代表组成的集体资产管理机构，作为社区农民参与资产管理的日常决策机构，也是成员(代表)大会的日常机构;三是民主理财制度。在社区全体农民选出成员代表大会基础上，由成员代表选出若干名成员组成民主理财小组;四是农村集体资产管理公开制度。在规范管理的基础上，明确集体资产的用途，合理设置贡献股的标准，为集体资产寻找最佳的投资途径，形成集体经济发展的新优势，实现集体资产的保值增值。

其次，根据本区各村的实际情况，制定最佳的改造方案。目前，全国各地城中村改造大概有五种模式：政府统征储备模式。即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对城中村进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补城中村改造支出，如我区西湖渔场可采取该种模式进行城中村改造;市场开发运作模式。即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招、拍、挂”;社区自主改造模式。即对经济条件较好，村民比较富裕的村庄(社区)由社区自行或与居民入股联营组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管;村(企)、村(园)共建模式。即由企业园区出资对村庄进行改造，村庄腾出土地用于企业园区发展，这一模式主要用于工业园区、物流园区、科技园区和生态园区附近的村庄;“土地整理”“村庄治理”“腾村换地”模式。比较适宜于离城镇和交通干线较远的地方。xx区各个城中村应该根据怎样的模式改造，要“因村制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化”上找出路。

最后，抓住机遇，顺应发展，推动本区城中村改造步伐。城中村的改造不仅包括前期的拆迁，还应当包括后期的小区公共基础设施建设，物业管理等方面。现在已经建成的安置小区在xx区数量较大，普遍缺乏物业管理，基础设施薄弱，致使已经“村转居”的村民仍然享受不到城市小区的好处。因此，在城中村公共物品和服务的供给上，政府必须向城中村提供一定数量和质量的公共物品，但政府供给不一定必须采取政府直接向居民供给的形式。由于物业管理企业有着与业主“全天侯”接触、沟通、交流的特点，政府可以将大量的事务性的工作通过有偿委托的方式由物业管理公司完成，这样即可以在“不增人增编”的情况下把政府的基层工作做好，减轻基层领导的工作量，还可以使企业取得一定的效益，有利于创造政府、业主和物业公司共赢的局面，实现政府对基层的高效管理。

四、总结。

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象,有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点，因此彻底解决“城中村”问题也将是个漫长的历史过程，是项长期性的工作。在进一步的城市进化进程中，需要建立有效政府监管机制，加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,加强城市一体化管理，同时根据可持续发展战略去强调生态体,强调人与自然的融合,并尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现xx区、xx市乃至全国城乡结合的繁荣新局面。

农村改造调研报告

一、基本现状

通过一段时间的调研，我乡住房困难户和危房户的情况主要呈现出四个特点：

1、分布范围广。从调查的情况看，住房困难问题和危旧房问题在大多数村都还仍然存在。

2、工作压力大。这些住房困难户和危旧房问题大都比较严重。而且在这些农户中，能够自筹资金进行新建住房或者修缮的并不多。

4、改造时间紧。从调查的情况看，由于家庭因素的影响，大

二、建议及对策

5、解决农村极贫户无房特危房问题，必须着眼长远，标本兼

治，建立长效保障机制。农村极贫户无房特危房问题是一个动态的问题，解决一批，又会出现一批，要想彻底消除，必须从治本入手，强化监管，大力发展农村经济，加快极贫户脱贫致富的步伐。一要强化已改造房屋的后续管理。从调查的情况看，有些极贫户因外出打工等原因，举家搬迁，对已经修建完毕的.房屋进行变卖或出租，导致政府修建他赚钱问题的出现。因此，在解决今后的极贫户无房特危房问题中，要打破无论国家投资还是集体投资全归极贫户所有的现状，对极贫户危房改造的资金、物资，乡村两级要分别设置帐目，与极贫户签定协议，作为固定资产管理，不许变卖、抵押，更不允许用房屋还债。如出现上述情况，乡村两级有权收回房屋，用作扶持资金使用，而且对这类极贫户今后将不予扶助。二要强化现有危房治理。乡镇政府和各村委会，对农村贫困户的无房特危房问题，要经常抓，抓经常。要明确专人负责，对本地的贫困户房屋，每年进行一次全面调查，发现处于危房边缘的房屋，立即组织力量进行解决，避免积少成多。三要强化极贫户的造血功能。解决农村极贫户无房特危房问题，仅靠各级政府的扶持远远不够，根本上还是要引导极贫户不等不靠，自力更生，积极寻找致富项目，拓宽致富门路，增强造血功能。如对那些家中有劳力的极贫户，要鼓励其外出打工赚钱，并要帮助搞好家中的生产生活，解除后顾之忧。对身体有病不能干体力活的极贫户，要引导他们发展养殖项目，多渠道增加收入。

通过我国在十六大，十一五等重要会议中对“农业,农民,农村”三农问题的再三强调，可以看得出国家对新农村建设的高度重视。建设社会主义新农村是党和国家全面建设小康和现代化，推进工业化，城镇化进程的重大斩落部署，是我国贯彻落实科学发展的重大措施，是实施可持续发展观的必经之路，是时代的呼唤，是广大农民的迫切愿望和心声。

一调查背景和目的

我的家乡曾是贫穷的一度令村民提及心酸的地方，但是经过多年的新农村建设，如今却是另一翻景象，这次，我利用五一假期返乡的时间，对家乡附近的村庄的物质生活和精神生活做了调查，了解到了新农村建设前后村庄的变化，希望能对当前社会主义新农村建设中的有关方面起到一点参考和借鉴作用。

时间：2015年5月1日。

地点：河北省廊坊市固大厂县北坞村。

方式：在村干部陪同下对个别家庭随机进行提问调查，通过村里亲戚朋友了解

内容：对新农村建设的认识，前后变化及新农村建设过程中受益方面和存在大的问题

二经济发展现状

村子的主导产业是农业和畜牧业。主要的农副产品有：小麦、玉米，在养殖方面，牛羊成为近年的主要牲畜。自合村并组以来，该村坚持以科学发展观为指导，狠抓村域经济的快速发展，围绕本地独特优势，大力发展牛羊肉生产，牛羊肉已经成为农民主要收入来源的经济支撑。围绕国家重点项目建设，加大就地打工创业的步伐，千方百计增加农民收入，造就了一批有眼光、有技术、会经营的农民工队伍。围绕改善村容村貌，狠抓了基础设施建设的投入，村级公路硬化得到突破性的发展，农民居住条件、交通运输条件大为改观。围绕建设文明新村，科学制定居民点村庄规划，加强引导管理，为农民娱乐的“文化广场“已成雏型。

三基本情况和民主建设现状

近年来，随着中央、省、市、区、乡各级党委、政府的各项支农惠农政策的出台和贯彻落实，北坞村在经济结构调整、基础设施建设、农民增收等方面有了较大的改善，在物质文明、精神文明和政治文明建设等方面也取得了一定的成效，促进当地经济和各项社会事业的发展。

(一)农业生产情况

为3100元。产业结构情况：北坞村一、二村以粮食种植为主;三村以蔬菜种植为主;四村以林木种植为主。

(二)、有关农村政策的落实情况

各项支农惠农政策得到进一步落实，全村的社会公共基础设施建设得到进一步发展。全村基本实现村村通公路、通电、通水、通电视、通电讯。现北坞村建设有一所卫生室，解决了村民看病难的问题;村上建有1个科技文化活动室;全村享受农村低保户150人，65周岁以上老党员生活补贴8人，困难户基本上得到救助，新农村合作医疗保险参合人数1824人，参合率90%。

(三)农村基层组织建设情况

村“两委”班子共4人，其中：村党支部委员3人，村民委员会委员2人;全村共有党员40人，其中：男性党员35人，女性党员5人;每年召开党员大会2—3次;实行村务公开、财务公开、政务公开，坚持民主决策、民主管理、民主监督，加强党群、干群关系，努力调动村民的参与政务、事务的积极性。

四建设新农村存在的问题

格局尚未真正形成，缺乏稳定的农产品精深加工企业，生产资料供应、食品储藏、保鲜、运输、分割、精深加工、批发零售等诸环节链条不够完整，造成初级产品所占的市场份额比例越来越重。如我县柑桔产业已初具规模，但是目前县境还没有一家对柑桔进行深加工的企业，产品全部都是鲜销。三是产业品牌不够响。传统产品多，优质产品少，品牌不多，不响，走出州外的品牌更少，直接影响农民增收，严重制约了产业经济的发展。四是农民的组织化程度不高。

(二)受多种因素钳制，农民增收空间不大。一是农资价格增长过快。走访中，农户反映最多的是希望政府从严打击一些不法商贩经营假冒伪劣农药、化肥、种子等坑农行为;部分农户还说，只要把农资价格降下来，国家给农民的补贴才算“到手”。据调查，今年农民购买玉米种、麦种平均价格每公斤为12.33元和17.38元，分别比去年同期上张10.2%和23.4%;磷肥、碳氨、尿素等，与上年同期相比均有一定幅度的上涨。二是畜牧业生产出现停滞迹象。由于我县大面积实施退耕还林，种草养畜可用耕地空间缩减，玉米、红薯等饲料作物播种面积也在减少，加上牛羊饲养方法落后，目前农民山羊、黄牛饲养量难以实现有效增长。

趋势：读书上大学的人少了，有很大一部分村民只盯住眼前利益，将家庭绝大部分收入投到了住房修建上，而相对减少了对孩子学习方面的投入。村中有很大一部分孩子在初中毕业后就外出打工挣钱，这种看轻知识、缺乏知识的现象，其负面影响是深远的。村名脑中“墨水”还是少，种田缺乏科学知识。在村中广泛存在着村民种田不懂科学、不用科学、不信科学的现象，有的人想科学种田还受到周围人的嘲笑，认为那是瞎折腾。科学知识的缺乏严重制约着村庄的发展，制约着村民的“钱袋子”。最近几年，有科学员下乡讲述科学种田的活动，听者不是很多，听了的人大部分也没有按照做。

五对新农村建设中存在的个人建议

(一)强化组织领导，扎实推行农村建设新理念

1、成立领导小组，完善新农村建设工作机制。

2、明确部门责任，强化新农村建设监督考核。

3、作好建设规划，严格新农村建设操作程序。

(二)提高农民自主创新能力，切实注入农村建设新动力

1、转变思想观念，促进农民自主创新。

2、加强科技培训，推动农民自主创新

3、推行典型示范，带动农民自主创新。

4、落实优惠政策，引导农民自主创新。

(三)加快农业和农村经济发展，不断拓展农民增收新途径

(四)乡镇干部多下乡体察民情，了解村民之所急需

(五)对城乡要求一视同仁，真正实现城乡一体化，工农和谐化

六社会调查感悟

新农村建设任重而道远，我们在思想认识上要有长期打算，在发展规划上要有长远眼光，在制定目标上要把握关键，在工作展开上要有重点，同时通过全民动员，城乡互动，各部门上下协调，共同促进我县新农村建设又好又快发展。

城中村改造调研报告

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题。

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路(含横浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村(实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户)，其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一;二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路”(如辽河路、淮河路、太河路等)，极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

2、农村股份制完善。北仑区始于20xx年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

房屋租赁调研报告

近年来，随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城镇建设规模不断扩大，房屋租赁市场日益活跃起来，工业、商业、住宅和办公等各类房屋的租赁活动不断增多，城镇房屋出租业得到了快速发展，这对发展经济和改善居民生活起到积极的推动作用，但房屋出租户纳税意识淡薄，租赁双方由于受经济利益的影响，想方设法隐瞒房屋租赁收入，这给房屋租赁业税收征管工作带来相当大的困难，房屋租赁业税收流失现象较为普遍。

1、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管难。

（1）房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务较小，交纳房屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正式发票，租赁收入核查难度大，税源难以控制。

（2）有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚至一次性结清几年房租，由于税务机关对租赁信息掌握的滞后，无法及时找到出租户，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。

（3）部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之税务机关税法宣传力度的不到位，纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很大。

2、租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难。

（1）出租方将房屋出租后，正常使用和结算租金的是正式租赁合同，但为了达到少缴税的目的，提供给税务却是虚假的合同（甚至是经过公证处公证的假合同），其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同，而税务机关对其收入取证相当难，由于其手续完备，税务机关只能按照虚假合同计征税收，虽然税务机关有核定征收权限，但实际征管工作中难以操作。

（2）出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润，税务机关难以认定。

3、特权思想严重，政府机关的税款征收难。

政府机关作为政府的财政供给对象，作为一个政府行政管理部门，发生房屋租赁纳税义务，理应带头缴纳相关税(费)，但实际上这些单位特权思想占主导地位，内部资产账目不清，纳税意识非常淡薄，出租房产与自用房产混在一起，偷逃出租房屋的税款，或以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度，给社会带来很大的负面影响。

4、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。

由于城镇化进程不断加快，银行利率不断降低，许多人将购置房产作为一种投资行为，这对市场经济的发展无疑是件好事，但由于目前政府职能部门管理的弱化，房屋租赁市场基本上处于管理无序、监督不力的状况。房屋出租经营是一项特殊的经济活动，按照有关部门的规定，房屋租赁经营应取得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋租赁治安管理许可证》和乡镇街道办事处签订的`《房屋租赁计划生育责任书》等，但在实际工作中，经调查发现房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关要想从这些部门获取有价值信息难度可想而知。

5、税收法律法规不完善，税收政策执行难。

（1）根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房产税，以及按收入扣减一定的费用依10%或20%的税率缴纳个人所得税等，税收负担较重；而自行经营的纳税人仅按房产原值减除10-30%后的余额后，按1.2%的税率征收房产税，税收负担则相对较轻，不同的经营方式，税收负担差异较大，有失税收公平原则，税款征收难度大。如，面积为200平方米、原值90万元的房屋，年出租租金收入9.6万元，按原值计算年应缴纳房产税0.86万元，而出租经营按租金收入计算年应缴纳各项税收2.89万元,为自行经营按原值的3.34倍。

（2）国家税务总局1998年下发《关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”，在实际征管工作中具有很强的现实操作性，但上述规定与现行《征管法》和《营业税暂行条例》相违背，容易引起税务纠纷，还会纵容纳税人不主动履行申报纳税义务。

行政区域适用税种的多寡，会产生税负不公，容易造成征纳矛盾的激化，有损税法尊严。

6、税源零星分散，税源监控难。

（1）房屋出租税收征收成本高，征收效率低下，在“任务至上”的计划管理和税收考核体制下，往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，加之监控手段落后，国家税收法规相对滞后情况，造成了许多出租户游离于税收监管之外，使税收增长速度远远低于其税源增长速度。

（2）房屋出租点多面广，收入较为隐蔽，而基层税务机关人手又少，征管力量薄弱，加上享受不达起征点或下岗再就业税收优惠的个体工商户在办理税务登记证和相关减免税手续后，就不再申报缴税，对于已养成“以税控管”习惯的基层税务机关来说税源控管难。

1、完善税收法律，规范税款征收。

（1）完善税收法律体系。提高房产税收政策的立法层次，使房屋租赁业税收征管有章可循，借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，建议选择10%—20%之间较为适宜。

（2）完善房屋租赁监管法规。一是规范房屋租赁市场政策税收监管措施，建立房屋租赁市场指导租金制度，以市场租金价格为依据，政府测算、制定并公布阶段性租金，宏观引导房屋租赁市场的良性发展，并实行房屋租赁登记备案程序，发生房屋租赁行为，租赁双方必须签订房产管理部门印制统一格式的房屋租赁合同，合同金额执行房产管理部门统一制订的政府指导价，合同事项中注明应缴纳的税款和合同需报送税务机关备案等事项；二是考虑到出租方会通过合同、协议将税负转嫁给承租方，法律应明确规定房屋出租方出租房屋如果没有按期申报纳税，限定承租方在规定期限内找到出租方，并要求出租方按规定缴纳税款及滞纳金，否则承租人将承担连带纳税义务，也可以通过法律规定直接由承租方缴纳或由承租方担负代扣代缴义务。

（3）改变房产税收计税依据。科学认定房产出租行为经营方式，租赁双方必须提供实行房产证、身份证、营业执照、税务登记证和承租合同等资料，确保能准确区分房屋自营行为和租赁行为，对自营行为改从原值征收为从市值征收，定期评估房产价值，使计税价值与房屋实际价值相差不大，从而实现从值与从价征收的税负相对公平。

2、加强登记管理，健全征管档案。

（1）加强登记管理。要求房屋出租人发生纳税义务，自租赁之日起30日内，按照《征管法》的规定持房屋产权证明、租赁合同、居民身份证等资料，到房屋所在地主管税务机关办理税务登记或临时税务登记。

（2）加强部门配合。结合房地产税收一体化管理，加强与国税、地税、公安、工商、房产、土地和城建等职能部门的联系，建立科学的信息采集机制，积极开展房屋出租税源普查，充分掌握房屋租赁的第一手资料，将所采集的资料与征管信息进行比对，真正建立起分街道、分经济类型的税源档案，使税源信息涵盖房产原值、租金收入、产权所有者、承租者及经营方式等各个方面。

（3）加强信息管理。建立房屋租赁业的协税、护税、动态的网络信息平台，开发出租房税收管理软件，规范数据信息采集过程，对房屋租赁实施动态监控，实现数据资源信息共享。

3、强化宣传力度，提升纳税意识。

按照“贴近生活、贴近工作和贴近纳税人”的三贴近原则，充分利用媒体，做好房产税收政策的宣传工作。

（1）房屋租赁涉及到社会各方面,有机关、企事业单位、个体工商户和个人等,还有不少中介机构和服务性单位参与其中，针对房屋租赁税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失严重的实际情况，采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多种渠道，广泛宣传房屋租赁税法，帮助纳税人树立依法主动申报纳税的观念。

（2）发挥街道和社区居委会工作优势，采取逐户走访、个别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识，把房产税收征管与社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识,在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。

（3）广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣传的针对性和实效性。

4、探索征管方式，实施源泉控管。

依据纳税人取得的租金特点，分别采取“查账征收”、“核定征收”和“以票控税”三种征管方式。一是对租金收入申报属实，能提供真实有效的合同、协议和收费依据的，以实际取得的租金收入按税法规定依法计算征收各项税款；二是对不申报租金收入或申报不实的，不能提供合同、协议和收费依据或提供的合同、协议和收费依据记载的租金收入明显偏低的，由主管地方地税机关按照房产管理部门制订的政府指导租金标准，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出的应税租金收入，依法计算征收各项税款；三是将“以票控税”作为房屋租赁业税收征管的一项重要手段，通过税务统一发票对税源进行监管，要求承租方办理租金结算手续时应取得租赁业统一发票，出租人凭经过房产管理部门监证的租赁合同开具租赁业统一发票，对取得租赁收入未开具租赁业统一发票的出租人或未能取得租赁发票的承租人，按照《征管法》和《发票管理办法》的规定予以处罚。

5、发挥协税作用，依法委托代征。

（1）建立规范化管理的私房租赁市场，根据房产税收征管的特点，依法委托街道办事处（居民委员会）、乡镇政府（村民委员会）、物业管理单位、建设管理部门等单位，按照税务机关提供的政策依据和征管办法，代征出租房屋税款，并定期反馈房产税收征管信息。

（2）利用政府行政手段和财政。

会计核算中心的财务管理职能，全面准确核算行政事业单位经营房产原值和房租收入，在准确掌握征管基础资料的前提下，计算房产租赁税收的应纳税额，依法委代核算中心将房屋租赁税款集中划缴入库。

6、加大稽查力度，打击违法行为。

一是深入分析房屋租赁行为的新动向、新特点，有的放矢地开展房产税收专项检查，将重点稽查与日常征管有机结合，整顿和规范房产税收秩序，实现以查促管，以查促收，建立以执法责任制为主体的岗责体系和税务系统内部横向和纵向信息交流的征管体系，提高税务稽查效能；二是加大处罚力度，实施小税重罚，定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况，曝光涉税违法犯罪行为，教育纳税人，震慑不法分子，设立举报电话或信箱，接受社会监督。

房屋租赁调研报告

租房，对很多人而言是一个伤疤，疼但是又不得不面对。

为了获得更好的生存空间，近年来涌入一二线城市的异地打工群体持续壮大，但高企的房价让大多数人在“买房扎根”面前望而却步，只能选择租房继续漂泊;而不少在一二线城市拥有自己住房的人，也因为上班路远或子女上学等原因成为租房族。

居高不下的租金、苛责的房东，加之不小的工作压力，越来越多的人正放弃当初背井离乡、外出打拼的初衷，选择逃离大都市。本次报告通过在线问卷的调查方法采集一手数据，涵盖各个年龄段租房族，能全面展现人们的租房和居住现状。

1.全国平均房租1051元/月10%租房族月收入一半以上交房租。

房租是每个租房族首要面对的问题。截止目前为止，全国平均房租为1051元/月。房价疯涨也抬高了一二线城市的租房价格，租房族压力不小。在一线城市打拼的人们要承担更重的房租压力。其中，北京在本次调查覆盖的36个城市中月均房租最高，达到1479元/月，上海、深圳分别为1328元/月、1140元/月。

2.北京房价地图：东高北平西低一街之隔价翻倍。

北京大商圈附近的住房租金高的让人咋舌。但本次调查发现，北京各大商圈周边的小区租金差别较大，租房族对不同小区进行比对后再做选择，能获得更好的性价比。以国贸-建国门商圈为例，同样是一居室整租，国贸旁边小区温莎大道为11450元，而大望路旁边的珠江帝景小区仅为4400元。

3.上海房价地图：豫园最高新上海商业亲民西藏南路南外滩暗藏洼地。

本次调查发现，上海淮海路商业街、新天地商业街、豫园商圈、南京路-人民广场商圈整租价格较高，整租一室价格在3000元以上，而整租2室、3室的价格更高。由于靠近商圈，很多公司也整租房子用来办公。

4.广州房价地图：番禺大北路白鹅潭良心价一线城市中最接地气。

与北京、上海相比，广州的房租显得不那么“尖锐”。因而打工族也对广州趋之若鹜。在珠江新城商圈整租一室价格为2880元/月，2室价格为4370元/月，3室价格为5410元/月。而在番禹大北路商圈及白鹅潭商圈，整租价格更低。

5.深圳房价地图：关内关外冰火两重天人民南房租令人咋舌。

与北京、上海、广州三城市一致的是，居住在深圳商圈外围的区域房租价格较低。莲花二村、华强南、深大北门、国贸、皇岗、白石洲、龙华、横岗等区域成为深圳租房洼地，也成为租房族首要考虑的地点。

6.近半租客选择合租6%租房族成蚁族。

整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊，而58%的人会选择整租，42%的人选择合租。在合租的人群中，有39%的人只与一个人同住。同时有6%的人群比例选择与7人及以上的人同住，成为蚁族一员。

7.北京租房族上班耗时最长需44分钟长沙福州耗时最少仅为25分钟。

在对租房族上班时长的统计中，北京、上海、昆明、西安、郑州、南京等地“名列前茅”。从租住的房子到公司所需要的时间依次为44分钟、36分钟、33分钟、33分钟、32分钟、32分钟。与一线城市相比，布局规划更紧凑的二线城市的上班耗时明显更短。

8.网络时代：近6成租房族认为宽带是必需配置电视仅为3成。

床、热水器、家具、宽带网成为租房族租房要求的必备品。59.97%的人要求有宽带网，而32.45%的人要求有电视。租房族对宽带网的需求远远大于电视、有线电视等传统信息获得渠道。

9.超7成租房族在30岁以下30岁以上租房族更倾向于买房。

在中国人的传统观念中，自己的房子才算家。但随着城市化进展的加快，生存压力进一步增大，很多年轻人无法负担一个家。调查显示，在30岁以下的租房族占到76.54%的调查比例，30岁以上的租房族表示更倾向于买房。

10.超6成人更换租住房周期为1年及以内2年以上更换者不足25%。

工作生活的变动或者与房东不和等种种原因会带来房租地点的变动。调查发现，65%的租房族的租住周期为1年甚至不足一年，两年以上才会换一次房子的人仅占到24.96%。这需要房东在1年合同到期时应多加关注，以便房屋出租能持续进行。

11.沈阳近4成租房族更青睐中介租房一线城市上海中介租房比例最高。

熟人关系在房源信息获取渠道上仅次于网络，甚至远超租房中介。选择从网上获取租房信息的人群比例占到本次调查的36.40%。不同城市的租房族对租房信息获取渠道有不同青睐，其中沈阳的租房族更青睐中介租房，该比例近4成;而一线城市中上海的租房族更青睐通过中介租房。

城中村改造调研报告

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”

我国《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据《城市房地产管理法》第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件：

1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；

3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；

5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

“城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式：

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。

城中村改造调研报告

我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。

所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的`人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

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